Мегаполис+: каким должен быть идеальный квартал строящегося Петербурга - Алексей Белоусов, Вера Сережина, Юлия Ружицкая - Интервью - 2021-09-28
А. Гарнов
―
Вы слушаете «Эхо Москвы в Петербурге», у микрофона Антон Гарнов, это программа «Мегаполис+» – здравствуйте! Сегодня мы поговорим о том, чем квартальная застройка лучше отдельных стоящих жилых домов, и каким должен быть идеальный квартал нового Петербурга. Я представляю наших гостей, наших спикеров. Рядом со мной Юлия Ружицкая – директор по продажам «Главстроя» в Санкт-Петербурге. Юлия, здравствуйте!
Ю. Ружицкая
―
Здравствуйте!
А. Гарнов
―
Рядом со мной Вера Сережина – руководитель направления клиентского опыта группы «RBI». Добрый день!
В. Сережина
―
Добрый день!
А. Гарнов
―
И Алексей Белоусов – генеральный директор ассоциации объединения строителей Санкт-Петербурга. Алексей, здравствуйте!
А. Белоусов
―
Здравствуйте!
А. Гарнов
―
И, наверное, традиционный первый вопрос как раз Алексею Белоусову. Давайте сначала разберемся с формальностями: что такое квартал, какие у него основные характеристики? Потому что есть еще такое понятие как «микрорайон» вот на слуху – чем они отличаются друг от друга?
А. Белоусов
―
Интуитивно нашим слушателям должно быть понятно, чем квартал отличается от микрорайона. Микрорайон, даже из названия понятно – это маленький, но район. А районы Санкт-Петербурга, как известно, очень большими бывают. В которых живет иногда по 600 тысяч человек; это, как правило, достаточно крупный среднероссийский город. Поэтому микрорайон – это район, который образован несколькими кварталами. А квартал, соответственно – это небольшая агломерация зданий, ограниченная, как правило, несколькими улицами: квадрат, прямоугольник, любая форма, которая зависит от того, как спланирована улично-дорожная сеть. Поэтому все просто.
А. Гарнов
―
Для меня вот такое классическое представление, о том, что такое квартал и что такое микрорайон, чтобы их сравнить – это Проспект Стачек. Мы находимся в Автово, и мы видим аккуратные красивые кварталы: вот у нас проспект Стачек, Кронштадтская улица, есть там Зайцева, Зенитчиков, Червонного Казачества. Мы видим этот прямоугольник – все правильно, все по канонам застройки тех лет.Дальше мы перемещаемся на юг и видим Юго-Запад. Мы видим эти широченные магистрали, а между ними огромный совершенно район между Маршалла Казакова, Стачек, Жукова и Ленинским, из которого не выехать, в который не въехать, нет стоянок, нет общественного транспорта, потому что надо довольно далеко идти, чтобы выйти из этих дворов – вот это микрорайон. Правильно, такое сравнение можно привести?
А. Белоусов
―
Можно, вполне можно. Надо понимать, что, действительно, это проблема для города; проблема нагрузки, которую испытывает «скелет» города, именно городской транспортный скелет. Она возрастала по мере того, как город начинал расширяться – энергично расширяться вширь, как раз с другими микрорайонами. Когда эти магистрали, которые были предусмотрены там, не всегда строили с учетом потенциального роста пассажиро- и машинопотока в этих микрорайонах и районах – выезды из микрорайона стали затруднительными. И сама дорожная сеть перестала справляться с этими объемами, которые, к сожалению, сейчас имеет город. Ситуация, к сожалению, дальше будет вряд ли кардинально улучшаться.
А. Гарнов
―
Юлия, а вы какие плюсы квартальной застройки можете выделить?
Ю. Ружицкая
―
Вы знаете, как раз плюсы квартальной застройки в том, что, когда застройщик проектирует целиком весь квартал, он предусматривает все нюансы жизни, которые в этом квартале будут происходить. Изначально планируется и посадка домов, изначально планируются внутриквартальные проезды – расстояния до всего должно быть комфортным. Планируется зона отдыха, социальная инфраструктура, магазины – все, что связано с жизнью человека – оно все предусматривается и имеет взаимосвязь между собой. Оно все логически выстроено. Когда застраивается квартал целиком, конечно, жить в таком квартале, как правило, гораздо удобнее людям.
А. Гарнов
―
Такой получается небольшой автономный город, что ли, в котором, по крайней мере, первичные какие-то потребности обеспечены для жителей. Я за хлебом спущусь вниз…
Ю. Ружицкая
―
Да, как правило, в таких кварталах все предусмотрено – все рядом. Если мы знаем, что в этом месте будет жить большое количество жителей, то мы предусматриваем магазины и сразу парикмахерские – все, что нужно для комфортной жизни человека. И опять же, то, о чем мы с вами изначально сказали, связанная система межквартальных проездов, для того чтобы человек мог выехать на любую удобную ему улицу и не встать в пробку уже внутри двора.
А. Гарнов
―
Важное условие разнообразия городской среды – это компактность. По крайней мере, так говорят эксперты. То есть мы сочетаем – точнее вы сочетаете высокую плотность застройки и улично-дорожную сеть при сохранении средней этажности. Есть некое противоречие между необходимостью создания конкретной среды, что предполагает квартал, и вот этой максимальной финансовой выгоды. Или я как-то не очень правильно это понимаю? Вопрос к Вере Сережиной.
В. Сережина
―
Вы все правильно обозначили, что, действительно, может противоречие, с одной стороны, есть, но оно решается – решается, на самом деле, практиками. Я бы сказала здесь есть главные люди – те, кто создает генплан, либо архитекторы. Потому что они прекрасно знают базово. Первое – они знают все нормативы существующие. И на самом деле, плотность там ограничена по нормативам. Уже невозможно там построить как мы там называем такое сочетание – один к десяти выход с площади, потому что это невозможно, это ограничено; потому что все знают о том, что высокая плотность не так хорошо воспринимается нашими покупателями, чем более такая комфортная, более низкая.Но сейчас, мне кажется, в нормативах это уже отражено. Существуют такие понятия еще, как инсоляция – это тоже накладывает ограничения на проектирования. Но я считаю, что архитекторы с этих справляются. Несколько архитекторов, которые могут сделать различные варианты, как мы говорим, посадки зданий, размещения зданий. Получаются разные продукты.
Важно отметить следующее – о чем заботится застройщик на самом деле. Застройщик думает, чтобы людям было жить там удобно и комфортно. Здесь нужно – правильно Юля сказала, – что квартал имеет преимущества почему? Потому что в этом квартале у тебя больше возможности разместить детские площадки, для подростков, чтобы они были размещены на правильном расстоянии друг от друга, чтобы никто друг другу не мешал; чтобы дети не мешали пожилым, которые хотят в тишине посидеть. И в квартале это возможно – у тебя просто пространства больше.
А. Гарнов
―
Пространства для творчества, я бы сказал.
В. Сережина
―
В том числе это, конечно, творчество. Мы очень много работаем с архитекторами, и они предлагают много разных вариантов, что прекрасно.
А. Гарнов
―
Нормативы градостроительного проектирования, о которых Вера только что упомянула – они описывают нормы, по которым должна быть застроена территория. Насколько эти нормативы строги вообще, возможно ли строить по нормативам, или нет?
А. Белоусов
―
Да, конечно, Вера сейчас абсолютно правильно сказала, что застройщик должен выбрать такое место для посадки детских садов, школ, чтобы как раз эти нормативы и удовлетворяли. До школы должна быть доступность не более 500 метров – что, на самом деле, не всегда возможно, но нормативы есть нормативы – их нужно выполнять. И детский сад, соответственно, до 300 метров. Это в качестве примера.Но нормативы, на самом деле, достаточно строги – более того, они постоянно меняются. Причем, как правило, они меняются в сторону человека. И я могу отметить такой довольно известный факт, что сейчас по этим правилам на каждого живущего в этом доме или квартале, микрорайоне, жителям должно быть предусмотрено минимум 6 квадратных метров зелени, которую застройщик должен выделить со всего участка земли и сделать небольшой парк или небольшой сад, небольшой сквер, или посадить вишневый сад, например, как это делают очень многие застройщики.
А. Гарнов
―
Подождите, я ослышался?
А. Белоусов
―
Я думаю, коллеги об этом скажут. А на самом деле, это стало такой хорошей маркой, когда именно сады высаживается на территории жилых комплексов – это, на самом деле, очень привлекает особенно молодое поколение, потому что там можно и поиграть, и что-то даже самому посадить дополнительно.Понятно, что эти нормативы, как я сказал, они поворачиваются все в большую и большую сторону к проживающим там в нашем городе людям. Коэффициент использования территории, к вопросу о компактности, как раз НРЗБ снизился. Сейчас построить что-то очень высокое, очень емкое на ограниченном участке земли, очень сложно и практически невозможно. Поэтому последнее время преобладают такие тенденции, когда понижается высота зданий и земельные участки зданий, свободные от застройки.
А. Гарнов
―
Вернемся к этой теме. Давайте, все-таки, про сады. Юрия Ружицкая – глава «Главстрой» Петербург, Вера Сережина – группа «RBI». Кто сады сажает, признавайтесь?
В. Сережина
―
Мы сажаем сады. Спасибо большое, Алексей Игоревич. Первый раз мы это сделали в проекте «Ультра-Сити» – это у нас Приморский район. И там как раз в нашей возможности была квартальная застройка: было достаточно много места, возможности для творчества, как вы сказали. И когда по озеленению стоит вопрос – можно сажать… условно говоря, можно придумать все, что угодно. Главное, чтобы в этом месте деревья были правильные, прижились. И тогда возникла мысль: «А почему бы не сад?», потому что сад – это что-то теплое; сады, на самом деле, красиво цветут весной – это просто полный восторг.И, что оказалось очень интересным: когда мы про это рассказываем нашим жителям, им нравится. Более того, и другие застройщики, и коллеги вспоминают про это – каким-то теплом веет. Нам это очень нравится, жителям очень нравится. И мы планируем это продолжать. Где-то у нас появится, не знаю, березовая роща или еще что-нибудь. Это что-то теплое.
Кстати, по нормативам озеленения – это, наверное, такая хорошая история, потому что у нас не будет, действительно, одного асфальта – будет у нас зелено в наших дворах. И это нравится всем.
А. Гарнов
―
Вот отчасти Вера уже предвосхитила мой вопрос. Юлия, хочу вас спросить: каким может быть – даже не говорю должен быть – может быть современный двор внутри квартала. Потому что эксперты говорят, что внутри квартальной застройке он становится продолжением этой уютной домашней среды. Как этого добиться?
Ю. Ружицкая
―
Как раз за счет планирования квартала. Когда застройщики планируют квартал, для того, чтобы создать такую комфортную среду, надо сразу предусматривать, как уже было сказано, зону отдыха маленьких детей – совсем маленьких, отдельную зону для отдыха подростков. Как правило, застройщики – вот мы в «Северной Долине» это запланировали: мы будем делать скейтдром для катания на роликах и скейтах. Есть площадки для отдыха взрослого населения, есть площадки для воркаута, для занятия спортом – причем, в том числе, и крытые тоже они делаются. Отдельно предусматриваются и «зеленые» зоны – это все как раз создает эту благоприятную среду, когда человек чувствует себя комфортно, уютно, все имеет в своем распоряжении недалеко от буквально дома, в котором он живет. Это действительно удобно: выйти и отдохнуть с соседями во дворе, спокойно погулять с детьми.Тоже продолжая тему зеленых насаждений: очень много было внимания мы этому уделяем. На сегодняшний день у нас в «Северной Долине» мы в скандинавском стиле оформляем дворы – у нас не вишни, у нас хвойные деревья. Мы сажаем уже сразу взрослые деревья. Раньше как-то застройщики спокойно сажали маленькие деревца, а сейчас требования покупателей выросли, и уже все чаще мы сажаем крупные взрослые деревья для того, чтобы, сразу въехав во двор, заселившись в дом, у человека рядышком были не маленькие кустики, а действительно серьезные озеленения. В Юнтолово у нас такой потребности нет, потому что там в принципе у нас «Юнтоловский заказник» рядом. Мы там оставляем «гринфингеры» – это так называемые зеленые зоны, в которые просто проводится благоустройства и делаются детские площадки и площадки для отдыха. Для этого тоже, действительно, застройщик выделяет пространство достаточное, потому что это является неотъемлемой частью квартала, неотъемлемой частью комфортного проживания.
А. Гарнов
―
Слушаю вас и снова вспоминаю этот микрорайон – Казакова, Стачек, Жукова, Ленинский, – где дворов попросту нет. Выходишь ты из этой 16-этажки, а перед тобой стоит другая 16-этажка и в лучшем случае, между ними какая-то посадочная…
Ю. Ружицкая
―
Не было точечной застройки.
А. Гарнов
―
Нет, я бы не сказал. Смотрите, это же застраивался в конце 70-х годов – квартиры давали там рабочим Кировского завода, завода Жданова. Похоже, никто не думал тогда о том, что людям надо не только где-то ночевать, а потом добираться на трамвае и добираться на работу.
Ю. Ружицкая
―
Не было квартальной застройки.
В. Сережина
―
Знаете, я бы хотела отметить, что, наверное, никто и не думал, но и требования были немножко другие. Иногда, знаете, бывает требование – нужна новая квартира, это главное требование, – сейчас покупатели стали требовательнее, о чем сказала Юлия. Потому что им хочется больше квартала. Мы меняемся, потребности меняются, мы развиваемся – поэтому это идет потихонечку. И правила, нормативы, которые у нас сейчас развиваются, и город развивается – они тоже идут отсюда. Потому что всем уплотнительная застройка не нравится.Я бы хотела бы добавить еще – так хорошо сказала про растения, о нашем новом элементе в нашей застройке: мы даже делаем сейчас зеленую комнату. Зеленую комнату на территории нашей, в которой наши жители могут зайти, помедитировать, отдохнуть.
А. Гарнов
―
Подождите, у них есть зелень во дворе, а еще… Для зимы что ли?
В. Сережина
―
Для любого времени, когда будет удобно.
А. Гарнов
―
Это очень интересно. Я знаю, что как раз группа «RBI» заказала себе компьютерное моделирование у института урбанистики ИТМО для того, чтобы правильно прокладывать пешеходные дорожки по своим кварталам – неужели это так важно? Что это дает? Объясните.
В. Сережина
―
Это очень важно. Вы все знаете, наверное, о примере советского прошлого, когда говорили: «Сначала мы разобьем, посмотрим, как люди будут ходить, потом будем прокладывать дорожки». Но покупатель сейчас требовательнее: он хочет получить готовый проект, в котором все удобно. Несколько раз мы столкнулись в наших проектах – когда проект был сделан, замечательное озеленение, – но, когда заселились, появились новые остановки автобусного или троллейбусного транспорта – люди ходить начали по-другому. И для того, чтобы этого избежать, мы переделывали: мы перекладывали дорожки, озеленяли по-другому.Для того чтобы этого избежать, мы решили обратиться к специалистам. В конце концов, сейчас возможности «цифры» огромные, и моделирование тоже огромное. Мы обратились к институту урбанистики. Задача очень простая, учитывая потенциальное окружение, учитывая рассадку наших домов, учитывая целевую аудиторию нашего дома – кто это будет, семейные пары, не семейные, – чтобы они в нескольких проектах спроектировали действительно то, как люди будут ходить. От того, что, зная, как они будут ходить, мы тогда уже построим концепцию озеленения и благоустройства нашего двора. Проект сейчас еще не завершен, поэтому показать результат не можем. Как только он появится, безусловно, со всеми поделимся.
А. Гарнов
―
Алексей, а сегодня в Петербурге насколько распространена застройка кварталов одним застройщиком?
А. Белоусов
―
Эта задача довольно непростая. Не всякий застройщик, во-первых, специализируется на застройках кварталов, а во-вторых, не всякий застройщик финансово может потянуть такую нагрузку, потому что квартал, как правило, это не одно, не два, а это может быть два десятка зданий. Как раз, Антон, возвращаясь к вашему вопросу и к вашему микрорайону, на который вы несколько раз ссылались в нашей беседе… Этот пример характерен для 70-х годов, когда машину купить можно было – наверное, 2-3-5 машин на дом. Потому что там цены, когда продавались эти «Жигули» – это я сейчас про «Волги» не говорю – были совершенно заоблачными. Поэтому проектировщики, когда думали о том, как заполнить пространство, делать парковки, делать паркинги – тогда слова такого не было просто – не было необходимости. 3 машины на дом: хочешь – вправо, хочешь – влево, хочешь –выезжай. Поэтому не было ни парковок, ни проездов, не было того, с чем мы сейчас…
А. Гарнов
―
А теперь микрорайон нужно только снести, для того чтобы привести его в порядок – иначе ничего не сделать.
А. Белоусов
―
Я думаю, что это произойдет, а если и произойдет, то, наверное, все-таки, не скоро.
А. Гарнов
―
Тогда, наверное, живущие в нем люди получат – помечтаем – более комфортное и удобное со всех точек зрения жилье.Кстати, говорил о дворах. Юлия, мы как-то к этой теме в прошлых программах обращались, тем не менее: существует в кварталах, когда мы говорим о квартальной застройке, определенный норматив – сколько у машин мест должно быть, наверное. И каким образом их размещать в квартале: парковки…
Ю. Ружицкая
―
Именно норматив по количеству машинного места…
А. Гарнов
―
То есть ваша задача – обеспечить места для стоянки, а как они будут выглядеть…
Ю. Ружицкая
―
Да, это решать застройщикам.
А. Гарнов
―
И как это обычно практикуется? На практике что делать, или это по-разному бывает?
Ю. Ружицкая
―
Абсолютно по-разному. НРЗБ.
А. Гарнов
―
Можно вообще не пускать внутрь квартала автомобили?
Ю. Ружицкая
―
Можно, но тогда вы должны спроектировать подземный паркинг, для того чтобы машины можно было оставлять в подземном паркинге. Либо вы должны тогда огородить двор, не пускать туда машины, но сделать за периметрами двора многоуровневый паркинг. И все это решает застройщик в зависимости от того, какой класс жилья, какой формы участок, какие заданы параметры по этому участку. Надо же понимать, что на каждом участке надо построить, как уже Вера раньше говорила, определенное количество квадратных метров жилья. Все эти параметры учитывая, застройщик принимает решения, что наиболее целесообразно спланировать и построить.
А. Гарнов
―
Завершая нашу сегодняшнюю беседу, уже немножко об этом поговорили, у Веры спрошу, я не могу не задать этот вопрос. Как-то привыкли мы считать, что застройщику проще и выгоднее взять пятно, выстроить сотку такую – этажей 25, или сколько там сейчас строят, – получить свою прибыли и уйти. А вы говорите, все-таки мы все сегодня говорим о том, что квартал – это перспективно и интересно в том числе и для того, кто строит. Почему?
В. Сережина
―
Потому что я сказала уже, что мир меняется, и мы же высотку ставим не просто для кого-то – мы ставим для конкретных людей. А уже наши покупатели хотят не просто высотку, они хотят жить, действительно, в комфорте. Юля сегодня правильно очень сказала, очень большой популярностью пользуются дворы, замкнутые дворы, где нет машин. Чтобы машины туда заезжали на короткий период времени. И сейчас уже тот дом, о котором вы сказали – просто высотка, – скорее всего будет продавать по очень низкой цене, и его финансовый результат будет не такой уже привлекательный, как в том случае, если вы подумаете немножко больше о наших покупателях и создадите то, что они ждут.
А. Гарнов
―
Потому что люди стали разбираться в том, что они покупают и где они покупают.
Ю. Ружицкая
―
Я вот тоже хотела сказать, что на примере нашей компании – компании, которая строит как раз большие территории, застраивает «Северную Долину», «Юнтолово», это очень большие территории, – как раз мы тот застройщик, который строит исключительно кварталами. Но нужно сказать следующее: это, безусловно, очень капиталоемкая, длинная история. Не каждый застройщик ее может себе позволить. Поэтому и та, и другая застройка – и квартальная, и точечная – имеют место. При грамотном подходе они могут быть очень даже востребованы покупателями.
А. Гарнов
―
Огромное спасибо нашим сегодняшним спикерам. Я напомню, что в программе «Мегаполис+» мы сегодня говорили о том, каким должен быть идеальный квартал в Петербурге. И у нас в гостях были Юлия Ружицкая – директор по продажам «Главстрой» Санкт-Петербург, Вера Сережина – руководитель направления клиентского опыта группы «RBI», Алексей Белоусов – генеральный директор ассоциации объединения строителей Санкт-Петербурга. Всем еще раз большое спасибо и до новых встреч!
Ю. Ружицкая
―
До встречи!
В. Сережина
―
Спасибо!
А. Белоусов
―
До свидания!