Залоговые квартиры - Ольга Желудкова - Интервью - 2021-10-19
19.10.2021
Д. Назарова
―
Добрый день уважаемые телезрители и радиослушатели! Меня зовут Дина Назарова, и это программа «Интервью». Сегодня мы будем говорить о рынке инвестиции в недвижимость. Я должна сказать, что за последние годы он претерпел очень серьезные изменения. Прежде всего, мы наблюдаем, что на рынок вышли новые инвесторы - это те люди, которые еще некоторое время предпочитали держать деньги на банковских вкладах, и сейчас переориентировались на недвижимость: на жилую, коммерческую, дорогую и не очень дорогую недвижимость. И в последнее время, в фокусе их интересов, оказалось имущество, находящееся в банкротстве, банкротное имущество. В то же время я должна отметить, что за последние годы этот рынок стал гораздо цивилизованнее, и прозрачнее. Информация о торгах и банкротном имуществе появляется в Интернете достаточно регулярно, в том числе, прозрачность и цивилизованность этому рынку придают консультанты и специалисты, которые этим занимаются. И вот сегодня мы как раз будем говорить об этом с экспертом, Ольгой Желудковой, заместителем генерального директора «Российского аукционного дома».
О. Желудкова
―
Добрый день, Дина.
Д. Назарова
―
Добрый день, Ольга. У нас очень интересная тема, и я хочу начать с самых азов, вообще поговорить больше про банкротство. Мой первый вопрос, как и почему квартиры попадают в банкротство?
О. Желудкова
―
Давайте всё-таки начнем основываться на нашем опыте, на опыте компаний, которая является крупнейшим организатором торгов в процедурах банкротства. И на самом деле не только по процедурам банкротства: мы являемся «Российским аукционным домом», компанией, которая уже более 12 лет продвигает на рынок культуру публичных торгов. Мы успешно занимаемся реализацией на торгах, различных активов по таким направлениям, как приватизация, продажа имущества государственных корпораций, продажа частного имущества, банковского, банкротного. На самом деле, рынок банкротных торгов по жилью, это не совсем та история, где у квартир какая-то несчастная семейная история. На самом деле, мы практически не занимаемся такими продажами по банкротству физических лиц, нам поступают заявки по продаже квартир из совершенно других источников. В основной массе это банкротство юридических лиц, которые взяли кредит, и волею судеб попали в процедуру банкротства. Это могут быть жилые комплексы, которые продаются в рамках процедуры банкротства застройщиком, квартиры, которые находились на балансе юридических лиц, которые покупали квартиры, допустим, для своих командированных сотрудников в Санкт-Петербурге, Москве либо в Сочи. И ещё по этой линии мы продаем достаточно большой объем квартир, которые попадают к нам по линии банкротства банков, у которых Центральный Банк отозвал лицензию, и у которых на балансе большое количество таких квартир. Имущество должников этих банков продает «Российский аукционный дом» по поручению Агентства по страхованию вкладов. Получается такая матрешка в матрешке: на балансе этих банков достаточно большое количество квартир, которые мы продаем на нашей электронной площадке.
Д. Назарова
―
Скажите, пожалуйста, почему вообще квартиры, по каким причинам сегодня инвестору могут быть интересны?
О. Желудкова
―
Вообще рынок проблемных активов действительно очень интересный и сложный. Но почему он может быть интересен инвесторам? Первое - как бы это странно не звучало, это квартиры с обременением. Эти обременения дают возможность купить квартиру с дисконтом. Наличие обременения влияет на дисконт, на начальную цену. Соответственно, инвестор покупает эту квартиру, очищает от обременения, и у него получается очищенный от обременения актив по адекватной цене, которая значительно ниже рынка. Второе - на этом рынке действительно можно встретить уникальные лоты, и если собственник не находился бы, допустим, в дефолте, вряд ли бы он продавал какое-то ликвидный актив. Поскольку нет его воли, и он попал в процедуру дефолта, то эти активы попадают у нас в рынок банкротства. Но и, конечно, самое интересное, это способ реализации. Законодательство о банкротстве содержит в себе многоэтапную систему реализации, но на самом деле не один специальный закон не содержит в себе такую возможность дисконтирования цены. И именно в процедуре банкротства есть возможность купить лот с большим дисконтом: это может быть и 20%, и 30%, и 50% ниже, чем начальная стоимость. На самом деле, даже закон не содержит никаких нижних планок. По сути, цена может дойти даже до нуля. То есть, вот этим как раз и очень интересен рынок банкротных торгов. Чем еще? Самой процедурой банкротства. Многие думают, что это, наверное, проблемная история. Но, когда вы покупаете актив на торгах в банкротстве, на самом деле эта реализация происходит по решению кредиторов, и арбитражного управляющего. И если квартира находится в залоге, то после реализации на торгах, эти обременения снимаются. То есть, вы получаете очищенный от ипотеки объект. А вместе с тем, когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, вы можете попасть в историю, когда эта квартира обременена и вы об этом в курсе. Однако рассмотрим вариант, что стороны не совсем грамотные. Допустим, они не изучили документы, а, банк придет к вам с требованием погасить задолженность. А в процедуре банкротства, эта история исключена. Поэтому, вот эти наверное четыре основных момента позволяют говорить о том, что квартира действительно является инвестиционным рынком.
Д. Назарова
―
Как приобрести такую квартиру?
О. Желудкова
―
Механизм достаточно прозрачный И понятный, он четко урегулирован у нас законом о банкротстве. Понятно, что простому обывателю это будет в новинку. Хотя у нас уже всё ушло в онлайн-продажи, онлайн-торги и доступно для ознакомления.Закон предусматривает три этапа: первый этап, это торги на повышение, когда устанавливается начальная цена по оценке, рыночная цена. Далее, если торги состоялись не впервые, а проводятся во второй раз, то, как правило, по закону дается дисконт 10%. Между этими торгами по закону обычно выдерживается 30 дней. И если вторые торги не состоялись, то проводятся торги посредствам публичного предложения. Это как раз тот способ, который максимально привлекает инвестора, когда устанавливаются определенные периоды снижения. Они нормативно не урегулированы, то есть комитет кредиторов может установить определенный алгоритм снижения, установить, насколько это снижение будет происходить. Тут как раз и закладывается этот механизм, когда может быть дисконт и 80%, и 90%, и 100% по отношению к рыночной стоимости, что как раз и привлекает. Процедура вроде несложная, но есть один нюанс: нет такого, когда вот вы покупаете квартиру на вторичном рынке, агент ходит с вами, показывает все документы, ходит с вами за ручку, рассказывает каждый шаг. Специфика торгов в том, что арбитражный управляющий как правило, достаточно поверхностно относится к этому моменту. И у вас, конечно, не будет столь вот этого привычного сервиса, к которому вы привыкли. Это единственный нюанс, а так процедура очень понятна и четко урегулирована.
Д. Назарова
―
Звучит довольно сложно, объясните мне, как обывателю. Если я хочу купить квартиру сама, что мне нужно делать пошагово?
О. Желудкова
―
Расскажу технику буквально. Первое, вам нужно получить электронно-цифровую подпись. Без этого, вы сейчас не сможете купить ни один актив, потому что это аналог вашего паспорта, верификация того, что вы являетесь тем лицом, которое приобретает. Далее, вы проходите аккредитацию на электронной площадке, подаете заявку, участвуете в торгах. И на самом деле, существует круглосуточная техническая поддержка по телефону. Вас проведут за руку, скажут куда нажать, какие документы пригрузить, что необходимо сделать. То есть, вы не будете потеряны, вам как с маленькому ребенку расскажут и пройдут с вами каждый этап. С этой точки зрения, никаких сложностей нет. Единственное, что здесь вы не можете прогнозировать конечно результаты торгов. Вы участвуете в торгах, и каждый покупатель конечно хочет купить актив по определенной цене. На торгах конечно такого нет, потому что торги – это игра, и здесь конечно победит сильнейший.
Д. Назарова
―
Сколько мне, как инвестору, имеет смысл приобретать квартир, или сколько я могу приобрести квартир, есть ли ограничения?
О. Желудкова
―
Нет, ограничений никаких безусловно нет, вы можете покупать любое количество квартир. Понятно все зависит от ваших целей и задач. Если вы покупаете для себя, для использования в своих целях, понятно, что вы не будете скупать весь рынок. А если вы покупаете для инвестиций, то большинство игроков у нас это те, которые покупают квартиры, с целью последующей перепродажи. Потому что простые обыватели всё-таки ещё боятся торгов, и они не настолько ориентируются в этом рынке. Здесь, кончено, вы тоже можете приобретать любое количество. Допустим мы продавали квартиры в Геленджике, это был жилой комплекс на берегу моря, и квартиры покупали инвесторы со всей России для того, чтобы сдавать потом в аренду. Поэтому здесь зависит конечно от задач и от финансовых возможностей инвесторов, ограничений никаких нет.
Д. Назарова
―
Давайте, вернемся к особенностям банкротных квартир. Какие вообще бывают обременения?
О. Желудкова
―
Первое - это незаконные жильцы, второе - это долги по коммунальным платежам, и третье - это ипотека. Безусловно, самым основным обременением, которые влияет на ценообразование и влечет за собой дисконт в ходе торгов, это наличие незаконных жильцов. Это, наверное, больше всего пугает потенциальных покупателей. Здесь тоже существует механизм судебной защиты, это иск о выселении, и о признании утратившего право пользования. То есть на самом деле всё законодательно урегулировано, хотя понятно, что это время и затраты. Но это всё окупается ценой приобретения.
Д. Назарова
―
А второй случай, это долги по ЖКХ?
О. Желудкова
―
Долги по ЖКХ. Это конечно то, что максимально беспокоит всегда покупателя. Потому, что все боятся купить кота в мешке и потом оплачивать долги предыдущего собственника. Но здесь тоже закон у нас на страже покупателя, и в силу закона, на самом деле бремя содержания и расходов собственник несет с момента регистрации, перехода права собственности. То есть, те долги, которые возникли до того, когда вы купили актив, на самом деле являются долгами предыдущего собственника. И если к вам возникают претензии, требования об оплате вот этих долгов, вы можете отстоять свои права в судебном порядке. Судебная практика 100% стоит на защите нового собственника. То есть, он уплачивает коммунальные платежи только с того момента, когда стал приобретателем этого актива.
Д. Назарова
―
Расскажите про “Российский аукционный дом”. Насколько большую долю вашей работы занимает такое банкротное имущество. И как вы думаете, насколько этот рынок будет развиваться, куда он пойдет?
О. Желудкова
―
Изначально, вообще “Российский аукционный дом” создавался как компания, которая нацелена на реализацию проблемных и непрофильных активов банков. Это потом уже впоследствии за 12 лет своей работы мы диверсифицировались, и занимаемся и банкротствами, и приватизацией, и имуществом госкорпораций, частных активов. Но на текущий момент, учитывая, что основные заказчики у нас - крупнейшие банки, такие как государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», банк «Траст», то доля активов в банкротстве, в составе наших сделок, составляет порядка 60-70%. То есть, это огромный пласт работы, и на текущий момент мы продаем для «Агентства по страхованию вкладов» огромное количество активов, оно исчисляется тысячами лотов, и это миллиардные сделки. Поэтому, конечно для нас это - основное направление в составе наших сделок. А что касается рынка банкротства? Конечно, он будет развиваться, состояние кризиса в нашей стране перманентное, и понятно, что тот кризис, который произошел у нас в связи с пандемией, его последствия они будут только как снежный ком наращиваться, и скорее всего большой пул квартир, большой пул коммерческой недвижимости, и большой пул банкротства, он будет с каждым годом расти и расти. Но на самом деле рынок банкротства, он действительно стал таким эффективным, уже прозрачным. Если он раньше был непонятным для участников, да? Но с приходом на рынок крупных игроков, таких как российский аукционный дом, таких как «Агентство по страхованию вкладов», этот рынок действительно стал эффективным И на этом рынке вы действительно можете найти уникальные лоты, на этом рынке вы действительно можете выйти на счастливый билет, да? И купить актив на торгах с понижением. Тот механизм, который на самом деле, фактически нигде не предусмотрен ни в одном специальном законе. Закон о банкротстве дает вам такой шанс. Действительно хочется сказать, что когда вы ищите коммерческие объекты, квартиры, да? Вы хотите приобрести там в своих целях, либо в коммерческих целях, не нужно ограничиваться только сайтом «Авито», да? Есть громадный рынок проблемных активов, на этом рынке огромное количество действительно ликвидной, интересной недвижимости, и настоящий инвестор, он кончено смотрит широко, да? И он сморит, ищет активы на всех рынках. Поэтому, конечно хочется нашим слушателям сказать, которые ещё не участвовали, приходите на наши торги, будьте грамотными, и мы вас ждем. Потому, что действительно, у нас интересные кейсы, и вы можете найти что-то уникальное для себя.
Д. Назарова
―
Спасибо большое. Я напомню, что у нас в гостях сегодня была Ольга Желткова, заместитель генерального директора «Российского аукционного дома». Говорили мы о банкротном имуществе, и о том, какие перспективы у этого рынка, и насколько этот рынок сегодня становится прозрачным и цивилизованным для инвестора. С вами была Дина Назарова, спасибо.