Мегаполис плюс: социальная инфраструктура - Алексей Белоусов, Майкл Миллер, Дмитрий Калинин - Интервью - 2021-11-29

А. Гарнов― Это программа «Мегаполис+», у микрофона Антон Гарнов, здравствуйте. Сегодня мы будем говорить о создании социальной инфраструктуры в новостройках Петербурга. Если бы мы прямо сейчас провели импровизированный опрос, наверняка люди назвали бы объектами социальной инфраструктуры детские сады и школы, некоторые, может быть, вспомнили бы о поликлиниках. Однако же официальный список таких объектов гораздо длиннее. О правилах их постройки, сколько их должно быть, как они должны строиться, мы поговорим с нашими сегодняшними гостями. В студии «Эха Москвы в Петербурге» Алексей Белоусов, генеральный директор ассоциации объединения строителей Санкт-Петербурга. Алексей, здравствуйте.

А. Белоусов― Добрый день.

А. Гарнов― Майкл Миллер, директор по строительству группы RBI. Здравствуйте.

М. Миллер― Добрый день.

А. Гарнов― Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». Дмитрий, тоже здравствуйте.

Д. Калинин― Здравствуйте, дорогие слушатели.

А. Гарнов― Первый вопрос я по традиции задаю Алексею Белоусову. В правилах планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов, утверждённых правительством России в 2020 году, зафиксировано 16 пунктов, в которых перечисляются объекты социальной инфраструктуры. Как обычно появляется в проекте застройки тот или иной объект? Почему, например, опорный пункт охраны порядка (я цитирую) будет именно в этом квартале, а библиотека в каком-то другом? За кем это решение?

А. Белоусов― Конечно, это решение закреплено (и Законом Санкт-Петербурга, и постановлением правительства) за правительством, за органами государственной власти региона, где осуществляется это строительство, или муниципального образования, на территории которого осуществляется эта стройка. Поэтому то, нужны ли для этого проекта поликлиника, опорный пункт полиции, какие-то иные вещи, без которых сложно себе представить жизнь в большом городе, как то — театр, кино, спортивный зал, бассейн — определяется органами государственной власти.

А если это идёт в рамках комплексного развития застроенной территории, реновации, то в принятии решения принимают участие компании, которые реализуют этот инвестиционный проект. Идёт планировка территории, в рамках которой город говорит: «Здесь, исходя из того, что вы собираетесь построить, обязательно нужно построить и поликлинику, и школы, и детские сады». А вот сколько и кто будет это строить, это отдельный разговор.

А. Гарнов― Следующий мой вопрос Дмитрию. Власти рассчитывают количество необходимых учреждений, а вам вручают предписание: «В своём проекте вы должны предусмотреть пятно застройки под школу и проект этой школы». Я правильно понимаю?

Д. Калинин― Примерно так по механизму. Единственное, я бы добавил, что власти рассчитывают не просто по своему усмотрению, есть утверждённая нормативная база, и количество мест в тех или иных социальных объектах привязано к количеству жителей. Поэтому здесь у всех равные и понятные условия игры. По такому механизму мы сейчас и движемся, особенно компания «Главстрой». В рамках комплексного освоения территории мы строим практически весь спектр этих 16 пунктов социальных объектов в наших жилых районах.

А. Гарнов― Может ли застройщик сам проявить инициативу? «Мы хотим здесь детский сад. У нас будут жить семьи с детьми, а вы говорите, что нам здесь детский сад не нужен! А мы считаем, что нужен».

Д. Калинин― С коммерческим детским садом вопросов, думаю, нет. Если есть такой спрос, то почему бы и нет? Застройщик вправе это сделать. А если мы говорим про муниципальные и государственные учреждения, то здесь упор будет делаться на нормативы, и сверх того, что ими предусмотрено, думаю, город не закажет даже у застройщика.

А. Гарнов― Майкл, вопрос к вам. Когда я пошёл в школу (это было в далёком 1984 году), проблема нехватки мест в школах в Ленинграде была чрезвычайно острой. У меня такое ощущение (и это объективные данные), что эта проблема в некоторой степени вернулась к нам сегодня. Нормы продолжают действовать ещё те, советские, на 1000 жителей положено 54 места в детском саду и 124 места в школе. Соответственно, городу не хватает учреждений, построенных детских садов и школ, чтобы эти нормы выполнить. Александр Беглов обнадёжил петербуржцев, сказал, что теперь жилые дома и соцобъекты должны возводиться синхронно. Такое условие выполнимо, как вы считаете?

М. Миллер― Думаю, вполне выполнимо. Существует такое понятие (не знаю, насколько оно официальное), как температурная карта. Она подробно отработана, в каких районах какое количество мест должно быть. Есть районы, где существует нехватка детских садов и школ, там особенно внимательно к этому относятся и требования повыше. Есть новые районы, где пока ещё недостатка не наблюдается, но, как уже коллеги правильно сказали, в зависимости от того, сколько квадратных метров, сколько людей будет проживать в том новом комплексе, который ты построил, ты генерируешь количество мест и должен их построить. Можешь построить больше, можешь построить столько же.

Есть нормативы школ, ты не можешь построить школу на 5 или 25 мест, существуют разные категории с определённым количеством мест и ты должен уложиться в один из нормативов. Если ты не добираешь какое-то количество, то можешь компенсировать деньгами, такая возможность есть. Если ты строишь школу на большее количество мест, то можно договариваться о том, чтобы тебе компенсировали избыточное количество мест, то есть, большее, чем то, что ты генерируешь.

А. Гарнов― Возвращаясь к ситуации середины 1980-х годов: я жил в микрорайоне, где школа была запланирована с самого начала, но в реальности появилась только в 1990 году. То есть, я 6 лет отучился в другой школе, и уже никогда в школу в своём микрорайоне не ходил. Сейчас, видимо, ситуация примерно та же. Губернатор высказался в том смысле (и даже пообещал петербуржцам), что объекты будут строиться синхронно. То есть, мы инфраструктуру создаём вместе с застройкой. Это реально?

М. Миллер― Да, у нас в RBI в этом хороший опыт. Ты не можешь ввести в эксплуатацию комплекс до того, пока не ввёл в эксплуатацию детский садик или школу, которые обязан построить в связи с развитием территории.

А. Гарнов― Задам тот же вопрос Алексею Белоусову.

А. Белоусов― Здесь ответ очень простой: прежде чем выйти на строительную площадку и получить разрешение на строительство, застройщик подписывает с властями города соглашение, в котором чётко написано, что он должен построить, где и в какие сроки. Если город запланирует введение школы или детского сада на этапе стройки первого, второго или иного этапа развития, то застройщик обязан будет к первому этапу построить детский сад, ко второму этапу развития комплекса построить школу, к третьему — ещё один детский сад, чтобы закрыть эти потребности. Это возможно, это работает.

А. Гарнов― Я всё время вспоминаю опыт Хельсинки, который нам уже известен, до пандемии можно было съездить посмотреть: когда в новостройки начинают заезжать люди, там уже ходит трамвай, стоят школы и вся инфраструктура, буквально до аллей, красивых тротуаров, уложенного асфальта, дорог, по которым можно официально ездить — всё это уже есть. У нас это делается, как правило, потом, когда-то, очень нескоро. И мы страдаем этим с давних-давних времён.

А. Белоусов― Палка о двух концах. С одной стороны, это должно быть построено, а с другой стороны, школы и детские сады должны быть заполнены. Если на первом этапе они будут заполнены на 30% и к третьему этапу — на 100%, город будет нести убытки по отоплению этих объектов социальной инфраструктуры, которые переданы ему на баланс, по обеспечению их персоналом, охраной и так далее. А что значит иметь школу, где вместо 1200 учеников учится 200? Это большие накладные издержки для бюджета и об этом тоже нужно помнить.

А. Гарнов― Вопрос Дмитрию Калинину: как будет выглядеть школа? Мы говорим сейчас, в основном, о школах, но в принципе — любой другой объект. Его внешний облик определяет сам застройщик или проект строго утверждается наверху? Насколько вы вольны в выборе архитектурных решений?

Д. Калинин― Расскажу про свой опыт. В компании «Главстрой» мы сами определяем внешний архитектурный облик, при этом стараемся увязать его с окружающей застройкой. Поскольку мы осуществляем комплексное освоение территорий, то рассматриваем социальные объекты, как часть своего продукта и как общую архитектурную концепцию наших кварталов. Поэтому основная работа здесь наша, но мы не можем пропустить этап согласования архитектурного облика, и в конечном итоге, получаем согласование в комитете по градостроительству и архитектуре. Но там, как правило, те предложения, которые мы разрабатываем, утверждаются.

А. Гарнов― Но там что-то должно быть предусмотрено, какие-то обязательные условия существуют?

Д. Калинин― Да, наш архитектор, допустим, не терпит торцов плит перекрытий на фасадах социальных объектов. Есть установленные вещи, которые мы никак не можем обойти, но они действительно являются разумными, архитектурно и технически. Плюс есть определённая палитра цветов нашего города, рекомендуемые цвета и оттенки, которые крайне желательно использовать в фасадном оформлении.

А. Гарнов― Какие цвета под запретом?

Д. Калинин― Чёрный нельзя.

А. Гарнов― А пестроцветье какое-то возможно?

Д. Калинин― Судя по тем фасадам, которые мы видим, это возможно, это не запрещается. И розовый и ещё какие-то цвета застройщики порой активно используют.

А. Гарнов― Я напомню, что сегодня про социальную инфраструктуру в петербуржских новостройках мы говорим с генеральным директором объединения строителей Санкт-Петербурга Алексеем Белоусовым, директором по строительству группы RBI Майклом Миллером и Дмитрием Калининым, директором проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». К Майклу у меня следующий вопрос. Вы никак не участвуете в наполнении функционала той же школы? Ваша задача только коробку сдать, а дальше уже не ваши проблемы, что там будет внутри?

М. Миллер― Нет, это вовсе не так. Когда мы сдаём школу, то сдаём её полностью оснащённой. Она на 100% оснащена для того, чтобы ученики могли заехать и сразу учиться. Могу сказать больше: там всё оборудование присутствует полностью, как постоянное, так и съёмное. Столы, стулья, гардины, всё, что необходимо для того, чтобы школа функционировала. Мы всегда оставляем на строительство школы немножко больше времени, чем на строительство наших жилых домов. Или стартуем строительство школы раньше, именно потому, что строительство жилого дома занимает несколько меньше времени, чем строительство школы.

А. Гарнов― Я сейчас вспоминаю один из памятников конструктивизма в нашем городе, школу «серп и молот» 1927 года постройки, на проспекте Стачек — там была запланирована башня под телескопы, мини-обсерватория. Говорят, она так никогда и не заработала. Но архитекторы и строители, как реализаторы проекта, закладывали эту опцию. Вот вы можете, например, предложить школу с обсерваторией и сделать её? Ну или какой-то другой подобного рода интересный объект, чтобы школа была необычной?

М. Миллер― Я могу сказать, что у нас такие идеи были. Многое зависит от комплекса, но когда мы осваиваем территорию комплексно, хочется построить какую-то специализированную школу, с каким-то уклоном. На одном объекте мы очень серьёзно думали реализовать, по какой-то причине не получилось, но думаю, в ближайшем будущем что-то такое точно появится. Особенно, когда ты осваиваешь комплексную территорию.

А. Гарнов― Но тут ведь нужно и согласование с городом. «Не хотите ли вы создать школу с углублённым изучением астрономии? А мы вам построим соответствующее здание».

М. Миллер― Одна из идей, вполне может быть, да.

А. Гарнов― Алексей, как застройщики работают с городом обычно? Каков принцип застройки? Сначала мы за свои деньги всё создали, а потом продаём объект городу? Или возможен вариант предварительных вложений из бюджета — застройщикам дали деньги, и они уже строят?

А. Белоусов― На самом деле, это одна из проблем, которая волновала всё профессиональное сообщество Санкт-Петербурга, потому что каждая компания решала вопросы, где строить, сколько это будет стоить, будет ли это покупаться, будет ли это приниматься в аренду или передаваться безвозмездно в индивидуальном режиме.

И вот буквально в этом году, после многократных обращений, органами государственной власти было принято решение и создана так называемая Градостроительная комиссия, которая уже провела свои первые заседания, что в публичном режиме, открыто позволяет чётко сказать: «Уважаемые коллеги, вы находитесь в равных условиях. Поэтому, если одной компании даётся такая-то нагрузка на 1000 построенных квартир, то и другая получит точно такую же нагрузку». Чтобы не было дифференциации и не возникало разрыва между компаниями, которые правительство любит и теми, к которым относится по-разному. Я считаю, что это очень важный сигнал для рынка, что такое цивилизованные подходы с точки зрения формирования социальной нагрузки. Они должны быть публичными, понятными и прозрачными. Это приветствуется.

А. Гарнов― Я сталкивался с такой формулой: «Обязан безвозмездно передать городу». Это про застройщика. То есть, такой вариант тоже предусматривается. А когда?

А. Белоусов― Не только школы, но и детские сады. Есть прецеденты, когда передавались даже построенные автомобильные дороги.

А. Гарнов― Это добрая воля застройщика или есть определённого рода договоры с городом, когда учитывается такой вариант? Вот в этом случае город обязуется выкупить, в этом — забрать бесплатно, а в этом — заранее дал денег, стройте.

А. Белоусов― Именно для этого создана Градостроительная комиссия, которая проводит расчёты и, на основании того, сколько построено, какие существуют цифры в региональных нормативах для строительного проектирования по строительству школ, детских садов, дорог, поликлиник и так далее, появляется эта цифра социальной нагрузки. Которая говорит: «В среднем на 1 квадратный метр мы нагрузим вас объёмом 20 000 рублей на метр. А если вы построите что-то больше, то мы либо учтём это в другом проекте, либо снизим нагрузку по другим объектам, которые вы строите».

И вот это очень важно, потому что решение принимается на этапе начала инвестиционного процесса, что позволяет спрогнозировать все нагрузки на этот проект, чего раньше не было. Решение принималось в конце, когда ты уже сделал проект, выходишь на стройку, и тут тебе говорят: «Знаете, будет неплохо, если здесь будет построен детский сад или школа. Полтора миллиарда рублей найдите и как-то распределите это среди своих метров». Этого, конечно, нужно избегать, если мы хотим, чтобы инвестиционный климат в городе был здоровым и к нам приходили инвесторы, пополняли бюджет. Из которого, кстати, город может строить и школы, и детские сады, и озеленять территорию, создавать и разбивать парки, делать более развитую транспортную инфраструктуру, городской скелет, и многие, многие другие вещи.

А. Гарнов― А сегодня такая ситуация бывает помехой для сдачи социальных объектов в срок? Допустим, когда не можем договориться, не понимаем, кто за что платить должен? Школа построена, а что с ней дальше, непонятно.

А. Белоусов― Нет-нет-нет, так не бывает. Прежде, чем выйти на стройку, получить разрешение на строительство, застройщик подписывает с городом соответствующее соглашение, где всё чётко указано. Он не может построить, а потом подписать соглашение. Он чётко понимает, что при выходе на стройку за ним будут обязательства по строительству таких-то и таких-то объектов, которые он передаёт безвозмездно, а вот эту школу, допустим, у него выкупят за счёт средств бюджета после окончания стройки.

А. Гарнов― Майкл, скажите, для застройщика социальные объекты всегда просто обременение или их возведение вместе с жильём может обернуться и преимуществом? То есть, я, как потенциальный покупатель, прихожу и вижу, что в квартале уже есть детский сад, кабинет семейного врача, библиотека, подростковый клуб, спортзал — это большой плюс для меня, как для человека, выбирающего квартиру? Как вы сами это оцениваете?

М. Миллер― Думаю, однозначно на это ответить нельзя, ведь правильно сказано, что существующие обременения на сегодняшний день более справедливо распределены Градостроительной комиссией. Правильно сказано: до того, как ты получаешь разрешение на строительство и выходишь на площадку, ты точно понимаешь, что тебе надо возвести. Это может быть как в районе, где ты строишь свой комплекс, так и далеко за его пределами. Это может быть и капремонт, и реконструкция другого объекта, вдалеке от того, что ты сам строишь. Если смотреть на это, как на обременение, то да, это обременение, потому что никакого отношения напрямую к твоему комплексу не имеет. Те, которые находятся в непосредственной близости — конечно, это хорошо, это ценится жителями, покупателями наших квартир.

А. Гарнов― Когда я примерно понимаю, что въеду вот в этот дом, мой ребёнок должен ходить в школу и для меня плюс, если он будет ходить в школу здесь же, прямо во дворе. Грубо говоря, я из окон буду видеть, как он выходит из дома и входит в школу. Я скорее выберу именно это предложение, как своё будущее место жительства.

М. Миллер― К сожалению, надо сказать, это не гарантия, что если в комплексе построена школа, то ребёнок сможет ходить именно в эту школу. Там же есть определённая очередь.

А. Гарнов― Но я напомню, что в Петербурге место жительства — это первый фактор, исходя из которого, ребёнка определяют в школу. Так что всё-таки вероятность высокая. Тот же вопрос Дмитрию Калинину. Вы как оцениваете, социальная инфраструктура — это всё-таки обременение или благодаря этому застройщик во многом выигрывает?

Д. Калинин― Для развития проекта наличие социальной инфраструктуры, школ, объектов здравоохранения это большой плюс. Я считаю, что люди на это обращают большое внимание. Это обусловлено тем, что в новое жильё заселяется, в основном, молодёжь, семейные люди, либо которые планируют семью. Поэтому для того, чтобы в районе была создана полноценная среда, социальные объекты необходимы, это, безусловно, плюс. Ну а с точки зрения себестоимости, общих результатов по проекту для застройщика, это, конечно, является обременением. В любом случае, даже если город выкупает эти объекты, всё равно застройщик несёт затраты на периоде строительства, привлекает проектное финансирование. То есть, какое-то обременение, в том или ином виде, будет.

А. Гарнов― Если говорить о спортивных объектах, я так понимаю, что это особая история. С одной стороны, они тоже входят в понятие социальной инфраструктуры и вы тоже обязаны какое-то их количество вводить в строй, но с другой стороны, сегодня это привлекательная вещь для вашего будущего покупателя, потому что все хотят заниматься спортом, все хотят бассейн, фитнес-зал и так далее.

Д. Калинин― Да, спортивные объекты потенциально коммерциализируются. Поэтому здесь, наверное, будет и плюс для района, и с экономической точки зрения спортивные объекты можно таким образом реализовывать, что это будет привлекательно для застройщика.

А. Гарнов― Что ж, спасибо вам большое. Наше время подошло к концу. Я напомню, что о создании объектов социальной инфраструктуры в Петербурге мы говорили с Алексеем Белоусовым, генеральным директором объединения строителей Санкт-Петербурга, Майклом Миллером, директором по строительству группы RBI и Дмитрием Калининым, директором проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». Всего вам доброго.