Эхостроительство: строительные итоги прошлого года. Как они влияют на строительство в новом году - Ася Левнева - Интервью - 2022-02-11
М. Викторов
―
Уважаемые радиослушатели, уважаемые коллеги. Прошедший 21 год, наверное, был одним из самых нехарактерных по насыщенности изменениями, событиями, которые были на рынке недвижимости и строительства. Первое, что должен отметить, – это рекордный год за последние 10 лет. Министры и вице-премьеры отмечали рекордный год вообще в истории РФ, когда было сдано более 90 миллионов квадратных метров. Почти на 15% прирост, и это очень даже хорошо, с учетом всех ограничений, проблем, которые были в отрасли, в экономике. Соответственно, планка в 120 миллионов, которую ставят по приоритетам развития стройкомплекса, – вполне достижимая к 2030 году.Должен отметить, что одним из факторов увеличения объемов был такой термин как «комплексное развитие территории». Когда строится не один дом, или так называемая уплотнительная застройка – то, что для многих, кстати, петербуржцев всегда это больше к росту недовольства, негативный фактор. А вот комплексное развитие территорий – когда берется участок, развивается инфраструктура, подводятся сети, дороги, строятся социальные объекты, и покупатель жилья попадает и покупает метры действительно, в развитом комплексном микрорайоне. Что немаловажно, Петербург одним из первых проложил дорогу комплексного развития территории. И вот это Южное, юго-западное направление. Еще в период руководства Матвиенко Валентины Ивановны был запущен проект Балтийская жемчужина.
И сегодня я хочу все эти вопросы, все, что случилось в 21-м году. Все, что предстоит в 22-м и 23-м годах, пообщаться с практиком, задать вопросы, получить конкретные ответы. Сориентироваться в том числе по ситуации питерской, по проекту. И у нас сегодня в студии гость Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО Балтийская жемчужина. Ася, приветствую вас.
А. Левнева
―
Добрый день.
М. Викторов
―
Начнем с предыстории, я так чуть-чуть отразил, когда это начиналось. Можно побольше деталей, Ася? Расскажите, вообще с чего начиналось, кто строил, кто инициатор проекта, пожалуйста.
А. Левнева
―
Да, с большим удовольствием. Вы упомянули проект комплексного развития территории. Когда мы начинали свой проект в 2005 году, мы реализовывали проект комплексного освоения территории, но я считаю, что это одно и то же, и мы, можно сказать, были пионерами этого движения. И по праву, за 17 лет работы, мы можем служить примером успешного освоения земель, на тот момент в депрессивном в Красносельском районе. Реализация нашего масштабного проекта дала толчок для бурного развития всей инфраструктуры Юго-Запада Санкт-Петербурга. И период начала освоения нашего проекта, территории на берегу Финского залива, совершенно невозможно было рассматривать нас в качестве удачной локации для строительства объектов высокого класса, объектов комфорт-класса и премиального сегмента.Сегодня без ложной скромности можно сказать, что мы являемся желанным местом жизни для представителей культурной столицы. Наше единство архитектурных решений, нестандартный подход к планировкам, к благоустройства жилой среды. Можно сказать, что превосходили требования современных потребителей, и на текущий момент у нас уже практически считанные десятки квартир остались именно потому, что наша недвижимость на протяжении долгих лет была очень востребованная.
Территория, которую мы взяли в аренду у города, это 205 гектар. Как и планировалось, на текущий момент практически полностью реализовано 1 миллион 70 тысяч квадратных метров жилья, 320 тысяч квадратных метров – это объекты коммерческого назначения. Изначально мы предполагали, что жить на территории нашего микрорайона будет порядка 35 тысяч человек. По факту мы видим, что это около 40 тысяч. Помимо коммерческих и жилых объектов на территории предусмотрено много объектов социального назначения. Построены две школы и пять детских садов. Недавно мы открыли поликлинический комплекс для взрослых и детей с отделением скорой помощи и в ближайшее время заканчиваем строительство полицейского участка.
М. Викторов
―
Вы перечислили все, что надо для нормальной жизни. Предвосхитили мой вопрос. И действительно, вы знаете, 17 лет, миллион метров – хороший, отличный результат. Но 17 лет – это целая эпоха. И мне очень интересно спросить вас. Думаю, для покупателей это тоже важно. Вообще как менялся проект? Менялся ли он с точки зрения архитектуры, планировок, квартирографии, мест общего пользования, благоустройства. Считайте, 17 лет назад про какой-то коронавирус это были, может быть, только фильмы-катастрофы. Сейчас мы уже к этому привыкли. Расскажите, пожалуйста, о динамике предпочтений по развитию проекта.
А. Левнева
―
Да, с удовольствием. Вы знаете. Я считаю, что основным фактором успеха нашей компании Балтийской жемчужины стало именно четкое следование тому проекту, который был создан изначально. Мы вносили, конечно, изменения, но только ради повышения комфорта. А вот те высокие стандарты домостроения и единая архитектурная концепция – это все оставалось неизменно. Все наши жилые кварталы имеют подземные паркинги со спуском на лифте с жилого этажа, и также обустроены закрытые дворы. Все дома без исключения отделаны натуральным керамогранитом. Квартиры сдаются с предчистовой отделкой. Естественно, застекленные балконы и лоджии.Также у нас есть такие интересные форматы, которые в далеком 2005 году в Красносельском районе, наверное, казались чем-то из области фантастики. У нас есть двухэтажный дуплекс со своими частными участками. В одном из наших проектов предусмотрены интересные ситихаусы с террасами. У нас есть двухуровневые панорамные пентхаусы. Изначально мы верили в локацию, радовались тому, что нам достался такой благоприятный с экологической точки зрения район. Красносельский был депрессивный с точки зрения существующей застройки, но с точки зрения перспективы в части того, что есть вокруг – у нас каналы, у нас парки, у нас берег Финского залива. И мы понимали, что мы можем попробовать изменить немножко менталитет жителей Санкт-Петербурга, показать им, как можно воспользоваться тем, что априори досталось. Именно такое уникальное местоположение. И предложить им дома уровня комфорта выше.
Казалось бы, изначальная локация предполагала строительство эконома за пять лет – построили, продали, ушли. Нет, мы действовали совершенно по-другой тактике и стратегии, и в общем, нам кажется, что получилось все вполне успешно. Потому что даже такие уникальные форматы, дорогие квартиры, объекты бизнес-класса пользуются большим спросом.
М. Викторов
―
А вот с точки зрения структуры спроса, это и для Москвы, и для Петербурга всегда очень характерно и важно. Два города собирают сливки со всей страны, но понятно что Москва больше. Но кстати, и для москвичей стало модно иметь квартиру в Санкт-Петербурге, поскольку здесь большое количество событий деловых, культурных, питерская столица ничем не уступает Москве. Вот у вас есть статистика? Вот как вы, юго-запад? Я еще раз хочу отметить, питерский экономический форум, который собирает всю элиту. Фактически вы находитесь в зоне проведения форума, это так удобно. Как со статистикой, сколько иногородних? Есть статистика по субъектам федерации, насколько москвичи у вас мелькают?
А. Левнева
―
Да, конечно, мы ведем статистику. Я скажу так, что до коронавируса региональные покупки у нас составляли порядка 8%. И естественно, основная доля – это были москвичи. Из 8% порядка 5 – это были москвичи. В период коронавируса действительно, мы заметили, что региональных обращений и, соответственно, продаж у нас стало намного больше. И на текущий момент у нас доля региональных покупок увеличилась до 14%. Потому что многие действительно понимают, что работать можно дистанционно, предпочитают находиться в красивой локации с прекрасным видом из окна, с большими панорамными окнами. С тем, чтобы вся инфраструктура была под рукой. А это мы можем предложить в рамках Балтийской жемчужины. И действительно, многие сейчас к нам переезжают и такая же доля большая доля именно москвичей. Я думаю, что из 15% это порядка 9% москвичей и дальше уже регионы.С точки зрения видовых характеристик, что очень ценно в принципе везде и в частности в Санкт-Петербурге, это вид на воду. И у нас на территории три канала. Причем это исторические каналы, которые мы просто расширили, облагородили, сделали берега, укрепления. И сам берег Финского залива. И у нас предусмотрены такие архитектурные проекты с каскадным расположением домов, чтобы позволить максимальному количеству наших покупателей иметь вид из окна именно на воду. Это тоже дорогого стоит, и на самом деле этим могут похвастаться буквально единичные проекты в Петербурге. То есть ты вроде живешь в городской черте, а с другой стороны, как будто бы на морском курорте.
М. Викторов
―
Я хочу сказать, знаете, Ася, я как-то готовясь к передаче, сделал соответствующие, скажем так, проверочные звонки. И у меня были знакомые, которые, оказывается, купили в Балтийской жемчужине и уже живут года четыре. Я нашел телефон, созвонился, спросил прямо у коллеги, есть ли какие-то замечания к качеству. Прошло 4 года, может быть что-то отвалилось, дверь. Да нет у нас никаких нареканий, все хорошо, есть где погулять. И вот я вам передаю это. Это, наверное, лучшая оценка, когда без программирования. Тем более не вчера купленная квартира, а уже года 3-4. Вот вопрос качества, благоустройства играет огромную роль. Поэтому вам, конечно, от покупателя огромное спасибо.Еще затронуть тему очень современную, которая поднимается и на уровне высшего руководства страны, и Министерством строительства. Это цифровизация. Тем более карантин, локдаун заставил всех застройщиков очень активно перейти к дистанционным формам работы с клиентами, и многие стали внедрять те или иные сервисы. Я хотел узнать ваши наработки, есть ли они, какие они, в чем. Расскажите, пожалуйста.
А. Левнева
―
Да, можно я вернусь еще сначала к прошлому комментарию. На самом деле, мы анализируем, кто и что у нас покупает. И доля повторных покупок у нас порядка 40%. Один из самых высоких показателей. И мы с удовольствием продолжаем общение с нашими покупателями. У нас и менеджеры работают в компании больше 10 лет очень многие. И тоже это многом говорит. Когда мы подбираем для нашего клиента. Я скажу даже не квартиру, а будущее место для жизни. Именно так мы рассматриваем эти объекты. Мы, конечно, стараемся максимально выбрать подходящий вариант, чтобы человеку было комфортно. А дальше так живем параллельно с ним, и при возможности, когда он планирует расширяться, когда рождаются детки или планируется переезд родителей, мы им всегда предлагаем какие-то подходящие варианты. И наши покупатели этим пользуются, перевозят сюда семьи, друзей. Естественно, уже такое образуется хорошее добрососедство, практически родственные отношения.Если отвечать на ваш вопрос, я уже его тоже так немножко затронула. Когда два года назад на нас все это свалилось, страшное слово локдаун. Пандемия, непонятная для нас на тот момент времени, а сейчас мы уже как-то привыкли, и всякие прилагательные и глаголы уже придумали. Мы, конечно, немножко были поначалу в растерянности, но мы поняли, что в принципе в такой ситуации тоже можно работать. И мы сразу же в тот момент перешли на дистанционной формат сделок. Первая ипотечная сделка была проведена на платформе, предложенной Сбербанком. И состоялось это уже в апреле 2020 года. Также такую возможность буквально сразу нам предоставил банк ВТБ. Создав электронную подпись, все это сделать было довольно просто. Менеджеры наши тоже очень быстро адаптировались. Видео, фото, любые презентации наших объектов, естественно, высылали по электронной почте и через все современные мессенджеры. Поэтому с точки зрения именно продажи квартир, здесь мы адаптировались довольно быстро.
Конечно, квартиры в Балтийской жемчужине, продавать только посредством современных средств коммуникации невозможно, потому что у нас нетиповое жилье. У нас не объекты эконом-класса, не объекты спонтанных покупок, и в основном, наверное, неинвестиционная покупка. Мы продаем объекты уже в высокой степени готовности и клиент, конечно, должен приехать, посмотреть, почувствовать, попробовать, потрогать. Осознать себя здесь, в этом пространстве и на территории нашего микрорайона. Поэтому конечно, когда частично и потом полностью были сняты ограничения на возможность уже полноценного общения с нашими покупателями, это для нас совершенно другая история. И это именно то, за счет чего люди любят и покупают наши объекты.
Если говорить про цифровизацию стройки с точки зрения проектирования, с применением современных технологий, то здесь, с одной стороны ,это история такая очень хорошая. Это некий способ минимизации расхождения в расчетах, который сокращает и время, и трудозатраты на доработку существующих проектов. И позволяет снижать издержки во время строительного цикла. Но здесь сразу же возникают две проблемы.
Первая – это увеличивается стоимость проектирования ощутимо. Потому что появляются расходы на программно-аппаратные средства. И вторая проблема, которая здесь есть, на мой взгляд, – это пока недостаток квалифицированного персонала. Основными барьерами на пути внедрения любых прогрессивных систем остаются люди, кадры. И это требует довольно продолжительного периода времени, чтобы люди адаптировались, изучили новый продукт и уже смогли в нем успешно работать.
М. Викторов
―
Ну а в заключение нашей передачи еще раз хочу пожелать вам лично, вашему коллективу, акционерам успехов. Набирать обороты, держать высокую планку. И напутствие всем нам, пожалуйста, Ася.
А. Левнева
―
Спасибо большое, во-первых, за предложение побеседовать с вами. Было интересно послушать ваше мнение, высказать свое. Я очень надеюсь на то, что нас услышат. И все те предложения, которые мы с вами озвучили именно для улучшения тех рынков, на которых мы работаем. Вы сидите в Москве, поближе, вас, может быть, лучше услышат. Что касается каких-то напутственных слов, я с удовольствием хочу пригласить в гости жителей Санкт-Петербурга и Москвы и вас, Михаил. Посмотрите повнимательнее, что мы сделали. Мы с большой гордостью покажем результаты нашей 17-летней работы. Действительно, наши покупатели довольны, и мы довольны, что у нас получился такой замечательный проект. Желаю процветания вашей передаче, вашей радиостанции. Благодарю еще раз за возможность пообщаться.
М. Викторов
―
Большое спасибо, приглашение принимается. Я бываю часто и обязательно позвоню, обязательно посмотрю, приеду. Завершая, еще раз хочу сказать, что лучший аргумент – это результат, это дело. Вы делаете дело, еще раз вам спасибо и успехов. Спасибо вам.