Как менялся рынок недвижимости в Петербурге? - Александр Брега - Интервью - 2021-10-12
А. Гарнов
―
Вы слушаете «Эхо Москвы в Петербурге», у микрофона Антон Гарнов, здравствуйте. И у нас сегодня в студии генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега. Добрый вечер, Александр.
А. Брега
―
Добрый вечер.
А. Гарнов
―
Повод для встречи у нас приятный: один из самых первых частных застройщиков Петербурга, компания «Мегалит», отмечает своё 30-летие, с чем мы вас, Александр, и поздравляем.
А. Брега
―
Спасибо большое.
А. Гарнов
―
И мне показалось, что это хороший повод поговорить о том, как менялся строительный рынок Петербурга на протяжении этих 30 последних лет, и с какими представлениями об идеальных новостройках, идеальных квартирах в Петербурге мы пришли к сегодняшнему дню — и потребители, и застройщики. Давайте начнём с начала, как говорится. Отмотаем 30 лет назад, получаем ещё 1991 год — то есть, ещё даже Советский Союз существует. С чего вы начинали тогда, как это было?
А. Брега
―
Всё было очень просто: встал вопрос о решении собственной жилищной проблемы. Поскольку мы с партнёрами, создав компанию в январе 1991 года, все не имели своего жилья. И поэтому задались вопросом, как это решить. Начали изучать, и выяснилось, что в городе полное отсутствие возможности купить жильё — и в то же время огромное количество недостроенного жилья, которое стояло уже тогда, начиная с 1991-1992 года. Где-то три этажа, где-то четыре, где-то пять. А поскольку мы сотрудничали с одним из строительных трестов, мы понимали, что у него точно должна быть возможность построить жильё. И выяснилось, что у него как раз та же ситуация, как и у всех: они начали строить, деньги закончились, и они остановились.
А. Гарнов
―
Слушайте, это очень странная история, мне кажется. Что такое 30 лет назад Ленинград с его жилищной проблемой? Люди просто мечтают вырваться из коммуналок. У них есть потребность, у многих, наверное, уже есть на это какие-то средства. И при этом стоит недостроенное и не проданное жильё. Как такое может быть?
А. Брега
―
Очень просто. Надо сказать главную фразу: рынка жилья не было. Напоминаю, был рынок обмена жилья с доплатами, причём жилья уже готового на вторичном рынке. На первичном жильё строилось и тогда передавалось безвозмездно. А как мы знаем, когда безвозмездно — это огромный дефицит, который в итоге свёлся к тому, что его просто не стало. Стройки остановились, строительство жилья полностью прекратилось. Продажи жилья не было, никто не понимал, как это делать.Мы со своим стройотрядовским азартом решили попробовать. Дали объявление, что такой-то трест предлагает купить у них квартиры в недостроенном доме для того, чтобы собрать средства на достройку. Думали, что никто не будет звонить, и мы просто получим такой отрицательный опыт. Как же мы были удивлены, когда был шквал звонков! И мы начали продавать квартиры, даже не зная, как это делается. А люди у нас доверчивые: мы молодая компания, нам ещё нету даже 2-х лет, и люди доверились нам и несли нам деньги для того, чтобы мы отдали их строительному тресту, который успешно достроил свой первый дом.
Таким образом мы получили опыт, что, оказывается, можно жильё продавать, это помогает решать вопросы достройки недостроенного жилья, и на этом рынке достаточно выгодно можно работать. Ну и так стало, что вся оставшаяся жизнь происходит именно в девелоперском бизнесе, которым мы до сих пор занимаемся.
А. Гарнов
―
Следом идёт 1992 год. Те накопления, которые у людей были — части они лишились ещё при советской власти, в начале 1991-го, но в 1992 году началась гиперинфляция. Наверное, не самое лучшее время для строительного бизнеса, прямо скажем.
А. Брега
―
Как раз, может быть, поэтому люди и понесли деньги — потому что кто-то чувствовал, что они горят на своих вкладах, а здесь предложили решить какой-то волшебный вопрос, купить квартиру. С одной стороны, ты понимаешь, что либо деньги сгорают… Тогда даже машину новую купить было практически невозможно, нужно было стоять в диких очередях. Только подержанные. А тут кто-то предложил купить квартиру, а у меня на книжке какие-то деньги — попробую рискнуть. Кстати говоря, там ещё была тенденция, что компании, которые имели средства и были не строителями жилья, но с ресурсом, покупали для своих сотрудников. И у нас больше половины проданных квартир купили организации для своих сотрудников.А люди просто вложили — и в итоге выиграли, потому что каждый месяц росли цены. Потом, когда цены выросли до каких-то неописуемых размеров, рынок тоже немножко притормозился, потому что все не понимали, когда же это закончится. Напомню, инфляция была 1000% годовых в те времена. Все оставшиеся кризисы, которые мы потом преодолевали, доказали, что самое лучшее сбережение средств — в недвижимость, которая за 30 лет практически ни разу не падала в цене.
А. Гарнов
―
В 1998 году было сильное падение, я так понимаю, после знаменитого обвала рубля.
А. Брега
―
Напомню, в 1998 году всё продавалось в у.е. Вот падение у.е. было, а в рублях раза в 2 выросло. Тогда у.е. выросло в 4 раза за буквально месяц, поэтому в у.е. было снижение, а в рублях — повышение.
А. Гарнов
―
Помню, как после 1998 года люди стали активно покупать жильё, постепенно стали расти доходы у граждан и, наверное, до кризиса через 10 лет, который был в 2008 году, жильё стремительно росло в цене. Квартиры, наверное, разлетались, как горячие пирожки, а потом бах — и опять провал в экономике. Там как — кто успел, тот и съел? Если компания успела за это время заработать, то, соответственно, она и выжила на рынке?
А. Брега
―
Давайте посчитаемся по кризисам. 1995 год — заморозили курс доллара, а всё в долларах было. Первое торможение было. 1998 год — сплошной обвал. 2008 год — тоже был жесточайший кризис, вы абсолютно правы. До этого в 4 раза выросли цены: сначала в 2006 году в 2 раза, потом в 2007 году ещё раз в 2 раза. И потом было такое торможение, что казалось: всё. Когда мы продали несколько квартир в январе 2009 года, мы думали, что бизнес закончился. Но надо, как та лягушка, продолжать взбивать это молоко, чтобы превратить его в масло. Нужно просто работать.Торможение произошло быстро, и отскок тоже быстрый. Поэтому через полгода — 9 месяцев всё вернулось, хотя потери на рынке девелоперов были очень большие. Ушли с рынка очень серьёзные, знаменитые, с именем компании. Есть даже те, которые до сих пор не восстановились после 2008 года, ещё достраивают своё жильё.
А. Гарнов
―
Эпоха после 2008 года — это не только банкротство, это ещё и недострои, обманутые дольщики. Наверное, отрасль долго поднималась — не знаю, поднялась ли она сейчас. Но в любом случае, наверное, и у вас остались задуманы ещё с того момента какие-то проекты, которые вы не оставили как идею и хотите реализовать.
А. Брега
―
Может быть, 2008 год где-то нас подстраховал, и мы вовремя остановились, не влезли в достаточно интересные, красивые, но капиталоёмкие проекты. Хотя мы их очень бережём, подбираем время и аккумулируем финансовый ресурс для того, чтобы всё-таки их построить. Моей мечтой всегда были два больших проекта: один в городе, другой за городом. В городе мы уже реализуем наш флагманский проект, «Приморский квартал». Он огромный для нашей компании. А вот загородный проект, который у нас в мечтах, мы готовимся реализовать, и я считаю, что через год-два мы всё-таки выйдем на его реализацию. Мечта же должна сбываться.
А. Гарнов
―
Новый город хотите построить?
А. Брега
―
Новый серьёзный микрорайон, который можно назвать районом городского масштаба. Но тот, которого больше нигде ещё нет.
А. Гарнов
―
Хорошо. Вот какой вопрос у меня к вам есть: почему «Мегалит»? Вы — огромные, как вечные каменные глыбы, дома хотите строить?
А. Брега
―
Мегалиты — это да, вечные каменные строения, которые построены на века. А ещё — слово «мега»: один мега-проект в городе, один мега-проект за городом. А литьё в опалубку, методом которого строится большинство домов — это как раз составляющая двух слов: «мега» — «лит». Ну и звучит ёмко, лаконично и уже имеет определённое имя, которым мы очень-очень дорожим.
А. Гарнов
―
Ваш проект, о котором вы уже упомянули, жилой комплекс «Приморский квартал» — проект довольно масштабный, огромный по сути дела квартал рядом с местом дуэли Пушкина в Приморском районе. В чём его уникальность?
А. Брега
―
Уникальность прежде всего в местоположении. Рядом с метро, рядом с двумя парками, очень хорошая транспортная доступность. Там была овощная база — она как-то выпадала из общего стиля этого района, и требовалось что-то там сделать. И вот мы предложили в своё время собственнику реализовать такой проект, убедили в том, что этот проект будет интересен, и в 2017 году начали его строить. Строим достаточно успешно, сейчас уже сданы 2 очереди, в следующем году сдаём третью. В октябре-месяце мы начинаем продажу заключительного дома в нашем проекте.
А. Гарнов
―
Я напомню, что в студии «Эха Москвы в Петербурге» Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит». Раз уж мы перешли к ЖК «Приморский квартал», хотим подробно поговорить — сильно ли изменилось представление потребителей о том, каким должно быть идеальное жильё, за последние 30 лет, о которых мы с вами сегодня говорим? Вы учитываете это в новом проекте?
А. Брега
―
Конечно. Потому что изменения произошли просто колоссальные, прежде всего, в потребительском спросе. Раньше было абы какое жильё и, если положить руку на сердце, абы какого качества. Главное, чтобы были стены и окна — больше ничего не интересует, люди были на это согласны. Они не смотрели на социалку, на озеленение, даже на парковочные места, потому что действительно был колоссальнейший дефицит квартир.
А. Гарнов
―
Это как раз то, о чём я упоминал — вырваться из коммуналки или уехать от родителей, а возможности такой нет.
А. Брега
―
И раньше это называлось «уплотнительная застройка». Девелопер искал пятно, находил, обращался к власти с просьбой на этом пятне построить. Власть, как правило, разрешала, и везде началась вот эта уплотнительная застройка. Кстати говоря, это отрицательная сторона девелопмента того времени, потому что дома строили, а дальше людям было неудобно во всём.Сейчас же ключевой момент, который диаметрально изменился — люди покупают среду. Слово уже набило оскомину, но это действительно среда. Ты приобретаешь не только квадратные метры, а смотришь, что у тебя с социалкой, куда пойдёт ребёнок в садик, где он будет учиться в школе, какова инфраструктура магазинов, какие детские площадки, какое озеленение рядом, какая транспортная доступность. Все эти факторы влияют на выбор потребителя, на выбор покупателя, чтобы он принял решение, что ему хочется здесь жить.
А. Гарнов
―
Классическое представление о квартале (а я так понимаю, вы его как раз учитываете) — это такой своеобразный мини-город, где в принципе всё есть. Житель этого квартала может и в магазин спуститься за хлебом…
А. Брега
―
В тапочках.
А. Гарнов
―
Да, причём в тапочках, что интересно. И в школу отправить ребёнка здесь же, не надо куда-то через дорогу или везти несколько остановок.
А. Брега
―
Куда даже первоклашка дойдёт сам.
А. Гарнов
―
И это, наверное, достаточно серьёзный проект и по затратам, и по продумыванию. Это же всё надо заранее продумать, и серьёзно продумать, чтобы все были довольны. В чём преимущество для застройщика создавать такие грандиозные проекты? Ведь, может быть, проще всё-таки взять место, поставить точку, уплотнительная застройка, продать квартиру — и до свидания.
А. Брега
―
Я всегда был не сторонником того, чтобы взять место и поставить точку. Как в фильме Эльдара Рязанова — куча коробок, похожих друг на друга. Мы это видим, к сожалению. Много отрицательных примеров, особенно на границе города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мы прежде всего задались целью архитектурно грамотно расставить наши дома. Они у нас сделаны по принципу амфитеатра: в центре они пониженной этажности, а по краям — повышенной. И вся социальная инфраструктура, прежде всего школы и садики, находится как раз в центре.Ещё у нас есть три доминанты — круглые башни, которыми мы гордимся и считаем, что они задали тон въезду в Приморский район со стороны Коломяжского виадука. Это смотрится очень красиво. Говорят, смотря на них, ты понимаешь, что здесь что-то нестандартное. Хочется по крайней мере узнать, а что же здесь такое есть, что так красиво всё построено. Конечно, слушатель подумает, что я расхваливаю нашу компанию — но есть, чем похвалиться. Мы горды тем, что нам удалось уйти от стандартных коробок и сделать красивые нестандартные дома, и пока повторения мы не видим.
А. Гарнов
―
Как журналист я очень хорошо помню, что ещё лет 20 назад жители новых домов думали: «Куда мы поставим машину?» Они требовали: «Дайте нам машиноместо! Дайте нам пространство во дворе побольше, которое мы заставим нашими автомобилями». А сегодня у людей совершенно другой настрой: «Нет, мы хотим двор без автомобилей. Мы хотим в него выйти, и чтоб двор был продолжением нашей уютной домашней среды, где играют наши дети, где мы тоже проводим время». Как вы решаете проблему всеобщей автомобилизации?
А. Брега
―
Это проблема очень непростая, потому что люди разделены на желающих сделать двор без машин [и тех, кому нужны парковки]. Радость в том, что из года в год количество таких желающих растёт, когда люди понимают преимущество того, что машина приехала, разгрузилась и была поставлена на парковку. И действительно: квартал свободный, легко дышать, легко ходить с ребёнком, с коляской, ребёнку легко переходить от дома к дому.Мы спорим и пытаемся объяснить, что количество парковочных мест, которое сейчас предусмотрено нормами, намного больше, чем требуется на самом деле. К сожалению, философия наших людей зачастую такая: поставить где угодно, только не на парковочном месте. Потому что не хочется тратить деньги. Но из года в год это мировоззрение, этот менталитет меняется в пользу того, чтобы комфортно парковать машину и не думать о том, что ночью с ней что-то произойдёт. Поэтому за двором без машин будущее, и у нас получается это реализовать.
А. Гарнов
―
«Шеф-квартиры» — такой вот странный продукт (для меня пока что странный) вы предлагаете в ЖК «Приморский». Что такое шеф-квартиры? Я даже прочитаю: «Это настоящие квартиры-трансформеры, аналогов которым нет в Санкт-Петербурге». Там стены двигать можно по своему усмотрению?
А. Брега
―
Красиво сказано, попробую перевести с русского на русский. Мы ещё называем их «семейными квартирами». Мы сделали эксперимент: квартиры с двумя кухнями. Практически это две квартиры, где убрана одна стенка, две отдельные кухни в разных концах квартиры и общее ядро в центре, большая гостиная или даже две. Если в семье живёт две хозяйки, где они обычно ссорятся? На кухне.
А. Гарнов
―
Понятно, невестка и свекровь.
А. Брега
―
Да-да! Там куча сценариев, можно очень много времени на это потратить. Короче, две хозяйки имеют возможность хозяйничать на своих кухнях. А вся семья встречается в той зоне, где конфликтов нет. Кухни по сторонам, а общение в центре. И они получили достаточно серьёзный спрос. Мы думали, что из-за того, что площади большие, мы не сможем их реализовать, но сначала люди присматривались, а потом стали спрашивать, есть ли ещё. Поэтому мы считаем эксперимент удавшимся и планируем его продолжать.
А. Гарнов
―
Но стены всё-таки двигать не получится, я так понимаю.
А. Брега
―
Получится. Если надлежащим образом всё оформить, уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
А. Гарнов
―
Интересно. У вас в числе корпусов есть несколько башен, и эти башни круглые. Я помню, что ещё ленинградцы, которым каким-то образом «посчастливилось» оказаться в домах круглой формы, жаловались, что там невозможно жить. Мебель толком не поставишь, и вообще, очень непривычно, когда у тебя полукруглая стена. Как вы решаете эту проблему?
А. Брега
―
Столько копий было сломано на этапе создания планировок! Здесь я хочу сказать огромное спасибо нашим архитекторам, которые набрались терпения и предлагали нам, наверное, несколько десятков вариантов. Мы их отвергали, потому что здесь квартира хорошая, а там плохая. Не получалось сделать везде хорошие квартиры. Но вода камень точит, и в итоге мы очень хорошо попали в квартирографию, и квартиры в башнях — самые востребованные в нашем комплексе.
А. Гарнов
―
Надо сказать, что прямые стены там всё-таки есть.
А. Брега
―
Но очень красиво, когда они немножко круглые.
А. Гарнов
―
Не только снаружи, но и изнутри?
А. Брега
―
Конечно.
А. Гарнов
―
Отлично. Вы как компания в 2020 году вошли в перечень системообразующих предприятий Санкт-Петербурга, как один из крупнейших застройщиков региона. «Организации из этого списка существенно влияют на экономическое и социальное благополучие Петербурга», — так заявляется. Благодаря чему вы оказались в этом списке, и что вам это даёт? Какие-то преференции или, может, наоборот, больше обязательств перед городом?
А. Брега
―
Прежде всего благодаря надёжности нашей компании и объёму строительства. Это были две характеристики, которые город учитывал, когда составлял эти списки. Могу сказать так: нахождение в этих списках — прежде всего имиджевая составляющая, потому что никаких преференций, особенно финансовых, оно не давало. Да, это звучит гордо, на сайтах мы везде фиксировали, что мы надёжны, нас даже город отметил. И вот эта маркетинговая составляющая, она работала.
А. Гарнов
―
А ведь вы относительно небольшая компания по меркам строительного рынка, но это никак не влияет на надёжность.
А. Брега
―
Хотя нам и 30 лет, но мы выбрали стратегию не разрастаться вширь, не становиться огромной компанией, которая строит по миллиону квадратных метров в год. Мы приняли решение, что компания будет компактной, маленькой, но очень эффективной. Поэтому наша задача была строить немного, но в срок и с достойным качеством. И вообще, когда в компании небольшое количество людей, и ты знаешь всех по имени — корпоративный дух намного лучше, легче управлять, и отдача от работы команды намного эффективнее.
А. Гарнов
―
В «Приморском квартале» 13 жилых домов. Все они уже сданы, или ваш основной проект ещё продолжает реализовываться?
А. Брега
―
Сдано из них восемь, два мы сдаём в следующем году и три, четвёртая очередь, мы сдаём в 2024 году.
А. Гарнов
―
То есть, в принципе можно успеть, прийти посмотреть и выбрать квартиру?
А. Брега
―
Надо успеть! Потому что нужно жить в самом лучшем квартале нашего города.
А. Гарнов
―
Отлично. Спасибо вам большое. Сегодня генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега был в гостях на «Эхе Москвы в Петербурге». Мы говорили о 30-летии корпорации «Мегалит», с чем вас ещё раз поздравляем. Желаем вам удачи и хороших домов для Петербурга.
А. Брега
―
Спасибо большое. Мы ждём наших потенциальных покупателей. Приобретайте у нас жильё!