«Здесь живут люди»: Запрет маленьких квартир и отмена льготной ипотеки — что будет?
Если мы берём Москву, Петербург, там Сочи, не знаю, Париж, Барселону, даже там Минск, такие города крупные – то на долгом отрезке там всё равно недвижимость растёт, потому что урбанизация, люди из средних и малых городов идут в столицу, всё равно есть миграция в глобальные города. Всё равно в Москву едут из Армении, из Грузии, из Беларуси, всё равно свежая кровь поступает. И тот, кто расселял в Москве коммуналки в Хамовниках и на Арбате в 1990х годах, конечно, они обалденно выиграли просто в прибыли…
Поддержать канал «Живой гвоздь»
Р.ВАЛИЕВ: И вновь четверг, это значит, что в эфире «Живого гвоздя» и приложения «Эха» выходит очередной выпуск программы «Здесь живут люди», в которой встречаемся мы, это урбанист Аркадий Гершман.
А.ГЕРШМАН: Всем привет.
Р.ВАЛИЕВ: Привет, Аркадий, и я, Руслан Валиев. Встречаемся мы здесь не для того, чтобы просто так поздороваться, а для того, чтобы пообсуждать важные темы, которые касаются, если, в общем и целом, урбанистики, но не только, потому что урбанистика – это довольно широкое и объёмное понятие. Сегодня мы на злобу дня решили взять, подтянуть, если хотите, тему, связанную с жилой недвижимостью, с её стоимостью, с ипотечным кредитованием, поскольку на фоне инфляции, повышения ключевой ставки ЦБ, ставки по кредитам также выросли и достигли чуть ли не рекордных значений. Это мы обсудим в том числе и с экспертами, которые будут к нам постепенно присоединяться, пока Аркадий объяснит, в чём смысл сегодняшней темы.
А.ГЕРШМАН: Да, давайте обо всём по порядку, наверное, начнём с того, что проблема новых районов, новостроек касается очень многих, и в том числе, смотря на новые районы, которые появляются в наших мегаполисах, больших, малых, ну ладно, малых в меньшей степени, больших городов, смотришь на них, понимаешь, что-то идёт не так. И мне кажется, что очень многие люди, в принципе, заинтересовались урбанистикой на фоне обзоров как раз этих новых районов, потому что вроде смотришь, квартиры как квартиры, а когда начинаешь выглядывать в окно, оказываешься во дворах или пытаешься оттуда уехать в час пик, например, становится понятно, что, кажется, что-то там идёт не так, и, собственно, так у нас появились термины «человейники», очень многие люди начали называть такие новые районы трущобами и гетто. Я напоминаю, что у нас был отдельный ролик, что нет, это не гетто, не надо путать, пожалуйста, эти два понятия, но в любом случае очевидно, что что-то идёт не так, об этом говорили довольно много, довольно долго, и сейчас мы решили поговорить не столько о какой-то среде вокруг и феномене этих самых микрорайонов в полях без какой-либо нормальной инфраструктуры, а непосредственно о жилой недвижимости, потому что есть довольно важные инфоповоды. С одной стороны, что отменили льготную ипотеку практически для всех, для айтишников, по-моему, сделали исключения, но там какие-то немного рабовладельческие условия, насколько я помню, что читал, а с другой стороны, ещё в Москве запретили строить маленькие квартиры. Именно просто чтобы вы просто чуть лучше понимали контекст, несколько новостей за последние три года. Так, в 2021 году средний метраж квартиры в новостройке Ленинградской области составлял всего 38.5 квадратных метров. Это, судя по всему, в основном, новые районы вокруг Петербурга, которые де-юре находятся в Ленобласти и которые практически целиком состоят из однушек, из студий, и они действительно на общую температуру влияют таким образом, что метраж снижается. Ну, практически есть средняя температура по больнице, как у нас любят, среднее падение квадратных метров, вообще в том же 2021 году писали, что самые маленькие квартиры были в Москве, потому что там в новых ЖК в студиях продавали единицы, там туалет и кухня, всё должно быть, и там метраж составлял 11.5 квадратов.
Р.ВАЛИЕВ: Так это же до Японии почти дошли. Или дошли буквально?
А.ГЕРШМАН: В Токио, по-моему, среднее количество квадратных метров на человека больше, чем в Москве, Петербурге и других городах. Такой вот есть образ, что в Японии меньше всего метров, а на самом деле, там квадратов-то нормально. Идём дальше, 2022 год, открыто в новостях, что площадь квартиры бьёт рекорды, но не в хорошем смысле, а в плохом, потому что они снижаются, и по всей стране тогда уже средняя квадратура квартиры новой составляла чуть меньше 47 квадратных метров. Ну, естественно, все говорили. Из-за чего это происходит, что снижаются доходы, и в целом люди живут не ахти как, поэтому застройщики отвечают на такой запрос, чтобы купить хоть что-то. Дальше мы переносимся в 2024 год, и в июле у нас отменяют льготную ипотеку с 6%. Прошло чуть больше месяца, и, судя по новостям, которые я открыл, в зависимости от типа квартир, от региона падение продаж от 20% и более. То есть, явно что-то идёт нехорошо без льготной ипотеки. И совсем недавно заявили, что в Москве нельзя строить квартиры меньше 28 квадратных метров, и это требование распространяется на квартиры, студии и всё прочее, а для двухкомнатных квартир минимальная площадь установлена на уровне 44 квадратных метров. Опять же, в августе об этом заявили официально, начали писать, но в комментариях я вот читал сообщения от архитекторов, планировщиков, проектировщиков, что об этом негласно было известно чуть ли не в начале лета, но, тем не менее, сейчас стало известно, что действительно есть такое постановление, и в Москве ограничили метраж, чтобы перестали строить квартиры, где 11.5 метров. Действительно, скорее, возможно, это общежитие.
Р.ВАЛИЕВ: Да ну, как раз плюс-минус 10-12, я вот вспоминаю.
А.ГЕРШМАН: Ну там всё-таки нет кухни, нет туалета.
Р.ВАЛИЕВ: Именно живая площадь.
А.ГЕРШМАН: Да, и поэтому предлагаем сегодня с экспертами обсудить эти вопросы, как мы к этому пришли, что шло не так, и что должно будет ждать нас в будущем?
Р.ВАЛИЕВ: Именно так. Прежде, чем представлю первого гостя, я напомню, что мы с вами в прямом эфире, поэтому чат Youtube-трансляции к вашим услугам, вижу сообщения о проблеме с ютюбом, вижу сообщения, что всё хорошо с ютюбом, в общем, разнообразие полное на этот счёт, но здесь мы всё-таки на другую тему, поэтому давайте про жильё насущное поговорим, а к нам присоединяется наш первый и уже постоянный эксперт, собственно, эксперт по градостроительству и территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов.
А.ГЕРШМАН: Алло, Александр, вы нас слышите, видите?
А.АНТОНОВ: Да, добрый день.
Р.ВАЛИЕВ: Очень рады вас слышать. Александр, наверное, давайте начнём с самого простого вопроса, который мне часто задают. А что не так с маленькими квартирами, почему их не надо делать? Если люди покупают, значит, это хорошо? Или всё не так однозначно?
А.АНТОНОВ: Да, именно так. Давайте начнём с цифр, у меня тут есть цифры. Согласно последней переписи, которая фактически прошла в 21 году, у нас в России 66 миллионов семей, и за последний переписной период количество средний размер семьи снизился с 2.6 человек до 2.2 человек. Соответственно, большое количество, а квартир у нас и домов официальных, которые являются жильём, где-то 73 миллиона с хвостиком. Кроме этого, есть дачи, где-то ещё 3.5 миллиона, ну, дачи и апартаменты, в которых можно жить круглогодично. То есть, у нас больше 10 миллионов квартир, используемых в качестве запасного жилья, второго жилья, опять мы говорим, что они сдаются – но ведь это значит, в них живёт семья тоже. То есть, это действительно навес квартир, которые ну, условно говоря, во многих семьях, очень высок процент семей сегодня в России, у которых есть 2-3 квартиры во владении, и эти квартиры не очень хорошие все. То есть, у нас на самом деле на повестке дня не увеличение количества квадратных метров, а консолидация жилья и превращение жилья в более удобное и, условно говоря, хочется объединить однушки и двушку в одну нормальную трёхкомнатную квартиру и жить.
Есть ещё одна очень интересная история, которая, как мне кажется, работает. Количество отдельных квартир способствует распаду семьи. Сегодня чуть что, и семья распадается, мужу, жене есть куда идти.
Р.ВАЛИЕВ: Ну объяснимо, да, понятно.
А.АНТОНОВ: Он ушёл, она ушла, пожила, понравилось, демографы (у нас один демограф) считает, что семья распалась, она может создать новую семью. Но эта новая семья, в принципе, уже привыкла жить вот так, как они живут, каждый в своей однушечке, встречаются прекрасно, может быть, встречаются. Скажем так, происходит изменение модели жизни вообще, которое никто не изучает. Вот мне кажется, вот это основная история.
А.ГЕРШМАН: Смотрите, вот эти вторые, третьи иногда пустующие квартиры, они уже существуют, это же нельзя просто как кубики лего просто соединить две однокомнатные и сделать двухкомнатную. Это чья-то собственность, она уже есть, как я понимаю, количество людей в России не увеличивается, то есть, и демографическая яма, и все другие события приводят к тому, что, скорее, как у нас отрицательный рост, как сейчас многие говорят. То есть, как будто бы это запоздалое решение, или что-то можно с этим сделать? Как с этим, грубо говоря, играть?
А.АНТОНОВ: Ну, во-первых, решения пока нет, та случайность, которая произошла в Москве, мне кажется, случайность чисто интуитивная, ну, с одной стороны интуитивная, с другой стороны, Сергей Семёнович разумный человек, его многие решения логичны, он это увидел. Он на самом деле видит большую проблему, что, когда все эти однушки инвестиционные выйдут на рынок, то действительно у нас может случиться большое серьёзное падение цен, невостребованность вот этого, несоответствие структуры квартир структурам семей, а мы не знаем ни про то, ни про другое. Про структуру квартир я знаю только одно, я её изучаю в разных городах, в каждом городе она своя. Её соответствие структуре семей в каждом городе своё, они такие разные, вот сейчас в рамках мастер-плана изучали Мурманск, ещё северные города, в прошлом году я делал мастер-план Грозного. Такие разные, такие неожиданные вещи вскрываются, которые ты сначала не понимаешь, что происходит, потом понимаешь, что надо проверять, потом понимаешь, что надо специальное исследование, потому что никто тебе не скажет, во-первых, люди не верят некоторые, странные действительно вещи, ну, условно говоря, у нас получилось, что чеченцы в грозном не хотят жить в ИЖС большими семьями. В Грозном катастрофическая нехватка однокомнатных квартир и студий. Да, вот.
А.ГЕРШМАН: Очень много видим их вокруг Москвы и Петербурга.
А.АНТОНОВ: А что происходит вокруг Москвы и Петербурга – видимо, вся страна запасается жильём вокруг Москвы и Петербурга.
А.ГЕРШМАН: Даже не планируя жить, лишь бы была недвижимость какая-нибудь. А вот вы упомянули, пустующие квартиры выйдут на рынок, что это всё обвалит рынок жилья в целом, то есть, я так понимаю, что это макроэкономический процесс, если у тебя рынок завален чем-то дешёвым и его много, то даже какой-то дорогой товар будет при своей цене. Но тогда другой вопрос, ведь эти все дешёвые квартиры строились, и как раз все говорили, что они дешёвые, они доступные, поэтому мы будем продолжать их строить. И будто бы экономика многих, если не всех застройщиков крутилась именно вокруг того, что эти квартиры скупали ещё до того, как дом будет сдан, потому что на квартиру накопить сложно, кредит брать тоже сложно, зато на маленьких, можно сказать, отрывались. И вот такой запрет, если мы представим, что вдруг его потом подхватят во всех других городах, это всё не приведёт к тому, что экономическая модель застройщиков сломается и стройкомплекс вообще не то, что надорвётся, но будет довольно большой кризис?
А.АНТОНОВ: Ну опять, кризис в стройкомплексе при нормальном течении событий должен был произойти примерно в 15-16 году. Если бы тогда государство не начало предпринимать усилий по строительству подпорок, то есть, условно говоря, до примерно 16 года действовала бы эта модель, россиянам не хватает жилья, у россиян денег больше, чем жилья. После этого россияне перестали покупать за деньги жильё, начали покупать в долг. Стало выгодно покупать в долг, потому что ваша недвижимость с 17 года опять вернулась к росту. Если вы помните, как раз где-то в 14-17 годах было уничтожено около 200 банков, которые давали высокие ставки депозитов. Нам непрозрачно намекнули: хранение денег в банковском депозите – не очень хорошая идея, несите, как было написано в рекламе Мортона, хранить лучше в метрах. Мортон честно написал на баннере основную идею. Скажем так, последние события, на мой взгляд, грохнули российский рынок акций. Ну я на него уже ней пойду, может быть, есть люди, которые умеют там играть, но, когда некоторые действия могут обрушить рынок акций в ноль, ну или не в ноль, а, в общем, потерявших за последние три года на рынке акций, опять людям говорят: «Несите в метры». Сколько ещё подпорок, льготная ипотека. Что такое льготная ипотека? Это государство вместо того, чтобы вкладываться в науку, в здоровье, вкладывается в голый бетон. На самом деле, никто не знает, какая часть бюджета у нас уходит на субсидирование стройкомплекса. Вот это никто не знает, это никто не считал, я не слышал, но это же очень большие деньги, которые государство доплачивает банкам в рамках этой льготной ипотеки. И тут встаёт вопрос, а как долго мы будем поддерживать такую бесполезную для современного развития устаревшую унылую, нетехнологичную, кормящую не российских граждан отрасль, как стройкомплекс?
Нет, конечно, она кормит некоторое количество российских граждан, хорошо, но небольшое, а так, в основном, стройкомплекс – там же технологического развития никакого нет, ну да, мы научились неплохо строить небоскрёбы, лучше, чем во многих странах, но качественное небольшое жильё мы не научились строить. Мы не научились строить жильё, чтобы забивать сваю на 20 метров вниз, а если ты забил сваю, то тебе 12 этажей по-любому строить, твоя прибыль начинается после 12 этажа, тебе неинтересно строить ниже 12. Не научились строить простые маленькие дешёвенькие дома, и не хотим.
Р.ВАЛИЕВ: Вот, кстати, у меня один из вопросов был, возможно ли, что новые условия подтолкнут застройщиков или, возможно, не только застройщиков, но и людей объединяться в сообщества, не ТСЖ, просто вылетело это слово из головы, но я имею в виду, что строить как раз…
А.АНТОНОВ: Ну мне кажется, что, во-первых, конечно, опять, почему не заходят уже, 15 лет говорят о строительстве арендного жилья, никто не строит арендное жильё? Потому что если можно взять рубль, за год построить, вернуть два, уйти и забыть про то, что построил – никто не будет вкладываться в долгую в арендное жильё. Если эту систему не сломать, если она не развалится сама, то, по-моему, ничего не поменяется. Если она развалится, условно говоря, за июль выдача ипотеки упала в 4 раза, цифры можно найти, примерно так. Выдача ипотеки упала в 4 раза, количество заключённых договоров долевого участия я не видел, но тоже, видимо, упало, вот мы сейчас посмотрим, что происходит. Все нам нагнетают ситуацию с жильём, что жильё начнёт дешеветь, а в России довольно много людей, у которых есть ненужные квартиры, которые держат их на всякий случай, как гробовые, и уверены, 25 лет развития строительного комплекса зашили у людей в голове то, что недвижимость не может подешеветь. Она чуть-чуть упала – она подорожает. Весь вопрос в том, когда люди поймут, что вложение в недвижимость, даже в новостройку, ты не сможешь её на вторичном рынке продать за те деньги, за которые ты её продаёшь. Когда люди сейчас выходят, когда ты ещё до ДУ продаёшь, переуступка, ситуация, когда люди продают по переуступке дешевле, чем продают застройщику до ДУ, довольно распространена, потому что человек два года назад взял какую-то квартиру с вводом в 25 году, она за последние два года подорожала на 30%, разумный человек, смотря по сторонам, выходит из этого бизнеса с хорошей прибылью 25%, нормально.
А.ГЕРШМАН: Правильно ли я понимаю, что на уровне страны есть задача строить как можно больше квадратных метров? То есть, это обосновано доступностью и то, что растёт средний показатель квадратного метра на человека несмотря на то, что строят, в основном, маленькие квартиры, которые физически не смогут дать больше 22 квадратных метров на человека. Нет ли здесь противоречия, что, с одной стороны, Москва уже поняла, что что-то идёт не так, возможно, на интуитивном уровне, возможно, с помощью какого-то анализа, а вся остальная страна продолжает по привычке считать, что каждый новый квадрат хороший, несмотря на всё и вся?
А.АНТОНОВ: Опять, на уровне страны есть цели, поставленные президентом Российской Федерации, к 30 году до 33 метров на человека, а к 36 году 38 метров на человека.
А.ГЕРШМАН: Да, но при этом у субъектов есть план, что надо сдавать просто как можно больше жилья, но при этом сдают это самое жильё, как правило, очень маленькое, то есть, физически…
А.АНТОНОВ: Есть планы по количеству метров, других целей нет. Регионы отчитываются количеством метров. В квартирах в какой-то момент удалось даже до Плутника довести косвенным образом через людей, которые выступали на какой-то конференции, идеи о том, что давайте считать квартиры в комнатах, а не в метрах. И эта идея им понравилась, но потом они от неё быстро отказались и продолжили считать в метрах, что, в общем. Ничего не показывает на самом деле, кроме объёмов стройки. То есть, метры – это строительная категория.
А.ГЕРШМАН: Тогда следующий вопрос. Наверное, вокруг Москвы и Петербурга всё плюс-минус более стабильно, чем в небольших городах. Скорее всего, за счёт жёсткой централизации спрос всегда какой-то будет, а что ждёт небольшие, ну точнее ладно, не только небольшие. Например, города-миллионники? Например, я понимаю, там тоже всё не очень хорошо, и есть, условно, Волгоград, где даже идёт падение населения, но при этом задача строить больше, при этом неподалёку есть Краснодар, куда едут из других регионов, непонятно, чего им придерживаться. Есть какое-то видение, на ваш взгляд?
А.АНТОНОВ: Первое, это действительно, все города разные. Три южных города, Волгоград, Ростов-на-Дону и Краснодар. Краснодар сумел себя продать по всей стране, и туда едут инвесторы. В Ростов-на-Дону никто не едет и не ехал, мы говорим про спокойные 18-19е годы. Не про сейчас. Именно тогда Краснодар себя продал, и продал полное убожество за очень небольшие деньги. Тогда за 40 тысяч метр можно было купить себе клетушечку какую-то. Волгоград действительно постоянно теряет население. Города очень разные. Первое, что надо было сказать, иллюзия о том, что в Москве всегда и всё можно будет продать – это не так. В Москве на вторичном рынке полгода идёт устойчивое падение цены на вторичном рынке, устойчивое, это мой личный опыт, поверьте, я очень сейчас слежу. Пик был где-то, наверное, в конце прошлого года. И мало того, что устойчивое падение идёт, при этом вторичный рынок замер, вторичный рынок очень слаб сейчас. Так что продать инвестиционные квартиры в Москве будет не очень просто в ближайшее время. А в остальных городах – ну, города действительно разные. Надо смотреть, в каждом городе что-то по-своему. Вот есть город Казань, в которой цены растут. Был Екатеринбург, цены в Казани, по-моему, обогнали Екатеринбург. Екатеринбург – темпы роста цен росли гораздо быстрее, чем в Москве.
А.ГЕРШМАН: При том, что качество жилых проектов, по крайней мере, которые я видел, в Екатеринбурге и Казани разные на несколько голов, в Екатеринбурге…
А.АНТОНОВ: Не знаю, я качество не смотрел, но сейчас Казань обгоняет Екатеринбург, в Казани цены очень сильно растут, ну, Казань вообще хорошо считается, за счёт привлекательности комфортной среды, за счёт общественных пространств, да Казань всегда была городом, который привлекает мигрантов. Я про внутренних мигрантов.
Р.ВАЛИЕВ: Знаете, уточнить хотел, зритель наш Теана спрашивает или утверждает: «Зато в Подмосковье на 50% подорожали цены благодаря покупкам на сертификаты так называемых «новых территорий»
Это так, на ваш взгляд?
А.АНТОНОВ: Я не могу утверждать про цены, но то, что эти сертификаты, безусловно, оказали влияние на рынок – да, это факт. Дак, конечно.
Р.ВАЛИЕВ: То есть, цены повысились ровно на величину этих сертификатов?
А.АНТОНОВ: Я не могу точно здесь, я этот вопрос не изучал, но мне кажется здесь, что эта история на излёте. То есть, как бы количество людей, как бы раздача сертификатов началась почти два года назад, все эти люди уже реализовали, ну не все, может быть, но большинство этих сертификатов реализовано, таких, новых, в общем, не ожидается, и здесь демографические изменения, я думаю, закончились на эту тему.
Р.ВАЛИЕВ: Честно, я даже не был в курсе про эти сертификаты, но у меня остался, наверное, последний вопрос, довольно фундаментальный, из другой крайности, но вот всё чаще мы слышим с больших трибун больших начальников, которые увидели, что люди хотят жить в своих больших домах, в принципе, я могу понять этих людей, когда смотришь на новые жилые комплексы, Мурино и прочее, прочее, то возникает действительно желание что-то сбежать и построить что-то своё, и вот на днях мне попался проект пространственной стратегии развития России до 30 года, где, в принципе, очень много воды и очень мало чего-то полезного, но там вот я прочитал, что хотят делать упор именно на ИЖС вокруг мегаполисов. И у меня к вам вопрос, а как так получается? С одной стороны, у городов уже сегодня нет средств обеспечить инфраструктурой очень плотные новые микрорайоны, то есть, школы, поликлиники, дороги, общественный транспорт, это всё появляется в течение десятилетий, а здесь мы говорим о куда больших объёмах, то есть, плотность будет меньше, территории больше, и здесь надо будет строить инфраструктуру с нуля. Нет ли здесь какой-то противоречивости, или у разработчиков стратегии есть козырь, о котором они не рассказывают в этой самой стратегии, что они хотят получить в итоге, ещё больше проблем, или там что-то можно ещё придумать?
А.АНТОНОВ: Смотрите, есть ситуация, когда численность населения страны будет снижаться. Хотим мы этого, не хотим, у нас есть прогноз вообще Росстата, который в нижнем прогнозе нам прогнозирует минус 5 миллионов к 46 году, в среднем прогнозе -3, в верхнем прогнозе 0. Но сейчас первые полгода мы идём ниже нижнего прогноза. Да, у нас чуть лучше стало с рождаемостью, но вдруг у нас неожиданно увеличилась смертность. Это данные Росстата, я каждый месяц их скачиваю и смотрю. Я не знаю, почему, но тем не менее, это данные Росстата. У нас становится людей меньше. Соответственно, квартир у нас в среднем по палате, как я уже сказал, больше, чем семей. То есть, если человек хочет переехать из, вот мы построили много или объявили, что мы строим много в субурбии, и все выстроились в субурбии. Ни для кого не секрет, что живые деньги у людей закончились, то есть, деньги у людей, которые могут достать просто с тумбочки, мы знаем этих людей, их каждую неделю показывают, кто миллиард достаёт из тумбочки, кто 10 миллиардов в тумбочке держит, но этих людей не так много, и они не заинтересованы в покупке домиков в Подмосковье, у них уже таких домиков штук 20. Для массового рынка покупатель может быть либо с ипотекой, либо с альтернативной сделкой продажи чего-то там. Чтобы продать что-то на вторичке, сегодня будет очень сложно. Сегодня покупателей на вторичке мало. Ипотека на данный момент будем считать, что остановилась, приостановилась. Так что не очень понятно, сейчас мы обсуждаем этим летом много проектов новых городов, ну вот Яков подтянулся. Как раз не индивидуальное строительство, а именно новые города, тоже строительство нового жилья. Если мы посмотрим все мастер-планы, которые я вижу, мастер-планы дальневосточные – в них спрогнозирован прирост 5% к 30 году, на 6.5 миллионов 320 тысяч человек прирост. Если суммировать утверждённые стратегии. Сейчас мастер-планы арктические, там тоже будет суммарный прирост на города (там города поменьше), тоже тысяч 200 будет. Все прогнозируют прирост, одна Казань прогнозирует прирост в 500 тысяч, реально, до 36 года, полмиллиона, казанская агломерация – не Казань-город. Но вот если такой прогнозировать, конечно, можно обосновать необходимость строительства индивидуального жилья, но где мы возьмём людей, и где эти люди возьмут деньги? Потому что те, кто хотел, они уже в ипотеке. И вот я не очень понимаю, как это будет работать.
А.ГЕРШМАН: Правильно ли я понимаю, что до сих пор существует ситуация, точнее, просто хочется просто расставить все точки над i, когда разработчики тех же самых генпланов, мастер-планов, что им просто заказчик запрещает писать реальную ситуацию, потому что какой-то есть образ, что любое развитие – это больше квадратных метров и больше людей, то есть, два главных критерия, которые описывают, как город развивается либо не развивается. Я не припомню ни одного стратегического документа, где бы честно признавались, что да, у нас идёт падение, в связи с этим нужно предпринять то-то, то-то, то-то, нет, везде, даже в самых депрессивных городах будет рост населения.
А.АНТОНОВ: Ну, в основном, да, есть, условно говоря, из 21 города Дальневосточного федерального округа, для которых разработаны мастер-планы и на основе мастер-планов утверждены программы долгосрочного социально-экономического плана и социально-экономического развития, утверждены правительством, маленькое падение населения только в одном городе, Тынде, то есть, где-то там признали. В остальных городах есть просто совершенно загадочное, рост население на 30%, по-моему, в городе Большой Камень, представляете, город Большой Камень, это столица как Североморск, Мурманск, такая же история возле Дальнего Востока, там подводные лодки стоят. Откуда там +30%, не очень понятно. Вот, есть очень немного примеров, действительно, городов, которые признали, что они сокращаются, непонятно, как с этим работать, потому что генеральные планы, он по формату своему, документ планирует увеличение, он планирует выделение новой земли, планирует строительство новых объектов. В нём вообще не предусмотрен снос объектов, нет такого значка даже. Ну, значок есть такой, но в кодексе так не написано, что надо предусматривать снос и ликвидацию объектов социальной инфраструктуры. Вот, а мастер-планы могли бы стать инструментом работы с сокращением, но пока действительно никто не готов это признавать. Вот это вот беда, потому что у нас вообще-то и дотации, и межбюджетные трансферы завязаны на это, ну, например, нельзя городу, как Волгограду становиться меньше миллиона, так же некоторым маленьким городам нельзя терять население меньше 100 тысяч, поэтому, когда они уменьшаются, они раз – и включают в свой состав какую-то ближайшую деревню или пять, чтобы остаться на уровне больше 100 тысяч.
А.ГЕРШМАН: Вопрос лишь в том, что будет, когда кончатся деревни. Александр, спасибо вам большое за комментарии, очень полезно, много нового узнали.
Р.ВАЛИЕВ: И напомню нашим зрителям и слушателям, что с нами был эксперт по градостроительству и территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов.
А.АНТОНОВ: До свидания.
А.ГЕРШМАН: До свидания. А мы двигаемся дальше, из рисованной действительности стратегических документов хочется перейти, наверное, к реальности, спросить людей, которые действительно работают с недвижимостью, работают с людьми и деньгами, а как обстоят дела в новостройках, не только в новостройках, но и в существующем фонде. Поэтому время пригласить нашего второго гостя.
Р.ВАЛИЕВ: Да, мы ждём, надеюсь, он уже к нам присоединяется, основатель агентства «Минаков-недвижимость» Александр Минаков, и, судя по всему, он действительно где-то здесь. Александр, вы с нами?
А.ГЕРШМАН: Александр, добрый день, вы нас слышите, видите?
А.МИНАКОВ: Да, добрый день, слышу, вижу тоже хорошо.
А.ГЕРШМАН: Отлично. Александр, не знаю, слышали вы, что мы обсуждали раньше или нет, там прозвучали довольно интересные цифры и выводы, что, например, вторичка падает даже в Москве, и, поэтому, наверное, самый главный вопрос, вообще выгодно ли вкладываться в недвижимость в России сегодня, если да, то в какую, или вообще не надо и хранить свои деньги под матрасом?
Р.ВАЛИЕВ: Как минимум, подождать, наверное, не отложить навсегда, а повременить.
А.МИНАКОВ: Спасибо большое за приглашение в программу, я сегодня немного сижу прямо на улице, буквально риэлтор в полевых условиях находится, постоянно смотрит какие-то дома, квартиры. Поэтому я и пришёл в эту профессию, потому что это мне очень нравится. Касательно вторички и вообще недвижимости, ну, недвижимость – это классный инструмент сохранения денег на долгом отрезке, то есть, всегда нужно рассматривать эту ситуацию в контексте, потому что тот, кто купил, например, квартиру вот сейчас во время этого ипотечного бума, когда аудиторию разогревали, что сейчас программа закроется, ипотека закроется, льгота на ипотеку уйдёт, то, конечно, они купили квартиру очень дорого, и если они пойдут её продавать сейчас или через год, то никакой прибыли они, к сожалению, не получат. Но, если кто-то купил квартиру на спаде цены, на вторичке и, допустим, прошло сколько-то лет, у человека есть шансы хорошие заработать. Поэтому вкладываться в недвижимость, наверное, стоит всегда и любому человеку, потому что она может быть использована, прежде всего, для него самого. В конце концов, никогда не плохо … мотоцикл проехал, извиняюсь, никогда не плохо оказаться в пенсионном возрасте со своей квартирой – намного лучше, чем оказаться в таком же возрасте, но с арендованной.
А.ГЕРШМАН: А с точки зрения инвестиций тогда вот новостройки или вторичка? И главный вопрос, исходя из того, что в Москве запретили строить маленькие квартиры, а их очень любили застройщики, опять же, с точки зрения покупателя что лучше, маленькая квартира или большая?
А.МИНАКОВ: Ну про инвестиции, наверное, недвижимость сейчас – не та история, которая вот принесёт скоро какие-то существенные деньги. Наверное, депозит будет повыгоднее инвестиция сейчас. Наверное, недвижимость – это вообще не та история, которая принесёт большие деньги быстро, то есть, инвестиция на будущее – да, инвестиция, чтобы купить сейчас и перепродать через два года – наверное, нет, особенно если сейчас в России. Вторая часть вопроса про маленькие студии, рынок он очень динамичный в том смысле, что вот был период, когда строили маленькие студии, все накупили маленьких студий и стали их сдавать. Сейчас другая проблема, сейчас семейным людям сложнее найти квартиру с двумя спальнями, с тремя спальнями, а в самом высоком сегменте люди ищут квартиры, бывает, с 5-6 спальнями, и их часто просто нет, потому что была мода какая-то строить апартаменты на двух уровнях с гостиной на сто метров, с тремя саунами, с какой-то лаунж-зоной, но спальни всего две, например, или три, и люди, у которых, например, четверо детей, а у обеспеченных людей очень часто 3-4-5 детей от разных браков, постоянно приезжают они в гости и так далее. Постоянно сталкиваются они с тем, что не купить. Поэтому инвестировать в центре Москвы в квартиры большого метража с большим количеством спален, наверное, хорошая идея, инвестировать в такие же квартиры где-нибудь в Серпухове, наверное, плохая идея, потому что там люди, скорее всего, в дом будут заезжать при таких семейных обстоятельствах. А студии не являются панацеей, потому что сейчас их, например, много, и рынок был ими какое-то время перезатарен, в том числе в Москве и Петербурге.
А.ГЕРШМАН: А правильно ли я понимаю, что в случае особенно с Петербургом целые новые районы строились целиком из домов, которые состоят из студий? То есть, там даже если решил завести семью, завести детей, то они физически не могут найти квартиру?
А.МИНАКОВ: Да, ну целый район, наверное, преувеличением будет сказать, но есть районы, где значительную часть представляют, действительно, малогабаритные квартиры, и в таких районах, действительно, хорошая трёхкомнатная, например, становится дефицитом, и, как ни странно, она по метру стоит не меньше, чем студия.
А.ГЕРШМАН: То есть, люди вынуждены уезжать. И у меня тогда сразу про Петербург ещё один вопрос, потому что я помню, что несколько лет назад градозащитники мне рассказывали, что большие дореволюционные квартиры в несколько комнат, то есть, спален ровно столько, чтобы вместить там всех детей – что там их действительно брали и нарезали на студии. Правда, мне рассказывали это в контексте коммуникаций на дом, но неужели сейчас пора эти студии ломать и стенки, и мокрые точки возвращать на свои места, и вновь делать большие квартиры в старых домах?
А.МИНАКОВ: Здесь, наверное, нет, потому что Петербург, в отличие от других городов России, он именно богат вот этим старым фондом. А старый фонд – это не хрущёвки и не сталинки, это дома до 1917 года. То есть это дома дореволюционные, и квартир там на наш век ещё хватит и на век наших детей ещё хватит расселять коммуналок. Несмотря на то, что работает городская программа в Петербурге, которая выдаёт субсидии буквально людям, чтобы они улучшали свои жилищные условия и уезжали из коммуналок. Несмотря на то, что работали частные инвесторы все эти 30 лет и все эти вкусные сладкие коммуналки, которые можно было расселить, они уже расселены, естественно, и вот эти 150-200-300-метровые квартиры давно существуют, и они есть на рынке. То, о чём ты сейчас рассказал, Аркадий, эта нарезка на студии – действительно, было несколько компаний, которые специализировались на выкупе коммуналок, и дальше пытались их разным способом, в некоторых случаях легальным, то есть, согласовывали перепланировку, квартира была на первом этаже внизу, нет другой квартиры, тогда они могли расставить более-менее рандомно эти мокрые точки и нарезать дом официально в студии и согласовать эту перепланировку. А, скажем, многие делали это нелегально, то есть, просто покупалась квартира, туда ставился умывальник, унитаз, но никто никаких согласований не проводил. Естественно, людей призывали в это инвестировать, потому что смотрите, у вас будет свои 15 метров, но зато в центре, недалеко от Невского проспекта и так далее – но, конечно, это сомнительная инвестиция, и потом такие объекты сложно продавать, потому что они всё равно были в долевой собственности. Очень часто квартиру нельзя было разделить таким образом, чтобы она превратилась в несколько отдельных квартир, потому что отдельная квартира предполагает, например, вход с лестницы, а если у вас один вход с лестницы, понятно, что в дальнюю часть квартиры у вас входа не будет. Допустим, в Петербурге часто бывает, в Петербурге часто бывает, что есть парадная лестница и чёрная лестница, тогда часть квартиры с чёрной лестницы, часть с парадной – но это мы делим квартиру на две, получается. Чтобы разделить на 8 или на 10 – так вы не сделаете, ни по каким нормативам не получится. Поэтому это часто долевая собственность, и человек владеет одной десятой в какой-то двухсотметровой квартире. Всё это были, конечно, какие-то компромиссные варианты, которые отвечали, конечно, запросам рынка. Сказать, что это была инвестиция – наверное, я бы не сказал, это, наверное, люди решали свою задачу там, молодой человек, студент приехал из Ульяновска, у него есть только три миллиона, вот он пошёл и заселился туда. Надо ли их убирать обратно – ну, я думаю, что, наверное, такая задача не стоит, всегда будет спрос на маленькие студии, пусть даже и не очень легальные, всегда будет спрос и на стометровые, двухсотметровые квартиры, рынок в этом плане очень подвижен, и мы видим, например, как отели перестраивают сейчас, мини-отели. Когда вышел закон о том, что нельзя в жилых домах содержать хостелы, у которых нет отдельного входа, а у многих вход был прямо с лестницы, общедомовой. И жильцы, естественно, другие жильцы имеют все легальные права жаловаться на такие хостелы, и их очень бодро закрывают. Поэтому эти хостелы вышли на рынок, и мы видим в продаже квартиры 180 метров на каком-нибудь Владимирском проспекте условно, и вот мы видим, что расставлены кровати, есть какая-то общая кухонька, люди приезжали туда, туристы, но сейчас это не купят уже под хостел, потому что бизнес в таком формате ушёл, это купит какой-то другой человек, который разгромит там все эти третьи-четвёртые ванные и сделает вместо них какой-то, наверное, офис или большую квартиру.
А.ГЕРШМАН: Вообще заметно ли, что застройщики начали менять свои квартирографии и перестраиваться, мелкие студии на какие-то квартиры побольше, в том числе с достаточным количеством спален?
А.МИНАКОВ: Ну, кстати, это заметно, потому что в целом метраж квартир вырос, и обеспеченность, скажем так, квадратными метрами человека в России, если мы берём отрезок последних тридцати лет – он вырос, потому что ну, как ни странно, правительство ставило без конца цель увеличивать-увеличивать-увеличивать эту обеспеченность, строить-строить-строить, в некоторых регионах там расселять-расселять ветхое, реновировать, в Москве, Питере ничего не реновируют, но там расселение коммуналок актуально было, и, в общем-то, в это вкладывалось и государство, и бизнес, это даёт свои плоды, люди стали жить лучше в этом плане. Конечно, кто-то живёт в странном построенном доме в Подмосковье на 16 метрах, но в другое время он жил бы просто в коммунальной квартире, а так он живёт в своей. И кто-то жил раньше в однушке хрущёвской, которая была 30 метров, а сейчас он покупает жильё в новостройке, где 30 метров – скорее исключение, однушка может быть и 35, и 40, и даже 50 встречаются.
А.ГЕРШМАН: Немного забавно, потому что в самом начале я приводил цитату из новостей, что метраж новостроек падает, некоторые жилые комплексы включают в себя квартиры по 11 квадратных метров, и в том числе Александр Антонов и другой Александр упомянули, что сегодня у нас пустующих квартир больше, чем иногда семей и людей, а считают по квадратным метрам, притом не хотят переходить на простой показатель .сколько квартир на человека.
А.МИНАКОВ: Ну да, здесь, наверное, я, конечно, не обладаю такой статистикой, тем более, по всей России там или по Подмосковью или Петербургу, наверное, я могу в общих чертах оценивать, в целом метражи стали лучше. Банально, если мы вспомним, в каких квартирах мы выросли, это были советские панельные, в основном, дома у большинства, где трёшка располагалась на 60 метрах, а в Питере есть отдельные дома, где трёшка располагалась на 42 метрах. на 42. А сейчас 42 – это, в общем-то, однушка в новостройке. Ну, мы не берём этот странный проект в Замкадье, где сделаны ласточкины гнёзда по 15 метров, такие гнёзда будут всегда. Я просто имею в виду обычное жильё в Питере, если мы откроем там Приморский район, Московский район, да и любой спальный район Москвы, там однушка будет 35-40 метров. Кстати, парадокс ещё в том, что в России достаточно просторное жильё, могу сказать, как человек, который занимается недвижимостью ещё и в других городах, в частности, в Лондоне, спальня 5-6 метров квадратных с потолком 2.50 – это абсолютно нормальное явление, даже в достаточно дорогих домах. У нас в этом плане намного лучше, по объёму помещений мы часто даже превосходим европейские города.
А.ГЕРШМАН: Наверное, у меня последний вопрос. Я сейчас тебя слушал и вспоминал комментарии, которые мне наприсылали, что, Аркадий, как вы можете говорить, что идёт падение цены недвижимости, если я купил три квартиры, и они выросли в цене, но в рублях. Но при этом, когда я предлагал человеку посчитать в долларах на момент, когда он покупал, и сейчас – он почему-то отказывался. Есть ли какая-то формула, как считать объективно, растёт всё-таки недвижимость в цене или всё-таки купили что-то, что наоборот сейчас падает?
А.МИНАКОВ: Ну, объективно не посчитаешь, потому что и доллар подвержен инфляции, естественно, 10 лет назад доллар не тот, что сегодня, конечно, в твёрдой валюте считать более честно, потому что инфляция есть, и рубль, можно считать, недавно был 30 за доллар, сейчас 90, нелепо это сравнивать. В целом, как я уже говорил, недвижимость на длительном отрезке является очень выгодным вложением, в конечном счёте в больших городах, мы сейчас не берём какой-нибудь, не знаю, где находится Норильский никель – в Норильске. Да, ясно, что это умирающий город, неясно, что будет с ценами, там все уезжают. Если мы берём Москву, Петербург, там Сочи, не знаю, Париж, Барселону, даже там Минск, такие города крупные – то на долгом отрезке там всё равно недвижимость растёт, потому что урбанизация, люди из средних и малых городов идут в столицу, всё равно есть миграция в глобальные города. Всё равно в Москву едут из Армении, из Грузии, из Беларуси, всё равно свежая кровь поступает. И тот, кто расселял в Москве коммуналки в Хамовниках и на Арбате в 1990х годах, конечно, они обалденно выиграли просто в прибыли, потому что это стоило 50 тысяч долларов или 100, а сейчас стоит миллион такая квартира, то есть, на долгом отрезке это работает. Плюс, конечно, нужно поймать время, когда нужно было это делать. А на коротком отрезке подчеркну, что заработать невозможно. Если вы покупаете новостройку у застройщика, то заработает на этом застройщик, потому что он сейчас её продал по максимальной цене, по которой он смог это сделать. А когда вы выйдете на вторичку, неизвестно, что с рынком, учитывая, какая ситуация в России, всё-таки, не самая простая сейчас и по инфляции, и по всем остальным параметрам, я бы не стал рекомендовать никому просто вот пойти и купить квартиру, чтобы её перепродать через 2 года. Заглядывать не берусь, что будет происходить.
А.ГЕРШМАН: Я думаю, никто из нас не берётся, столько всего меняется. Спасибо большое за комментарии, было очень полезно и интересно.
А.МИНАКОВ: Да, спасибо большое, Аркадий. Рад был слышать, всего доброго, до свидания.
Р.ВАЛИЕВ: Основатель агентства Минаков-недвижимость Александр Минаков был у нас сегодня в гостях нашей программы и довольно-таки любопытные цифры озвучил, и, кстати, упомянул любопытный факт, что у нас в стране всё-таки неплохие объёмы, в частности, видимо, это наследие советское, когда нормативы действовали какие-то.
А.ГЕРШМАН: Хороший вопрос, мне кажется, тут больше играет роль привычка.
Р.ВАЛИЕВ: Ну теперь-то уже привычка.
А.ГЕРШМАН: Потому что, как будто бы сейчас, если нормативы есть, всегда можно обойти его, сказав, что у нас апартаменты, а не квартира. Ну вообще, что хочется сказать, подытоживая: что живём в интересное время, когда, с одной стороны, перенаселение, с другой, все пишут, что будет рост, непонятно, откуда рост, и действительно, что будет даже через два года, предсказать довольно сложно.
Р.ВАЛИЕВ: Ну понятно, предсказать далее, чем на месяц, наверное, дело неблагодарное. Условно говоря, далеко ходить не надо, мы не интересовались ценами на недвижимость условно в Курске, но наверняка месяц назад была одна картина, сейчас совершенно другая, а какая будет ещё через месяц картина, мы можем лишь предполагать. Друзья, спасибо вам за хорошую активность сегодня, вас было много, вы были активны в чате. Понятно, не всё, к сожалению, удаётся озвучить в любом случае, не забудьте лайки, их нужно ставить, тем более что мы с вами все вместе переживаем за спасение Ютуба. Пока он в каком-то виде есть, давайте поддерживайте друг друга и нас.
А.ГЕРШМАН: К тому же, есть очень много статей, которые рассказывают, как это можно обходить, чтобы не терять связь.
Р.ВАЛИЕВ: У нас и зрители уже ссылочками поделились в трансляции, так что в этом смысле комьюнити не дремлет. Ну что ж, каждый четверг в 17.05 по московскому времени на канале «Живой гвоздь» и в приложении «Эхо» вы можете найти программу «Здесь живут люди», надеюсь, она и дальше будет разбирать животрепещущие или просто интересные темы, которые касаются каждого из нас.
А.ГЕРШМАН: Ну а мы от себя сделаем всё возможное.
Р.ВАЛИЕВ: С вами был урбанист Аркадий Гершман, я Руслан Валиев, увидимся через неделю, всем пока, до свидания.
А.ГЕРШМАН: Пока.