Итоги года компании, переход на проект ОКЛА и акцент на локации - Денис Заседателев - Интервью - 2022-02-09
09.02.2022
Итоги года компании, переход на проект ОКЛА и акцент на локации - Денис Заседателев - Интервью - 2022-02-09
Скачать
А. Гарнов
―
У микрофона Антон Гарнов, здравствуйте. В ближайшие 20 минут мы будем говорить о рынке жилья, с чем закончили 2021 год и с чем начинаем 2022-й. У нас в гостях Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса группы компаний «Ленстройтрест». Денис, здравствуйте.
Д. Заседателев
―
Добрый день.
А. Гарнов
―
Денис, было что-то в прошлом году, что вас удивило (по нашей теме)?
Д. Заседателев
―
Вы знаете, с 1 июля у нас изменились параметры программы льготной ипотеки, и рынок очень сильно просел в июле-августе. Я, как эксперт, не ожидал такого сильного падения объёма продаж, у нас это было 40%, у многих других застройщиков так же. И восстанавливался он достаточно плавно, мы где-то только к сентябрю-октябрю вернулись на плановые показатели по продажам. Я не думал, что изменение параметров настолько сильно скажется на объёмах продаж.
А. Гарнов
―
В итоге можете сказать, что потеряли?
Д. Заседателев
―
Да.
А. Гарнов
―
Какие изменения произошли?
Д. Заседателев
―
С 1 июля изменились параметры кредита, который можно получить по льготной ставке, он уменьшился до трёх миллионов для всех субъектов Российской Федерации. Для Петербурга и Ленинградской области, наверное, только процентов пять ассортимента подпадает под такие условия.
А. Гарнов
―
В общем, никаких особых условий ни для Москвы, ни для Питера не существует. Что же у нас за три миллиона можно купить?
Д. Заседателев
―
За три миллиона можно купить студию и, как правило, это подальше от КАД, километрах в 10-15 от кольца.
А. Гарнов
―
Раз уж мы заговорили об ипотеке, давайте чуть подробнее об этом поговорим. Какие варианты остались сегодня? Льготной ипотеки нет, но есть семейная, я так понимаю.
Д. Заседателев
―
Да, с 1 июля были внесены изменения в программу семейной ипотеки. Она достаточно хорошая, удобная и набирает популярность. По семейной ипотеке как раз расширили лимиты. Если ранее она действовала для семей, в которых второй ребёнок родился, начиная с 1 января 2018 года, то с 1 июля она стала действовать для семей, где первый ребёнок родился с 1 января 2018 года. То есть, каждый день количество потенциальных пользователей семейной ипотеки растёт.
А. Гарнов
―
А если я молодой петербуржец, решил жениться, тут-то вдруг и задумался об ипотеке, а вот первого ребёнка рожать пока не хочется. Есть какие-то варианты? Вот что делать?
Д. Заседателев
―
Варианты есть всегда. После 1 июля застройщики вместе с банками особенно активно начали разрабатывать программы субсидирования ипотеки. Наиболее популярные программы позволяют снизить платёж на первый год, либо до завершения строительства. Мы много работаем со «Сбербанком», который в конце года презентовал очень удобную, по моей оценке, программу для людей, которые покупают строящееся жильё. Она позволяет получить одобрение сразу, но банк выдаёт кредит частями. То есть, в момент подписания он выдаёт от 25% всей суммы. Соответственно, ежемесячный платёж получается в разы меньше до ввода объекта в эксплуатацию.Если посмотреть на историю динамики ключевой ставки в нашей стране, то она очень цикличная и сейчас мы на очередном пике. В ближайшую пятницу её, скорее всего, повысят, все сходятся во мнении, что будет + 1% и она составит 9,5%. Соответственно, ипотека подорожает. Но дальше должен начаться цикл снижения и, условно, через два года, когда квартира будет готова, ставки снизятся, можно будет рефинансировать по более выгодным ставкам. Это как один из вариантов, достаточно удобный и хороший, он снижает нагрузку сейчас, когда сумма кредита максимальная.
А. Гарнов
―
«Ленстройтрест» строит и в Петербурге, и в области. В ближайшей Ленобласти, совсем рядом с Питером, усреднённая стоимость квадратного метра 127 тысяч рублей, а в Петербурге 191 тысяча. Вот эта разница за счёт чего достигается? Это чисто формальная история «вы в Петербурге, поэтому платите дороже», или есть какая-то себестоимость жилья, стоимость земли? Что влияет на эту цену?
Д. Заседателев
―
Существенно влияет стоимость земли. Если говорить про Петербург и про текущий рынок, то стоимость 40 тысяч рублей на квадратный метр жилья — это сейчас уже приемлемая рыночная стоимость земли в полной себестоимости. В Ленинградской области цифры другие, 8-10-12 тысяч. То есть, разница в стоимости земли существенная. Разные условия и по социальной нагрузке, по объектам социальной инфраструктуры. Если строительная себестоимость плюс-минус одинаковая, то полная себестоимость, куда входит стоимость земли, сетей и возведения социальных объектов — разная.
А. Гарнов
―
А какое впечатление у вас складывается о том, что сегодня имеет решающее значение для покупателей? То, что раньше называлось «ленинградская прописка» (в смысле, петербургская)? Или это уже не столь важно? Какие-то другие критерии оценивают более значимыми, когда выбирают, где покупать квартиру?
Д. Заседателев
―
Вы знаете, в последние годы потребительские предпочтения изменились. Сейчас мы для себя делим рынок не «Петербург / Ленобласть», а «внутри КАД / приКАДье / 10 км от КАД». Если говорить про нас, у нас два проекта: один находится в Петербурге, в Колпино, второй — в Янино, это Ленинградская область. Разные субъекты, но цены плюс-минус уже одинаковые.
А. Гарнов
―
Я так подозреваю, что от посёлка Янино по Колтушскому шоссе доехать до метро, и даже до Невского проспекта, будет быстрее, потому что ближе, чем из Колпино.
Д. Заседателев
―
До Невского проспекта ближе, а что касается метро, то у нас в Колпино же есть метро «Шушары».
А. Гарнов
―
Ну, это относительно Колпино, конечно.
Д. Заседателев
―
Это относительно Шушары.
А. Гарнов
―
Да-да. Я так понимаю, что поскольку сейчас расширяется Колтушское шоссе, дополнительные две полосы, должно быть 4, соответственно, пробок будет меньше и доехать в Янино, как на личном транспорте, так и на общественном, будет проще и быстрей.
Д. Заседателев
―
Да, конечно, когда завершится реконструкция Колтушского шоссе, Янино, по сути, станет комфортным и достаточно близким пригородом Петербурга.
А. Гарнов
―
Мы говорим о том, где вы строите, но сегодня ещё важен вопрос и как строить. Что вы предлагаете клиентам? Мы когда-то уже встречались в этой студии, и вы обратили внимание слушателей на то, что сегодня важно не просто предложить квадратные метры, но и то, где эти квадратные метры находятся, в каком доме, каком квартале, какие дворы и так далее.
Д. Заседателев
―
Вообще наша компания работает по философии «ЖИВИ!», мы с 2012 года её разрабатывали, с 2014-го презентуем и достаточно давно говорим о том, что важно, где жить, но не менее важно, как. Зачастую, может быть, важнее. Как раз в последние годы пандемия и тот фактор, что в любой момент можно оказаться замкнутым в рамках дома на неопределённое время, подтверждают тезис о том, что где ты живёшь так же важно.Сейчас уже чувствуется, что люди понимают, что покупают не только квартиру, не только метры, где они переночевали и всё, но и некоторую среду для жизни. Мы говорим о том, что организуем вашу жизнь в этом квартале. И когда человек приезжает посмотреть, то видит, что это не просто квартира, а что здесь организована его жизнь, он может пользоваться теми или иными благами, выбирать, как он хочет жить. Наша задача предоставить ему максимальные возможности жить так, как он хочет. Мы должны их создать и это далеко не только квартира.
А. Гарнов
―
Очень хороший подход. Далеко не у всех застройщиков он сегодня во главе угла. Наверное, вы исходите из того, что осваиваете сразу большие территории, а не просто один дом поставили в чистом поле?
Д. Заседателев
―
Да, для реализации этого подхода, конечно, необходимо осваивать большие территории. Необходима и социальная инфраструктура — школы, детские сады; спортивная инфраструктура. И всё это возможно на большой территории.
А. Гарнов
―
Цена на жильё растёт, мы об этом уже говорили. А за счёт чего она растёт в Петербурге? И довольно существенно, как видно из статистических данных: 15-20% за 2021 год.
Д. Заседателев
―
Я бы даже добавил, процентов 30 есть по некоторым локациям. Цена сильно выросла за последние два года, это не только Петербург и Ленинградская область, такое по всей стране наблюдается. Есть две тенденции. Во-первых, после реформы долевого строительства с рынка ушли недобросовестные застройщики, которые продавали ниже себестоимости, что в итоге приводило к обману дольщиков.
А. Гарнов
―
Это когда деньги собирали, а потом исчезали?
Д. Заседателев
―
Там даже не то, что исчезали, а когда деньги собирали, но не считали. То есть, деньги платят, они сегодня есть, а когда надо достроить — они закончились. Очень часто возникали именно такие ситуации. Предыдущая схема позволяла так работать год, два, три, пять. Достаточно долго. После проведения реформы эти застройщики ушли с рынка. Это первый фактор, который повялил на сокращение объёма предложения. Второй фактор — это программа поддержки ипотеки, у нас ипотека никогда не была такой дешёвой, как в 2020-21 годах. Это существенно снижает ежемесячный платёж и расширяет возможности для людей. Эти два фактора, снижение предложения и поддержанный спрос, привели к росту цены. Тут же подоспела себестоимость, все знают, что металл и дерево в разы дорожали. К нашему удивлению даже, казалось бы, не экспортные товары, песок и щебень, дорожали на десятки процентов.
А. Гарнов
―
Хотя они вот тут, рядышком, на Карельском перешейке.
Д. Заседателев
―
Да, и вроде как больше некуда их экспортировать. Очень сильно подорожал труд, это проблема, с которой столкнулись многие.
А. Гарнов
―
Строить некому?
Д. Заседателев
―
Строить некому. Сократился приток мигрантов, которые работают на наших стройках, что не секрет. И у них появились хорошие альтернативные предложения — условно, курьер зарабатывает те же деньги, но в гораздо более приятных условиях.
А. Гарнов
―
Снег убирать некому, потому что все пошли в курьеры и строить некому, потому что все пошли в курьеры.
Д. Заседателев
―
Поэтому себестоимость очень сильно догнала рост цен, по некоторым оценкам она подросла в среднем на 30% по некоторым позициям, за тот же период.
А. Гарнов
―
Я смотрю прогноз «Ленстройтреста» на текущий 2022 год: ещё на 10% увеличится стоимость жилья, если не произойдёт никаких катаклизмов. Сложно сказать, не будет ли каких-то катаклизмов в нашей стране в ближайший год. Но будем надеяться, что нет. А на что больше всего сегодня спрос, на какие квартиры?
Д. Заседателев
―
По-прежнему спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры наибольший. Мы в своих проектах стараемся делать упор на двушки и добавляем достаточно большой объём трёхкомнатных квартир, потому что позиционируем, как семейный квартал. И сейчас этот спрос сдвигается. К нашей радости, потому что мы против гетто и домов со студиями.
А. Гарнов
―
К слову о студиях за три миллиона, которые, я смотрю, сейчас строители не очень любят и плохо отзываются об ипотеке с пределом в три миллиона. «Мы не можем себе позволить строить более дорогое жильё, потому что меньше народу сможет его купить».
Д. Заседателев
―
Студии любят, а за три миллиона — нет. Спрос немного двигается, средняя площадь квартир у нас подрастает, интерес к двушкам-трёшкам тоже, и это радует. Из позитивных результатов 2021 года — на нашем рынке появилось много региональных застройщиков, конкуренция существенно возрастает и становится продуктовой. Уже сейчас новые проекты, которые выходят, кардинально отличаются по качеству от того, что было ещё пять лет назад.
А. Гарнов
―
Нужны сейчас актуальные планировки, какая-то особая дизайнерская отделка?
Д. Заседателев
―
Нет, люди попроще стали относиться к этим вопросам. По поводу планировок мы очень долго пытались угадать, что надо человеку и поняли, что это бессмысленно, потому что человек знает, что ему надо.
А. Гарнов
―
«Мне недостаточно одной кладовки, я хочу отдельную гардеробную, отдельное пространство для коробочек».
Д. Заседателев
―
Да. Поэтому мы пошли путём максимального разнообразия по каждому типу квартир, у нас где-то 10-15 видов планировок. Как мы ни анализировали, но люди сегодня одно выбирают, а завтра другое, потому что предпочтения каждого очень индивидуальны.
А. Гарнов
―
Давайте поговорим о том проекте, который вы сейчас реализуете. Мы уже упомянули, что вы строите в Колпино, Янино, вы также строите в Гатчине. Но, как понимаю, самый большой масштаб жилья, которое строится и в скором времени начнёт вводиться в строй, это проект OKLA. Я не знаю, что это такое, объясните, пожалуйста.
Д. Заседателев
―
Сначала про название. Мы стараемся давать нашим объектам названия-неологизмы, которые с чем-то ассоциируются, но не имеют конкретного значения. В Колпино наш объект называется «Юттери» (наверное, сразу к Финляндии отсылает), в Янино объект называется «Янила кантри». И здесь мы искали что-то похожее, перебрали кучу вариантов и остановились на слове «Окла», потому что оно тоже имеет отсылку к чему-то скандинавскому, скандинавским сказкам. А в целом мы учились урбанизму, формировали своё продукт, изучая опыт скандинавских стран. Название может быть немного непривычное, но нам нравится. Мне кажется, что оно приживётся.
А. Гарнов
―
На Суздальском шоссе. Это продолжение Суздальского проспекта, приблизительно между Приморским и Выборгским районами.
Д. Заседателев
―
На границе районов, но [официально] в Приморском районе.
А. Гарнов
―
Не слишком ли далеко от центров цивилизации? Какие есть преимущества?
Д. Заседателев
―
«Далеко» — относительное понятие. С учётом того, что там выезд на ЗСД достаточно близко, а офис компании у нас в центре, я оттуда еду 40 минут. Для города это, наверное, не слишком далеко.
А. Гарнов
―
Большая зелёная зона — вот что я помню об этом районе.
Д. Заседателев
―
Да, преимущество — это большая зелёная зона. Там большой проект реализуется несколькими застройщиками, мы только часть застраиваем. С юга — Новоорловский заказник, с севера — лесная полоса, и то, и другое не будет застроено. Это новая локация, новый квартал, он находится в Приморском районе, который достаточно популярен, при этом это не такая плотно застроенная его часть, как Каменка, парашютная и так далее. И, конечно, очень природное место.
А. Гарнов
―
Я смотрю, чем можно похвастаться, говоря об этом месте. Например, длинная действующая велодорожка вдоль парка, сам Новоорловский заказник, Суздальские озёра, где «встречали различных водоплавающих птиц, которые не боятся людей, с удовольствием подплывают к берегу и с людьми общаются».
Д. Заседателев
―
Сейчас существует тенденция возвращения к природе. И натуральная, девственная природа там хороша.
А. Гарнов
―
Много сказали о том, где идёт строительство, но что есть особенного в самом проекте?
Д. Заседателев
―
Изначально проект был разработан на основании концепции испанского архитектора Рикардо Бофилла. Для больших территорий очень важен даже не архитектурный вид, не то, как выглядят дома, а градостроительная концепция — как они расставлены, как они формируют пространство, как организована логистика.
А. Гарнов
―
Наверное, всё сделано с точки зрения современной урбанистической науки и европейского опыта?
Д. Заседателев
―
Да. Потому что именно градостроительная концепция потом позволяет жить комфортно либо некомфортно. Ты ходишь в квартале и либо он на тебя давит, либо ты чувствуешь себя соразмерным. Квартал так и сделан: по периметру стоят башни в 25 этажей, а внутри семиэтажные дома.
А. Гарнов
―
Строительство не сильно подорожало с привлечением иностранных архитекторов?
Д. Заседателев
―
Это дороже по сравнению с привлечением наших архитекторов, но если считать на весь объём, то ненамного, а даёт очень хороший плюс.
А. Гарнов
―
И оно того стоит?
Д. Заседателев
―
Оно того стоит. Мы используем такой опыт во всех наших проектах. Градостроительные концепции всех наших проектов сделаны иностранными архитекторами. Я бы даже больше сказал, урбанистами. Мы именно за урбанистическими решениями к ним идём.
А. Гарнов
―
«Жилой комплекс реализуется очередями в формате «город в городе» со всей необходимой инфраструктурой: кафе, спортивные клубы, пешеходные улицы и променады, торговые зоны, площадки для спорта и детских игр». Можно ли сказать, что это будет чем-то отличаться от попыток реализовать такой концепт в других частях города, другими компаниями? У вас есть что-то своё?
Д. Заседателев
―
Во-первых, он отличается тем, что это совсем новая локация и весь этот город — новый, не встраиваемый в какой-то уже существующий ландшафт. Условно — тут панельные дома конца 1990-х, вся эта красота, а тут современное, 2020-22-й. А это прямо новая локация, всё сделано в едином стиле, по единой концепции, что важно. Здесь эта тема, «город в городе», так называемый «15-минутный город», когда тебе для любого сервиса, любой потребности требуется 15 минут, до магазина, спорткомплекса и так далее, будет очень хорошо реализована. И во многом уже реализована. Застройщики, которые раньше вышли, свои объекты уже построили, люди там живут, там уже есть пешеходная зона с магазинчиками и кафе, есть работающая школа, садики. Всё добавляется и добавляется и когда он достроится, это будет очень комфортное место для проживания.
А. Гарнов
―
То есть, мы всё-таки учитываем, что это не Невский проспект, прямо скажем, но в самом квартале, этом мини-городе можно будет получить тот набор необходимых услуг, которые нужны.
Д. Заседателев
―
Как мы говорим, повседневных. Да, конечно. Это и магазины, и все бытовые услуги, и спорт, школа, детский сад.
А. Гарнов
―
Некие рекреационные пространства, наверное.
Д. Заседателев
―
Обязательно.
А. Гарнов
―
Как вы их планируете?
Д. Заседателев
―
По каждому двору (они там закрытые, обособленные) мы делаем свою концепцию благоустройства. Кроме того, мы делаем концепцию на весь квартал, чтобы человеку было интересно и во дворе, и дальше выйти куда-то. У нас там будут плейхабы для детей помладше и постарше, и какие-то зоны для взрослых мы делаем обязательно. Поэтому, конечно, здесь будет очень комфортно пребывать.
А. Гарнов
―
Очень приятно не только жить, но и находиться во дворе, как в продолжении собственной квартиры.
Д. Заседателев
―
Наша задача, чтобы люди выходили во двор.
А. Гарнов
―
Спасибо большое. Напомню, что последняя тема, о которой мы сегодня успели поговорить, это проект OKLA на Суздальском шоссе. Наверное, тем, кому интересно и хочется приобрести квартиру именно в таком жилом комплексе, стоит поехать и своими глазами всё увидеть. Напомню, что сегодня у нас в гостях был Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса группы компаний «Ленстройтрест». Мы вас ждём, приходите к нам, рассказывайте об интересных проектах. Интересных не только для покупателей жилья, но и вообще для города, мне так кажется.
Д. Заседателев
―
С удовольствием. Спасибо большое.
А. Гарнов
―
Всего вам доброго.
Д. Заседателев
―
До свидания.