Реновация - Аркадий Гершман - Среда - 2021-03-17
А.Соломин
―
Добрый день, добрый вечер. В эфире радио «Эхо Москвы», ютуб-канал «Эхо Москвы» или канал «Эхо Москвы» в Яндекс.Эфире. Меня зовут Алексей Соломин, это программа «Среда» с Аркадием Гершманом. Аркадий Гершман здесь, рядом со мной в студии.
А.Гершман
―
Всем привет.
А.Соломин
―
Привет. Сегодня у нас очень острая тема, жесткая тема, я бы сказал. Она называется «Реновация». И в первую очередь я хотел спросить, что называется все-таки реновацией?
А.Гершман
―
Это слово сейчас у нас ассоциируется, мне кажется, только с Москвой и только с планами города уничтожать хрущевки и строить на их месте что-то новое.
А.Соломин
―
Которые уже начались, и несколько лет назад мы были свидетелями того, как людям приходилось переселяться.
А.Гершман
―
Сначала им пришлось знакомиться с соседями и как-то вообще договариваться, куда дальше. Но в целом – да, процесс уже начался. Но вообще, если мы посмотрим на сам термин, на историю наших городов мы поймем, что реновация была ровно столько же, сколько были наши города. То есть, по сути, если мы берем средневековый город, что если какой-то ремесленник построил себе лавку, потом он разжился, построил второй этаж, где он живет – то это уже реновация. Потом у него появились дети, пришлось расширяться. Для взрослого отдельно свой вход или свой этаж, он надстраивает, расширяется – это тоже реновация. То есть, по сути, функциональное, качественное улучшение того, что есть. Без сноса, но при этом добавляются новые функции.
А.Соломин
―
То есть, то, что мы видели снос старого, ветхого… или жилья, которое скоро может стать ветхим, и замена его какими-то новыми микрорайонами – это не реновация само по себе?
А.Гершман
―
Это не совсем то, что обычно закладывается, но звучит очень красиво. Но в случае Москвы, во-первых, сносится, строится новое, больше. И там иногда добавляют новые функции.
А.Соломин
―
То есть, качественные изменения того, что было?
А.Гершман
―
Да. То есть, условно, если у нас был дом, где была только жилая часть, то если мы сносим и строим те же самые пять этажей, но первые два этажа будут под коммерцию – то это уже новые функции. В принципе, можно это тоже отнести к реновации. Хотя тут сколько людей, столько и мнений, потому что в целом мы теряем объект недвижимости, мы полностью лишаемся его и строим что-то заново. То есть, если бы не назвали это реновацией, все бы обозвали это обычным сносом и стройкой нового здания. Если кто-то помнит, то при Лужкове тоже подобное было, когда сносили некоторые серии панельных домов и выстраивали новые здания. Но тогда это никто не называл реновацией.А сейчас с точки зрения нейминга все пошло неплохо. Мне кажется, каждый уже выучил, что такое реновация, что есть такое слово, хотя раньше о нем никто вообще не знал. Но тут сыграло еще и злую шутку, что в Москве эта тема – номер один с точки зрения градостроительства. Но при этом в регионах очень часто, если делается что-то подобное, власти и бизнес стараются максимально избегать этого слова.
А.Соломин
―
Почему?
А.Гершман
―
Потому что оно очень конфликтное.
А.Соломин
―
Оно вызывает сразу острую реакцию.
А.Гершман: В регионах очень часто, если делается что-то подобное, власти и бизнес стараются избегать этого слова
А.Гершман
―
Все так. То есть, какое-то такое непонятное будущее, что моя квартира есть здесь и сейчас, а потом что-то вжух – и где я окажусь потом, не совсем ясно. Из-за этого же было очень много скандалов в Москве, и в целом… Наверное, не все прошло так хорошо как задумывалось теми, кто принимал решение. Поэтому в регионах с этой темы пытаются, с одной стороны, соскочить. Но с другой встречаются упоминания, что в Екатеринбурге, в Калининграде власти тоже заявили, что они думают о чем-то подобном.
А.Соломин
―
Это прибыльно. Для застройщиков, для градостроительных компаний это широкие, большие заказы.
А.Гершман
―
Да. И вообще очень часто встречается мнение, что вся реновация – это не про заботу о людях, а как такой большой бизнес-проект для ряда застройщиков. Понятно, что многие люди, кто согласился на реновацию, они останутся даже довольны, тем не менее, это, скорее, побочный плюс. То есть, если приводить аналогию, то низкопольный транспорт. Все обычно думают, когда закупают низкие трамваи или низкие автобусы, то это забота о маломобильных. Но если мы посмотрим мировую практику, то это делается для того, чтобы люди быстрее садились в автобус и выходили из него, чтобы автобус меньше стоял на остановке. А вот именно доступность – это побочный плюс. И здесь, мне кажется, какой-то похожий случай. Что люди получают новую квартиру – это, скорее, побочка, назовем это так. Основная цель – заработать.
А.Соломин
―
Инвесторам, застройщикам и так далее.
А.Гершман
―
Да. Но вообще, если мы… наверное, стоит начать разговор с хрущевок, что это такое. Потому что в первую очередь именно они попадут под ковш.
А.Соломин
―
Кстати, хрущевки же в свое время тоже были, если грубо говорить, проектом реновации? Это же массовая застройка взамен какого-то ветхого жилья?
А.Гершман
―
Это не то же самое, что реновация, потому что чаще всего их строили в голом поле. То есть, действительно была проблема, что у людей не было собственного жилья. Что были или коммуналки, или люди просто в землянках жили, при этом, конечно же, у нас имелись сталинские доходные дома, где жила, как правило, определенная элита. Но обычных людей тоже нужно было куда-то селить, поэтому промышленное домостроение, появление новых материалов, нового подхода… Мы ушли от кварталов к микрорайонам, и плюс, что в СССР вся собственность была только у государства, все это сделало то, что мы сегодня называем спальными районами советскими, что действительно начали штамповать. Не смотрим на качество, смотрим на количество, решаем проблемы здесь и сейчас – а дальше подумаем потом.
А.Соломин
―
А хрущевкой что мы называем? Это какого-то определенного периода дома или дома определенного типа? Или что?
А.Гершман
―
Скажем так. Это те дома, которые были построены в период правления Хрущева. Иногда я даже встречаю упоминание, что некоторые сталинки достраивались после принятия декрета об архитектурных излишествах, после смерти Сталина, во времена Хрущева, они примерно той же этажности, той же высоты, их тоже иногда называют хрущевками, потому что нет лепнины. Значит, это простая коробка. И люди даже не смотрят часто, панельная, кирпичная хрущевка – просто хрущевки, хрущевки…
А.Соломин
―
Масс-жилье.
А.Гершман
―
Да. Промышленное массовое жилье. Не только промышленное, есть и кирпичное. Но тут тоже стоит сделать оговорку, что не только у нас такое строили. То есть, послевоенная Европа… Появление новых материалов, новых подходов и массовый запрос на новое жилье, собственно, привели к тому, что хрущевки появлялись и в Австрии, и в Финляндии… В СССР, понятно, тоже. Но в целом это было общемировое явление. И некоторые историки архитектуры связывают, что были привычные кварталы застройки старых городов, но у многих они настолько сильно ассоциировались с боевыми действиями, что еще такое вот ментальное изменение повлияло на то, что начали появляться эти хрущевки. Что там все-таки много зелени, большие дворы. То есть, старались отойти от этой тесноты, в том числе. Естественно, подходы Ле Корбюзье и других архитекторов тоже на это все повлияли. И сообща все эти факторы привели к тому, что мы имеем сегодня.
А.Соломин
―
Ле Корбюзье, кстати, один из самых близких к этой эстетике архитекторов.
А.Гершман
―
Простота. Условно, сначала рисуется планировка, что внутри дома, а потом это просто обводится стенами. Это, опять же, мы сейчас уходим в историю архитектуры. Потому что если раньше все мерили одним ордером… Сейчас главное не напутать, потому что я не архитектор, и главное, чтобы архитекторы потом не закидали камнями. Но смысл в том, что если раньше мерили все… Если ты можешь нарисовать какую-то деталь, то все, ты архитектор, ты можешь строить дома. Но появление как раз новых материалов, нового видения полностью изменило картину вообще, как мы строим, что мы строим и где мы живем.
А.Соломин
―
Я тоже не архитектор совершенно, обыватель. Просто забавно, что стареет произведение, наследие Ле Корбюзье примерно так же, как и наши хрущевки. Я имею в виду, что выглядит это с течением времени очень убого.
А.Гершман
―
Если говорить про Ле Корбюзье и его подходы, то это жилье для нового типа человека. Мы настолько эволюционировали, что нам не нужна старая такая застройка, мы – люди нового поколения. И когда у него были первые его объекты, он, по-моему, строил где-то.. Жилье для рабочих при заводе, частный заказ был. И построил в стиле минимализма, конструктивизма, что-то близкое к очень простому, и когда туда начали въезжать люди, обычные работяги, они начали это жилье улучшать. Кто-то начал ставить ставни, кто-то вывешивать цветы на балкон. То есть, идея полностью потерялась. И насколько я встречал упоминания, пришлось три раза менять рабочих и в итоге поселить там каких-то инженеров, то есть, более квалифицированных сотрудников и жестче следить за фасадами, чтобы они оставались в чистоте. То есть, я к тому, что это жилье для нового человека, но при этом человеку об этом забыли рассказать. И люди хотели привнести что-то новое, как-то улучшить жилье, и это проявлялось по-разному. Кто-то что-то закрашивал, устанавливал свое… А эта архитектура подобного не терпит.Собственно, мы даже по нашим панелькам можем заметить, что, когда их построили, по фотографиям.. Четкие линии, белое все, торжество математики и геометрии. Когда мы смотрим на них сегодня, ассоциация, что какое-то.. Как будто в грязи обваляли, и вот оно проявилось, на него смотришь – и возникает какое-то отвращение.
А.Соломин
―
Знаешь, почему? Потому что жителям самим позволили оформлять балконы.
А.Гершман
―
Тут много проблем, действительно. У нас и балконы непонятные, можно их оформлять или нельзя. По нашим законам можно трактовать и так, и так. И только, насколько я знаю, в Петербурге решили массово заняться балконами, начали снимать остекление. Потом у них появилось такое количество судебных обращений и жалоб, что они решили эту тему быстренько свернуть и подумать об этом через 10 лет. Хотя, действительно, это большая проблема. У нас архитектура просто чахнет под всем этим мусором, пластиком, хаотичным остеклением. И вообще никто не думает, что это проблема. И эта проблема не только косметическая, но она еще и функциональная. То есть, все, что вы вешаете на балкон – это дополнительная нагрузка, как минимум. Или изменяется микроклимат. Если вы меняете одни окна на другие, то нужно оставлять какой-то зазор, чтобы воздух обновлялся, иначе это тоже имеет пагубные последствия.То есть, архитектор как профессия существует не просто так. И в нормальном мире архитекторы… Город следит за фасадами, и это считается предметом охраны, и любые изменения допустимы с санкции, с проекта архитектора. Потому что, опять же, он специалист, он понимает, что нужно делать с точки зрения функциональности и эстетики. Но у нас, к сожалению, опять же… Когда всем владело государство, проблем не было. Но когда этот тип застройки пришел в рыночную экономику, и всем раздали по собственности… То с одной стороны мы защитились от коммунизма, потому что никто не захочет отдавать свою квартиру. Но, с другой стороны, мы получили вот такой хаос, и пока не видно никаких шагов, чтобы эту проблему как-то начать решать.
А.Соломин
―
То есть, позволь, уточню. Ты не против рыночной экономики, но это проблема стиля?
А.Гершман
―
Это проблема регулирования. У нас пока у городов нет инструментов, как с этим взаимодействовать, как охранять, потому что когда каждый начинает кто во что горазд… Особенно на юге России встречается, когда пристройки к балконам. Ребят, это все таким образом делается, что рано или поздно все это дело обвалится. То есть, здесь уже есть угроза человеческой жизни. И балконы у нас тоже частенько падают. Потому что, с одной стороны, за ними не очень нормально следят, у нас есть большие проблемы с поддержанием застройки. А с другой стороны, никто и не видит в этом проблемы, и часто сами жители что-то туда навешивают, пытаются сделать свою жизнь чуть лучше, но при этом не понимают, что они создают кучу проблем. Это такая трагедия общины, как экономисты называют, когда благо для одного человека… Если все начнут делать как один человек, то в итоге все общество получит… Не плюс, а минус уже. И здесь, когда каждый пытается что-то навесить, что-то улучшить, и когда конструкция и архитектура для этого не предназначены, то в итоге все могут как минимум лишиться своих балконов. Опять же, это мы немного отошли от хрущевок к проблеме архитектуры в наших городах.
А.Гершман: Это, скорее, проблема наших современных жилых комплексов, как их строят
Но вообще хотелось бы сказать в защиту хрущевок, про которые часто говорят, что маленькие кухни, плохая звукоизоляция, плохое то, се…
А.Соломин
―
Как говорится, вы не видели современные новострои.
А.Гершман
―
Я жил в Перми в одном таком доме, я слышал, что делали соседи, мне кажется, через этаж сверху и по бокам еще.
А.Соломин
―
Снизу, кстати, я плохо слышу. А по бокам и сверху – идеальная слышимость.
А.Гершман
―
Я мог не смотреть телевизор и при этом знать, о чем там рассказывают.
А.Соломин
―
А мне говорят «будь здоров», когда я чихаю у себя в квартире.
А.Гершман
―
Да. То есть, понятно, что это, скорее, проблема наших современных жилых комплексов, как их строят. Как их покупают – это одно. Но, возвращаясь к хрущевкам, там есть несколько крупных плюсов. Это человеческий масштаб застройки. То есть, пять этажей, человек сверху может различить лицо ребенка во дворе. Самый такой простой пример. Можно отпустить ребенка гулять и смотреть за ним из окна. И в случае чего – просто крикнуть, что, Вася, иди домой.
А.Соломин
―
Как это обычно происходило в нашем детстве.
А.Гершман
―
Да. Но если дом 25-этажный, то о таком, конечно же… Такого просто не получится, потому что там зрительный контакт сохраняется где-то на уровне 7-8 этажа. Выше уже все это теряется и здание начинает давить.Или, исходя из человеческого масштаба, вы можете запомнить лица своих соседей, потому что количество квартир на этаже более-менее адекватно, и в подъезде живет не 150 человек, а, например, 30 человек. И вы всегда условно понимаете «свой-чужой». То есть, «это мой сосед, я с ним здороваюсь, он хороший, а вот этот товарищ подозрительный, что он здесь тусуется, он здесь точно не живет». То есть, это такая социальная безопасность и формирование комьюнити. Когда адекватное количество людей в подъезде и доме, то проще управлять своим имуществом, потому что вы хотя бы немного знаете в лица своих соседей, и нет… Любой сосед, любой человек не воспринимается сразу врагом, как это часто бывает в новостройках, где количество людей в разы больше.
И главное, что там более-менее адекватные дворы. Очень часто с одной стороны дома есть подъезд, есть парковка, а с другой стороны – очень много зелени. Например, это такой прототип двора без машин. Понятно, есть проблема, что нет выхода на две стороны дома из подъезда, поэтому не очень удобно им пользоваться, но там очень много зелени и более-менее нормальная обстановка.
А.Соломин
―
Я вырос в пятиэтажке, и у меня по одну сторону дома были садовые участки. То есть, у кого-то из владельцев квартир была небольшая земля… Правда небольшая, прям закуток. Но на ней сажали ягоды, фрукты, какие-то овощи сажали.
А.Гершман
―
На самом деле, если мы посмотрим на проекты в Европе и Штатах, проекты современной застройки, мы увидим, что они сейчас пытаются это все копировать. То есть, общественные огороды, с одной стороны, как элемент для устойчивого развития. Условно, то, что вы едите – произрастает здесь же, образовательная цель, что дети понимают, как и что растет, как функционируют экосистемы, они могут обучаться этому прямо около своего дома. И главное, что это очень приятно и красиво, снижает затраты на то же самое поддержание двора. То есть, когда не из общего счета идут деньги на поддержание огромное территории, когда у каждого свой закуток, он за ним следит, и нет дополнительной финансовой нагрузки на всех остальных соседей.
А.Соломин
―
Только в нашем случае это все будет обнесено забором, как было в моем случае, например. И это просто какие-то частные пространства закрытые.
А.Гершман
―
Это немного другой вопрос. У нас действительно в России есть с этим проблема, что человек, если пытается что-то сделать хорошо, пытается огородиться. То есть, на каком-то понятном пространстве создать какой-то уют и комфорт. Но это, скорее, проблема того, что за забором – сплошная разруха, и часто нет понимания, за что браться, с чего начинать, чтобы этот комфорт и красота была вокруг, чтобы не пришлось ставить эти самые заборы. И плюс здесь еще такой эффект плацкарта. То, что долгое время мы жили, когда ни у кого ничего не было собственного и частного, сейчас оно появилось, и поэтому есть такое стремление защитить. То есть, это во многом социальная проблема. И как раз какие-то удобные дворы, где люди знакомятся друг с другом, где они формируют сообщества и просто, опять же, начинают здороваться с соседями и перестают воспринимать их как врагов – это как раз, мне кажется, шаг вперед в сторону избавления от этих самых заборов. И большая проблема, что в новых жилых комплексах социальную сторону вопроса вообще, как правило, никто не рассматривает.То есть, есть буквально единицы застройщиков, которые должны быть соседями. Им нужно развивать добрососедство, и что это как большой шаг вперед в сторону лучшего, хорошего будущего. Но чаще всего в наших новостройках люди лишь ругаются из-за парковочного места, что дети как-то не так бегают, что соседи смотрят не тот канал, и поэтому вам за стенкой неинтересно их слушать.
А.Соломин
―
Коты топают громко, были случаи такие.
А.Гершман
―
Да. То есть, вместо того, чтобы создавать какое-то добро, мы часто в новых проектах создаем лишь проблемы.
А.Соломин
―
Тебе ответят, что невозможно, экономически невыгодно в мегаполисе строить пятиэтажки.
А.Гершман
―
Смотря как к этому подходить. Опять же, мы плотность застройки можем мерить по-разному. Условно, когда мы строим 25-этажный дом, нам вокруг него приходится делать огромную зону с пустотой, чтобы инсоляция соблюдалась, чтобы во все квартиры попадало солнце. С другой стороны…
А.Соломин
―
У нас сейчас за этим, по-моему, не следят особо.
А.Гершман
―
Следят. Это, кстати, инсталляция, тот еще бред, во всем мире практически от него отошли. У нас на нее молятся, хотя есть совершенно другие инструменты, как делать хорошо. Просто у нас это осталось. Тем не менее, часто инсоляция действительно позволяет избегать совсем какого-то трэша. Но далеко не всегда. Вы можете продавать просто апартаменты, а не квартиры, и вот вам инсоляция уже не нужна.
А.Соломин
―
Это выдерживание расстояние какого-то? Обеспечение солнечного света?
А.Гершман
―
Солнечный свет, чтобы в вашу квартиру он попадал. Инсоляция появилась как попытка борьбы с туберкулезом, эта болезнь была большой проблемой в 20 веке.
А.Соломин
―
То есть, у нас в нормативах просто прописано?
А.Гершман
―
Да, прописано. Но смысл в том, что мы можем строить не 25 этажей, а просто разделить этот дом на 5. И чтобы каждый был по 5 этажей. И на том же самом участке разместить их плотнее друг к другу, но при этом мы будем соблюдать ту же самую инсоляцию. У нас будет меньше пустоты, у нас будут более активные улицы. Опять же, будет не огромный двор-парковка, а несколько улиц и привычных кварталов. Опять же, есть исследования, что можно строить по-другому. Другое дело, что градостроительный бизнес у нас очень консервативная сфера. И никто особо не хочет меняться, потому что – а зачем? Люди и так покупают. А люди и так покупают, потому что «я в таком доме практически вырос, ничего другого у нас быть не может, это вам не Европа, это вам не Штаты». Потихоньку ситуация, конечно, меняется, но слишком потихоньку.
А.Соломин
―
Вот, собственно, как ситуация меняется, как это должно выглядеть сейчас, с твоей точки зрения? Есть ли способ создать какой-то идеальный микрорайон новый?
А.Гершман
―
Во-первых, я бы отходил от понятия «микрорайон». То есть, все-таки лучше… Если мы хотим создать нормальный город, лучше судить объемами «квартал» или «весь район». То есть, мы можем построить хороший новый квартал, а много кварталов формируют новый район. Все-таки микрорайон – это устаревший тип планирования, который в современном мире не особо практикуется. Конечно, бывают примеры, бывают хорошие микрорайоны, бывают плохие. Тем не менее, массово сейчас строят квартиры понятные, где есть нормальные улицы, где есть двор.
А.Соломин
―
Квартал – это пересечение четырех улиц, правильно?
А.Гершман
―
Квадратик, условно. Понятно, что бывают треугольники, бывают более сложные формы. Тем не менее, в такой планировке дом собой формирует, с одной стороны, общественное пространство, улицу. А с другой стороны – закрытый какой-то приватный двор. Опять же, нет проблемы, как в микрорайонах, ты выходишь из подъезда и не понимаешь – это твой двор, двор соседнего дома, двор дома, который стоит через 100 метров дальше куда-то. То есть, такое ничейное пространство. Все-таки кварталы эту проблему решают.
А.Соломин
―
Аркадий Гершман в студии «Эхо Москвы», программа «Среда», меня зовут Алексей Соломин, мы продолжим.НОВОСТИ
А.Соломин
―
Снова здравствуйте, это радио «Эхо Москвы», ютуб-канал «Эхо Москвы» или канал «Эхо Москвы» в Яндекс.Эфире. Меня зовут Алексей Соломин, напротив меня Аркадий Гершман, это «Среда» Аркадия Гершмана.
А.Гершман
―
Да, и сегодня мы говорим о реновации. И от типов застройки давайте переходить к этой самой реновации.
А.Соломин
―
К процедуре.
А.Гершман
―
Да. Понятно, что хрущевки, которые в первую очередь попадают под реновацию, они устарели морально и физически. С одной стороны, у них закладывался определенный срок жизни, и сейчас встает вопрос, либо их капитально ремонитровать, меняя все коммуникации, либо сносить…
А.Соломин
―
И поэтому придумали всю эту историю с капитальным ремонтом.
А.Гершман
―
Не, капитальные ремонты и взносы – это немного другая ситуация. Тут, скорее, я к тому, что люди привыкли к большим кухням, хотят потолок повыше. Если мы просто ремонтируем хрущевки, то мы никак не улучшим эти условия. Где у вас был туалет и кухня – ровно там все и останется, хотя деньги будут потрачены довольно большие. Это именно моральное устаревание, что это жилье перестало отвечать каким-то понятиям самих же людей о качественном жилье, где хочется жить. Понятно, что у каждого свои запросы. Тем не менее, если мы сравним современную планировку с планировкой в хрущевке, мы поймем, что есть действительно свои минусы. И мы без перестройки самой хрущевки не сможем их никак решить. Поэтому, например, их предлагают сносить.Хотя я сразу скажу, что надо оставить какие-то целостные микрорайоны хрущевок, потому что это наша память. Через эти самые хрущевки мы можем понять, как люди жили в 20 веке, что государство пыталось решить с помощью этих микрорайонов, почему мы от сталинок ушли к хрущевкам. То есть, если мы будем решать этот вопрос без нахождения в самих хрущевках, мы не сможем найти ответ. А здесь сами дома, как люди в них жили, они хранят память. И мы понимаем, чем руководствовались люди, какие были материалы и как жили наши предки. Поэтому комплексную структуру оставить стоит.
А.Соломин
―
Нужно оставлять ее именно в функциональном значении, с жителями? Чтобы там продолжали жить люди?
А.Гершман
―
На жилье будет определенный спрос. Понятно, что многодетные семьи, для них это жилье не очень удобно. Но у нас всегда есть студенты, холостяки, у которых активная социальная жизнь, которым не нужны большие квартиры, которые не готовят особо на кухнях, и поэтому для них такое жилье все еще будет привлекательным, если просто их немного довести до ума в плане устройства двора, подъездов. Просто немного подштукатурить и навести марафет.
А.Гершман: Это именно моральное устаревание, что жилье перестало отвечать понятиям самих же людей о качественном жилье
А.Соломин
―
Большие квартиры им не нужны, но в современных новостройках научились делать квартиры по 20 квадратных метров.
А.Гершман
―
И получается у нас не жилой дом, а общага.
А.Соломин
―
Вот. И на это есть спрос. Потому что квартиры стоят дорого, у людей денег не очень много, и они могут себе позволить 20-метровку.
А.Гершман
―
Смотри. Проблема доступного жилья решается разными инструментами. То есть, не всегда нужно бежать за удешевлением квадратного метра и уменьшением этих самых квадратных метров. Опять же, если вы сделаете общагу, вы получаете эффект общаги и кучу социальных проблем. То есть, элементарно, что жители никогда не смогут собраться и решить, что делать с их домом. Слишком много мнений, люди незнакомы друг с другом, и управлять таким имуществом проблематично. То есть, от банального, что люди не смогут договориться и скинуться на какой-нибудь шлагбаум во дворе, чтобы чужие машины не заезжали, а если мы посмотрим на перспективу в 30 лет, то как решать проблему капремонта в таком доме? Вы просто с ума сойдете. И поэтому это нежизнеспособная морфология такой застройки.
А.Соломин
―
Я думаю, что мы, может быть, подробнее об этих вещах тоже будем проговаривать. Давай вернемся к процедуре, извини, что я тебя увел. У нас есть пятиэтажка, которую надо расселить в рамках проекта реновации. Вот что должны делать власти?
А.Гершман
―
Смотрите, в Москве как приняли решение. Что собираются все собственники и решают, присоединяются они к программе реновации или не присоединяются. Если 2/3 за присоединение, то дом попадает в программу. И тут есть первое и самое, наверное, главное. Если треть дома не согласна, их просто будут выселять, несмотря на частную собственность. Все-таки в нормальном мире частная собственность должна быть неприкосновенной. И только если лишаться, то через суд. И тут мы получаем, что для русского человека квартира – вообще самое ценное, что вы покупаете. «Я буду здесь жить, платить 10-20-30 лет за нее, потом передам своим детям». В общем, это самая большая скрепа. И тут многие узнают, что если соседи решат, то вас отсюда выселят. Получается, что мы этим самым можем обрушить весь институт частной собственности и рынок недвижимости. С одной стороны.С другой стороны, когда люди соглашаются принять участие, они покупают кота в мешке, потому что они не знают, куда они переедут. То есть, начиная от локации и заканчивая домом. То есть, они еще не могут посмотреть. Понятно, в случае Москвы есть вариант получить деньги, и это более-менее адекватное решение. Но сама суть, что вы подписываетесь на то, не зная чего. И когда к вам приедут бульдозеры, вам покажут квартиру будущую и многие, возможно, разочаруются в этом во всем, начиная от качества отделки, заканчивая расположением. Жили вы около метро, а вас переселили на окраину района. Это, опять же, мне кажется, не совсем правильно.
И там дальше начинаются проблемы веерного переселения, что большая стройка внутри района. Как просто организовать подход к школе, если вдруг внутри строительной зоны, где находятся хрущевки, есть школа, как дети туда будут попадать. То есть, сейчас понятно, а как в будущем? Через стройплощадку? Удобно это, безопасно, не безопасно… Возникает куча других вопросов.
На самом деле, самое большое опасение возникает… У нас в прошлом году начали рассматривать закон о всероссийской реновации. И там, конечно же, еще больше вопросов. Начиная с того, что в Москве гарантируют, что в рамках одного района вы получите замену по квартире. В федеральном законопроекте про это ничего нет. Только в границах муниципалитета. То есть, вы могли жить в центре города, а вас могут переселить на окраину. И это все будет по закону. И вы может не знать точно, куда вас переселят, когда вы будете на это соглашаться.
А.Соломин
―
Хотя бы не на Дальневосточный гектар.
А.Гершман
―
Все равно, жили вы в центре Екатеринбурга, а переселят вас куда-нибудь…
А.Соломин
―
Недовольных будет масса, кому нужно терять такие квартиры.
А.Гершман
―
Но вроде как вы уже согласились на это, то есть, общее собрание проведено. Нет вообще никакой отсылки, должен ли дом быть аварийным или ветхим. То есть, есть только приписка, что это должно быть промышленное домостроение. То есть, у нас даже новостройки попадают в перечень объектов, по которым возможна реновация. Опять же, довольно смутно. То есть, сама оценка… Вы получите равноценную или равнозначную замену, что такое равноценная и равнозначная? По рыночной стоимости, по кадастровой, по каким-то еще другим? То есть, мы получаем, по сути, кота в мешке. И с учетом нынешнего развития муниципалитетов практически все принимается на уровне региона либо федерации. И часто это могут быть чьи-то интересы, и это может идти в противовес интересам всего города, всех горожан.То есть, мы, решая проблему хрущевок, можем создать себе еще больше проблем в долгосрочной перспективе. И это, кстати, то, о чем мало кто-то думает, что строят много социального жилья, хрущевок во второй половине прошлого века, единоразово, мы получили кучу проблем сегодня, что с ними разом нужно разбираться, потому что у них у всех подходит уже срок. А вот никто не думает, что когда мы их разово снесем и так же разово построим кучу другого жилья, что через 50-70 лет мы получим ту же самую проблему, только не пятиэтажные дома, а 15-этажные дома. Мы получим только в большем масштабе все эти проблемы.
А.Гершман: Мы, решая проблему хрущевок, можем создать себе еще больше проблем в долгосрочной перспективе
А.Соломин
―
А вот ты сказал по поводу ветхости жилья. А если жилье признано аварийным, разве не автоматически подлежит переселению?
А.Гершман
―
Там сложная процедура…
А.Соломин
―
Все равно надо согласие получать?
А.Гершман
―
Да. Там просто совершенно другой порядок. Опять же, в рамках реновации можно было захватывать эти участки, объединять их с другими и делать качественно новое жилье, например.
А.Соломин
―
Я думал, что всероссийская реновация идет под лозунгом борьбы с ветхим жильем, с ветхим и аварийным жильем, это проблема для России очень большая, масштабная.
А.Гершман
―
У нас большая с этим проблема. Проблема не в том, что жилье быстро ветшает, а проблема в том, что у нас не умеют за ним нормально ухаживать. Управляющие компании, ТСЖ, у них куча своих проблем, часто нет нужных кадров для этого. И никто не понимает, как с этим управляться. Все действуют по логике, что покрасили – хорошо. Но управление жильем – это отдельная большая наша проблема.
А.Соломин
―
Я записал себе. Как-нибудь поговорим об этом.
А.Гершман
―
И что самое, мне кажется, печальное. У нас на уровне городов, регионов и федерации нет поддержки низовой инициативы. Условно людям говорят, что вот ветхое жилье, вас переселят. Зачем людям в такой ситуации как-то заботиться о своей недвижимости, зачем им вкладывать деньги в ремонт и нормально поддержание, если кто-то придет и им что-то даст другое? То есть, если мы будем сравнить с программами реновации, например, в Эстонии или в Польше, то там тоже очень много панельного домостроения советского или схожего с советским. И они пошли по кардинально другому пути. То есть, они свои программы реновации делают таким образом, что государство скорее поддерживает объединения жителей, чтобы они решили, куда и когда дальше развиваться. И если они решают качественно улучшить характеристики дома, например, энергоэффективность, то там им будет выдана определенная субсидия, чтобы они потратили, условно, не 5 копеек, а только 3 копейки из своего кармана. То есть, там идет стимулирование объединения людей на локальном уровне. Там жители конкретно. И чтобы они сообща решали будущую судьбу своего дома. С помощью специальных программ они мотивируют идти в одну сторону или другу. И, например, если мы говорим про энергоэффективность, которая очень сильно у нас страдает, то там – да, коммунальные платы чуть повыше, но при этом у людей больше мотивации вложиться в свой дом, чтобы не платить высокие коммунальные платежи каждый месяц, а, наоборот, каждый месяц немного экономить и за счет этого отбивать общие затраты на этот самый капремонт и частичную реновацию.Или что город выступает таким посредником и объединяет жителей с бизнесом. Условно, приходит застройщик и говорит: «Я вижу, что есть спрос на жилье, я вижу ваш дом, он стоит в классном месте, давайте надстрою три этажа, укреплю ваш фундамент, поменяю все лифты, сделаю дополнительные балконы какие-то. То есть, вам будет хорошо, а я отобью все эти вложения за счет продажи новых квартир». И они договариваются. То есть, город по идее в это лезть вообще не может. Может не лезть в эту историю. Собственники решают с частным бизнесом напрямую. У нас этого, к сожалению, тоже нет. То есть, все делается через город. И проблема в том, что жители не воспринимаются субъектами. То есть, есть объекты недвижимости, и от собственников требуется одно решение. А дальше они выпадают из процесса. То есть, это совершенно неправильно, и с таким подходом мы, к сожалению, далеко не уйдем.
А.Соломин
―
Это, видимо, наследие психологии, когда собственники собственниками не были, а получали квартиры. Часто они покупают квартиры, в основном.
А.Гершман
―
Да. И тут еще есть проблема, что у нас стараются идти самым простым путем. И очень многие чиновники и политики просто не понимают, что мир немного изменился, что те, кого написали выселять – они выселяются. Так сейчас больше не работает. Но, к сожалению, не все далеко поменялись и понимают это.
А.Соломин
―
Если у вас остались вопросы, обязательно напишите в комментариях к этому видео или на сайте «Эхо Москвы» свои вопросы, ив следующей передаче мы, возможно, посвятим какое-то время ответу на самые интересные из них.А сейчас мы переходим к нашей рубрике «Города».
Еще раз я напомню, что это программа «Среда» с Аркадием Гершманом. И традиционно в нашей игре «Города» вы, наши слушатели, в комментариях предлагаете вариант города для разбора на следующей программе. Сегодня мы говорим о Дербенте. Следовательно, следующий город должен быть на «т». Оставляйте в комментариях к этому видео, какой город на «т» вы хотите разобрать. И Аркадий выберет из ваших предложений тот город, в котором он был, про который ему есть, что сказать. Но сегодня – Дербент.
А.Гершман
―
Да. Дербент для меня стал открытием в прошлом году…
А.Соломин
―
Это Дагестан.
А.Гершман
―
Это Дагестан. 3 или 4 часа на электричке от Махачкалы в сторону Азербайджана. И прекрасный старый город Дербент.
А.Соломин
―
Один из старшейших, по-моему, в России.
А.Гершман
―
Там вообще очень любопытная ситуация. Висят разные старые плакаты в городе. Где-то написано, что городу 2000 лет, где-то – что 3000 лет. То есть, они как-то вешали в разные годы и видно, что не смогли определиться точно.
А.Соломин
―
Как с Казанью было. Долгое время считали, что там лет 700, потом нашли какую-то монетку и решили праздновать 1000-летие.
А.Гершман
―
Да. И плюс как мне местные рассказали, когда присоединили Крым, стало политически важно, чтобы Керчь стала самым старым городом России. И поэтому там тоже что-то подшаманили. Я здесь свечку не держал, в историю не углублялся. Но просто такой забавный факт, что… Давайте будем называть нейтрально, «один из самых старых городов России». И действительно, там есть с точки зрения истории на что посмотреть. То есть, на саму крепость, на магалы. Магалы – это часть в центре города. Получается, такой древний город. И там с точки зрения истории, возможно, смотреть особо не на что, потому что это тот город, который постоянно перестраивался. То есть, за последние 20 лет он совершенно изменился. Начиная с того, что в советские годы все крыши были плоскими, и это был так называемый пятый фасад, что ты смотрел сверху на город и видел его в одной форме. А сейчас, за последние 20 лет из-за дешевых материалов многие крыши стали скатными, и город потерял одну из своих визитных карточек, одну из фишек. Ее сейчас собираются разными средствами возвращать, то есть, компенсировать жителям некоторые работы по ремонту, регламентировать через дизайн-код. Но я к тому, что город поменялся, но уникальность магалов в том, что там не поменялся этнический состав. То есть, те люди, которые жили там 100-200 лет назад, как правило, там же и живут. И там интересная ситуация с религиозными конфессиями. И там, по сути, внутри стен Старого города, внутри магалов люди исповедуют одно направление, а за стенами – другое. И при этом все уживаются в мире, все очень спокойно, приятно.
А.Соломин
―
Ислам ты имеешь в виду?
А.Гершман
―
Да. Короче, это интересно с точки зрения состава города, как он жил. И сейчас магалы массово реставрируют, реновируют… Короче, пытаются вернуть некий исторический образ. То есть, элементарно убирают провода под землю, делают мощение из свойственного для этой местности песчаника. В общем, из свойственного для этого места материала, прокладывают заодно новые коммуникации. И при этом мне архитекторы и строители рассказывали, что они находят иногда старый, глиняный водопровод, который каким-то образом там работал.Собственно, минусов там на самом деле дофига. Посмотрите на средний город России, умножьте на три и вы получите Дербент. Начиная с того, что там новые дома строили каким-то образом на свалке, вообще без подключения к городским коммуникациям. Что там проблема с очисткой…
А.Соломин
―
Частные дома?
А.Гершман
―
Частные дома. Там есть старый карьер, где добывали строительный материал, туда скидывали мусор. Этот мусор иногда горит. А в 50 метрах могут стоят жилые дома. То есть, они все это нюхают… Экология же работает чуть сложнее, чем внутри моего забора. И поэтому качество жизни там ужасное. Это все пытаются решить.Или другой пример, что там воду не очищенную… Поток воды и всего прочего выливают в море. То есть, проблема с очисткой. Но опять же, это касается…
А.Соломин
―
Каспийское море?
А.Гершман
―
Да. Но как бы основная часть плюсов в том, что они, наконец, занялись этими проблемами. Там появилась третья сторона, интересант, который дает финансовые возможности и политические гарантии, чтобы город преобразился. То есть, это выходец просто из тех земель, который решил, что надо не только брать, но и отдавать иногда. И там действительно сейчас начинаются очень крутые вещи. Начнем с того, что у нас у города, когда появляются деньги, очень часто их пускают на какие-то точечные решения. Заасфальтировать дыры, поставить турник и прочее… Набережную. То есть, без какой-то цели, без систематизации делаем сейчас, потому что деньги есть. А какие проблемы мы решаем – мы не думаем. И что будет завтра – мы тоже не думаем.Здесь пошли совершенно, кардинально иначе. Здесь сначала разработали план по развитию, который выявил проблемы и пути решения. Проводят архитектурные конкурсы, работают над регламентом и соблюдают их. И это чуть ли не единственный город в России, где мастер-план действительно работает. То есть, его там исполняют.
А.Гершман: У нас у города, когда появляются деньги, очень часто их пускают на какие-то точечные решения
А.Соломин
―
И это все на деньги одного инвестора?
А.Гершман
―
Смотрите, это не то что на частные деньги. Там все намного сложнее. То есть, человек прописался, начал платить налоги в этой местности. И на эти деньги, в том числе, идет вся эта работа, но при этом этот человек все контролирует. То есть, это довольно известный механизм для России, но обычно все ограничивается тем, что человек меняет регистрацию себя или фирмы, а дальше, куда идут его деньги – не столь важно. А дальше просто идет его личный контроль. Но крайней мере, как мне рассказывали на местах. И там действительно берут лучшие практики, которые сейчас есть в России. И их пытаются реализовать. Там уже с прошлого года началась реализация. Там вовлекают жителей, чтобы работать с парками. Там ограничивают разрастание города за счет зеленого пояса, где каждый житель будет что-то высаживать, и поэтому вряд ли кто-то посмеет срубить.
А.Соломин
―
Там много зелени вообще?
А.Гершман
―
Все довольно печально, скажем так.
А.Соломин
―
Камень?
А.Гершман
―
Да, в основном камень. Там нет практически общественного транспорта, например. Это либо такси, либо пешком, либо своя «Приора».
А.Соломин
―
А это горизонтальный город или многоуровневый?
А.Гершман
―
Там крепость стоит на возвышенности. И получается, что город спускается к морю. Рельеф определенный есть, но без какого-то экстрима.
А.Соломин
―
Скажи, пожалуйста. Если кто-то из российских граждан захочет провести там время в качестве туриста, он разочаруется или проведет время с удовольствием?
А.Гершман
―
Смотря какие ожидания. В целом там безопасно, интересно – да. Можно ли это сравнить с Брюгге, Амстердамом или другим городом с качественным сервисом, удобными тротуарами и прочим – навряд ли. Потому что город лишь на пути к какой-то гуманизации, к какому-то уровню комфорта, к которому мы привыкли в Европе или центральной части России. Но, скажем так, это его одновременно изюминка. Потому что сейчас там, с одной стороны, рай либертарианцев был, что каждый делал то, что захочет. И это повлияло и на внешний облик и на то, как работает город. И на многое прочее. Но при этом там есть места, где можно купить хороший кофе, где нормально позавтракать, поужинать, пообедать. И очень-очень много истории, она буквально под ногами. Я не думаю, что в каком-то средневековом городе Европы вам позволят залезть на крепостную стену, которой 4000 лет. А там, если договориться с владельцем автосервиса, который примыкает к этой стене, вы сможете спокойно полазить. То есть, свои минусы есть, но есть и свои плюсы.
А.Соломин
―
Как и традиционно в нашей рубрике «Города». Это был Аркадий Гершман, Алексей Соломин, программа «Среда», увидимся с вами через неделю, пока.