Аренда квартир - Калой Ахильгов - Быль о правах - 2018-11-09
09.11.2018
А. Кузнецов
―
Добрый день! В эфире радио «Эхо Москвы» программа «Быль о правах». В студии Алексей Кузнецов и Калой Ахильгов. И мы, как и в прошлый раз, будем рассказывать вам о тех юридических проблемах и закавыках, которые могут у вас возникнуть, и постараемся помочь вам какими-то вариантами решения этих проблем. Сегодня, поскольку, в общем-то, приближается неумолимо сезон уплаты всех и всяческих налогов, мы решили рассмотреть вопрос, где нет, по крайней мере, на сегодняшний день, какой-то юридической новации, где всё более или менее стабильно, насколько я понимаю, но, тем не менее, вот этот сюжет продолжает вызывать множество вопросов. Связано это с арендой квартир. И сегодня мы, в основном, будем говорить в интересах арендодателей — то есть, тех, кто сдает квартиры. Хотя я думаю, что тем, кто их снимает, тоже будет небезынтересно и небесполезно всё это услышать. Существует несколько вариантов, каким образом владельцу квартиры, который хочет её сдавать в аренду, оставаться, так сказать, в правовом поле. Насколько я понимаю, большинство наших арендодателей, насколько можно судить, сегодня пока этого не делают. Но вот, возможно, мы сегодня несколько человек и, так сказать, наставим на путь истинный. Вообще, насколько сложно юридически оформить свои отношения в данном случае?
К. Ахильгов
―
Никакой сложности оформить отношения между арендодателем и арендатором нет, потому что это простой письменный договор в письменной форме.
А. Кузнецов
―
С какого момента возникает требование его нотариального удостоверения?
К. Ахильгов
―
Если арендатор арендует и арендодатель, соответственно, сдает квартиру более чем на 11 месяцев, тогда необходимо его регистрировать в Росреестре. Ну и, соответственно, если вы регистрируете, тогда вы обязаны будете уплатить налоги, потому что вы предоставляете сам договор, договор регистрируется, и эта информация уходит в соответствующие налоговые органы. Поэтому здесь практика такая, что люди всегда заключают договор на 11 месяцев и затем пролонгируют его далее для того, чтобы избегать регистрации.
К.Ахильгов: Важный момент в договоре, который необходимо прописать: нет права сдавать квартиру в субаренду
А. Кузнецов
―
А пролонгация состоит в заключении нового договора? Ну, такого же, разумеется. Или достаточно некоего дополнительного уведомления о пролонгации?
К. Ахильгов
―
Практика показывает, что отсутствие претензий сторон друг другу по окончании договора предполагает прологнацию. Но с точки зрения закона это спорный момент, потому что получается, что договор вы заключили больше чем на 11 месяцев по факту. Поэтому, естественно, лучше всего, если вы не собираетесь регистрировать договор, подписывать его заново. Потому что при проверке может быть так, что налоговики скажут: «Ребятки, а вы тут больше, чем 11 месяцев».
А. Кузнецов
―
То есть просто для того, чтобы не попадать вот в этот сомнительный вопрос, раз в 11 месяцев вы, если вас устраивает, подписываете такой же текст договора.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Но, опять же, нужно учитывать износ квартиры за этот период, какие-то взаимоотношения между арендодателем и арендатором.
А. Кузнецов
―
Да, то есть надо быть готовым к тому, что, скажем, тот же арендатор может поднять вопрос скажем, о снижении арендной платы. Но, с другой стороны, и вы можете приурочить к перезаключению договора...
К. Ахильгов
―
Да, сказать, что, например, инфляция.
А. Кузнецов
―
Ну да. Тут, я думаю, наших слушателей…
К. Ахильгов
―
Здесь, на мой взгляд, важный кейс заключается в том, что у нас, особенно в крупных городах, подавляющее большинство сдаваемых квартир не регистрируется. И с этих доходов, получаемых с аренды квартир (я предположу, процентов 80, наверное, точно) не платится налог. И вот кейс, который мы хотим сегодня разобрать и понять: а) почему люди этого не делают б) какие они имеют риски и с) как это лучше сделать и как делать в принципе. Вот основные вопросы, которые мы хотим разобрать. Почему не делают? У нас есть всегда такая система: нет контроля наказания — нет, соответственно, выполнения закона. Это такая, скажем так, психология.
А. Кузнецов
―
Особенность правового сознания населения.
К. Ахильгов
―
Соответственно, сейчас пока ещё (я уверен, что через какое-то время контроль над этим тоже будет взят налоговиками) но сейчас пока еще не выработан механизм контроля за сдаваемыми квартирами. Я предполагаю, что здесь, наверное, будут использовать рычаги через участковых, которые будут опрашивать, соответственно, жильцов, проверять.
А. Кузнецов
―
Хорошо, участковый пришел. Он обнаружил, что в квартире живут люди, которые не являются владельцами квартиры. Если они ему на это предоставляют в простой письменной форме договор безвозмездной аренды?
К. Ахильгов
―
Я еще раз говорю: участковый — это одна из форм возможного будущего контроля. Потому что сейчас эта форма не работает. Условно, пришёл ко мне участковый. Я снимаю квартиру. Он мне говорит: «А вы кто такой?». Я говорю: «А я седьмой родственник на восьмом киселе, и, в общем-то, Иван Иванович мне тут разрешил жить».
А. Кузнецов
―
Участковый должен проверить, позвонить? Если Иван Иванович подтверждает, и «седьмая вода на киселе» живет.
К. Ахильгов
―
Да, и история на этом...
А. Кузнецов
―
То есть бремя доказывания того, что человек так живёт возмездно, лежит в данном случае на государстве.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Потому что в противном случае здесь можно косить всех. Несмотря на то, что живёт просто так или не живёт, всё равно будут косить всех. Но смотрите: есть другая сторона. Есть исчисление налоговой стоимости квартиры. Помните, кадастровая стоимость, которая сейчас обновлена, многие с ней спорят и так далее. Чувствую, что скоро будет что-то подобное и с арендой квартир. Потому что это большая часть бюджета, особенно для такого города, как Москва, Петербург, Ростов, Екатеринбург. Для крупных городов России это достаточно большая часть бюджета, потому что мы знаем, что в мегаполисах квартира а) стоит дороже б) большая часть сдается.
А. Кузнецов
―
То есть будет внесена в закон презумпция, что если живет не владелец квартиры, значит, он, как минимум, вот эту плату уплачивает.
К. Ахильгов
―
Алексей, я бы не хотел сейчас подсказывать нашим органам, как поступать, но есть ощущение, что раз уж взялись за самозанятых, которые, в принципе, получают, на мой взгляд, меньший доход, чем те, кто получает доход со сдачи квартиры, то логично предположить, что это будет следующая история, которая выработает некий механизм контроля и исчисления налогов с дохода. Чем может грозит неуплата налога? Я специально это оговорю, потому что многие считают, что их пронесёт — и, может быть, обосновано, потому что до сих пор проносило. Но есть два варианта привлечения к ответственности. Первый — если налоговики вдруг как-то случайно узнали про меня, про вас — тех, кто сдает квартиру — и говорят: «Слушайте, а вот у него там на карточке каждый месяц в одно и то же число приходит по 50 тысяч рублей, или, там, по 70 тысяч. А давайте-ка проверим, откуда они ему приходят». И, в общем, они устанавливают, что он фактически...
А. Кузнецов
―
То есть они запрашивают информацию у банка. Банк предоставляет информацию, что каждый месяц, примерно в одно и то же время, с одного и того же счёта приходит одинаковая сумма.
К. Ахильгов
―
Да, условно так.
А. Кузнецов
―
Это будет доказательством?
К. Ахильгов
―
Да, это будет доказательством в суде. И если за 3 финансовых года налог, который должно было заплатить физлицо за сдачу квартиры, превысит 900 тысяч рублей, то налоговики имеют право передать материалы в Следственный комитет для возбуждения уголовного дела по факту неуплаты долга физическим лицом. Это до 1 года лишения свободы либо штраф, по-моему, 300 тысяч рублей. Но надо отметить, что дело может быть прекращено на любой стадии до приговора, если, соответственно, задолженность погашена.
А. Кузнецов
―
Причем это происходит автоматически.
К. Ахильгов
―
Да, это в примечании к уголовной статье: там четко сказано, что дело прекращается. Но это если привлекается в первый раз. Если это второй или третий раз, то это примечание не работает — человек считается уже злостным. Поэтому я, как адвокат, как юрист, всегда рекомендую арендодателям выбрать для себя более оптимальную форму для сдачи квартиры и уплаты налогов. Есть три формы. Первая: он как физлицо просто сдаёт квартиру и уплачивает 13% с этого дохода.
А. Кузнецов
―
Вы знаете, я встретился с тем, что, оказывается, гуляет (по сети, по крайней мере) такой миф о том, что если вы официально сдаете квартиру, вам обязательно надо регистрироваться неким особым порядком. Это не так? Вы имеете право распоряжаться как физическое лицо?
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Вы просто в НДФЛ, которую вы предоставляете, как вы помните, в апреле, за предыдущий год до апреля представляете информацию о доходах. И там есть строка, что вы получили такой-то доход.
А. Кузнецов
―
Давайте рассмотрим минусы этого варианта. Плюсы — понятно: вы легальны, вы платите налоги, к вам не может быть...
К. Ахильгов
―
Минусы этого варианта. Если сумма, получаемая за сдачу квартиры, превышает примерно 50-60 тысяч рублей в месяц, то есть альтернативные варианты, как это можно оптимизировать и платить меньше налогов. Это абсолютно законно, легально, это разрешено законом. Можно, конечно, остаться как физлицо и платить, соответственно, 13%. Есть другой вариант: зарегистрироваться как ИП. Кстати говоря, еще один минус — очень важный. Если вы получаете доход как физлицо, платите с него НДФЛ 13%, то если в будущем вы решите продать эту квартиру, вам придется с дохода от продажи квартиры заплатить НДФЛ 13% независимо от того, сколько лет вы владеете этой квартирой. Это очень важный момент.
А. Кузнецов
―
Ну да, здесь уже суммы получаются большие.
К. Ахильгов
―
Да, если вы, там, за 10 млн. продали квартиру, то 1,3 млн. должны будете заплатить налог.
К.Ахильгов: Выгодно регистрировать ИП, если стоимость аренды квартиры свыше 70 тыс. рублей в месяц
А. Кузнецов
―
Кроме этого, насколько я понимаю, ведь во многих случаях у нас владельцами квартир являются несколько человек. Скажем, семья в свое время приватизировала. Ведь в этом случае, я так понимаю, нужно будет каждому члену семьи подавать декларацию?
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. То есть они пропорционально своему доходу подают отдельно свою декларацию и декларируют, что получили за аренду своей доли квартиры такую-то пропорцию денег.
А. Кузнецов
―
То есть надо понимать, что одной декларацией в этом случае вы не отделаетесь. Сколько владельцев у квартиры — столько и деклараций.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Второй способ — это регистрировать ИП и платить налог 6% от дохода. Есть нюансы небольшие. Если вы регистрируете как ИП, то платите 6% налога. Но есть еще страховые взносы. Примерно, если считать по Москве, это около 35 тыс. рублей в год. И если сумма, получаемая от дохода за сдачу квартиры, за год превысила 300 тыс. рублей, то от неё ещё 1% тоже платится налог.
А. Кузнецов
―
Это получается сравнительно небольшая арендная плата. Достаточно 26-27 тысяч в месяц — и 300 тысяч вы превышаете.
К. Ахильгов
―
Да, в любом случае, если у вас аренда квартиры выше, условно говоря, 30 тыс. рублей, то всё, превышаете. Поэтому и выгодно регистрировать ИП, если стоимость аренды квартиры свыше 70 тыс. рублей в месяц. Вот тогда выгодно регистрировать ИП.
А. Кузнецов
―
Насколько сейчас сложная у нас на практике процедура регистрации в качестве индивидуального предпринимателя?
К. Ахильгов
―
Ничего сложного нет. Есть несколько вариантов. Можете это сделать через МФЦ. Может это сделать на сайте налоговой — на nalog.ru.
А. Кузнецов
―
То есть это не слишком тяжёлая работа?
К. Ахильгов
―
Просто надо знать, как регистрировать. А так это займет у вас, там, 2-3 дня на всё про всё. Ну, если не считать открытия счёта.
А. Кузнецов
―
Что это за страховой такой платеж?
К. Ахильгов
―
Страховые взносы — это, помимо налоговой, взносы, которые предприниматели платят в ФСС, ФОМС, в ПФР - Пенсионный фонд России. То есть у каждого свой коэффициент.
А. Кузнецов
―
Фактически, дополнительный налог.
К. Ахильгов
―
Да, совершенно верно.
А. Кузнецов
―
Поскольку он называется страховым, означает ли это, что может быть некий страховой случай, когда к вам вернется эта сумма?
К. Ахильгов
―
Да, мы сейчас проговорим. Это, например, какие-то травмы на работе, больничный, если человек заболел.
А. Кузнецов
―
То есть, в принципе, есть шанс, что с этими деньгами вы прощаетесь не навсегда.
К. Ахильгов
―
Я же, как работодатель, условно говоря, страхую своих работников и плачу за них эти взносы. Если я как ИП...
А. Кузнецов
―
Вы страхуете себя.
К. Ахильгов
―
Я страхую себя и плачу туда. И если вдруг... ну, я не знаю, какую травму я могу получить при при сдаче квартиры...
А. Кузнецов
―
Да, ведь вам придется доказывать, что это именно производственная травма.
К. Ахильгов
―
Да, более того: не знаю, как это будет относиться к больничным. Но в любом случае, они установлены и от них никуда не денешься.
А. Кузнецов
―
То есть практика вам неизвестна, когда можно было бы на практике вернуть себе часть вот этих денег?
К. Ахильгов
―
Их как бы не возвращают. Они обязательные платежи.
К.Ахильгов: Практика такая, что люди заключают договор на 11 месяцев и пролонгируют его - чтобы избегать регистрации
А. Кузнецов
―
Почему я и говорю, что фактически это еще один дополнительный налог, для благозвучности названный страховым взносом.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно.
А. Кузнецов
―
Мы вынуждены прерваться на 5 минут, оставайтесь с нами! После новостей и короткой рекламы мы продолжим исследование этого вопроса.НОВОСТИ.
А. Кузнецов
―
Снова с вами программа «Быль о правах», и мы с Калоем Ахильговым говорим о нюансах законного оформления сдачи в аренду квартир, принадлежащих лицам на праве собственности. Итак, ИП хорош тем, что, во-первых, меньшая сумма налога уплачивается, и во-вторых, в чём ещё плюс этого варианта?
К. Ахильгов
―
Есть другой вариант ИП. Можно платить 6%, а можно купить патент. Патент — это, грубо говоря, налог, который вы платите заранее за весь год. И зависит стоимость патента от местоположения квартиры, её площади...
А. Кузнецов
―
То есть, фактически, той самой кадастровой стоимости? Ведь она же определяется и местоположением, и размером.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Например, по Москве в среднем это те же 6%. Но если брать конкретную квартиру, то можно рассчитать. Там на сайте мэрии Москвы, по-моему, есть калькулятор. Можно посчитать, сколько будет стоить патент. Но чем патент лучше, чем просто 6%? Вам не нужны никакие взносы. Нет, взносы нужно будет платить, но бухгалтерской волокиты будет меньше. То есть вам не нужно нанимать человека, который бы вам там рассчитал бы всё.
А. Кузнецов
―
А в первом случае почему часто возникает необходимость нанимать человека?
К. Ахильгов
―
Потому что там нужна какая-то финансовая грамотность. Это же всё-таки отчетность в налоговую.
А. Кузнецов
―
То есть если зарегистрировать ИП несложно самому, то вот отчёты — это всё-таки предполагает...
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Тут возникает другой вопрос: где взять бухгалтера на аутсорсе, который за какие-то небольшие деньги помог бы отправлять отчетность в налоговую? Это можно сделать за небольшие деньги. Но, опять же, вы платите бухгалтеру, который неизвестно будет ли платить налоги, опять же, за свою прибыль. В общем, история такая, что ИП на патенте гораздо удобнее для физлица, которое не занимается параллельно какой-то ещё предпринимательской деятельностью: здесь ему хоть и нужно рассчитывать страховые взносы, но здесь ему не нужно отправлять многие отчёты в налоговую, потому что он уже заранее, покупая патент, оплатил.
А. Кузнецов
―
То есть государство, стимулируя его к этому, говорит ему: смотри, вот вариант проще.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно.
А. Кузнецов
―
Зато деньги вперед.
К. Ахильгов
―
Абсолютно верно. Но, опять же, уплата патента может быть частичной. Если, например, физлицу или ИП тяжело сразу заплатить, там, 50 тысяч рублей или 45 тысяч, то он может заплатить одну треть сразу при получении патента и остальное в течение года.
А. Кузнецов
―
То есть это как как в гражданском праве, когда уплата части долга одновременно является официальным признанием всего долга в целом. Вы свое намерение заплатить деньги как бы таким образом показываете.
К. Ахильгов
―
Да, но если вдруг вы просрочили сроки уплаты, вам будут исчислять по общей системе, то есть НДФЛ 13%.
А. Кузнецов
―
То есть у вас сорвётся…
К. Ахильгов
―
Совершенно верно.
А. Кузнецов
―
А может ли человек пойти на вот такую схему частичной уплаты, если, например, он не уверен в том, что его жильцы проживут весь этот год?
К. Ахильгов
―
Так он может взять патент не только на год. Он может на полгода взять, на 3 месяца, на месяц.
А. Кузнецов
―
Но если вы взяли на полгода, а жильцы съехали через 3 месяца, вы обратно уже не вернёте?
К.Ахильгов: Если арендодатель сдает квартиру более чем на 11 месяцев - необходимо его регистрировать в Росреестре
К. Ахильгов
―
Нет, тут нужно будет либо заселять новых, либо уже всё, уже уплатил. Но, опять же, для этого и существует эта система. Например, если взяли на полгода, вы можете заплатить одну треть сразу, а в конце этого срока, 6 месяцев, можно уже заплатить оставшуюся сумму патента. И если вдруг у вас там на 3-м месяце договор расторгся по каким-то причинам, вы просто пишете заявление в налоговую о том, что вы такой-то договор расторгли, квартира больше не сдается и доход с неё не получается. Тогда да, тогда можно.
А. Кузнецов
―
А в принципе, вы берете патент— он не привязывается к определённому договору, он привязывается к квартире. То есть если вы взяли его на год, а у вас пожило 3 разных жильца по 4 месяца, всё равно это законно?
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. Единственное — стоимость. Здесь абсолютно без разницы, какая стоимость, потому что какой бы доход вы ни получили, вы платите фиксированную сумму за год.
А. Кузнецов
―
Да, потому что это с квартиры, а не с суммы вашего договора.
К. Ахильгов
―
Абсолютно.
А. Кузнецов
―
Хорошо. Какие здесь в практике существуют подводные камни, что называется? С чем люди сталкиваются? Всё звучит достаточно цивилизованно так, как вы излагаете. Но просто из общих соображений — что достаточно часто практика расходится с законом — есть ли какие-то подводные камни?
К. Ахильгов
―
Самое частое, что мы встречаем — это то, что в договоре не прописываются существенные, нужные условия для обеих сторон. Это первое. Мебель, состояние квартиры, кто имеет право проживать пофамильно, количество людей, кто должен проживать, возраст.
А. Кузнецов
―
То есть если вы не прописали пофамильно кто имеет право проживать, там имеет право проживать любой, кого пустит ваш арендатор?
К. Ахильгов
―
Теоретически — совершенно верно. Юридически претензий к нему вы иметь не можете. Конечно, на уровне личного общения вы скажете: «Мы так не договаривались!» и так далее. Но юридически, если даже пойти завтра в суд, суд сказал: «А вы не указали».
А. Кузнецов
―
То есть если вы хотите быть уверены или, по крайней мере, полагаться на помощь закона, чтобы там были только эти люди, вы обязательно должны это обговорить. Всё, что вы не прописали, вы не сможете потом...
К. Ахильгов
―
Ну, не прямо всё, но какие-то объективные вещи, которые вы не прописали...
А. Кузнецов
―
Срабатывает принцип «не запрещено — разрешено».
К. Ахильгов
―
Естественно.
А. Кузнецов
―
Вы советуете прописать конкретных жильцов с указанием их данных. Мебель... Это что, дополнение к договору, некий список?
К. Ахильгов
―
Можно сделать приложение к договору и перечислить мебель. Вы знаете, были даже такие кейсы, когда арендодатель приходил: прописан, там, «диван кожаный 1 шт.», в приложении. А когда он приходит, там стоит диван уже другой. Кожаный, такой же, но совсем другой. Потрепанный...
А. Кузнецов
―
Гораздо дешевле. И доказать невозможно, потому что в приложении прописано «кожаный диван».
К. Ахильгов
―
Да, и в суд не пойдешь, потому что там не прописано. То есть надо подробнейшим образом: может быть, производитель, номер, если есть, и так далее. Надо подробно расписать.
А. Кузнецов
―
То есть вплоть до того, что учредить свою систему инвентарных номеров.
К. Ахильгов
―
Я считаю, что это правильно, если вы хотите, условно говоря...
А. Кузнецов
―
Сберечь ценную мебель.
К. Ахильгов
―
Сберечь мебель, во-первых, и, во-вторых, правильно выстроить. Это же своеобразный бизнес по сдаче квартир. Вот вы должны правильно выстроить свой бизнес. Потому что арендаторы бывают разные. Соответственно, у каждого свои претензии, свое видение, и что у него в голове может быть — никто не разберет. Поэтому должен быть готовый шаблон на все случаи жизни.
А. Кузнецов
―
Может ли быть частью вот этого приложения к договору фотография вещи?
К. Ахильгов
―
Почему нет? Может быть, конечно, без проблем. Это уже обоюдно стороны решают, что они прилагают фотографии. Может быть даже и фотография, там, состояния квартиры: нуждается она в ремонте, не нуждается. Описать её. Если нуждается, то, соответственно, и арендодатель, и арендатор оба должны описать, в чём они согласны: там, условно, трещины, я не знаю...
А. Кузнецов
―
То есть зафиксировать те вещи, которые, скажем, могут потом стать предметом спора в отношении состояния квартиры.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно.
А. Кузнецов
―
То есть вот тут уже обратите внимание, пожалуйста, и граждане арендаторы тоже. Это в ваших интересах: зафиксировать следы от протечек, трещины, чтобы вам потом не предъявили это как вашу собственную вину.
К. Ахильгов
―
И еще важный момент в договоре, который необходимо прописать — особенно арендодателям: нет права сдавать квартиру в субаренду. Вот это важно. Потому что на этой почве возникает очень много конфликтов. Василий снимал, а живет Петр, а платит вообще, там, Александр. Такое тоже бывает.
А. Кузнецов
―
Кроме того, насколько я понимаю, довольно распространенный случай, когда несколько небогатых арендаторов. Один на себя оформляет договор аренды, а потом находит двух, скажем, своих однополчан, односельчан, однокурсников, кого угодно.
К. Ахильгов
―
Это к вопросу о прописании в договоре кто будет жить. То есть он должен прописать это. В большинстве случаев этого не делается. И ещё есть важный момент. В сдаваемых квартирах чаще всего приезжие люди. Чем они занимаются, кто там? Может быть они там просто живут, а таксуют днём целыми днями. Может быть, они там действительно нарушали закон каким-то образом. И очень часто бывает, что арендодателей вызывает следователи, оперативники по предмету того, что их жильцы...
К.Ахильгов: Никакой сложности оформить отношения между арендодателем и арендатором нет - это простой письменный договор
А. Кузнецов
―
Находятся в разработке, задержаны.
К. Ахильгов
―
Нет, в разработке не вызываются. А когда задерживают, потому что в этом помещении обязательно проводится обыск, и обязательно вызывается владелец квартиры, и он узнает об этом только тогда, когда его вызывают на обыск. С этим тоже может возникнуть много проблем, потому что в квартире могут находиться предметы, важные для следствия: какие-то орудия преступления, ещё что-то. И может быть даже так, что квартира будет опечатана.
А. Кузнецов
―
Это значит, что в течение всего срока следствия вы не сможете потом ей сдавать.
К. Ахильгов
―
Обычно она опечатывается ненадолго, пока они там разберутся с вещдоками. Но всё равно это риски для арендодателя. Более того: если возникают какие-то гражданско-правовые споры, то если вы регистрируете договор и платите с него налоги, вам спокойнее идти в суд, идти в правоохранительные органы.
А. Кузнецов
―
Да, у суда не будет лишних вопросов: почему вообще возникла эта ситуация — он что, у вас там жил и снимал квартиру?
К. Ахильгов
―
Да, потому что имея такой договор, даже если он не зарегистрированный, но там прописаны все условия, можно и с ним пойти в суд, по большому счёту. Но может возникнуть вопрос относительно уплаты налогов: платите вы или нет?
А. Кузнецов
―
Ну да, это будет совершенно естественный вопрос. Иными словами, возвращаемся к началу сегодняшней передачи. Да, вы теряете какие-то деньги, платя налоги, но вы приобретаете гораздо больший уровень государственной защиты.
К. Ахильгов
―
Вы приобретаете, во-первых, спокойствие, что к вам претензий не будет. Во-вторых, тут же вопрос в последствиях. Последствия, чтобы вы понимали, могут быть как крайние — в виде уголовного преследования, так и в виде высоких штрафов — там до 80% могут доходить штрафы за неуплату. То есть, грубо говоря, вы не заплатили 500 тысяч налога за 3 года, но вам могут штрафов и пени докрутить ещё до 900 тысяч. Есть такая вероятность.
А. Кузнецов
―
Ещё надо подумать, что здесь опаснее: год лишения свободы (предположим, условно, если вы раньше не попадались) или вот такие вот штрафы.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно. И штрафы ещё придётся платить, даже если вас осудят. В гражданско-правовом порядке будут взыскивать всё равно. Поэтому здесь я, естественно, рекомендую выбрать какую-то из приемлемых для себя форм оплаты налогов.
А. Кузнецов
―
Да, но вот для людей колеблющихся и таких, которые не любят принимать окончательное решение — ваш личный совет, адвоката Калоя Ахильгова. Вы бы для себя, будь вы арендодателем, какой бы из этих трех вариантов выбрали?
К. Ахильгов
―
Смотрите, если бы моя квартира стоила до 40 тыс. рублей в месяц, я бы оставил всё как есть.
А. Кузнецов
―
То есть физлицо, 13%.
К. Ахильгов
―
Объясню, почему. Я не плачу никаких взносов, я не плачу никаким бухгалтерам.
А. Кузнецов
―
Раз в год вы подаете НДФЛ.
К. Ахильгов
―
И с этих 40 тысяч я плачу, там, условно, 7 тысяч рублей налог. Но я спокоен, ко мне претензий ни у кого нет, и, соответственно, я живу счастливо.
А. Кузнецов
―
То есть по процедуре самый простой вариант — первый.
К. Ахильгов
―
По процедуре — да. Но мы же всё-таки сдаем квартиру, чтобы получать доход — и минимизировать свои расходы в том числе. И вот если стоимость квартиры превышает 50 тыс. рублей, тогда лучше третий вариант.
А. Кузнецов
―
Третий вариант с патентом, потому что процедура тоже не очень сложная, а можно оптимизировать.
К. Ахильгов
―
Совершенно верно.
А. Кузнецов
―
Ну что же, ваше дело — следовать нашим рекомендациям или не следовать. Мы не настаиваем, мы вас проинформировали. Это была программа «Быль о правах», её вели Калой Ахильгов и Алексей Кузнецов. Всего доброго, услышимся в следующую пятницу!