Авито Недвижимость. Рынок краткосрочной аренды - Артем Кромочкин - Интервью - 2021-12-08
И. Карпушкин
―
Мы живем в эпоху кардинальной трансформации рынка. И хотя еще совсем недавно одной из самых консервативных сфер деятельности можно было назвать аренду недвижимости, сегодня и она претерпевает существенные изменения, связанные в первую очередь, конечно же, с цифровизацией привычных всем процессов. Наверное, я не ошибусь, если скажу, что главным результатом прихода цифровых технологий на рынок аренды недвижимости стал существенный рост посуточной, краткосрочной аренды, говоря современным языком, уберизация этого рынка, его переход в шеринг-экономику.А насколько глобален этот переход, к чему он ведет и как себя чувствует сейчас рынок аренды жилья мы и поговорим с Артемом Кромочкиным, руководителем направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость».
А. Кромочкин
―
Добрый день, Иван.
И. Карпушкин
―
Давайте попробуем понять, как вообще выглядит рынок краткосрочной аренды жилья в России, его объемы, трафик, какие категории игроков в основном на нем представлены.
А. Кромочкин
―
Рынок краткосрочной аренды действительно большой в России и динамично, очень активно развивается последние годы. Особенно этому сильно способствует пандемия. Не секрет, что во время первого локдауна очень сильно весь рынок просел. Но вслед за этим начался бурный рост. Границы закрыты. Куда еще ехать? Естественно, все путешествуют по России. И рынок краткосрочной аренды также растет.По нашим оценкам, в деньгах этот рынок составляет больше 110 млрд рублей в год. То есть это действительно большой объем. Если сравнивать его с рынком отелей, то в целом рынок краткосрочной аренды занимает порядка 40% от общего рынка всей туристической недвижимости. То есть это действительно большой сегмент экономики.
По поводу трафика. По нашим также оценкам, в этом году будет совершено порядка 80 млн поездок по России, из которых примерно 41 млн будет приходиться именно на краткосрочную аренду частной недвижимости (дома, дачи, коттеджи). То есть это действительно большой, заметный кусок.
Также вы спрашивали по поводу игроков, которые представлены на этом рынке. Безусловно, там большая часть частных собственников жилья, которые сдают свою недвижимость в аренду, чтобы заработать. Помимо этого, есть профессиональные управляющие компании, которые берут объекты недвижимости в субаренду и пересдают посуточно, тем самым оказывая услуги для гостей.
В последнее время эта сфера становится очень привлекательна для инвесторов. Она дает выше доходность. Туда уже начинают заходить профессиональные инвесторы. Ну и, безусловно, онлайн-платформы, которые позволяют легко и просто найти подходящее жилье.
И. Карпушкин
―
Спасибо. Почему люди сдают жилье посуточно, а не на долгий срок? В чем вы видите основные причины выбора такого формата аренды?
А. Кромочкин
―
Самая главная причина – это доходность. В долгосрочную аренду сейчас можно заработать примерно 5-6%, в посуточную аренду можно заработать от 10% и выше (10-15% – это нормальная доходность). Поэтому, учитывая растущие цены на жилье, сдавать недвижимость в долгосрок все менее и менее выгодно. Тем более заниматься посуточным бизнесом не так сложно, как может показаться. Плюс достаточно низкий порог входа на этот рынок.
И. Карпушкин
―
Понятно. Про предложение все ясно. А вот как формируется спрос? Кто снимает жилье на короткий срок и, главное, зачем это нужно?
А. Кромочкин
―
Хороший и интересный вопрос. Мы проводили недавно исследование и выделили несколько целей, для чего люди арендуют жилье посуточно. Примерно 48% приходится на туристические поездки, на отпуск наших граждан. Еще примерно 19% – это командировки. То есть это действительно для компаний очень удобный формат, особенно когда они отправляют сотрудников работать вахтовым методом: не дорогие отели оплачивать, а снимать квартиру посуточно, где сотрудники сами могут готовить, стирать и комфортно жить. Еще примерно 17% приходится на проведение мероприятий. Особенно это актуально для загородной недвижимости (больших домов, коттеджей).Есть определенный сегмент (порядка 8%) так называемых ситуативных туристов – это редкие поездки, связанные с лечением в другом регионе. Тоже очень много объектов сдается вокруг крупных медицинских центров, каких-то профильный медучреждений. Помимо этого, мы видим определенный всплеск весной и летом, когда приезжают абитуриенты сдавать экзамены. То есть вот такие ситуации еще составляют порядка 8% от всех целей краткосрочной аренды недвижимости. Ну и есть небольшая категория, которую мы называем «романтика», для каких-то встреч – это еще порядка 8%.
Ну и вы задали правильный вопрос, почему люди снимают именно краткосрочную аренду недвижимости частной, а не отель? Здесь тоже выделяются несколько причин. Во-первых, часто путешествуют семьи. Для семей формат аренды частной недвижимости гораздо более удобный, чем отели. Я сам часто путешествую со своей семьей. И мы часто арендуем дома, дачи, квартиры в других регионах.
Во-первых, как правило, квартиры более оснащены и есть полноценная кухня, где можно приготовить еду. Особенно это актуально, если едешь на какой-то более продолжительный срок. Плюс есть возможность постирать, погладить, комфортнее разместить детей, у тебя больше площадь. Помимо этого, можно выбрать более удобную локацию – ты не привязан к отелям, ты можешь найти жилье прямо возле нужной тебе достопримечательности, какого-то развлекательного центра. В общем, это создает определенную гибкость. Мне кажется, все плюсы очевидны.
И. Карпушкин
―
Да, согласен. Я тоже с семьей путешествую часто и, конечно же, отель с квартирой не сравнится с точки зрения удобства использования каких-то таких бытовых сервисов. Каковы объемы спроса и как он выглядит с точки зрения географии и сезонности? Ведь в России наверняка это два самых ярко выраженных фактора на этом рынке.
А. Кромочкин
―
Да, вы абсолютно правы. У нас есть несколько высоких сезонов. Наиболее высокий спрос мы наблюдаем, естественно, летом. Причем этот высокий сезон не только на юге России. У нас открываются новые направления: Алтай, Карелия, Калининградская область, Север России. То есть действительно люди начинают активно путешествовать по стране и летом делают это особенно часто. Безусловно, Юг России находится в топе. Краснодарский край и Крым полностью загружены, особенно последние 2 года.Помимо этого, есть весенний всплеск на майские праздники, когда длинные выходные. Люди также уезжают. В это время мы наблюдаем сильный всплеск на аренду загородной недвижимости. Люди едут провести майские праздники, встретиться с друзьями, открыть шашлычный сезон, попариться в бане, в общем, хорошо отдохнуть на свежем воздухе. И уже начинается рост загородной недвижимости на летний период, когда люди арендуют на несколько недель, может быть, даже на несколько месяцев объекты.
И последний такой наиболее высокий сезон – это Новогодние праздники. Начинается примерно с конца декабря и длится до конца января, потому что многие берут дополнительный отпуск, люди активно также путешествуют. Ну и плюс в это время уже начинается горнолыжный сезон, и он у нас также широко охвачен в России: Шерегеш, Сочи.
И. Карпушкин
―
Домбай. Хорошо. Вы упомянули Новый год. Вот Новогодние каникулы уже скоро. И это традиционно действительно время высокого спроса на краткосрочную аренду. Вот как меняется спрос с точки зрения того, какую недвижимость наши граждане выбирают на праздники? И какого плана отдых они все-таки предпочитают в это время?
А. Кромочкин
―
Как я уже говорил, люди любят собираться на длинные праздники загородом большими компаниями. И Новый год – не исключение. Поэтому наибольшим спросом, безусловно, пользуется загородная недвижимость. И бронирование этой недвижимости начинается с конца лета, активный период идет в конце сентября, в октябре, в ноябре. Но в конце ноября – в начале декабря найти уже что-то достаточно проблематично. Но помимо загородной недвижимости, также пользуются спросом большие квартиры в своем городе, где люди живут, также чтобы собраться компанией не в своей небольшой квартире, а арендовать большую квартиру на несколько дней и провести там Новый год с друзьями и с семьей.Ну и остальные типы недвижимости в прочих туристических регионах также популярны для тех, кто начинает путешествовать по стране (семейные пары). Однокомнатные квартиры, двухкомнатные, студии – все, на самом деле, растет. И такие регионы как Москва, Питер, Башкирия, Татарстан – это наиболее популярные направления на Новогодние праздники.
И. Карпушкин
―
Получается, что уже не успеть снять жилье на Новый год, уже все заполнено. И в этом году много желающих снять такое жилье?
А. Кромочкин
―
Желающих много. Но мы не видим большого всплеска относительно прошлого года, потому что в прошлом году уже спрос был на своем пике. И в этом году он просто сохраняется с небольшим приростом. При этом если брать, например, московский регион, то мы видим рост числа предложений. И количество предложений выросло на 34% (это если мы говорим про загородную недвижимость).То есть люди действительно понимают, что сдавать жилье посуточно – выгодно. За период Новогодних праздников можно заработать среднемесячный доход, а иногда даже выше. И многим не хочется упускать эту возможность, если они не пользуются своим домом в зимний период. Многие сдают его через Авито. Вот мы видим рост +34%. Суммарно у нас сейчас на площадке можно арендовать больше 2000 домов. В Московской области.
И. Карпушкин
―
Наверное, важный вопрос: как правильно подойти к вопросу съема жилья, в том числе и с точки зрения безопасности? В частности, на Авито как это устроено?
А. Кромочкин
―
Мы очень большой фокус держим на безопасности и на комфорте наших гостей, наших пользователей. Поэтому мы сделали специальное онлайн-бронирование, которое позволяет пользователю забронировать жилье, не переводя на карту кому-то деньги, а провести бронирование через площадку: выбрать понравившийся объект, уточнить в мессенджере Авито все детали по объекту у хозяина, принять решение и забронировать объект на интересующие даты. Помимо этого, у нас есть многоступенчатая система модерации всех новых объявлений, которые приходят – это и автоматическая, и ручная модерация. То есть мы также стремимся предоставить максимально достоверную базу.Сейчас из последних нововведений у нас есть программа «Квартира проверена». Наши пользователи могут найти объявление со специальным значком «Квартира проверена». Это значит, что мы убедились в соответствии этого жилья фотографиям и оснащению в описании. То есть человек может быть 100% уверен, что его будет на месте ждать именно то, что он видит в объявлении. Ну и, безусловно, всегда нужно подходить осторожно к любым манипуляциям с деньгами в интернете: не переходить из мессенджера Авито по сторонним ссылкам, не переводить деньги напрямую на карту. То есть все взаимодействие с объектами необходимо вести через площадку Авито – это наиболее безопасный способ забронировать понравившееся жилье.
И. Карпушкин
―
А вы как эксперт, как профессионал на этом рынке какие советы можете дать тем, кто снимает жилье? И на что в первую очередь обращать внимание? Какие-то, может быть, детали есть, на которые нужно смотреть?
А. Кромочкин
―
Нужно, во-первых, посмотреть, где объект находится по карте, есть ли там вообще частный сектор, жилой дом и так далее. Плюс можно связаться с владельцем недвижимости, задать интересующие вопросы по телефону, что есть в объекте, понять, как отвечает. Плюс обязательно стоит обратить внимание на его рейтинг, на его отзывы, которые есть в профиле. У нас эта возможность есть. И помимо этого, мы подсвечиваем, какое количество времени уже этот арендодатель работает на площадке. То есть это все некие элементы, по которым можно создать определенное впечатление об арендодателе и принять решение, бронировать объект или нет.
И. Карпушкин
―
А они как-то рейтингуются у вас?
А. Кромочкин
―
Да, безусловно. У нас есть система рейтинга. То есть каждый пользователь, который отдохнул в конкретном объекте, после своего проживания может поставить оценку, написать отзыв на этот объект, на этого владельца, что ему понравилось, что не понравилось. И мы видим, что наши арендодатели очень внимательно за этим следят и стараются поддерживать рейтинг на высоком уровне.
И. Карпушкин
―
А если вдруг кто-то захочет сменить сферу деятельности, стать рантье и начать зарабатывать на посуточной сдаче в аренду своей недвижимости (ну или кому-то в наследство что-то досталось или другие какие-то обстоятельства), как правильно и выгодно в этом случае организовать процессы, какие советы вы дадите пользователям Авито?
А. Кромочкин
―
Есть несколько способов, как можно заниматься посуточным бизнесом. Самый простой – это передать свой объект в управление профессиональной управляющей компании, о которой я говорил. У них полностью отлажены процессы. Они сами будут обслуживать объект, заниматься клинингом, встречать, заселять и выселять гостей, помогут с оснащением объекта, где-то с ремонтом, то есть полностью все заботы берут на себя. Но за это они берут свою комиссию. Но тем не менее это самый простой способ, если человек не готов погружаться в какие-то детали.Если же новый рантье принимает решение, что эта сфера деятельности ему интересна, он готов этим заниматься самостоятельно, я рекомендую пройти профессиональные курсы по ведению посуточного бизнеса. Таких достаточно много. Эксперты действительно очень сильные на рынке существуют уже в России. Плюс достаточно большое количество информации мы даем на своем сайте в разделе для арендодателей. Там тоже много полезного можно почерпнуть.
Глобально если подходить ко всем этапам, то, во-первых, нужно попробовать самостоятельно снять жилье посуточно, пожить и составить для себя представление, как это работает. Помимо этого, стоит проанализировать свой объект и понять, а что в нем нужно доработать, какой ремонт нужно сделать, чем его нужно дооснастить, сделать некий анализ целевой аудитории, понять, где располагается твой объект, что это – большая квартира или маленькая студия возле какого-то делового центра, понять аудиторию – это или бизнес-путешественники, или семьи с детьми. Исходя из этого уже сформировать позиционирование объекта и его оснащение.
Дальше нужно проанализировать конкурентную среду, посмотреть на то, по каким ценам сдают свое жилье другие рантье в этом районе, как у них оснащены объекты, какой дизайн используют, то есть провести такой конкурентный анализ.
После этого, как у нас готов объект, понятна целевая аудитория, понятны конкуренты, мы определились с ценообразованием, необходимо разместить объявление, например, на Авито, сделать хорошие, светлые профессиональные фотографии и начать принимать звонки, переписываться с гостями, встречать, заселять и заниматься посуточным бизнесом.
И. Карпушкин
―
Хорошо. А существуют ли какие-то механизмы продвижения, может быть, на платформе? Ведь недостаточно просто разместить. Еще наверняка есть люди, которые стараются, чтобы их квартира была повыше, чем другие.
А. Кромочкин
―
Безусловно. И посуточная аренда недвижимости – это одна из наиболее конкурентных категорий на Авито. Действительно, просто разместить объявление недостаточно. У нас есть инструменты продвижения, которые позволяют увеличивать поток гостей, позволяют повышать видимость объекта на площадке. Я рекомендую пользоваться однодневными услугами продвижения, которые позволяют в моменте получить звонки, потенциальные брони, загрузку объекта. Потому что самое главное – обеспечивать максимально высокую загрузку объекта, иначе юнит-экономика сходиться не будет. Для этого на Авито есть все инструменты.
И. Карпушкин
―
Это действительно интересно. Это, получается, такой микробизнес, да? При помощи Авито он превращается в достаточно управляемую историю, когда я вижу весь рынок, я вижу, с кем я конкурирую, я вижу, как я могу спозиционироваться, плюс и минусы конкурентов и могу управлять всей этой историей, а не просто разместить объявление и ждать, что удача приведет ко мне арендатора.
А. Кромочкин
―
Да, абсолютно верно. И мы видим, на самом деле, последний год рост числа предложений на рынке в 25%. То есть по нашим оценкам, весь рынок краткосрочной аренды – это больше 200 тысяч объектов, из которых 85% размещается на Авито. И на этот рынок приходят как частники, так и малые предприниматели, у которых нет персонала, они сами берут объекты в долгосрочную аренду и пересдают посуточно, а потом наращивают количество объектов, набирают персонал и становятся уже большими профессиональными управляющими компаниями. То есть этот путь мы видим.Это действительно хорошая возможность заняться своим бизнесом. Порог входа в краткосрочную аренду – от 50 тысяч рублей. То есть тебе нужно просто арендовать жилье в долгосрок, небольшие деньги вложить в оборудование, дооборудование объекта и в его продвижение. Все, с этого можно уже стартовать.
И. Карпушкин
―
Но это в случае, если у тебя своего жилья нет. Тогда порог входа практически нулевой.
А. Кромочкин
―
Абсолютно верно.
И. Карпушкин
―
Арендаторы видят рейтинг арендодателей. А наоборот это происходит, то есть арендодатель видит, кто к нему обращается за съемом жилья?
А. Кромочкин
―
Сейчас у нас нет как такового функционала рейтинга арендаторов. При этом мы также рекомендуем и нашим арендодателям делать некий первоначальный скрининг гостей, которые приезжают. На самом деле, профессиональные рантье умеют это делать достаточно профессионально.Тем не менее мы всегда рекомендуем также предварительно связаться с гостем, уточнить все детали: сколько гостей будет в поездке, какие нюансы, с животными, без животных, что им нужно дополнительно. В ходе разговора уже будет понятно, насколько человек адекватен и насколько он подходит под тот портрет, который я как рантье хочу видеть у себя в гостях. Ну и после этого, естественно, уже бронировать жилье.
Мы, на самом деле, также нашим арендодателям рекомендуем проводить сделки через Авито, потому что в этом случае они тоже защищены. К примеру, если в последний момент гость решит поменять свои планы и не поехать, предоплата останется у хозяина, у него не будет простоя.
И. Карпушкин
―
Насколько я понимаю, и культура самих туристов или арендаторов тоже растет. И, собственно, это взаимный такой процесс, который ведет этот рынок к какому-то новому качеству.
А. Кромочкин
―
Да, абсолютно верно. Тоже арендодателям не стоит бояться и переживать, что жилье будет разгромлено. Почему-то иногда бытует мнение, что если я буду заниматься посуточным бизнесом, мой объект быстрее будет амортизироваться и его будет необходимо чаще обновлять.На самом деле, тут ровно обратная ситуация. Люди, которые приезжают на короткое время пожить в квартире или в доме, у них нет такого количества вещей, они банально не открывают-закрывают постоянно шкафы, не пользуются ящиками, не пользуются так часто техникой, как люди, которые живут в квартире постоянно. И, на самом деле, вот эта амортизация объектов посуточных даже ниже, чем в любых других объектах. Поэтому абсолютно спокойно этим бизнесом можно заниматься. И культура путешественников растет. Путешествует очень много семейных пар, просто одиноких путешественников. Действительно интересная сфера.
И. Карпушкин
―
А мне кажется, что здесь достаточно большая заслуга как раз платформ типа Авито Недвижимость, потому что как раз вот это ощущение того, что ты не в последний раз пользуешься этим инструментом, и создает такую взаимную ответственность одной и другой стороны, и от этого выигрывают все.
А. Кромочкин
―
Да, абсолютно верно.
И. Карпушкин
―
Артем, благодарю за интересный разговор. Напомню, трансформацию рынка аренды жилья мы обсуждали сегодня с Артемом Кромочкиным, руководителем направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость». Не забывайте носить маски, мойте руки, пользуйтесь антисептиками, соблюдайте дистанцию. Ведь только наше с вами ответственное поведение поможет окончательно победить пандемию. Если у вас, как у меня, нет противопоказаний и предрассудков, пожалуйста, вакцинируйтесь, чтобы защитить себя, своих близких и всех нас. Всего доброго и до новых встреч в эфире «Эха Москвы».