Когда в России появится доступное жилье? - Александр Браверман - Большой Дозор - 2010-04-29
О. БЫЧКОВА: Добрый вечер, добрый день. Это программа «Большой дозор». В студии телекомпании RTVi, радио «Эхо Москвы» и газеты «Ведомости», соответственно, Ольга Бычкова и Евгения Письменная. Добрый вечер.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Здравствуйте.
О. БЫЧКОВА: Мы сегодня будем говорить о том, когда появится в России доступное жилье. Наш собеседник Александр Браверман, генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Ну, что это за фонд, мы попытаемся уточнить чуть позже, потому что не все, возможно, знают какие-то подробности. Но прежде чем мы начнем говорить об этом и о строительстве, и о проектах, которые у вас есть, можно я сразу вам предложу ответ на вопрос «Когда в России появится доступное жилье?», которое дал наш слушатель из Уфы Деп. Он сказал: «Никогда не появится», - написал в интернете в вопросах к этой беседе.
А. БРАВЕРМАН: То есть задал вопрос, сам на него ответил, да? Я позволю себе не согласиться с Депом. Хочу сказать, оценивать перспективу появления для значительной части российских граждан доступного жилья в ближайшей перспективе вполне реально. И вот почему. Для доступности жилья нужно несколько компонентов. Нужны земельные участки, которые оборудованы инфраструктурой и финансовыми механизмами их освоения. Нужны механизмы, которые дадут застройщику согласовать проект планировки и все остальные параметры, которые являются необходимыми для строительства в нормальном режиме. И нужны доступные кредиты ипотечные для населения. Если идти по этим компонентам, давайте начнем с населения, поскольку население является основной и главной целью нашей работы – средний класс и как раз доступное жилье, жилье экономического класса. Значит, те 10,5 или 11 процентов, под которые сейчас совершенно реально будут получать в системообразующих банках ипотеку, являются для России весьма и весьма привлекательным показателем. Под эти 10 процентов, по нашим расчетам, от 18 (там разброс очень большой) до 40 процентов населения в разных случаях могут ипотечные кредиты брать. Это вполне доступно. Теперь если идти по второму компоненту – земельные участки…
О. БЫЧКОВА: А 10,5 и 11 процентов - мы спросим, да? Не забудьте это сделать. Мы не будем сейчас вас перебивать.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Но мы спросим.
А. БРАВЕРМАН: Спасибо. Я еще раз могу повторить: 10,5 – 11 процентов – это совершенно реалистичный кредит, который можно получить в Сберегательном банке, в ВТБ, в Газпромбанке, в системообразующих банках.
О. БЫЧКОВА: Ну ладно, хорошо, тогда я перебью. Это сейчас можно получить?
А. БРАВЕРМАН: Да.
О. БЫЧКОВА: Да ладно?
А. БРАВЕРМАН: Да. Ну как отвечать на вопрос «Да ладно?». Ответ – «да».
О. БЫЧКОВА: То есть вот сегодня можно пойти и получить ипотеку под такой процент?
А. БРАВЕРМАН: Да, это абсолютно реалистично.
О. БЫЧКОВА: На сколько лет?
А. БРАВЕРМАН: Это зависит от увеличения первого взноса, который вы внесете. Это зависит от того, какое обеспечение будет этого кредита и будет ли вообще это обеспечение. Но единственное, что незыблемо в этом случае – это должно быть жилье экономического класса. Это была принципиальная позиция председателя правительства, и это только под жилье экономического класса. И, конечно же, преимущественно, практически подавляюще, под первичный рынок.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А что вы считаете жильем экономического класса?
А. БРАВЕРМАН: Это не я считаю. Существуют методические указания по этому поводу Министерства регионального развития, и я позволю себе их с вашего разрешения процитировать. Значит, если мы говорим о многоэтажных, многоквартиных домах, то, например, рекомендуемая площадь квартир по нижнему и верхнему пределу: для однушки – это 28 – 45 метров, для двушки – 44 – 60, для трешки – 58 – 80. Существует регулируемая высота потолка, могу вам ее привести. Да, существуют площади жилых комнат: не менее 14 метров – спальня, не менее 8 метров – кухня и так далее. То есть есть регламенты по этому жилью.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: То есть под такой процент может взять заемщик, идеальный заемщик – с высокой зарплатой, с хорошим обеспечением, и очень маленькую квартиру?
О. БЫЧКОВА: Не очень большую. 80 метров – это не очень маленькая.
А. БРАВЕРМАН: Подождите, это я остановился на 80-ти. А существует 4-комнатная квартира – 70 – 100, 5-комнатная – 84 – 116 и 6-комнатная квартира – 103 – 126. Как правило, в подобного домах цена 1 кв. метра не должна превышать 30 тысяч рублей за 1 метр квадратный.
О. БЫЧКОВА: А почему банки дают кредиты под 20 процентов, иногда и больше даже, другие кредиты, а ипотеку вот 10,5 – 11?
А. БРАВЕРМАН: Это вопрос не ко мне, а к банкам. Ну потому что, во-первых, источник финансирования в банках по ипотечным кредитам несколько иной, государство определенным образом субсидирует системообразующие банки. А субсидируя банки, устанавливая некую целевую составляющую, у государства появляются возможности, право спросить по этой составляющей (повторюсь), как эти деньги раздаются. И определенным образом регулировать этот процент по этому кредиту. Что касается других кредитов, то поведение банков вполне объяснимо. Если вы занимаете на рынке – у населения или у иных источников – под более высокий процент, нежели 11 или 12, то понятно, что у банка существуют свои затраты, а кроме того, он должен зарабатывать моржу. Это банк. И поэтому он дает это под более высокие проценты. Источник другой.
О. БЫЧКОВА: Хорошо. Допустим, банки готовы помочь населению в том, что касается денег…
А. БРАВЕРМАН: Прежде всего, и банки, и, хотелось бы подчеркнуть, АИЖК. Роль наших коллег из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, роль их достаточно велика, они фондируют. Мы сейчас поговорили о системообразующих банках, которые не нуждаются в фондировании. А существуют банки, которые нуждаются в фондировании. И таких банках два слоя, если хотите, или два сектора, можно так это назвать. Первый сектор – это банки большие, но без государственного участия, которые имеют довольно разветвленную сеть по Российской Федерации. И второй – это банки регионального масштаба, которые по своим нормативам тем более нуждаются в фондировании, для того чтобы дальше кредитовать население и застройщиков.
О. БЫЧКОВА: Ну вот вы сказали о других компонентах еще, необходимых…
А. БРАВЕРМАН: О земле.
О. БЫЧКОВА: О земле и о строительстве.
А. БРАВЕРМАН: Да. О земле… Это была одной из основных функций фонда – аккумулировать земельные участки федеральные, которые либо не использовались, либо использовались неэффективно, либо использовались не по назначению. Которые были сосредоточены в унитарных предприятиях, в федеральных учреждениях, в государственных академиях наук, как больших, так и отраслевых. И на мой взгляд, мы, если хотите по-модному, со стартапом или с первым этапом определенным образом пытались справиться. У нас есть заявки от субъектов Российской Федерации. И сам факт подписания соглашения с 83 субъектами, и поступление к нам заявок от 77 субъектов свидетельствуют о том, что региональное доверие фонду есть.
О. БЫЧКОВА: А вот этот ресурс земель, участков земельных, которые используются не лучшим образом, как вы сказали, он насколько велик еще на сегодняшний момент?
А. БРАВЕРМАН: Ой, он огромен.
О. БЫЧКОВА: Да? По сравнению с потребностями.
А. БРАВЕРМАН: О, вы сфокусировались, мне кажется, на правильном очень моменте. Значит, кроме наличия самих участков, должен существовать и платежеспособный спрос со стороны тех, кто осваивает эти участки. Платежеспособный спрос во время кризиса резко сжался. Более того, появилась некая конкуренция на рынке земельных участков. Откуда она появилась? Существует определенный Субфедеральный муниципальный фонд участков. Пусть он небольшой, надо отдавать себе полный отчет. Итак, уже два сегмента. Третий сегмент – это те участки, которые были сосредоточены у больших девелоперских компаний, которые они брали впрок для собственного развития. А это развитие с кризисом и кризисными явлениями приостановилось.
О. БЫЧКОВА: То есть они их зажали просто?
А. БРАВЕРМАН: Они их держали на развитие, а этого развития не происходило.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А сейчас люди жалуются, что вы демпингуете.
А. БРАВЕРМАН: Мы демпингуем? Мы снижаем и будем снижать цены в интересах населения, в интересах тех, для кого мы работаем. У нас цель – не застройщик… При этом застройщик – не враг. Вот еще раз. Для нас девелопер и застройщик… Потому что, значит, я от части девелоперского сообщества слышу иногда такие, если хотите, не обвинения, а упреки в том, что мы рассматриваем девелоперов… Да нет, девелопер - для нас это то необходимое промежуточное звено, без которого мы не можем обойтись в цепи. Фонд, девелопер, АИЖК, банк. И самое… Вот все перечисленные звенья – это не цель. Цель-то другая – население. Вот они этого понять не могут. Когда им объясняешь…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Кто не может?
А. БРАВЕРМАН: Ну, каждый из перечисленных. Я тешу себя надеждой - кроме сотрудников фонда, наверное. Но они, бесспорно, союзники. Любое прерывание этой цепи означает неполучение конечного результата. Но они не цель. И когда мы, естественно, уменьшаем моржу девелопера посредством своих действий, ну, конечно, это не может вызывать никакой радости. Мы отдаем себе в этом отчет.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Но вы моржу уменьшаете, потому что они-то покупали эту землю, а вы ее берете даром.
А. БРАВЕРМАН: Мы не берем ее даром. Во-первых, мы ее не берем. Женя, это такая, если хочешь, ходячая ошибка. И вот почему. Значит, фонд был наделен изначально правом найти участки, которых не было, про них не знали. Найти участки, эти участки определенным образом оформить, добавить туда стоимости. При этом сделать такую стоимость, которая была бы приемлема для рынка. И вывести их на рынок в самый кризис.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Добавить стоимости – имеется в виду инфраструктура?
А. БРАВЕРМАН: Да, инфраструктуру. Там, где есть необходимые условия для присоединения этих участков к различного рода инфраструктурным сетям, будь то сети газовые, электрические или другие сети. И вывести эти участки на рынок поперек тренда. Просто перпендикулярно тренду. Когда в самых лучших и продвинутых регионах, там, где губернаторы очень старались, были попытки вывести участки на рынок земельный, эти попытки заканчивались ничем. Мы вывели на рынок другой продукт.
О. БЫЧКОВА: А почему ничем не заканчивались?
А. БРАВЕРМАН: Ну потому что спрос в это время был сжат. И тем не менее, даже при это сжатом спросе мы сумели путем… Но спрос был сжат, если хотите, на «сырые» участки. Участки без инфраструктуры – это первое, или условий присоединения. Участки без документарного обеспечения – второе. Третье – без финансового механизма освоения этих участков. И наконец, четвертое – без содействия в регистрации права собственности застройщика и впоследствии, самое главное, еще раз повторю, населения на эти участки и впоследствии на жилье. Конечно, когда мы сложили продукт с помощью этих четырех составляющих, продукт стал другим. Он стал совершенно другим. И поэтому – тьфу, тьфу, тьфу (стучит), не знаю, это дерево или пластическая масса…
О. БЫЧКОВА: Будем верить, что дерево.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: По голове…
А. БРАВЕРМАН: По голове – пожалуйста. Будет соответствовать действительности. Значит, у нас пока нет ни одного провального аукциона. Ни одного.
Н. ПИСЬМЕННАЯ: Вот раскройте все-таки секрет, как вы продаете… То есть если вы такой прекрасный продукт продаете, то все равно должна быть за него конкуренция в цене. И все равно оно получается дороже, дороже, рассказывают, что может в десятки раз превышать…
А. БРАВЕРМАН: Ну у нас были выбросы, мы расцениваем это как… знаете, ну я как математик знаю, что есть облако, когда у вас общая совокупность есть каких-то цифр и показателей, а есть из нее выбросы. Эти выбросы, как правило, при оценке относятся к статистическим погрешностям. У нас есть превышения и в 40 раз, и в 50 раз. Но это…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А у вас есть какое ограничение? То есть вот…
А. БРАВЕРМАН: Никакого нет ограничения. Но, как правило…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: В высоте ограничения?..
А. БРАВЕРМАН: Нет у нас никакого ограничения. Но, как правило, у нас, по статистике, земельный участок, во-первых, занимает в стоимости метра квадратного не более 10 процентов от всей стоимости. Это критически важно, это первое. А второе – как правило, на аукционах у нас превышение колеблется до 2 раз. Это означает, что оценка, которую делают нам независимый оценщик, отобранный по конкурсу… Более того, мы для себя, если хотите, перестраховываемся и на эту оценку делаем экспертизу СРО - саморегулируемые независимые организации. Значит, получается до 2 раз. То есть у нас есть и конкуренция, и незначительное превышение.
О. БЫЧКОВА: А как отличается ситуация в регионах? Ну вот мы сейчас про Москву говорить не будем, отдельно про нее спросим. А все остальное?
А. БРАВЕРМАН: Вы знаете, я статистику припас сегодня, зная, какие вы дотошные. Я притащил с собой статистику, в том числе и московскую, мы можем говорить и о регионах… Ну, в целом цена по 1 метру квадратному по Росстату по 4-му кварталу была 47,7 тысячи за метр квадратный по Российской Федерации.
О. БЫЧКОВА: А дешевле всего где?
А. БРАВЕРМАН: В разных субъектах по-разному. Она колеблется очень сильно. И если говорить о цене Минрегиона, то я вам с вашего разрешения приведу по… вот цена Минрегиона отличалась, она была 29,7 тысячи рублей за метр квадратный. Если она в Белгородской области была 25, в Тамбовской - 22, то в Москве- 73, в Московской области – 42 и в Санкт-Петербурге – 44. Например. То есть колеблется, разброс большой.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: То есть фактически сейчас по России цена на жилье, можно сказать, идеальная цена Владимира Путина. Он говорил, что 30 тысяч должны стоить…
А. БРАВЕРМАН: Да, президент и председатель правительства говорили о том, что ценовой показатель для нас 30 тысяч. Поэтому вот тот конкурс, который мы делали – «Дом 21-го века», когда мы просили архитекторов… Делали мы его вместе с Союзом архитекторов России и НАМИКСом – это Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству. Да, и с «Единой Россией» вместе. Значит, мы закладывали параметры жилья экономического класса. То есть дом должен был, который вот, Женя, у вас в каталоге… Ольга, потом мы тоже с удовольствием это презентуем. Не более 150 метров в доме. Он должен быть из экологически чистых…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: На вид напоминают финские домики.
О. БЫЧКОВА: Да, красивые финские деревянные коттеджи. Снаружи, по крайней мере.
А. БРАВЕРМАН: Там не только деревянные, там очень хорошие коттеджи, которые, знаете, по дизайну и по инженерным решениям, рискну утверждать, превышают то, что делается на Западе. Значит, там надо только сейчас от дизайнерского проекта в этом году, в октябре, мы доведем это до проекта. Нам важно довести это до практики типового применения. То есть чтобы это просто сажалось на участки.
О. БЫЧКОВА: Чтобы штамповать можно было просто.
А. БРАВЕРМАН: Штамповать, абсолютно. Если хотите, штамповать. Мы объявляем сейчас второй конкурс. И каждый год мы будем делать новые проекты.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: И будете штамповать на этой земле, которую вы продаете, да?
А. БРАВЕРМАН: Абсолютно. Очень хорошо, Жень. А третье, чего мы хотим для системности – у нас есть еще участки под промышленные стройматериалы. И вот материалы, из чего будем штамповать, будут делаться на этих участках. У нас замыкается все кольцо.
О. БЫЧКОВА: А как вы собираетесь переломить вот эту сложившуюся историю? Ну вот американцы, например, в подавляющем большинстве в собственных домах, а у нас все живут в основном вот в этих вот башнях разных размеров и разной степени отвратительности. Как это изменить?
А. БРАВЕРМАН: Вот смотрите, статистика… Вчера в Совете Федерации были слушания, они были крайне полезными. Там председательствовала Светлана Орлова, которая у нас член попечительского совета в фонде. И вчера была очень хорошая дискуссия. И в ходе этой дискуссии мы приводили цифры, они известны: 47, 49 процентов, по разным источникам – сегодня это индивидуальное жилищное строительство, многоэтажное. Сегодня. Индивидуальное – то, что мы сами делаем. Там государство не помогает, ничего не делает. И темпы этого строительства растут.
О. БЫЧКОВА: Ну это дачки какие-нибудь маленькие.
А. БРАВЕРМАН: Ну это дачки, домики – да, это правда. Но это часто и первое жилье. Не доминирующее, но часто первое жилье. Что касается индустриально возводимого жилья, то вы абсолютно правы. Значит, здесь, к сожалению, доминируют два показателя – многоэтажка и кирпич. Это тренд с помощью специальной программы, которая называется ФОССТИС – формирование спроса и стимулирования. Со следующего или со второй половины, если получится, но тут у меня пессимизм определенный, или с 11-го года надо целенаправленно, через то, что мы будем показывать реальные преимущества многоквартирных многоэтажных домов или отдельно стоящих многоэтажных домов, инфраструктурированных, как инфраструктурой инженерной, так и социальной, надо будет ломать. Потому что сегодня тренд ровно такой – многоэтажка и кирпич. Очень тяжелый.
О. БЫЧКОВА: Ломать просто. Построить дорогу, построить поликлинику, школу, и сломается все само.
А. БРАВЕРМАН: Я бы сказал, говорить просто, сложнее это все сделать.
О. БЫЧКОВА: Ну а как? Это естественно. Ну я хочу сказать, что люди не потому что такие костные и привыкли жить в хрущобах, а потому… Ну как? Ну большинство людей хочет жить в своем доме в окружении деревьев и цветочков.
А. БРАВЕРМАН: А вот и нет.
О. БЫЧКОВА: Нет?
А. БРАВЕРМАН: А вот и нет. А вот и нет!
О. БЫЧКОВА: Понятно, что тяжело добираться на работу, тяжело везти детей в школу за 150 км и так далее.
А. БРАВЕРМАН: Ну понятно. А вот об этом я и говорю, что должна быть социальная, прежде всего, инфраструктура, транспортная и инженерная инфраструктура. Бесспорно…
О. БЫЧКОВА: Так это будет дороже…
А. БРАВЕРМАН: Совсем нет. Значит, 25 тысяч рублей за метр квадратный, которые были объявлены в конкурсе – абсолютно реальная стоимость. Она оценена экспертами, в том числе и экспертами иностранными. А 20 процентов, то есть до 30 тысяч чтобы, мы как раз заложили на инженерную инфраструктуру и на землю. Вполне реально.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: То есть это уже в этой цене?
А. БРАВЕРМАН: Да, в 30-ти. В 25-ти – нет.
О. БЫЧКОВА: Вообще это очень интересная тема на самом деле – про индивидуальные дома. Это очень интересно. Давайте мы еще поговорим об этом. Ладно?
А. БРАВЕРМАН: Да пожалуйста.
О. БЫЧКОВА: Сейчас будет перерыв но несколько минут в программе «Большой дозор». Я напомню, что с нами Александр Браверман, генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. У нас есть номер для ваших СМСок, которые идут: +7-985-9704545. У нас работает веб-камера, где вы можете увидеть Александра Бравермана прямо сейчас на сайте «Эха Москвы» в режиме реального времени. И все это будет продолжаться через несколько минут.
НОВОСТИ
О. БЫЧКОВА: Мы продолжаем программу «Большой дозор». Ольга Бычкова, Евгения Письменная, наш гость Александр Браверман, генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Сейчас ты спросишь про фонд, а я, если можно, все-таки завершу эту тему с индивидуальными домами. Ну вот в Москве, понятно, места нет, народу огромное количество. Тут, конечно, не разбежишься с маленькими домиками, тут башни строят, это ясно. Ну а в других городах? Вот там что мешает, кроме того, что вы сказали, что это предрассудки жителей? Но я в это не верю, конечно, совершенно.
А. БРАВЕРМАН: Я не говорил про предрассудки, не приписывайте мне те слова, которых я не говорил. Но, значит, надо понять вообще, сколько нужно земли каждый год для того, чтобы жители Российской Федерации могли быть значительной частью удовлетворенными в доступном и комфортном земле. Вот смотрите, с 1 гектара земли в среднем выгоняется 10 тысяч метров многоэтажного жилья. Ну это факт медицинский, проверенный статистикой. С 1 гектара выгоняется 2 тысячи малоэтажного жилья. Соотношение сегодня многоэтажки и малоэтажки – 60 к 40. Наша задача - в ближайшие два года перевернуть это соотношение и сделать его 60 к 40 в пользу малоэтажки. При этом в среднем с 1 гектара будет выгоняться 5,6 тысячи метров квадратных жилья. Это означает, что для того чтобы построить 100 миллионов метров квадратных жилья в Российской Федерации (на сегодня их строится 60), необходимо всего в год 18 тысяч гектаров. Все, точка. Вот ходячее заблуждение…
О. БЫЧКОВА: 18 тысяч гектаров по всей стране?
А. БРАВЕРМАН: По всей стране.
О. БЫЧКОВА: Это не очень много, да?
А. БРАВЕРМАН: Это совсем не много. Но только других гектар – оборудованных инфраструктурой, обеспеченных документацией, низкокоррупционных, обеспеченных финансовым механизмом освоения, о котором мы говорили, когда АИЖК фондируют банки, а банки кредитуют конечного покупателя под разумный процент ипотечный и застройщика так, чтобы он мог стартовать. Я беру на себя инициативу, я прошу извинить, поговорить о том документе, который был принят совсем недавно, в понедельник. Документ, который гарантирует фондам выкуп жилья. Это отдельная тема, но крайне важная.
О. БЫЧКОВА: Это как раз о дешевом жилье идет речь. Да, это важно.
А. БРАВЕРМАН: Оль, это крайне важно. И он был предметом 3-месячной дискуссии. Так бывает, да…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ваш фонд быстрее создали…
А. БРАВЕРМАН: Да, фонду 7 апреля…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Кстати, у вас скоро день рождения, фонду 2 года будет.
А. БРАВЕРМАН: Скоро будет, да. 7 мая, значит, был подписан президентом Российской Федерации…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Через 2 часа после инаугурации президента. Собственно, президент подписал через 2 часа после своей инаугурации. Это была его такая домашняя заготовка, что ли?
О. БЫЧКОВА: Это была не его домашняя заготовка.
А. БРАВЕРМАН: Ну послушайте, это не ко мне вопрос, это вопрос к…
О. БЫЧКОВА: Подожди, не отвлекай…
А. БРАВЕРМАН: Значит, был подписан указ, в котором правительству Российской Федерации предписывалось в течение 1 месяца внести в Государственную думу закон о содействии жилищному строительству, ну и о фонде как структуре, которая является инструментарием для его реализации. Значит, 24 июля (Женя абсолютно права: быстрее, чем принимался этот документ) президент Российской Федерации подписал этот закон. Но это была нечеловеческая работа, скажу вам честно, вместе с депутатами при координации правительства, мы им благодарны очень, была такая просто адовая работа. Но, тем не менее, эта работа была сделана. Что касается гектаров, если возвращаться действительно к тому, о чем мы говорили, то это должны быть гектары совершенно другие. И если такой механизм заработает, то, конечно, стоимость жилья мы сумеем удержать, несмотря на то, что, как сейчас мы в перерыве слышали, идет рост экономики. Рост экономики всегда влечет за собой изменения соотношений между сбережениями населения и теми доходами, которые они тратят на текущие нужды, в том числе и инвестиция жилья. И наша задача будет посредством поставки большого количества земельных участков, вот таких участков с четырьмя составляющими, пробиться… Вот это ключевая задача…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: То есть вам надо выйти с большим предложением.
А. БРАВЕРМАН: Да, мы сейчас будем выходить с большим предложением. Мы его увеличиваем. У нас, по нашим показателям, мы должны вовлечь в этом году 3 тысячи гектаров, в следующем году – 4800 гектаров и потом – 7500.
О. БЫЧКОВА: Так это все равно мало, по сравнению с тем, что вы же сказали: 18 тысяч надо в год.
А. БРАВЕРМАН: Это если 100 миллионов метров строить. Ну а сейчас реально вводится 60. Поэтому всего нужно 10 тысяч гектаров. Но если мы берем даже вот эту большую цифру, которая для нас является, в общем-то, в такой среднесрочной перспективе индикатором, я имею в виду 5-летней, да?...
О. БЫЧКОВА: Ну да, потому что она обусловлена потребностями, конечно…
А. БРАВЕРМАН: Потребности – раз. Но потребность, Оля, и платежеспособность – это просто разные вещи. Возможности промышленности стройматериалов, которая тоже является сдерживающим фактором, являются тоже узким горлом. И это проблема. Но мы будем на эту цифру ориентироваться, она для нас является целевым показателем. Но в любом случае половина от этого – это ИЖС. Значит, 9 тысяч гектаров – это индивидуальное жилищное строительство, которое возводится гражданами совершенно отдельно. Не индустриальным способом, за который мы ответственны, ну частично ответственны, а просто граждане строят сами. Значит, половина от этого составляет 9 тысяч. Скажите, пожалуйста, а 4700 или 4800 от 9 – это много или мало?
О. БЫЧКОВА: Понятно.
А. БРАВЕРМАН: Значит, дальше мы с вами будем дискутировать о монополизме. И уже эта дискуссия идет. Мы еще этого не делали, а уже идет дискуссия. Хотя мы никакими монополистами не являемся. Наша принципиальная позиция заключается в том, что мы не строим (вот это надо объяснить всем), мы же не строим, мы создаем условия для застройщиков. А дальше они конкурируют. Если бы мы продлили наши возможности, а сейчас такая дискуссия настойчиво развивается, не надо ли фонду продлить возможности достройки, я являюсь противником, я говорю сразу… Если мы продлим, вот тогда мы станем монополистом, с которым конкурировать сложно. Почему? С 83 субъектами Российской Федерации соглашения подписаны, с естественными монополиями, со всеми, соглашения подписаны, с Росимуществом, Роснедвижимостью, Росрегистрацией и далее по тексту соглашения подписаны. Ну кто будет конкурировать?
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А скажите, вы уже инвентаризацию все-таки провели? Вот сколько земли вы…
А. БРАВЕРМАН: У нас есть реестр, Женя, который мы называем «реестром фонда». Мы никогда его не называем «реестром федеральной земли, пригодной для строительства», потому что мы все время выковыриваем и выковыриваем новое. Да? Но, тем не менее, путем таких серьезных усилий мы бы… не знаю, насколько это правильно прозвучит, но без поддержки президента и премьера мы бы никогда это не сделали. Мы получили все-таки сейчас реестры двух академий – сельскохозяйственной и… (неразб.)
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Они все-таки не хотели вам показывать свои реестры?
А. БРАВЕРМАН: Абсолютно. Постановка вопроса…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Это будет мой следующий вопрос. Вот почему они вам должны захотеть отдать эту землю? Вот что должно быть, условно говоря, сигналом для того… вот что должно произойти?
А. БРАВЕРМАН: Ну, сигналом вообще-то является исполнение закона. А неисполнение закона…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну вы говорите: «Она неэффективно используется». Вам говорят: «Почему? Эффективно используется»…
А. БРАВЕРМАН: Это не мы говорим. Существуют критерии, установленные правительством Российской Федерации. Это не мы говорим, а существуют критерии. А почему они должны ее давать? Потому что они должны были бы исполнять закон. Сейчас все встало на свои места. У нас есть реестр. Более того, мы собираемся создать дополнительные стимулы и для учреждений, и для ГУПов, и для Академий наук. Если будет принят, наконец, закон о малоэтажном строительстве, одной из основных частей которого являются кооперативы, то все пойдет легче. Условно, вот вы академический институт, у вас есть 10-гектарный участок. Вовлечь вы его не можете, потому что существует постановление правительства 234, которое председатель правительства, и мы ему за это бесконечно благодарны, продлил на 2 года сразу, для того чтобы дать полную предсказуемость рынку. Вы его вовлечь не можете. Но если вам дать маленький кусочек под кооператив по нормативам, о которых мы сейчас дискутировали, в том числе и с вашим коллегой… под эти нормативы экономического класса дать под дом, то вы с остальной частью расстанетесь легче. Согласитесь.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: То есть откупную такую?
А. БРАВЕРМАН: Ну если хотите, откупную. Называйте, как хотите. Значит, мы очень хотим, чтобы этот закон был принят как можно скорее, он нам раскроет другие возможности, и у нас будут позитивные стимулы для наших коллег. Ну, нам легче будет с этим работать. Сейчас мы работаем просто жестко на поручениях президента и премьера.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну вот все-таки про инвентаризацию я спросила, вы сказали, что у вас есть некая оценка. Давайте мы тоже слушателям скажем, вот сколько у нас… да…
А. БРАВЕРМАН: У нас имеется на сегодня… Значит, что имеется в фонде? В фонде на сегодня имеется… значит, это такая цифра, она каждый день меняется, потому что, с одной стороны, поступают заявки, с другой стороны, мы вовлекаем в оборот. У нас имеется сегодня более 1300 участков общей площадью около полутора миллионов гектаров.
О. БЫЧКОВА: Ничего себе.
А. БРАВЕРМАН: Оля, это не должно так обнадеживать. Знаете, почему? Из них пригодных для жилищного строительства гораздо меньше, чем… то, чего я называл. Многие из них из-за лесов, многие из них непригодны для жилищного строительства, потому что туда невозможно протянуть инфраструктуру. Любая инфраструктура настолько дорога, что нет никакого смысла ее туда тащить.
О. БЫЧКОВА: Вот пригодных сколько из них? Примерно, доля какая-то…
А. БРАВЕРМАН: По нашим оценкам, от этого всего где-то от 20 до 25 процентов пригодны. Это нужно вовлекать постепенно.
О. БЫЧКОВА: Это же много, да.
А. БРАВЕРМАН: Это много, но для этого нужен спрос платежеспособный. Мы его стимулируем. Мы его стимулируем и тем, что говорим: вот вы построили жилье, если вы его в рынок… Оно соответствует параметрам жилья экономкласса? Соответствует. Если вы его в рынок не продали, мы вам помогли его зарегистрировать, права на него, и даем позитивный полугодовой карантин. Продавайте его полгода в рынок. Если вы в рынок его не продали, мы у вас его выкупим. У нас на это деньги есть. Мы закладываем определенные ресурсы…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну я так понимаю, вся выручка от аукционов становится собственностью фонда?
А. БРАВЕРМАН: Это правда. Жесточайшим образом контролируется. И у нас есть ограниченное и конечное число направлений, куда мы можем расходовать эти деньги. Но деньги поступают в фонды.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Сколько вам дало государство вначале, ну 2 года назад, и сколько сейчас денег у вас?
А. БРАВЕРМАН: Ну вы будете смеяться. Значит, государство вначале нам дало, в первый год, 300 миллионов рублей, во второй год дало 800 миллионов рублей. Ну то есть это совсем небольшие деньги. И тем не менее, из этих денег у нас осталось больше, чем половина. Мы в первый год зажались, мы принципиально на второй год нашего существования сказали, что нам из бюджетных денег не нужно ни копейки. Либо фонд состоится, либо не состоится. Мы не финансируемся сейчас из бюджета вообще никак.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну, понятно…
А. БРАВЕРМАН: Тогда нам дали 300 и 800 миллионов. При этом Алексей Леонидович Кудрин счел возможным не секвестировать те взносы, которые были в денежной форме в фонд, ни на копейку, несмотря на жесточайший кризис-2009.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну просто не очень большая сумма, поэтому, наверное, не было смысла секвестировать.
А. БРАВЕРМАН: Секвестировали все суммы – и большие, и маленькие, и по всем министерствам. Значит, думаю, что это осознание той цели и значимости, на которой создавался фонд. А кроме того, соблюдение, уже совершенно очевидное, наших обязательств – ни копейки не брать в 2010-м.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну, наверное, когда вы задумывались, вы не думали… То есть вы же до кризиса, вот прямо напоролись на кризис, собственно, прямо в начале… стали существовать вместе с кризисом, так скажем. Вы думали, что это быстрее как-то раскрутится…
А. БРАВЕРМАН: Ну, конечно, да, как-то перпендикулярно вообще развернулось. Потому что из фонда, который должен был расшить дефицит земельных участков как одну из сдерживающих составляющих, мы превратились волею кризиса в организацию, которая должна перевернуть тренд на рынке в другую сторону – из непокупаемых участков сделать их покупаемыми.
О. БЫЧКОВА: Ну да, потому что дефицита, как мы поняли, нет как такового. Эти 25 процентов – это 300 или 400 тысяч, это очень много.
А. БРАВЕРМАН: Ну конечно. Оля, эти 25, они же соседствуют к тому же с участками субфедеральными, участками, которые у девелоперов в загашнике. Ну то есть аукционы, которые мы проводим, они абсолютно конкурентная среда.
О. БЫЧКОВА: То есть нужно создать экономический механизм, чтобы это все работало?
А. БРАВЕРМАН: Да. Мы считаем, что мы его сделали. Если дальше аукционы наши проваливаться не будут… А мы надеемся, что… ну, к этому я не вижу предпосылок.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А был хоть один провальный?
А. БРАВЕРМАН: Нет, у нас провальных аукционов не было.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А сколько вы уже провели аукционов?
А. БРАВЕРМАН: Мы в прошлом году провели… ну, на сегодня…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну можете не совсем точно.
А. БРАВЕРМАН: Порядка 20.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Все в регионах, или в Москве были тоже?
А. БРАВЕРМАН: В Москве были первые два. В Москве с Юрием Михайловичем взаимодействие налажено в полном объеме. Существует комиссия, которая работает у Владимира Иосифовича Ресина, и мой заместитель работает с ним, и я принимаю участие в работе этой комиссии. Она собирается практически еженедельно, по пятницам, в 14 часов.
О. БЫЧКОВА: Так точно…
А. БРАВЕРМАН: Мы рассматриваем земельные участки, которые сегодня федеральные есть в Москве. Мы их вовлекаем в оборот. И первые два московских участка были проданы, хочу подчеркнуть…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Почем?
А. БРАВЕРМАН: Сейчас, это очень важно. …без обременения доли города, чего не было никогда. И вся социальная и инженерная инфраструктура на себя взята городом, чего тоже не было никогда.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Ну вы же сказали, что вы работаете по прямому поручению президента и премьера, поэтому понятно…
А. БРАВЕРМАН: Ну мы по закону. И если президент и председатель правительства дают нам поручения, мы их неукоснительно выполняем. Так, как мы сейчас выполняем поручения по Сколкову, например, по инновационному городу. Есть поручение президента Российской Федерации, оно будет выполнено. В развитие поручения президента есть поручение Владимира Владимировича, и дальше есть закон 161-ФЗ, где три пункта мы выполняем неукоснительно, ничего не говоря.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: То есть я правильно понимаю, по Сколкову вы имеете в виду то, что вы присоедините… это Россельхозакадемии земли принадлежат, да? И отдадите фонду, который будет…
А. БРАВЕРМАН: Мы передадим фонду или какая-нибудь другая форма будет. Там есть…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Без аукциона?
А. БРАВЕРМАН: Да. В том случае, если законодатели примут поправки в закон, потому что в законе 161-ФЗ, а это единственный документ… У нас же нет ни устава, ничего нет, мы руководствуемся только законом. Так выстроено законодательство. Это хорошо на самом деле. Там нормы прямого действия и все. Никаких подзаконных актов, так что тут все…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Это Александр Арнольдович говорит о том, что коррупция на этот фонд не распространяется.
А. БРАВЕРМАН: Да, мы сильно стараемся. Значит, если законодатели примут поправки о том, что для определенных случаев… на сегодня в проекте, который внесен, эти определенные случаи ограничиваются только прямыми поручениями президента Российской Федерации, то это будет без аукциона. Потому что мы думаем, что инногород будет не один, а их будет много.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А, именно поэтому вам нужен закон?
А. БРАВЕРМАН: Ну конечно…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Потому что у нас же есть олимпийские земли, которые передаются отдельным законом, есть у нас АТЭС, Дальний Восток. Зачем…
А. БРАВЕРМАН: Мы вносим изменения в наш закон, в статью 4, потому что у нас только через аукцион.
О. БЫЧКОВА: Давайте, еще успеем, все-таки про этот выкуп квартир у тех, кто строит на государственных землях. Потому что какие-то очень прямо большие надежды…
А. БРАВЕРМАН: Да, шуму наделали. Ну это правда такой документ фундаментальный.
О. БЫЧКОВА: Ну а вы действительно верите, что это все так будет круто для потребителей, в первую очередь?
А. БРАВЕРМАН: Да, конечно.
О. БЫЧКОВА: Или не будет.
А. БРАВЕРМАН: Мы надеемся вот на что. Вот эти гарантии, которые мы даем, ну или там обязательства выкупа, как правильно называется… для краткости назовем «гарантии». Они на самом деле носят характер не сбытовой, не выкупной, как это ни странно может сейчас прозвучать, а характер кредитный. Мы хотим, чтобы застройщик имел возможность под наши гарантии и под фондирование ИЖК, либо, если это не через ИЖК, то через системообразующие банки, получить стартовые деньги. Но мы не хотим, чтобы он продавал нам… Для нас идеальный случай, когда мы остаемся с нулем квартир. Потому что мы их будем выкупать у застройщика крайне не выгодно для него. У нас ведь дисконт там 15-процентный от цены Минрегиона. А цена Минрегиона, она и так ниже, и плюс 15-процентный… То есть мы последняя надежда для него. Когда у него моржа будет нулевая. То есть когда он не сумел продать это в рынок, то есть он неправильно отмаркетировал, там нет такого спроса на жилье эконом-класса, там не сработали кредиты или чего-то другое не сработало. Ну тогда мы, да, та последняя рука, которая у него 25 процентов этих квартир, в случае многоэтажки 35, в случае малоэтажки… то есть мы ее стимулируем дополнительно… мы это выкупим.
О. БЫЧКОВА: Но это касается жилья эконом-класса? Которое и так выкупается.
А. БРАВЕРМАН: Только эконом-класса. А мы не работаем вообще с жильем бизнес-класса, с премиум-класса. Мы работаем только…
О. БЫЧКОВА: Понятно, понятно. Но там же и так все раскупается с эконом-класса. Нет?
А. БРАВЕРМАН: Нет. Совсем нет. Оно действительно расходится легче. Но как раз сегмент бизнес-класса был затронут больше всех кризисом, эконом-класса после него вторым, меньше всех затронуто, на мой взгляд, жилье премиум-класса. Потому что, во-первых, емкость маленькая. А во-вторых, спрос малоэластичен, то есть там не произошло больших колебаний по очень дорогим квартирам. Просто не произошло. А что касается жилья экономического класса, ну, мы надеемся, что тут продолжится рост, и мы будем всячески способствовать. Как сможем.
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Но все-таки, вот вы говорили, что вам обвиняют в монополизме, почему вы не будете монополистом? Вы уже за 2 года смотрите, как набухали, извините… Уже за все, отвечаете за все – и за дома, и за землю, и за федеральные…
А. БРАВЕРМАН: Раз нам расширяют полномочия, то нам их расширяют, эти полномочия, на основании…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Вы уже и ветхое жилье должны, я так понимаю, под ветхим жильем…
А. БРАВЕРМАН: Это просто было отдельное поручение премьер-министра на личном докладе моем ему, он мне его дал. Ну мы же с вами знаем, как строится механизм. Кого грузят? Там, где получается. Значит, у нас кое-чего там получается, нам расширяют полномочия. Мы скоро действительно от этих полномочий… мы разбухли. И я боюсь… у нас людей не хватает и…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А сколько, кстати, у вас в фонде работает людей?
А. БРАВЕРМАН: У нас 299 по штатному расписанию, и у нас огромная проблема с кадрами, несмотря на то, что компенсации у нас очень хорошие. Не просто хорошие…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Зарплаты вы имеете в виду?
А. БРАВЕРМАН: Да. Вообще компенсации, которые складываются из заработной платы… Я вижу вопрос в ваших глазах, я могу сразу сказать…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: Отвечайте.
А. БРАВЕРМАН: Значит, зарплата генерального директора составляет 390 тысяч, 40-процентная надбавка. И вот эта постоянная часть составляет 40 процентов всех компенсаций, и 60…
Е. ПИСЬМЕННАЯ: А кстати, декларация на вас распространяется?
А. БРАВЕРМАН: Распространяется, я ее уже отдал…
О. БЫЧКОВА: Остаются секунды на самом деле до конца эфира. А почему вам не хватает людей? Вроде место такое красивое.
А. БРАВЕРМАН: А потому что мы работаем, начинаем в 10 и заканчиваем в 11.
О. БЫЧКОВА: Ну ладно, хорошо, мы вам поверим.
А. БРАВЕРМАН: Это первая причина. А вторая – был небольшой совсем сектор тех, кто приходил и думал, что можно построить там свои бизнесы. И это было разочарование. Но больше всего меня расстраивает то, что неуправляемые факторы. А под этими неуправляемыми факторами… я вот вижу, когда ко мне приходят сотрудники и говорят: я два года не был в театре, я два года не читал книг, я больше такой жизнью жить не хочу.
О. БЫЧКОВА: Ну, понятно.
А. БРАВЕРМАН: Вы не можете сказать ничего. Вы не можете ему сказать: «Живи так дальше, и я прошу тебя дальше…»…
О. БЫЧКОВА: Да, ну люди бьются, как могут, ради доступного жилья, мы поняли…
А. БРАВЕРМАН: Ну мы постараемся. Увидел насмешку… но мы стараемся. Что из этого получится, посмотрим.
О. БЫЧКОВА: Спасибо большое Александру Браверману, генеральному директору Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Это была программа «Большой дозор».