Московская недвижимость: покупать или продавать? - Олег Репченко - Большой Дозор - 2005-06-29

С. БУНТМАН – Ну что ж, от газеты «Ведомости» сегодня Максим Трудолюбов. Добрый день.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Добрый вечер.

С. БУНТМАН – Вечер уже да, действительно, хотя вполне светло. Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Добрый вечер.

О. РЕПЧЕНКО – Добрый вечер.

С. БУНТМАН – Но у нас тут есть такое вот, такая засада, задание. Есть несколько событий, сегодня перечисляет вот и Максим перечисляет вот здесь то, что «Ведомости» считают событиями. Несколько событий, среди которых наши слушатели, я им предложил, они выбрали для анализа, краткого, встречу, как пишет нам Борис, с представителями инвестиционно-банковского сообщества. Вот, здесь, вот эта встреча, что бы она значила? Как Вы считаете? Олег, вот встреча руководства страны, как Вы думаете? Вот это уговаривание, оно свидетельствует о чем?

О. РЕПЧЕНКО – Сложно прокомментировать.

С. БУНТМАН – Ну, по ощущениям как, это у Вас вызвало интерес какой-то или это дежурная встреча какая-то?

О. РЕПЧЕНКО – Ну, наверное, всё зависит от того, из каких соображений люди говорят об этой встрече. Как бы, пока мне сложно что-то прокомментировать.

С. БУНТМАН – Сложно, т. е. здесь неясная, пока ничего нового она не дает, да? Ну, давайте сейчас перейдем непосредственно к недвижимости, потому что здесь достаточно много вопросов. И вот, что у нас сейчас происходит, что у нас на рынке недвижимости в нашей замечательной столице. Это уже всё или как, Максим, мы дошли до чего? До ручки, потолка, пола, всё построили или дальше всё будет расти, каким-то образом будет двигаться. В каком сейчас состоянии рынок, и куда он будет двигаться? Пожалуйста, Олег.

О. РЕПЧЕНКО – О рынке недвижимости мне говорить проще. Это более знакомая для меня сфера.

С. БУНТМАН – Тут же повеселели, хотя не уверен, что всё там весело

О. РЕПЧЕНКО – Нет, не всё весело, но на самом деле повода для какой-то паники, или ажиотажа, или пессимизма я сейчас не вижу. На мой взгляд, ситуация на рынке московском достаточно стабильная. Как известно, проблемы начались в начале лета прошлого года после очень активного роста цен. Цены росли в 2003 году, в начале 2004 года по 3-5 % в месяц. Вот, после такого бурного роста рынок летом прошлого года впал в стагнацию, очень много говорили и о возможном спаде цен, и о других проблемах. Цены на недвижимость до конца зимы, начала весны этого года оставались примерно постоянными, в колебательной или некой стадии находились. С начала весны этого года мы наблюдаем очень небольшое, но, тем не менее, возобновление роста цен на уровне порядка 1% в месяц. Из общения с коллегами, с риелторами, застройщиками мы видим, что ситуация с точки зрения потребительской активности, с точки зрения продаж сейчас находится на вполне нормальном уровне, нет ажиотажа, который был в прошлые годы, когда сметали буквально всё, когда росла доля инвестиционных покупок. На мой взгляд, сейчас рынок находится в вполне нормальном состоянии. То небольшое подползание цен вверх во многом является компенсацией инфляции, т. е., если вычесть инфляцию из прироста долларовых цен на 1% в месяц, то мы получим, что цены остаются примерно постоянными, примерно на том же уровне, но с какими-то небольшими колебаниями.

С. БУНТМАН – Пожалуйста, Максим

М. ТРУДОЛЮБОВ – Да, вот если говорить об инвестиционных покупках, это действительно очень интересная тема.

С. БУНТМАН – А вообще, что такое инвестиционные покупки?

М. ТРУДОЛЮБОВ – Когда люди покупают квартиру не чтобы в ней жить, а чтобы вложить деньги, а потом продать, и потом заработать на тех, кто собственно собирается в ней жить. Вот, какое-то время, на самом деле, есть масса оценок, вот очень интересно услышать от Вас, какая сейчас доля тех квартир, которые покупаются именно как актив для вложения денег.

С. БУНТМАН – Да, Вы сказали, что их стало меньше.

О. РЕПЧЕНКО – Да, я понимаю Ваш вопрос. На самом деле…

М. ТРУДОЛЮБОВ – Я вот еще уточню, как бы у этого вопроса есть такой большой, это связано с тем, что многие кризисы вообще в экономике, в мировой экономике в целом, начинались, провоцировались крахом их недвижимости, когда там был пузырь, который вдруг лопался. И как раз появление этого пузыря, как правило, связано с тем, что большая часть недвижимости покупается людьми не для того, чтобы жить, а для того, чтобы вложить. Это значит, что они могут их вдруг мгновенно продать в какой-то момент, поскольку они, эти квартиры, эти дома…

С. БУНТМАН – Ну понятно, да, тут целый перспективный, в общем-то, вопрос.

О. РЕПЧЕНКО – Прокомментирую свое мнение. Вы совершенно правы, что много разных оценок существует на эту тему. Объясню, как мы, как наш аналитический центр смотрит на эти вопросы. В моем понимании, инвестиционные квартиры были, есть и будут всегда. Вопрос: какое их количество. По нашим оценкам, в нормальных условиях их не более 5%. Всегда есть люди, которые покупают жилье на завтра по тем или иным причинам. Есть люди, которые покупают жилье с целью сдавать его в аренду. Есть люди, которые постепенно улучшают свои жилищные условия, что-то покупая, перепродавая, совершая такую цепочку операций. Эта проблема стала привлекать к себе внимание с начала 2003 года. Там случилось следующее. Как Вы помните, начал заметно снижаться курс доллара после многолетнего роста, и после кризиса 98 года практически всё население России, наверное, держало в долларах свои сбережения, особенно в Москве люди вряд ли еще чему-то доверяли. И случилось то, что доллар пошел вниз, и очень многие люди стали думать, куда же доллар вложить, как же от них избавиться. Появился даже такой термин «бегство от доллара». И снижение курса доллара привело к симметричному, резкому всплеску ажиотажа на рынке недвижимости, потребительской активности и соответствующего роста цен. По нашим данным, в 2003 году в среднем индекс стоимости жилья в Москве вырос на 36%, т. е. достаточно большой скачок. В 2004 году, в первой половине 2004 года во многом эта тенденция продолжилась. Когда мы пытались оценить долю инвестиционных покупок в этот период, то мы остановились на цифре порядка 30%. Тогда и появилось опасение, что если этот ажиотаж сохранится до 2005 года, то в конце 2005 года, возможно то, что сказал мой коллега, мы посчитали, что к концу 2005 года накопится необходимая доля инвестиционных квартир, которая, вернувшись на рынок, сможет заметно обвалить цены. Но уже тогда рынок пошел по совершенно другому пути, весь этот ажиотаж не продлился до сегодняшнего момента. Активность на рынке очень резко сбили заявления президента, премьер-министра о формировании рынка доступного жилья, о необходимости принятия нового пакета законов. Это сильно сбило спекулятивную составляющую, проще говоря, многие люди чуть-чуть отрезвели, вот, от этой гонки постоянной за ценами, от боязни, что надо покупать сегодня, пока не стало дороже. Это сбило психологический ажиотаж, который сложился на рынке. В итоге рынок стал, впал в стадию стагнации, резко сократились объемы продаж летом прошлого года, но в силу того, что нужной массы инвестиционных квартир, которая могла бы обвалить рынок, к тому моменту еще не накопилась, к осени очень многие эксперты, и мы в том числе, отмечали заметный рост предложения на вторичном рынке. Разные тоже были оценки, ну, от 20 до 40% увеличения объема предложения, т. е. тут как бы есть корреляция с цифрой в 30% инвестиционных квартир. Но, несмотря на то, что случилась стагнация, цены вниз все-таки не пошли. У рынка хватило запаса прочности, практически постоянным уровень цен сохранялся с начала лета прошлого года по конец зимы этого года, т. е. больше полугода вот такое как бы было замирание рынка. Соответственно во многом этот инвестиционный пузырь, не надувшись до должных размеров, рассосался, активность на рынке постепенно восстановилась, и люди, потенциальные покупатели, поняли, что, по всей видимости, снижения цен всё-таки не будет. Если бы экономически ситуация была такова, что цены слишком сильно забежали бы вперед, и они должны были бы откатиться назад, они откатились бы еще осенью прошлого года. Этого не произошло, и соответственно всё постепенно пришло в нормальное русло.

С. БУНТМАН – Ну понятно, нашему слушателю, Сергею Михайловичу, вот, по-моему, объяснили, что такое инвестиционная покупка, так же как и мне, Сергей Михайлович, объяснили, что это такое. Ну, вот смотрите, здесь всё время вот в том, что Вы говорите, всё время звучит опасение, как бы не упали цены на недвижимость, на жилье. Вот, с точки зрения такого нормального обывателя, не который, там, продает, а который хотел бы купить достаточно доступно – это было бы благо невероятное. Вот, почему Вы всё время с опасением произносите?

О. РЕПЧЕНКО – Вы знаете, я не вкладываю в это опасения, я ни коим образом не сторонник роста цен, ни коим образом, скорее это продиктовано пониманием определенных экономических законов, потому что рынок недвижимости очень тесно связан с экономикой, с другими отраслями экономики. Как было совершенно правильно замечено, обвал рынка недвижимости может негативно сказаться на банковском секторе, на других отраслях. Это не есть хорошо. Есть пример, когда рынок недвижимости, цены на недвижимость заметно упали, это после кризиса 98 года, да? Как бы, хорошее ли это было время для многих людей? Мне кажется, что не очень. В нашем понимании, цены на недвижимость являются…

С. БУНТМАН – Т. е. они не упадут без того, чтобы не было каких-то кризисов?

О. РЕПЧЕНКО – Совершенно верно. В нашем понимании, цены на недвижимость являются отражением общеэкономической ситуации в стране. Они растут, когда экономика в стране развивается, когда растут доходы населения. Они падают, когда наоборот, случается экономический кризис, депрессия, стагнация и прочие негативные для развития экономики в целом вещи. Поэтому, как бы, если для, с обывательской точки зрения, казалось бы, было хорошо, что, вот, цены на недвижимость упали, да? То с точки зрения развития экономики страны в целом, это не есть хорошо. Более того, на эту проблему можно посмотреть и с другой стороны, да? Ни в одной столице мира жилье не бывает дешевым, потому что если сейчас цены в Москве будут, к примеру, 500$ за метр, это закончится тем, что спекулянты скупят все эти квартиры и завтра выставят там по 2-3 тыс.

С. БУНТМАН – И хором поднимут, да?

О. РЕПЧЕНКО – Совершенно верно. Т. е. в данном случае некая легенда халявного жилья в крупном мегаполисе, где дорогая земля, где уровень жизни выше, нежели по всей стране в целом, такого не бывает. Если это случится, то в Москву приедут очень многие люди из регионов, в Москве вряд ли останется место для того, чтобы жить.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Вот, кстати, мы сейчас говорим, большая часть того, что Вы говорите, это о Москве. Вот, и как то, что происходит в Москве вообще, это вообще не похоже на то, что происходит в стране?

О. РЕПЧЕНКО – Нет, почему же. Это не совсем так. С одной стороны, многие понимают, что в России Москва имеет выделенное положение. Отчасти так сложилось исторически, отчасти это может быть временное явление. В других странах мира, почему все граждане не рвутся в столицу? Потому что в любой другой части страны, в Европе уровень жизни не ниже, чем в столице. Например, в любой точке Франции можно нормально жить и как бы нет необходимости всем французам переезжать в Париж. В России ситуация чуть-чуть другая. В Москве уровень жизни действительно выше, чем во многих других регионах, поэтому вектор миграции четко выражен. И если в советское время административные меры сдерживали этот поток миграции, то в условиях рыночной экономики единственное это цены, это экономические механизмы. Если же мы будем говорить о других регионах России, то здесь прослеживается прямая корреляция между экономическим развитием региона, уровнем жизни в регионе и ценах на недвижимость в этом регионе. Я все регионы разделил бы на 2 части: на динамично развивающиеся…

С. БУНТМАН – Например.

О. РЕПЧЕНКО – Например, это добывающие регионы, Урал, это ряд регионов Поволжья, это ряд регионов на юге России. Рост цен там во многом в процентном соотношении коррелируется московским ростом цен. Есть регионы, в которых цены растут также на 20-30% в год. Если же развитие экономики производства в регионах находится на низком уровне, то там просто цен на недвижимость практически нету. Т. е. как бы недвижимость в данном случае тесно связана с экономикой, с уровнем жизни. Там, где есть возможность заработать, там, где растет уровень жизни, где комфортнее жить, соответственно там всё пропорционально становится дороже.

С. БУНТМАН – Ну смотрите еще, теперь с другой стороны. Хорошо, оно не может быть дешевле и не может быть принципиально дешевым. С другой стороны, в нем кто-то должен жить. И, в общем-то, люди должны каким-то способом механизмов, кредитов, ипотек и т. д. получать, в конце концов, доступ к столичному жилью, тем более, если им нужна столица, они нужны столице, а они при этом не составляют уж сверхфинансовую элиту по своим доходам. Вот здесь какие-то изменения есть? Вот по спросу именно на жилье.

О. РЕПЧЕНКО – Изменения есть, действительно большие. Изменения связаны с ипотечным кредитованием, прежде всего.

С. БУНТМАН – Все-таки оно работает?

О. РЕПЧЕНКО – Знаете, очень интересная ситуация произошла за последний год. Практически все крупные риелторские компании, которые развивали ипотечные кредитования, отмечают заметный рост количества ипотечных сделок. Знаете, с одной стороны, я это связываю с тем, что наступление стагнации на рынке недвижимости, вот, в течение последнего года, потребовало от риелторов развивать какие-то альтернативные способы продажи жилья. Если раньше всё покупали так, то как бы не было смысла что-то продавать в кредит. Когда на рынке началась стагнация, то доля ипотечных сделок, покупок с кредитом, покупок квартиры с привлечением банковского кредита, с 1-2% выросло до 10-15%. Практически все ведущие риелторы Москвы это заявили в течение этого года. С одной стороны, как бы я думаю, что риелторов больше подталкивает необходимость активизировать продажи, но с другой стороны, как бы «нет худа без добра», это приводит к решению социальных проблем, соответственно развитие ипотечного кредитования позволяет людям решить свой квартирный вопрос, не имея необходимых живых денег.

С. БУНТМАН – Единовременно.

О. РЕПЧЕНКО – Конечно.

С. БУНТМАН – Мы продолжим через несколько минут после кратких новостей. Сейчас 22 часа 30 минут. Наш пейджер: 961-33-33 для абонента «ЭХО МОСКВЫ». И с пейджера я как раз задам 1-2 вопроса сразу после новостей.

НОВОСТИ.

С. БУНТМАН – Мы продолжаем. Сейчас Максим Трудолюбов и мы с ним ведем эту передачу и Олег Репченко у нас в гостях, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Вопрос с пейджера. У нас, во-первых, одно замечание насчет 98 года. Ольга пишет нам: «Лично для меня кризис 98 года был благом. Наконец-то купила квартиру, и большую, и в Москве». Ну, был благом…

О. РЕПЧЕНКО – Можно поздравить.

С. БУНТМАН – Ну вот, так повезло. Вопрос: «Что будет с ценами, если всю налоговую нагрузку перенести на налог на имущество?». Не знаю, Вадим, это вот что-то такое…

О. РЕПЧЕНКО – Я понимаю смысл. Насколько я понял, речь идет о том, что если увеличить налог на имущество, налог на владение квартирой или другим недвижимым имуществом, то это уменьшит привлекательность спекулятивных сделок, уменьшит привлекательность бизнеса, связанного со сдачей квартир в аренду и, казалось бы, должно снизить вот ту составляющую, которая способствует повышенному росту цен, как это было вот в 2003 году. Как бы вопрос спорный, потому что, как показывает практика, увеличение затрат владельца недвижимости приводит лишь к тому, что он эти затраты перекладывает на пользователей недвижимости. Ну, например, да, если, вот сейчас ведется активная компания, связанная с тем, чтобы обязать платить налоги людей, которые сдают свои квартиры, платить 13%-ный налог, да? Т. е. сдавать квартиру вбелую, а не вчерную. Вряд ли это приведет к тому, что люди откажутся от сдачи квартир. Скорее всего, это приведет к тому, что арендные ставки вырастут на те же 13%, и этот налог будет просто переложен на арендаторов, т. е. дороже будет снять квартиру в Москве.

С. БУНТМАН – А здесь, если речь пойдет не только о подоходном, о резком увеличении налога на имущество, то это резкое увеличение будет арендной платы…

О. РЕПЧЕНКО – Да, я думаю, что увеличение арендной платы нерезкое, потому что сейчас этот налог находится на уровне долей процента, разрабатываются различные проекты, где этот налог может составлять до 2% от стоимости в год. На самом деле, если, допустим, недвижимость дорожает на 15% в год, это такой, нельзя сказать, что большой темп роста, скажем, на уровне инфляции, то минус 2%, казалось бы, не очень сильное давление, и опять же это может приводить лишь к тому, что просто на лишние 2% вырастут цены.

С. БУНТМАН – Ну и потом, это ударит и по владельцам недвижимости, которые не собираются с ним делать, производить сделки.

О. РЕПЧЕНКО – В том числе, которые просто живут, и таких все-таки подавляющее большинство.

С. БУНТМАН – Так что, наверное, Вадим, это имеет свои негативные стороны. Сейчас еще один вопрос я обещал с пейджера. Вот, Бориса я вижу здесь: «Когда в ценах московской недвижимости уменьшится доля города, ведь именно этот процент влияет на цены квартир в Москве».

О. РЕПЧЕНКО – Да, полностью согласен. Уровень себестоимости строительства, конечно же, гораздо ниже, чем уровень рыночных цен. Все зависит от того, где находится здание, что за здание, но в среднем, допустим, себестоимость строительства жилого дома монолитного может составлять порядка 500 долларов за квадратный метр, где-то чуть больше, где-то чуть меньше. Панельное жилье еще дешевле. Средний уровень цен на жилье, как мы знаем, порядка там 2 тыс. долларов за метр. Соответственно, вот эта разница, она практически полностью уходит на покрытие стоимости земли, в разных выражениях. В одних случаях, это доля города, когда застройщик должен передать городу от 30 до 50% построенного жилья безвозмездно. Это идет в наполнение городского бюджета или на решение социальных программ, на то самое бесплатное социальное жилье, которое выдают очередникам-льготникам. В других случаях, это покупка площадки на аукционе или на конкурсе, где застройщик живыми деньгами в бюджет перечисляет немалую сумму. Есть варианты, когда на застройщика возлагаются обременения построить школу, там, подстанцию, переложить коммуникации и т. д. Как бы, должна ли эта сумма быть больше или меньше, опять же вопрос философский, потому что сегодня город получает эти деньги, и они идут на то, чтобы строить социальные объекты, строить дороги, ремонтировать коммуникации. Как бы, недавняя авария показала, что нам потратить надо еще немало, чтобы обновить и электросети, и другие коммуникации. Если город будет брать меньше, мне кажется, рыночные цены от этого ниже не будут, потому что философия любого инвестора или застройщика: зачем продавать дешевле, если люди готовы покупать по этой цене. Потому что, отдай дешевле – сразу же появятся спекулянты, которые скупят эти квартиры и будут продавать дороже.

С. БУНТМАН – Мы упираемся второй раз…

О. РЕПЧЕНКО – В эту же самую тему. И становится понятно, что если сейчас город пытается эту надбавку забирать в бюджет, то если город будет забирать меньше, то цены ниже не станут, потому что цены определяются сейчас не себестоимостью, а исключительно платежеспособным спросом. Все продают: и застройщики, и риелторы исключительно за ту сумму, которую люди готовы платить. Соответственно просто эти деньги…

С. БУНТМАН – Ничего не просто, вот в чем дело. Максим, пожалуйста.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Ну, да, я хотел бы попробовать перенести разговор на точку зрения простого обычного человека, который хочет купить квартиру.

С. БУНТМАН – Да вот я пытаюсь, только пока безуспешно.

М. ТРУДОЛЮБОВ – У него есть зарплата, он, в общем, может потянуть какой-то ипотечный кредит, вот, скажите, какая сейчас есть, какая часть квартир сейчас покупается? И когда это придет к такому уровню, как есть, в общем, в каком-нибудь среднем европейском городе, где большая, подавляющая часть покупается на ипотеку.

О. РЕПЧЕНКО – Да, действительно, Вы правы. Во всем мире цены на жилье, как правило, немаленькие, даже в тех странах, которые мы традиционно считаем странами с более высоким уровнем жизни. Мало, кто может купить квартиру на зарплату. Порядка 90-95% жилья приобретается в кредит, причем в кредит очень долгосрочный. Люди расплачиваются там 20-30 лет за квартиру.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Да, сразу покупают жилье такие люди, как Роман Абрамович, который приезжает и покупает, там, дворец.

О. РЕПЧЕНКО – Ну, это как бы исключение, да? Соответственно, если в России были бы подобные механизмы, а я думаю, что очень многие люди могли бы позволить себе в кредит на 30 лет приобрести квартиру. Если мы поделим стоимость квартиры на 30 лет, то там получается в месяц не очень большая сумма денег, там, 200, 300, 500 долларов в месяц.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Принципиально должна произойти, чтобы ситуация сложилась в пользу среднего покупателя, человека со средней зарплатой, из среднего класса, способного взять кредит, но не очень большой.

О. РЕПЧЕНКО – Знаете, очень много различных моментов. Во-первых, наверное, это, как говорят, банкиры, длинные деньги. На сегодняшний момент в России в основном дают кредиты до 10 лет, чаще бывает, что на меньший срок. Это, во-первых. Во-вторых, классический ипотечный кредит – это кредит с очень недорогой процентной ставкой, это кредит, там, порядка 5% годовых. На сегодняшний момент, те деньги, которые привлекают банки, они более дорогие, и в России кредиты выдаются под, там, 10, 12, 14% годовых, ну, там, в рублях, в долларах, чуть-чуть разные проценты. Соответственно при таких ставках цена квартиры заметно возрастает, там, даже за 10-летний срок за счет процентов, не говоря уже за более длительный срок. Соответственно, первое – это процесс финансирования, нужны дешевые, длинные деньги. Второй важный вопрос – это объемы жилья. Почему цены на жилье в Москве росли и на сегодняшний момент этот рост стал возобновляться опять? Потому что, несмотря на тот объем, который строится в Москве, тот объем жилья, похоже, что его по-прежнему не хватает, чтобы удовлетворить потребность населения в жилье. Я приведу очень простую цифру: в Москве на человека приходится порядка 20 квадратных метров, 18-20, вот такие цифры. Если мы возьмем, допустим, Европу, то там эта цифра – 50-60 квадратных метров. Т. е. проще говоря, недостаток в жилье, который существует в Москве и вообще в России, он очень велик. Соответственно, необходимо построить довольно большие объемы. С другой стороны, Москва не резиновая, и почему не строится больше, даже, наверное, не потому, что нет строительных мощностей, а потому что ну все-таки как бы город не может состоять из одних жилых кварталов, из каменных джунглей 17-тиэтажных домов.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Ну, это верно. На самом деле, у меня есть совершенно детский вопрос, который занимает… Он как бы, не может не возникнуть, когда ты сравниваешь просто внешний облик Москвы с внешним обликом среднеевропейской столицы, ты видишь в Москве огромное количество многоэтажек…

О. РЕПЧЕНКО – Которых нет в Европе. Знаете, я был поражен, когда я был в Англии, в Лондоне, то, что практически вся Англия 2-х, 3-хэтажная.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Да, 3-4 этажа, причем один из них внизу.

С. БУНТМАН – Это некоторая крайность, а вот скажем, континентальный город – он 5-6 этажей.

О. РЕПЧЕНКО – Совершенно верно.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Кстати, а высотные дома, как правило, означают бесплатное социальное жилье в довольно несчастных районах, вокруг которых там процветает молодежная преступность, в общем, не самые лучшие районы для жилья.

С. БУНТМАН – Ну да.

О. РЕПЧЕНКО – Знаете, я только могу высказать совершенно глупый комментарий. На мой взгляд, единственный способ решения квартирного вопроса в Москве - это повышение уровня жизни в регионах. Почему нет 17-тиэтажек в европейских столицах? Я повторю еще раз мысль, потому что в Англии, во Франции, в Италии можно жить в любой части страны, можно зарабатывать нормальные деньги, можно получать один и тот же сервис, все необходимые товары, и у людей нет необходимости стремиться в столицы так, как это происходит в России. Единственный способ, вот, если говорить, может быть тоже, таким, несколько наивным языком, да? Это поднять уровень жизни в России, тогда не будет стремления всех людей из регионов переезжать в Москву.

С. БУНТМАН – Еще 2 фактора, наверное. Не просто единый стандарт жизни, Россия слишком большая, чтобы этот стандарт жизни был. Все равно он не един даже в небольших странах бывает. Всё-таки разница бывает.

О. РЕПЧЕНКО – Ну, какая-то есть, конечно.

С. БУНТМАН – Кстати, и в ценах на жилье. Они привлекательны бывают в провинции. Ну, еще коммуникации…

О. РЕПЧЕНКО – В том числе.

С. БУНТМАН – …дороги, транспорт. Что останавливает людей, которым неплохо было? Которые могут работать в той же Москве, но жить вне Москвы.

О. РЕПЧЕНКО – Мы можем видеть то количество машин, которое сейчас в Москве на дорогах.

С. БУНТМАН – Хоть 3 года скачи, ни до какой Москвы не доскачешь, просто получается. Первое. Второе – это то, что Россия должна быть как можно более федеральной, т. е. для децентрализованной страны… Т. е. если не везде, во всех, скажем так, провинциальных небольших райцентрах, то, что мы называем, будет единый уровень жизни, но, во всяком случае, центр привлекательности, их должно быть очень много, этих центров со всем набором и услуг, и рабочих мест, и т. д.

О. РЕПЧЕНКО – Ну, мы уже пришли к очень глобальным вопросам.

С. БУНТМАН – Да, но мы здесь нюансируем, потому что я не согласен с тем, что с такой самооценкой, от Олега Репченко, что это глупый и наивный подход. Действительно, это, наверное, единственный способ для того, чтобы безумный спрос на жилье не в такой, не в популистской, конечно, огласовке, скажем, что вот, всё скупили, там, кавказцы, приезжие и т. д. Скупили в Москве. А это просто действительно Москва – центр, всё, всех денег, всего бизнеса, всех связей, и поэтому, человек, более или менее состоятельный, должен обязательно обосноваться в Москве. Всё.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Кстати, замечу, тут просто к слову, что, вот к вопросу регионального развития, как бы не звучало скучно это, как мы только что убедились, абсолютно жизненно важная для развития страны вещь, и только сейчас стала появляться, на самом деле, только недавно сформулирована концепция регионального развития, которую в «Ведомостях», Владимира Яковлева, Министерство Регионального Развития, они там написали, и она там, в общем-то, разумная. Там речь идет, не просто, наконец-то уже не просто о размазывании федеральных денег ровным слоем по стране, а о какой-то политике. Т. е. она только сейчас начинается. Мы может представить, сколько нужно еще времени и работы, чтобы хоть какие-то результаты можно было почувствовать.

С. БУНТМАН – Ну, здесь мы можем далеко зайти в рассуждениях, потому что федерализация страны и регионализация, она проходила все 90-ые годы, все 90-ые годы, но мне кажется сейчас

М. ТРУДОЛЮБОВ – Да, но сейчас при этом, естественно мы знаем, что происходит как бы с вертикалью власти

С. БУНТМАН – Скажем так, вертикализировать всё, а потом уже начинать заново придумывать концепцию регионального развития – это тоже не самый рациональный ход, мне кажется. Еще здесь есть, есть такие вот вопросы: «Всё-таки, скажите мне откровенно, насколько это, московское жилищное строительство – главная прачечная для инвесторов всей страны». Насколько здесь, в этом смысле привлекательна для инвесторов?

О. РЕПЧЕНКО – Ну, я могу сказать только то, что, конечно же, бизнес и финансы с регионов, так или иначе, стягиваются в столицу, так или иначе, не обязательно на рынок недвижимости. И то, что региональные деньги, в том числе, инвестируется московское жилье, конечно, это есть. Другое – в какой пропорции, какая доля здесь региональных денег, какая доля московских денег? Я думаю, что это оценить крайне сложно, такая статистика вряд ли у кого-то есть. Но с другой стороны, есть примеры, когда московские деньги уходят в регионы, например, в последний год-два из-за того, что в Москве не так много площадок под строительство, есть ряд других сложностей, последний год-два очень многие московские строительные инвестиционные компании стали смотреть и уходить в регионы.

С. БУНТМАН – Например, чей? Например, куда?

О. РЕПЧЕНКО – Вы знаете, совершенно разные, это те самые регионы, в которых нормальный уровень жизни, которые нормально развиваются, это, вот из того, что сразу приходит в голову, прежде всего, это юг России, это Краснодарский край, это Сочи, это регион с хорошим климатом. Например, уровень на жилье в Сочи, я не беру всё жилье в Сочи, я беру те проекты, которые новое жилье сейчас там строит, под названием «элитное», уровень цен там сейчас сравнялся практически со среднемосковским, 1500-2000 долларов за метр. Во-вторых, это Калининград, это область России, наиболее интегрированная в Западную Европу. В-третьих, это опять же города Урала, где расположена добывающая промышленность, например, там тот же Екатеринбург, Свердловск – это города, которые расположены не так далеко от Москвы, Тулы, Рязани. На самом деле самая разная география, и это пример того, что московские деньги тоже уходят в регионы, и я считаю, что это очень хорошо. Да, это вот, фактически, продолжение той беседы о развитии регионов, о которых мы говорили. Как бы московские строители, они подымают местные рынки недвижимости. Когда приходят крупные инвесторы, они могут перебороть тот барьер, который не могут поднять местные строители. Часто местные строители, не имея достаточных средств, чтобы освоить, например новый район, проложить коммуникации, там, построить мосты, дороги, которые позволили бы там существенно увеличить жилищное строительство в том или ином городе.

С. БУНТМАН – Здесь, в продолжение наивных вопросов. Галина нам задает вопрос на пейджере: «Почему стоимость квадратного метра в доме-новостройке без отделки выше 18 этажей зашкаливает за 2000$?». Далее внимание, логика, логика очень интересная. «Ведь дом занимает небольшой участок земли?». Т. е. собственно его проекция небольшая, и доля оплаты за землю там не больше, чем, если построить, там 5-тиэтажку такую.

О. РЕПЧЕНКО – Объясню ситуацию. Дело в том, что многое зависит от того, где этот дом находится. Если он находится в хорошем месте, то там даже небольшой клочок земли может довольно дорого стоить. Это первое. Во-вторых, как бы, участок под строительство продается, не исходя из площади этого участка, а исходя из того, сколько квадратных метров на нем разрешено построить. Соответственно, как бы, ведь ситуация устроена как? Инвестору предлагается не просто гектар земли, «а вот стоимость за гектар такая-то», да? А предлагается приобрести инвестиционный проект, право строительства, например, 25-этажного дома на этом гектаре, да? И соответственно, как бы исходя из тех площадей, той высотности, которую разрешается здесь построить, вычисляется доля города. Третий немаловажный момент – чем более высотное строительство, тем более затратным оно является, более сложным с инженерной точки зрения, там как бы есть и другие моменты: это вопросы коммуникаций, это большая нагрузка на сети, потому что больше квартир, т. е. здесь как бы палка о двух концах.

С. БУНТМАН – Т. е. всё это, если мы строим там маленький домик, 3-4-этажный, то это не всегда гораздо дороже в одном и том же месте.

О. РЕПЧЕНКО – Оказывается, например, так, что 4-этажный домик построить здесь вообще нерентабельно, потому что там проект становится рентабельным только при там высотности дома, там, не менее 20 этажей. Часто бывает так.

С. БУНТМАН – Т. е. здесь не простой расчет?

О. РЕПЧЕНКО – Совершенно верно. Еще раз, как бы, инвестор приобретает не просто участок земли и может делать на нем все, что хочет. Да, он приобретает право построить что-то совершенно конкретное в этом месте, согласованное с Мосархитектурой и соответствующая исходно-разрешительная документация, и доли города исчисляются не от площади участка, а от площади дома, который здесь может быть построен. Чем выше дом, чем больше в нем площадей, тем…

С. БУНТМАН – Так что здесь не стоит делать проекцию дома, а Вы распространите это, если бы каждая квартира…

О. РЕПЧЕНКО – Просто город выгоднее продает свою землю.

С. БУНТМАН – Понятно. Хорошо, Максим, еще вопрос

М. ТРУДОЛЮБОВ – Да, вот с точки зрения покупателя опять-таки, о рисках. Когда-то было так, когда люди вносили деньги на этапе еще только вырытой ямы, они потом через год, могли столкнуться с тем, что их просили, к примеру, доплатить, ну были еще другие разные проблемы. Сейчас есть другие проблемы. После обновления законодательства, появления нового законодательства о долевом строительстве, вот, как реально изменилась ситуация для покупателя сейчас? В чем риски? Многие говорят, что риски на самом деле, ну как минимум не уменьшились, поскольку строители иногда просят за внесенные, отдают за внесенные деньги просто вексели и отказываются работать по законодательно утвержденной схеме.

О. РЕПЧЕНКО – Действительно, закон о долевом участии в строительстве, он очень активно обсуждался последние полгода, но при этом из внимания всегда выпадал тот факт, что, вообще схема долевого участия в строительстве, сам договор соинвестирования – это лишь один из вариантов, одна из юридических схем, по которой застройщик может продавать квартиры в непостроенном доме покупателю. И потенциально возможно достаточно много других схем, например, застройщик не обязан привлекать соинвесторов на этапе строительства. Он может на свои деньги построить дом и продавать жилье в готовом доме, как вариант, да?

М. ТРУДОЛЮБОВ – Ну это очень редко происходит, как я понимаю.

О. РЕПЧЕНКО – Да, это редко происходит, но как вариант такая возможность есть. Есть и другие схемы. Они существовали еще до введения закона о долевом участии в строительстве. Вот то, что Вы упомянули про векселя, есть действительно такая схема, она достаточно проста. В данном случае, покупатель квартиры заключает не договор соинвестирования с застройщиком, а он приобретает вексель строительной компании и заключает договор, по которому строительная компания обязывается зачесть этот вексель в стоимость квартиры. Казалось бы, это не совсем договор соинвестирования, но, как бы, с точки зрения закона, вроде бы формально так тоже можно делать. И здесь вопрос: готов ли покупатель приобретать квартиру вот по такой схеме. Как показывает практика, по этой схеме и раньше покупали квартиры, покупают и сейчас. И, вот, после введения нового закона, достаточно жёсткого в отношении застройщиков, в плане договоров соинвестирования, совершенно очевидно, что многие застройщики стали от этой схемы отказываться и использовать для продажи своих новостроек другие схемы.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Вот, что нужно сделать, чтобы по настоящему и людей защитить, как, понятно, законодатели хотели защитить людей, не дать строителям людей обдирать, но при этом и по-настоящему защитить. Как мы сейчас видим, ситуация по-прежнему остается рискованной.

О. РЕПЧЕНКО – Вы знаете, вопрос философский, потому что всё зависит от соотношения спроса и предложения. Вот, в условиях рынка, как известно, если спрос превышает предложение, то бороться за качество нет никакого стимула: ни за качество строительства, ни за качество юридического оформления сделки. И пока ситуация такова, что спрос превышает предложение, поэтому и растут цены. Если ситуация станет обратной, что предложение станет превышать спрос, и застройщики станут бороться за каждого покупателя, совершенно естественно, что в таком случае, они будут больше внимания уделять тому, чтобы их предложение было более привлекательным для покупателя.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Ну, да. А это случится когда-нибудь?

О. РЕПЧЕНКО – Вот, только в том случае, когда предложение превысит спрос. Пока ситуация другая, мы сталкиваемся с тем, что покупатель приходит и говорит: «Я хочу приобрести квартиру в этом доме». Застройщик говорит: «Вот, для того, чтобы это сделать, необходимо приобрести наш вексель, других вариантов нет». Либо покупай, либо отказывайся. Люди покупают.

С. БУНТМАН – У нас за кадром еще осталось несколько тем. Ну, что ж вы, мне всегда обидно, я говорю слушателям, когда вы как-то так оживляетесь к самому концу передачи и задаете самые главные вопросы, вот, которые вас интересуют, новые появляются буквально за минуту до конца программы. Думаю, что это далеко не последняя программа о недвижимости, потому что это волнует всех. Спасибо большое! Олег Репченко был у нас в гостях. Это наша программа, совместная с газетой «Ведомости». Спасибо Максиму Трудолюбову. Спасибо.

М. ТРУДОЛЮБОВ – Всего доброго.

О. РЕПЧЕНКО – До свидания.