Сделки с недвижимостью на вторичном рынке жилья - Вадим Мартыненко, Талина Щедрина - Интервью - 2001-11-15
15 ноября 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор", Талина Щедрина - эксперт отделения "Воробьёвы горы".
Эфир ведет Сергей Бунтман.
С. БУНТМАН Добрый день, мы не первый раз встречаемся. Сегодня, я думаю, что мы напомним и о компании, и о группе компаний "Рескор", чем конкретно занимается. Представьте компанию, Вадим, пожалуйста.
В. МАРТЫНЕНКО Когда я представляю компанию, обычно я отмечаю, что компания "Рескор" работает на московском рынке с самого начала его появления. Официально мы считаем год основания 89-й. И в этом году мы отметим 12-летие уже успешной работы. Компания "Рескор" обладает лицензией правительства Москвы 15, является активным участником Московской ассоциации гильдии риэлторов и Российской гильдии риэлторов. Сфера деятельности компании это все операции на рынке недвижимости. Это и рынок новостроек, инвестиции, реализация квартир, и загородная недвижимость, и рынок коммерческой недвижимости.
С. БУНТМАН Коммерческая это что?
В. МАРТЫНЕНКО Это то, что раньше называлось не совсем красивым словом "нежилая недвижимость".
С. БУНТМАН Да, нежилой фонд, нежилая недвижимость.
В. МАРТЫНЕНКО Офисы, особняки, производство и т.д. Мы с Талиной Ивановной работаем на рынке вторичного жилья. Это основное направление для нас с Талиной Ивановной. Основные услуги на вторичном рынке жилья это помощь при купле или продаже квартир и комнат Москвы и Подмосковья, проведение различных видов обменов. В том числе расселение коммунальных квартир, обмены между Москвой и Подмосковьем. И, конечно, юридическая экспертиза и оформление готовых вариантов. Компания "Рескор" располагает сетью офисов на территории Москвы. Талина Ивановна представитель одного из этих отделений. Наверное, наиболее старого из всех, которые сейчас работают. Это отделение "Воробьевы горы", которое располагается по адресу м. Ленинский проспект, ул. Косыгина, д. 4, стр. 7.
С. БУНТМАН Хорошо. Давайте сейчас займемся... я, кстати, скажу слушателям, когда вы задаете вопросы, которые касаются конкретных проблем, конкретных адресов, оставляйте свои телефоны, потому что мы сможем распечатать и передать представителям компании "Рескор". И тогда, если у вас действительно вопрос, который требует разрешения, мы сможем передать, вы сможете заняться этим.
В. МАРТЫНЕНКО Еще я знаю, что обычно не все радиослушатели имеют возможность дозвониться. Точнее, они все имеют такую возможность, а мы не имеем возможности ответить на все вопросы. Поэтому для тех радиослушателей, которые планируют в ближайшее время продавать или обменивать квартиру, если вы разрешите, я назову контактные телефоны нашего агентства.
С. БУНТМАН Пожалуйста, давайте с этого начнем тогда.
В. МАРТЫНЕНКО Контактные телефоны компании "Рескор": 939-73-87, 939-74-43 и 938-23-30.
С. БУНТМАН Сейчас давайте займемся как раз вторичным жильем, обменами. Талина Ивановна, скажите, пожалуйста, обмен квартиры это самое сложное или одна из самых сложных процедур? С чем он связан? Раньше вывешивали объявления с лепестками, с телефонами, лепесток оторвал кто-нибудь, и жди звонка, и будем договариваться, или с доплатой, или по договоренности. Сейчас, по-моему, это делать не очень удобно и не очень нужно. Как Вы считаете?
Т. ЩЕДРИНА Вы правы, дело-то это не очень удобное, и, наверное, не следует им заниматься. Какие виды сделок у нас существуют на вторичном рынке жилья? Это покупка, продажа и наиболее распространенный вид сделок это как раз обмен жилья. Это то, что раньше люди делали. А с момента введения приватизации, собственности на квартиры этот процесс значительно ускорился, убыстрился по времени. Потому что это все можно делать сейчас через куплю-продажу. Обменные операции на вторичном рынке жилья занимают примерно 80%, и их очень много подвидов. Сюда входит и смена района, и улучшение жилищных условий, и расселение квартир, и много-много всяких других операций. Если покупка у нас сводится к поиску квартиры, удовлетворяющей требованиям покупателя, и агентство предоставляет юридическое сопровождение этой сделки, основные этапы продажи это организация рекламной кампании, поиск покупатели, также юридическое сопровождение сделки, то обмен включает в себя все названные мною понятия. Здесь и поиск покупателя, и поиск квартиры, и юридическое сопровождение одновременно нескольких сделок.
С. БУНТМАН То есть это только так просто называется, "обмен", на самом деле это комплекс нескольких сделок.
Т. ЩЕДРИНА Да, это комплекс нескольких сделок.
С. БУНТМАН Несколько операций, которые вы проводите вместе с участниками сделок.
Т. ЩЕДРИНА Именно так. Ведь в обмене может задействовано несколько квартир. Расселение на две площади минимум три квартиры, альтернативная площадь это та площадь, которую вы подбираете взамен своей, у нас есть такой термин, мы называем ее альтернативной площадью. Альтернативная площадь может тянуть за собой участие в этой сделке еще нескольких квартир. И нужно свести все эти квартиры, нужно подготовить все документы по этим квартирам, и все это нужно увязать между собой по времени. Это процесс достаточно сложный.
С. БУНТМАН Чтобы никто не остался ни без денег, ни на улице на некоторое время?
Т. ЩЕДРИНА То, о чем Вы говорите, вообще-то...
С. БУНТМАН Я продал, еще не купил, не обменял, и где-то остаюсь в подворотне, на решетке, где-то ночую.
Т. ЩЕДРИНА Для того чтобы этого не случилось, лучше бы этим делом занимались профессионалы.
С. БУНТМАН Вот именно.
Т. ЩЕДРИНА Это будет надежно.
С. БУНТМАН Об этом мы сейчас и говорим. Мы сейчас прервемся на новости, и технологию разберем, как производится этот самый обмен квартиры, тем более что вопросы уже есть. Тем, кто задает конкретные вопросы, например, про Строгино, двухкомнатную квартиру, пожалуйста, оставляйте свой телефон. И тогда можно будет предметно заняться вашей проблемой, "квартира в Центре, обменять, сколько это может стоить". Это нужно все смотреть конкретно. Это тоже элемент профессионализма, когда конкретно каждый случай рассматривается. Но есть общие правила, о которых мы поговорим через минуту.
-
С. БУНТМАН Я напоминаю, что у нас в гостях Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного рынка группы компаний "Рескор" и Талина Щедрина - эксперт отделения "Воробьёвы горы", которое оказалось старейшим, как я узнал сейчас от Вадима Мартыненко.
В. МАРТЫНЕНКО Одним из первых.
С. БУНТМАН Так вот, давайте менять квартиру. С чего мы начинаем? Я хочу поменять квартиру. Предположим, у меня есть квартира в одном районе, я хочу поменять квартиру, одну на одну, но мне нужно больше. Значит, я готов доплатить, если это полагается. Я прихожу к вам.
Т. ЩЕДРИНА Вот это правильно. Начинать нам нужно это все со встречи, на которой мы будем обсуждать то, что Вы хотите сделать. Мы будем Вам рассказывать о ценообразовании на квартиры, о ценовых барьерах этих квартир, о том, какой тип дома Вы можете себе выбрать. Для того, чтобы Вы поняли...
С. БУНТМАН Для этого я должен представить, что у меня есть?
Т. ЩЕДРИНА Обязательно. Вы должны к нам придти с документами на квартиру, должны нам рассказать о желаемом Вами варианте обмена. Допустим, Вы хотите квартиру меньшей площади поменять на квартиру большей площади, располагаете при этом определенной суммой денег или не располагаете, какой тип дома Вы хотите видеть, какую этажность дома, какой район Вы хотите взять. Рассматривая все Ваши пожелания, мы постепенно определяем возможности этого обмена, исходя из тех вышеперечисленных мною условий. Чтобы и нашего заказчика, и у агентов, которые будут непосредственно исполнять Ваш заказ, была полная ясность в том, что же мы хотим сделать и каким образом мы можем это выполнить. Только после того как мы себе представим реальность Вашего варианта, и наш заказчик будет четко представлять себе, что же можно сделать в данном конкретном случае, то есть его пожелания облекутся в четкую и понятную нам, двоим договаривающимся сторонам, форму. Только тогда мы можем приступать к непосредственному выполнению.
С. БУНТМАН А есть какие-то вещи, которые абсолютно невозможны?
Т. ЩЕДРИНА Я думаю, есть. Например, Вы имеете однокомнатную квартиру в каком-нибудь спальном районе, а хотите иметь двухкомнатную у Кремля без дополнительных финансовых вложений.
С. БУНТМАН Да, я хочу без доплаты квартиру Ленина в Кремле.
Т. ЩЕДРИНА Я думаю, что это будет просто невозможно.
С. БУНТМАН Хорошо, но все остальное возможно, примерно. В общем, существует Москва, город большой, причем Вы сказали, Вадим, что и в Подмосковье Вы ведете?
В. МАРТЫНЕНКО Да, лицензии, которыми обладает компания "Рескор", позволяет работать так и на территории Москвы, так и на территории Московской области. Потому что там другая организация занимается лицензированием, это Московская областная лицензионная палата. Компания "Рескор" обладает всеми необходимыми разрешениями.
С. БУНТМАН У нас будет про Подмосковье вопрос, который я задам, но чуть позже. Хорошо, мы с вами определили, что мы можем, на что мы можем рассчитывать. И что, вы начинаете поиск, или мы подписываем с вами уже какие-то документы?
Т. ЩЕДРИНА Мы с Вами определили, что мы можем для Вас сделать, исходя из Ваших пожеланий, и это Вас устраивает, то есть можно приступать к работе. Для того чтобы приступать к работе, мы заключаем с Вами договор, то есть подписываем то, о чем мы сейчас с Вами договорились, чтобы всем было все четко, ясно и понятно. А дальше начинается обычная, рутинная работа агентов, давным-давно отработанная. Она состоит из ряда последовательных операций. То есть первое, берем наш вариант: Вы мне говорили, что "я хочу однокомнатную квартиру поменять на улучшение жилплощади". Мы с Вами договорились, в каком районе и на каких условиях это будет сделано.
Мы начинаем поиск покупателя на Вашу квартиру. Для этого организуется рекламная кампания. Должна Вам подчеркнуть, что рекламная кампания организуется на средства агентства, и стоит это немало. Что такое рекламная кампания? Сведения о Вашей квартире появляются в базах всех крупных риэлторских агентств, у нас общая база, совместная, появляются во всех периодических изданиях, естественно, в Интернете. Считаем, что рекламная кампания принесла на определенный результат: мы нашли покупателя на Вашу квартиру. Покупатель на Вашу квартиру закрепляет свое желание купить Вашу квартиру подписанием определенной бумаги. После этого мы начинаем поиск квартиры для Вас, согласно тем требованиям, которые Вы представили нам к своей квартире.
С. БУНТМАН То есть покупатель на мою квартиру это не тот, кто продает мне свою?
Т. ЩЕДРИНА Скорее всего, это не тот.
С. БУНТМАН Вот в том-то и дело. Это не этот прямой обмен по бумажке.
Т. ЩЕДРИНА Этот прямой обмен по бумажке занимал очень большое количество времени. Вы представляете, как трудно стыковать двух людей, которых устраивают эти две квартиры? А вариант обмена через куплю-продажу значительно расширяет наши возможности. Вам не нужно искать этого одного конкретного человека. Вы выбираете квартиру из всего спектра квартир, отвечающих Вашим требованиям, выставленных сейчас на продажу на вторичном рынке недвижимости. Согласно Вашим требованиям, наши агенты предлагают Вам достаточно много вариантов квартир. На разных этажах, в домах разной категории, но все они должны отвечать тем условиям, которые мы с Вами обговорили в самом начале.
С. БУНТМАН Я езжу с вами смотреть?
Т. ЩЕДРИНА После того как Вы определяете: "Да, мне нравится вот это, я хочу посмотреть вот это", мы выезжаем для просмотра этих квартир. Вы посмотрели квартиры, и вдруг Вы находите ту, которая Вам нравится. Клиент должен найти свою квартиру. Вы входите в квартиру и понимаете, что это Ваша квартира. Вы хотите в ней жить и говорите: "Мне эта квартира нравится". Первое, что мы делаем по этой квартире документы по квартире. То есть задача агентства соблюсти юридическую чистоту сделки.
С. БУНТМАН Это вы проверяете?
Т. ЩЕДРИНА - Это обязательно входит в наши обязанности. Это одна из основных обязанностей агентства. Мало того, я Вам должна сказать, что, поскольку наше агентство существует уже двенадцатый год и достаточно многочисленно, то в процессе работы агентства произошла специализация сотрудников. У нас, например, создан юридический отдел, который занимается... скажем, разграничение полномочий.
С. БУНТМАН То есть специальный юридический отдел?
Т. ЩЕДРИНА Да, специализация, юридический отдел. Я думаю, о нем лучше расскажет Вадим Эдуардович.
С. БУНТМАН Да, пожалуйста. Юридический отдел это целый большой отдел в компании, который только занимается проверкой квартир, или чем-то еще?
В. МАРТЫНЕНКО Этот отдел занимается не только проверкой квартир. Как всякие юристы, они оказывают комплекс услуг. И оформление готовых вариантов, перепланировки, приватизации и т.д. Мы не будем сейчас на этом останавливаться. Но для нас с Талиной Ивановной принципиально важно то, что это наши коллеги, которые занимаются проверкой юридической чистоты квартиры, которую планируется приобрести для нашего клиента, и мы с Талиной Ивановной выходим на сделку только в том случае, если сотрудник юридического отдела компании "Рескор" подписывает нам бумаги, разрешающие проводить эту сделку.
Причем юридическая чистота в данном случае складывается из двух компонентов. Первое. Юристы отслеживают юридическую правомерность той сделки, которую мы планируем провести на сегодняшний день, что там документы все собраны как надо, нотариус обладает необходимыми полномочиями и т.д. И они вскрывают всю юридическую историю этой квартиры. Не только с момента приватизации, но и значительно раньше. Фактически с момента заселения этого дома. Для примера я скажу Вам, что мы выходим на сделку, если имеем протокол из юридического отдела, который состоит примерно из 28-ми пунктов, где юрист, который вел эту квартиру, проверял по ней всю информацию, собственно, записывает каждый показатель: кто прописан в квартире, кто выписан, куда, есть ли люди, ограниченные в дееспособности, участвовали ли доверенности в предыдущих сделках, приватизация квартиры совершалась в соответствии с существующим законодательством или были какие-то нарушения. И т.д. Такая система позволяет нам, во-первых, не создавать конфликт интересов. Ведь, действительно, поймите агента, который два месяца подбирал квартиру, нашел ее, клиент хочет ее приобрести, и вдруг там есть какая-то зацепка, которая, может, приведет к неприятностям, а может, не приведет.
С. БУНТМАН В принципе, это все предварительная работа?
В. МАРТЫНЕНКО Совершенно верно.
С. БУНТМАН Но Вы и меня проверяете? Потому что здесь вопрос от Лиды: "Какие документы я должна принести, чтобы заняться обменом?" О своей квартире, когда я к вам первый раз прихожу. Вернемся на шаг назад.
Т. ЩЕДРИНА Когда Вы к нам приходите, берите с собой свой паспорт обязательно и правоустанавливающие документы на квартиру. Я напомню, что это такое. Есть т.н. первичные правоустанавливающие документы. Это приватизация. Сюда включается договор передачи и непосредственно розовая бумажка, это свидетельство о собственности на жилище. Есть у нас свидетельство о праве собственности на квартиру, на основании договора дарения, на основании вступления в наследство. Есть просто договор купли-продажи. Это все относится к правоустанавливающим документам.
С. БУНТМАН Хорошо. Здесь очень интересный вопрос от Жоры: "Существуют ли документы, обязывающие работников ДЕЗа и подобных организаций предоставлять риэлторским компаниям все сведения о прошлом этого дома?" То есть, Вы сказали, с момента заселения.
В. МАРТЫНЕНКО Я понял вопрос, тем более его достаточно часто мы обсуждаем в своем профессиональном кругу. Дело в том, что в настоящий момент агентства недвижимости работают в соответствии с законом о лицензировании риэлторской деятельности. И как лицензиаты мы обладаем дополнительными возможностями, которые позволяют нам получать необходимую информацию. Но, Сергей, я скажу откровенно: далеко не все ЖЭКи, не все РЭУ, не все паспортные столы следуют этому закону. Бывает так: "Будет хозяин...", а я хочу подчеркнуть, что ко всей этой объемной работе мы клиентов не привлекаем, это все делается нашими силами и средствами. "Будет хозяин, будет какая-то информация". А иногда и сам владелец на свою квартиру не может получить информацию по всем людям, которые были когда-либо до него прописаны. Безусловно, за 12 лет работы можно было найти возможности для того, чтобы всю необходимую информацию получить.
С. БУНТМАН Хорошо. Сейчас мы договорились, есть все продавцы, покупатели, вся эта компания есть. А дальше что? Кстати, на каком этапе я вам плачу деньги? Ольга Петровна говорит: "Берете ли вы предоплату за то, что будете искать в течение какого-то времени для меня квартиру?"
Т. ЩЕДРИНА Нет, предоплаты мы никакой не берем.
С. БУНТМАН То есть от меня не берете, от продавца? Фактически я продавец, потом я становлюсь покупателем.
Т. ЩЕДРИНА Нет, с Вами мы договариваемся.
В. МАРТЫНЕНКО Вопрос комиссионного вознаграждения очень объемный, мы назовем телефоны, по которым можно будет получить справку по любым вопросам, в том числе и по этому. Но я хочу обязательно подчеркнуть, что продавец квартиры, как правило, не платит нам комиссионные. Почему? Потому что комиссионное вознаграждение, как правило, оплачивается покупателем. Он, помимо того, что оплачивает стоимость квартиры, отдельно оплачивает еще те юридические гарантии, сопровождение сделки, которые предоставляет компания "Рескор". Поэтому в данном случае, если Вы наш клиент, Вы никаких денег компании не оплачиваете.
С. БУНТМАН Но я потом становлюсь покупателем. В какой момент я становлюсь покупателем? У меня, честно вам скажу, денег нет для того, чтобы купить ту квартиру, которую вы мне предоставили. Они появятся, когда будет продана моя квартира. Эта единовременность всегда очень такой момент.
В. МАРТЫНЕНКО Риэлторская компания получает комиссионное вознаграждение только в том случае, если интересующий Вас обмен, в конце концов, состоялся, и качеством этого обмена Вы остались удовлетворены. Разрешите, я еще раз назову контактные телефоны компании "Рескор"?
С. БУНТМАН Да, потому что здесь вопросы накапливаются, а времени у нас остается очень мало.
В. МАРТЫНЕНКО Телефоны, по которым всегда можно получить консультацию по вопросам обмена и продажи жилья: 939-73-87, 939-74-43 и 938-23-30. Напомню адрес отделения "Воробьевы горы". М. Ленинский проспект, ул. Косыгина, д. 4, стр. 7.
Мы говорили о юридическом управлении компании "Рескор". У нас существует такая традиция, что раз в месяц юристы нашей компании проводят семинары по вопросам, так или иначе, связанным с недвижимостью. Как раз 30 ноября состоится семинар. Он называется "Как избежать судебных споров при проведении сделок с недвижимостью". Речь пойдет о правилах проведения сделок: продажи жилья, покупок, обмена, как правильно это делать, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо судебных споров. Он состоится 30 ноября в 17:00 по адресу отделения "Воробьевы горы", ул. Косыгина, д. 4, только единственное, что это будет актовый зал Института химической физики. Вход для всех желающих бесплатный. Приходите, мы будем рады поделиться нашими знаниями.
С. БУНТМАН Здесь есть много вопросов, которые сами по себе определяют и подсказывают темы на какие-то следующие встречи. Здесь есть очень интересные вещи и нюансы, о которых стоило бы поговорить.
В. МАРТЫНЕНКО Мы обязательно эти вопросы возьмем, и на какие сможем, ответим.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" были: Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор", Талина Щедрина - эксперт отделения "Воробьёвы горы".