Финансовый кризис на рынке недвижимости - Максим Привезенцев - Большой Дозор - 2008-04-23
О. БЫЧКОВА: Московское время 21:07. У микрофона Ольга Бычкова. Добрый вечер. Это программа «Большой дозор». Добрый вечер я говорю Елизавете Осетинской, главному редактору газеты «Ведомости». Привет тебе.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Добрый вечер.
О. БЫЧКОВА: И у нас сегодня гость - Максим Привезенцев, председатель правления, член совета директоров корпорации Mirax Group.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Добрый вечер.
О. БЫЧКОВА: Мы будем говорить о том, что происходит на рынке недвижимости. Мы сейчас обсуждали эту тему перед эфиром.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: У нас уже возник конфликт с гостем.
О. БЫЧКОВА: Да, уже тут…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Драматургия появилась.
О. БЫЧКОВА: Да, потому, что Елизавета Осетинская сказала: «Вы знаете, что эти все потрясения из США, где у них там, на рынке недвижимости, происходят всякие ужасы, они докатились до нас». На что Максим сказал: «Что Вы говорите!» То есть, Максим не в курсе. Так они докатились или нет?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я не могу говорить за весь рынок, когда мы комментируем слухи, это штука интересная.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А кто сказал, что мы комментируем слухи?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: На сегодняшний момент, если мы высказали, что есть комментарии кого-то, то, по сути, это некие слухи.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А я не согласна. Если журналист сказал, что есть комментарий кого-то, кого я могу процитировать из достоверной газеты «Ведомости», я не считаю, что это слухи.
О. БЫЧКОВА: Ну давай, доказывай!
Е. ОСЕТИНСКАЯ: У нас еще презумпция невиновности существует. Кризис ликвидности дает о себе знать, кредиты подорожали в среднем на 2-4 процента, говорит Гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян. Уважаете этого человека?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Уважаемый человек.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Отлично! Речь не идет о кризисе на рынке недвижимости. Речь идет о том, что заемные средства для строителей подорожали.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: И не только для строителей.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Мы исследуем следующий вопрос. Подорожали они, очевидно, в следствие ситуации на западных финансовых рынках. Российские банки занимают деньги за рубежом, а там ставки подняли, соответственно, они переложили это на своих клиентов в России, соответственно, процентные ставки, кредиты выросли.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Но при этом поднялись ставки на стоимость квадратного метра. Вы же тоже публикуете статистику стоимости квадратного метра.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Безусловно! Это меня беспокоит больше всего.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Мы же понимаем, что как только меняется цена, как в прошлом году, поднялась цена на цемент, сразу это нашло отражение в ценах. И тогда никто не говорил, что кризис на рынке недвижимости, несмотря на то, что мы имели достаточно высокий рост стоимости сырья. Рынок труда, как пример. Рынок труда за прошлый год зарплаты выросли в среднем на 30-35 процентов в этой отрасли. Но никто в этом смысле о кризисе не говорил, тогда, как процентная ставка выросла где-то до 4 процентов, плюсом.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: В нашей отрасли выросли зарплаты тоже на процентов 15-20, кризиса у нас, к счастью, нет. Но ситуация с рынком труда тревожная. И у вас, и у нас.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Рынок труда – это демографический провал перестроечного времени, будет еще продолжаться. Плюс провал всеми образованиями.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это есть проблема.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Но кризиса при этом глобального нет.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Как любая вещь, я возвращусь к ценам и кредитам, имеет негативные и позитивные стороны. С моей точки зрения, рост цен, я на этой позиции сейчас нахожусь, в частности, и для драматургии нашего интервью, что рост цен – это негативный фактор по следующим причинам. Это, во-первых, не позволяет людям покупать жильё, т.е. суживает количество людей, которые способны купить жильё. Во-вторых, кредитный кризис, он же не только распространится на компанию, он на людей тоже распространяется. Ставки ипотеки тоже растут. Следовательно, кол-во людей, которые способны купить, сокращается. Сокращается спрос, а раз сокращается платежеспособность, то это ведёт к тому, что вы, строители, будете меньше строить и продавать. И это будет вести ещё к росту цен.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: И так, и не так. Безусловно, как стакан наполовину пуст или наполовину полон. Если мы говорим о предложении, то на сегодняшний момент предложений меньше чем спроса. И такая ситуация, если говорить о Москве, в Москве мы этот рынок лучше знаем. Здесь важен аспект, что количество площадок, всё-таки, не такое большое, идёт перераспределение, в нашем портфеле, на офисную недвижимость, связано с тем, что, все-таки, спрос на недвижимость офисную сегодня очень высокий. И мы понимаем, что нужно искать новые предложения на рынке. Например, такие, как квартира с отделкой, то, что мы делаем. И меняется подход к клиенту, он становится более разборчивый, он дольше выбирает, смотрит, что ему подойдет, но спрос на сегодня выше, чем предложения и мы понимаем, что безусловно, покупательная способность снижается. В первую очередь, скорее, это больше вторичное.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Спрос выше, чем предложение. То есть, больше людей хотят и способны купить квартиры.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Больше денег желает купить квадратные метры.
О. БЫЧКОВА: Покупательная способность снижается при этом, вы говорите.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Нет. Мы говорим о том, что предложения снижаются. Количество предложений на рынке меньше, чем количество желающих купить.
О. БЫЧКОВА: Они снижаются или увеличиваться, предложения?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Снижаются. Количество площадок в Москве ограничено. Вход в новый проект ограничен и требует больших ресурсов. И то, что нужно диверсификация…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Вы не могли бы в среднем оценить, сколько стоит входной билет на эту территорию? Начать проект в Москве по строительству дома, это сколько? Я слышала оценку 25 млн долларов.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: В зависимости от территории. Если мы посмотрим за пределами третьего транспортного кольца, внутри этого кольца вряд ли это можно решить. И вопрос – на какой стадии проект продается.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: На стадии земли.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Он может не стоить вообще ничего, потому, что на сегодняшний момент рассматривается покупка и вхождение в проект на моменте прохождения тех или иных документов. Потому, что участок земли без согласованной документации на нее, не стоит ничего, мы не знаем, что на нем можно построить, невозможно оценить. Оценивать, как правило, документы, того, что можно построить, переводите в квадратные метры. И каждый участок оценивается в зависимости от того, сколько на этом участке можно построить. Здесь говорить 25, или 5, это может стоить и 200. Все зависит от того какой объем можно посадить на конкретном участке. А просто земля не нужна никому. Огромное количество предложений, еще со времен, когда можно было аккуратно прибрать какой-то земельки в долгосрочную аренду, есть на рынке. Но ее не рассматривают, потому, что нужно потратить еще два с лишним года на подготовку документов.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Переводя на русский язык речь идет о том, чтобы получить разрешение Правительства Москвы…
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Не только. Речь идет о том, что нужно сделать проект, нужно согласовать проектную документацию.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А если у вас есть уже готовый проект и кто-то продает земли, нельзя быстро совместить?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Быстро не получится. Речь идет о конкретном участке земли, есть окружающие дома, есть привязка инженерной документации. Это невозможно сделать в один момент. Если вы обратили внимание, у нас все проекты разные, хотя было бы неплохо сделать типовой дом и ставить его в разных местах. К сожалению, вся прилегающая инфраструктура и территория, инженерное обеспечение, они влияют очень сильно на проект. От высотности, до размеров, габаритов.
О. БЫЧКОВА: Картина еще тяжелее, чем представлялась.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А теперь получается, что мало того, что не хватает земли и вот этих, уже готовых, проектов, новых, где можно начинать строительство, там еще и деньги дорожают.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Не совсем. Вы в один стакан кошмарите ситуацию. Просто ситуация с участками и со строительством неизменна. Она всегда была одинаковая, ничего не менялось. Сколько сдавали, по 5 млн кв.м. Я имею всего, и монолитного, и панельного домостроения. Поэтому, когда мы говорим, что дорожают деньги, да, безусловно, они дорожают. Но при этом индексирование зарплат происходит. Мы говорим, что зарплаты растут. Поэтому здесь рынок равновесный. Если где-то что-то поднимается или падает, с другой стороны это каким-то образом компенсируется. И недвижимость – это единственный актив, могу сказать, что эта ситуация с падением валюты, с изменением стоимости валютной корзины, она приводит к тому, что сейчас есть, мы чувствуем большой спрос, связанный с тем, что люди перекладываются в активы, которые не подвержены инфляции и кризису.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Из долларов?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да, таким активом являются квадратные метры. И если раньше люди, фондовый рынок, валютная корзина, сбережения, счета, то сейчас все, что касается доллара, сбережения, его переводят в евро. Но сейчас уже позже. Перекладывается. Мы по-прежнему держим цены в долларах. Оценка идет. Часть наших сотрудников говорила, что необходимо перевестись в евро, поскольку это сейчас модно.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Понятно! Наверное, вы им зарплату к долларам привязываете.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Нет, у нас зарплата рублевая.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Есть большие компании, в которых есть кредитный рейтинг.
О. БЫЧКОВА: Запас прочности.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: У некоторых даже на публичном размещении.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Некоторые компании котируются, это крупные компании. Они, тем или иным образом, могут справляться с повышением стоимости денег. Например, замещать, как происходит, как свидетельствуют опросы строителей и аналитиков, как происходит. Что происходит замещение длинных денег, которые становятся более труднодостижимыми и дорогими, короткими деньгами, краткосрочными кредитами. Более мелкие компании, они могут этого не выдерживать и фактически разоряться. У них становится невыгодно работать. Они будут уступать в проектах более крупным компаниям, происходит укрупнение, концентрация и опять рост цен.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Давайте так. Если мы говорим о компаниях небольших, которые строят, например, один дом. Как правило, они не пользуются кредитным плечом вообще.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А как они строят?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Вы помните, как строили кооперативные дома в советское время? Они продают на этапе забора, у них есть, я просто в ближних городах знаю, я знаю, что там небольшие дома, до 20 квартир, есть небольшая строительная компания, с лицензиями, есть типовой проект, получают площадку и люди вкладывают деньги, уже на этапе забора, и фактически компания не работает с кредитными инструментами.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Собрали денег и построили. Потом денег не хватило.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: К счастью…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А потом произошла социальная инициатива.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: …на сегодняшний момент, с введением жилищного кодекса, посмотрите, как бы мы его не ругали, не хвалили, те трудности, которые он принес, тем не менее, на сегодняшний момент обманутых дольщиков в строительной сфере нет, в отличие от того, что сейчас происходит в ЖКХ, например, где частные компании, которые приходят. В Томске недавно ушла компания большая. Там проблема дефолта гораздо выше. Компания, которая строит один дом, в соответствие с законом, они останутся. Надо понимать, что компания, которая строит небольшие дома таким хоз. способом, они останутся и будут свои предложения для людей формулировать. Брать небольшие участки и типовые проекты. То, что касается компаний, которые пользовались кредитными инструментами, они ими будут пользоваться. Короткими, длинными, какими угодно инструментами, но они будут привлекать эти деньги, потому, что у них уже доверие есть. Появятся ли новые компании? Не думаю. Будет ли он еще больше укрупняться? Вряд ли.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Я просто не в этой студии и в своей жизни не видела ни одного предпринимателя, который бы сказал, что стоимость денег, или стоимость чего-то повысилась, я это из своей моржи вычту, а не переложу на потребителя или потенциального покупателя.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Подождите! Мы же занимаемся бизнесом.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Конечно! Это природа бизнеса. По определению, цель существования фирмы – это максимизация ее прибыли.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Так же, как для журналиста важно наличие конфликта.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Драматургия.
О. БЫЧКОВА: Хорошо. То, что вы описали сейчас, вот эта вся ситуация, она не может быть описана выражением «раздувание финансового пузыря»? С приведением к тому, что произошло, например, в США.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Нет. Суть пузыря в Америке имеет другие свойства. У нас этого не происходит.
О. БЫЧКОВА: У нас будет свой пузырь со своими свойствами. Хорошо.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Мы не даем кредита под 3 процента. Там же проблема была невозврата кредитов частными людьми. Дома там все построены. Если взять рынок, то дома построены. Проблема в том, что люди не смогли расплатиться по кредитам и началась цепная реакция по невозврату ипотечного кредитования. Ипотека частным лицам. Отсюда начался разматываться этот клубок.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Более того. Бумаги, выпущенные на эти обязательства. То есть, с них нужно заплатить какой-то купонный доход, как-то так это называется, после того, как произойдет расплата по кредитам. А ничего не происходит, на самом деле.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: А здесь у нас, вы знаете, что проценты по ипотеке даже такие, что ее даже не берут. Поэтому пузыря в этом смысле нет. Есть компенсация, бизнесменами за увеличение стоимости строительства, это происходит.
О. БЫЧКОВА: Самокомпенсация.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Компенсация в стоимости. Но при этом это не пузырь.
О. БЫЧКОВА: Хорошо, я неправильно сказала слово «пузырь», беру его обратно. Но эта ситуация не выглядит здоровой все равно.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Она выглядит естественной.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Но она, как болезнь, которая имеет некоторые естественные причины.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: А в чем нездоровье? В том, что растут цены? Тогда на продукты питания цены выросли в мире. Это здоровая ситуация?
О. БЫЧКОВА: Нет баланса между спросом и предложением. Причем, его нет вопиющим образом.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: С точки зрения потребителя, ситуация плохая, потому, что сокращается количество людей по объективным причинам способных купить жилье.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Абсолютно с Вами согласен.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это приводит в конечном счете к тому, через несколько ступеней, к тому, что и предложения сокращаются, потому, что когда есть возможность, то все идут, строят, все счастливы. А когда он маленький, тогда мало людей строят, естественно. Кто способен купить квартиру? Да, очень высокие цены, очень высокая возможность заработать. С одной стороны. Но с другой стороны, очень малое количество людей.
О. БЫЧКОВА: Заработать на ком?
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это очень узкий рынок.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Вы говорите, что очень узкий рынок, вы апеллируете абстрактными понятиями, которые находятся в области эмоций. По вашим ощущениям рынок очень узкий, но спрос высокий. Если мы переведем это в проценты, то на сегодняшний момент, опять же, по Москве, доходы и размеры возможности граждан в Москве, они примерно остаются на том же уровне, потому, что ровно так же, как изменяется уровень жизни. Потому, что если мы говорим, что выросла продуктовая корзина в два раза, мы же не говорим, что рынок сокращается за счет того, что меняется спрос.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Есть понятие эластичности и неэластичности, когда цены разные на товары.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я почему говорю, что на сегодняшний момент не происходит ситуации, что идет отток. Наоборот, идет приток покупателей, связанный с тем, что люди хотят разместиться в квадратных метрах.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Как бы встречный вектор действует.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да. Это задачи много факторные. И, все-таки, надо понимать, что появление таких национальных проектов, больших, которые будут когда-нибудь генерировать доступное жилье…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Мы обязательно про это поговорим.
О. БЫЧКОВА: Через несколько минут.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Это будет компенсировать рынок. Мы относим себя к девелоперам, которые занимаются элитным жильем, в премиум-классе. Но при этом рынок панельного домостроения, здесь механизмы для того, чтобы цены снижались, безусловно есть. В мире цена панельного жилья в разы отличается от монолита.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: И это нормально.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да. И когда мы говорим о сегментации рынка, здесь, скорее, не уход компании, а то, что панель не может стоить столько, сколько она сейчас стоит.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Два соображения на эту тему. Первое. Наши исследования, проведенные нами, газетой, зафиксировали рост цен на панель в Москву чуть ли не более высокими темпами…
О. БЫЧКОВА: Это проблема доступности.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это первый тезис. И второй. Это как бы анонс. У нас есть основания полагать, что количество сделок в начале года сократилось в Москве. То есть, то, что Вы говорите…
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: В каком сегменте? В нашем сегменте нет.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: В целом. Вы говорите, предлагаете делить рынок.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Безусловно.
О. БЫЧКОВА: Хорошо. Давайте мы сейчас сделаем небольшой перерыв. У нас краткие новости на очереди и небольшая реклама. Я напомню, что у нас в гостях Максим Привезенцев, председатель правления, член совета директоров корпорации Mirax Group. Это программа «Большой дозор». В студии прямого эфира «Эхо Москвы» Ольга Бычкова и Елизавета Осетинская – главный редактор газеты «Ведомости». Напомню номер для отправки ваших смс-сообщений и вопросов. +7-985-970-45-45. Через несколько минут, после нашего небольшого перерыва, мы начнем обсуждение темы доступного жилья. Хотя компания Mirax Group не занимается напрямую этой историей, но наверняка у вас есть свои соображения.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Максим показал себя, как очень знающий специалист.
О. БЫЧКОВА: Безусловно. Поделитесь этим через короткое время. НОВОСТИ
О. БЫЧКОВА: 21:35 в Москве. У микрофона Ольга Бычкова. Это программа «Большой дозор». Мы говорим о ситуации на рынке недвижимости. Добрались мы до любимой теме – о доступном жилье. Год или два назад, когда это все началось, огромные презентировались планы и прожекты. Какие-то описывались несусветные механизмы того, как деньги будут превращаться в квадратные метры и сразу станет легче молодым семьям, немолодым семьям, всем людям, решать эту проблему. Как заработает потрясающим образом ипотека.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А потом эти проекты, было решено, так аккуратненько свернуть, незаметненько.
О. БЫЧКОВА: Куда-то оно взяло и все делось. При этом прорыва на рынке доступного жилья, мы как не видели, так и не видим.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: При этом, Максим, Вы полагаете, что решение у этой проблемы есть.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Достаточно посмотреть на опыт других стран, как там это решается. Фактически основная нагрузка строительная, связана с инженерными коммуникациями, с дорогами и инфраструктурой и с земельным участком. Потому, что если мы говорим о панели, то собирать панельный дом, когда подведена вся коммуникация, нетрудно. И проблема, например, как делают в Америке. Площадка земли продается, когда туда подведена вся инженерная коммуникация за счет мунипалитетов, за счет властей. Власти понимают, что как только дом будет заселен, люди начнут платить налоги и эти все деньги к ним вернутся. Это один вариант. И мне кажется, что важным моментом является участие государственных денег. Это только следующий этап, потому, что много лет градостроительная политика, как таковая, отсутствовала. Надо разработать и понять размещение подобных территорий, где будут строиться подобные города и жилье. Жилье – это же не один дом, это программа, которая должна строить миллионы метров. Это микрорайоны, это кварталы, это район, который требует больницы, детские сады.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: У нас появилось Марьино, Бутово, но это районы, я помню, там люди покупали по 17 тыс. долларов за квартиру.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Когда они закладывались, сам микрорайон, сам проект…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: В 80-е.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Правильно.
О. БЫЧКОВА: Это были 80-е или 90-е?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Закладывались. Соответственно, первым этапом нужно сделать проект самого развития территории. Следующим – нужно подвести все коммуникации. Третье – это инфраструктура, потому, что больницы, детские сады, магазины, это всё необходимо на данной территории, потому, что людям нужно куда-то отправлять детей, нужно пользоваться услугами больницы, нужно подъезжать к этим территориям. И третьим этапом – уже можно предлагать эти территории и данные участки под застройки. Сейчас я был в Китае, там политика государства сейчас следующая: они строят дома, называется сейчас программа возврата людей, которые уехали из Китая. Они строят дома, приглашают людей. Например, люди работают в Америке, на какой-то специальности. Они их приглашают к себе, дают им квартиру, сохраняют им в течение трех лет зарплату, которая у них была там. Для того, чтобы они полностью интегрировались в экономику страны. Фактически он собирает всю информацию, собирает данные, он классный специалист в какой-то области, он возвращается и начинает группироваться там. Там государство полностью взяло на себя обеспечение жильем данной группы лиц. Это политика государства по возврату эмигрантов.
О. БЫЧКОВА: Это небольшое количество людей и сам проект тоже не очень большой.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я говорю о подходах.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Кроме того, сравнивать мощь китайской экономики, которая по каким-то цифрам вводов разных объектов, которые там каждые три дня электростанцию вводят…
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Ну нет…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Невозможно сравнивать это с Россией.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: При этом надо понимать, что там тоже высокий рост стоимости, но при этом есть часть жилья, которая строится за счет государства.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Я ничего не могу понять. Допустим, представим себе, наше государство сделало то, о чем Вы говорите. Теперь, почему те, кто купили эти участки, построят там именно панельное жильё и почему, даже если они построят панельное жилье, они продадут его не по 5, а по 3…
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Надо понимать, что это может строить сама государственная компания. То есть, это можно отдавать не частникам. Есть понятная себестоимость подобной стройки…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Госкорпорация?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Как вариант. У нас это модно.
О. БЫЧКОВА: Вы хотите, чтобы из вас сделали Госкорпорацию?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Нет.
О. БЫЧКОВА: Хороший ответ и, главное, быстрый. Зачем Вы желаете того же самого другим людям, которые ничего Вам не сделали плохого?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Мы просто рассуждаем, какими механизмами можно решить.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А это не убьет массу остальных компаний?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Нет. Мы же говорим о решении проблемы массового строительства недорогого жилья. Мы не говорим о том, как создать условия для увеличения строительных компаний. Мы занимаемся бизнесом, не занимаемся политикой. Мы не знаем, каков кадровый резерв у политической и правительственной команды. Поэтому есть люди, которые по конституции отвечают исполнительная, законодательная власть. Поэтому здесь, скорее, вопрос к ним, чем ко мне, какой человек. У нас есть человек, который выбран народом, который формирует…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Законно избранный президент Медведев.
О. БЫЧКОВА: Наталья из Москвы не поняла. Я тоже, надо сказать, не всё поняла в Ваших объяснениях. «Может быть, в мире существует какой-то другой опыт, кроме китайского? Застройки жилья производятся во всем мире и как-то с этим справляются другим способом».
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Видимо, не расслышали всех моих комментариев. Там, где идет массовая застройка, это фактически мы понимаем, что это строится за государственные деньги. Когда идет расселение большого кол-ва населения, то это строится не за счет частных инвестиций.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А Вы можете привести пример, вокруг Нью-Йорка район какой-то? Или где?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я сказал, каким образом реализуется в Китае. Там строят прямо микрорайоны. Есть программа, сейчас я в Шанхае это смотрел. Безусловно, можно еще какие-то механизмы смотреть, но пока государство не взяло на себя функции Генпланирования, не взяло на себя функции инженерные, безусловно, потом можно искать механизмы. Друзья, мы вам продаем, передаем площадку, при понимании. Если это типовой проект, считается, есть понятная стоимость и понятная доходность у проекта, можно в рамках конкурса на застройку изначально выставлять условия стоимости.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это ведь должны быть территории. Даже не участки, а огромные массивы, где-то вокруг Москвы.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Скорее вокруг Москвы. Я думаю, как мне кажется, что могло бы развиваться? Это в местах прохождения железнодорожных магистралей, как в каких-то городах Подмосковья, которые имеют возможность роста территории. Того, чтобы связать Москву транспортной не просто дорогой, по которой не проехать, а нормальным железнодорожным транспортом. Если мы сокращаем плечо дороги у человека, 15-30 минут на железнодорожном транспорте, в этом радиусе развитие территории возможно.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Взять, условно, какой-нибудь город Внуково и расширить его.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Как под Домодедово сейчас. Как раз развивается территория. Там несколько десятков миллионов метров. Вот, фактически, это примерный путь развития. Потому, что в Москве таких территорий нет. То есть, это есть, но это лесопарки.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: И осталось последние 3,5 лесопарка уничтожить…
О. БЫЧКОВА: Нам вопрос от слушателя, который приводит, лучше знает, может, там живет, в порядке примера город Салават Башкортостан. 150 тыс. жителей. Новый дом. Квадратный метр стоит около 900 долларов. Москва. Новый дом. Метр – 5 тысяч. Откуда такая разница?
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Два дома одинаковых.
О. БЫЧКОВА: Да. Допустим, это два одинаковых дома. Легко себе представить. Только один в Москве, другой в городе Салават. Но цена там будем различаться в разы. Если не в порядки.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я бы здесь… Дискуссия беспочвенная.
О. БЫЧКОВА: Это вопрос, а не дискуссия. Почему так получается? Понятно, что разница может быть, но почему такая?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Себестоимость в Москве на порядки выше, чем в каком бы то ни было регионе. Дорогая земля.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Слушатель не включает инвестиционный контракт и еще взятки.
О. БЫЧКОВА: Слушатель и спрашивает, сколько стоит и что туда включается.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я не готов комментировать всю себестоимость строительства, но мы говорим о том, что это в любом случае дороже. И Москва, так же, как и Лондон или Нью-Йорк, все равно стоимость выше. На самом деле, основное – это стоимость участка, на котором можно строить. Вот это основное. Я думаю, что в том городе, о котором говорилось, там участок может быть вообще бесплатным.
О. БЫЧКОВА: Но идет такой процесс. Сейчас мы видим крупные московские компании, которые занимаются недвижимостью, они начинают ползти тихонько в регионы. Там другие условия, там нужно все начинать с нуля.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Мы два года назад делали свое исследование, для себя, идти в регионы или нет. У нас во всех миллионниках и полумиллионниках, по 3-4 месяца работали люди, оценивали инвестиционную привлекательность, спрос, рынок, стоимость, риски и т.д. И мы приняли решение, что с нашим предложением в регионы идти нельзя, потому, что…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: …нет спроса?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: На дорогое жилье, на монолит премиум-класса, сегмент очень узкий и нет спроса. Плюс достаточно сильные административные монополии, аккуратно скажу, в регионах.
О. БЫЧКОВА: Сказал нецензурное слово, я вырежу.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Доля понятности существенна?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: На самом деле понятность заключается в том, где подвох не с точки зрения денег, а с точки зрения доверия власти. Потому, что власть выбирается, власть подтверждается. И если будет отдан какой-то участок под какую-то компанию, непонятно для власти, то у них есть шанс через два или три года за это быть спрошенными. Поэтому, когда они определяют…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Кто кого будет спрашивать?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Как у нас теперь спрашивают? Спросите у ставропольских.
О. БЫЧКОВА: Многозначительно.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Еще как спрашивают. Понятно, что рынок девелоперов, когда приходят, например, придет неизвестное частное лицо и скажет в Москве: «Я хочу купить этот участок». И купит его. Захочет построить такой вот, красивый дом. Вопрос доверия здесь будет важен. Даже при условии наличия участка. Построит он или не построит.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А как доверие достигается?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Доверие достигается построенными объектами и реализованными проектами.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А если это новый игрок? Тебя должен кто-то порекомендовать? Или ты должен свое доверие подкрепить материально? Или как?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Нет, скорее… Трудно сказать.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Чем больше новых игроков может войти на рынок, тем выше конкуренция.
О. БЫЧКОВА: Тебе же сказали. 20 млн войти на рынок в Москве, поставить дом. Тебе же объяснили.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Стоимость участка с документами. А дальше… Смотрите, вы купили участок с проектом. Можете упражняться на нем. Получится у вас, не получится, это вопрос. Сможете вы достроить или нет. Достроите – вам будет легче. Здесь же не только власть, надо понимать, мы вообще говорим об элите. Кому приносится проект, принимая и рассматривая предложения, владельцы участков и документов, они могут и сами построить. Но они же этого не делают. Они же приходят к тем застройщикам, которые уже имеют истории понимания, если я продаю эти документы, либо вхожу в какое-то партнерство. Есть понимание, что проект будет реализован. Я здесь, больше сюда бы акцент ставил, чем на…
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Вам трудно было, Вашей компании, создать это доверие?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Достаточно трудно на первом этапе. Я думаю, что основное доверие появилось после «Москвы Сити».
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Вы начали с башни. А вы с чего вообще начинали на московском рынке?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Жилой комплекс «Корона».
Е. ОСЕТИНСКАЯ: А! «Корона»!
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Рядышком с вами. Это первый проект был.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это было не так давно, в 2002 или 2003 году.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: В 2004 году даже.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: В 2004 вы его, наверное, закончили.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да, закончили в 2004 году.
О. БЫЧКОВА: Все равно, это несколько лет. Это буквально вчера, все равно.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: То есть, вы довольно быстро справились.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: У нас есть несколько секретов успеха. Сейчас будет просто реклама компании, поэтому… Основное, безусловно, что мы ориентируемся на клиента. Это наша задача.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Я имею ввиду доверие не с клиентом, а с властями.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Это вопрос покупки интересных проектов и именно проект «Сити», когда мы одними из первых взялись за уникальное здание, которое до нас еще никто не строил.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Ок! Я еще упрощу вопрос. Откуда вы взялись?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Если мы говорим о Сергее Юрьевиче, основной акционер компании из Санкт-Петербурга. Переехал с компанией «Строймонтаж» в Санкт-Петербурге, которая там строила. Он переехал в Москву и стал развивать компанию.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Все-таки, у него был положительная история. Он пришел, сказал, что вот он есть такой.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: И как московские питерских восприняли?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да, вроде, ничего…
О. БЫЧКОВА: Мы видим результат. Они нашли общий язык, наверняка. Ты видела, ты была у этой башки Федерации?
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Я была в какой-то одной башне. Я не уверена, что это Федерации.
О. БЫЧКОВА: Я была.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Это по ней «паук» ползал?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Вы не боялись, что «паук» свалится? Это был бы негативный фон. Единственная башня, с которой упал «паук»…
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: И плохая и хорошая реклама – это все равно реклама.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Ок!
О. БЫЧКОВА: Я видела, когда там все еще было в строительных руинах. Даже еще там продолжались строиться верхние этажи, там какие-то проводились мероприятия, в этих бетонных коробках. Представляешь?
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Фильм, что ли, снимали? Насчет рекламы…
О. БЫЧКОВА: Это ужасно интересно, на самом деле, вот так посмотреть.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Вы знаете, мы биенале проводили.
О. БЫЧКОВА: Это не реклама, что мы сейчас говорим.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Я-то хотела спросить, все-таки, про рекламу. Интересная реклама такая появилась Полонского. «Мстите лично мне».
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: «Если моя компания вас разочарует».
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Не боитесь, что люди начнут мстить, не дожидаясь того, чтобы что-то произошло?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Задача этой рекламы в том, что фактически мы говорим о том, что то, что мы строим – это не абстрактная какая-то компания. Это конкретные люди, которые отвечают за результаты своего труда. И это на самом деле такой серьезный был для нас шаг, сказать, что люди, которые, действительно, отвечают за то, что они делают. Интерпретировать, безусловно, ее можно с сарказмом, с юмором, со злом и т.д. Но основном посыл, все-таки, заключается в том, что те люди, которые покупают у нас квадратные метры, они ассоциируют и понимают, что за люди стоят. Не абстрактная компания, а компания с конкретными людьми. Поэтому слоганы придумывались с точки зрения того, что если есть претензии по тому, что мы делаем, безусловно, рассматривается вопрос вместе.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Мысль понятна.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: И вторая задача состояла, чтобы это не прошла некая серая, очередная какая-то рекламная кампания, с домиками, с чем-то еще. Чтобы она запомнилась.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Последний вопрос. Ваш прогноз по цене в Москве на квадратный метр на этот год.
О. БЫЧКОВА: Ха-ха…
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Опять надо смотреть сегменты.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Средняя.
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я думаю, что в среднем где-то на 25 процентов она вырастет.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Вы сейчас не пытаетесь давить на рынок?
М. ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Вы же задали вопрос прямой. Дальше Вы начинаете его интерпретировать.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Мы на всякий случай Вас тестируем.
О. БЫЧКОВА: Всё.
Е. ОСЕТИНСКАЯ: Спасибо.
О. БЫЧКОВА: Это была программа «Большой дозор». Максим Привезенцев, председатель правления, член совета директоров корпорации Mirax Group был у нас в гостях с Елизаветой Осетинской. Спасибо вам.