Недвижимость под инвестиции и для жизни в каком районе самая выгодна. Нижегородский район - Ерлан Ажибаев - Интервью - 2021-06-14

М. Ставнийчук― 12.35 в Москве, меня зовут Маргарита Ставнийчук, и у меня сегодня в гостях Ерлан Ажибаев, эксперт агентства недвижимости «Dream Realty». Ерлан, добрый день.

Е. Ажибаев― Добрый день.

М. Ставнийчук― Вы уже наверное догадались, что мы будем говорить про недвижимость, всё очень просто, да. И перед тем, как мы начнем, я хочу напомнить нашим слушателям, что вы можете так же смотреть ютуб-трансляцию на канале «Эхо Общество», и писать туда свои комментарии, вопросы, которые возможно возникнут у вас во время нашего разговора. Я хочу начать с темы инвестиции, потому что сейчас очень многие заинтересованы в инвестициях, все покупают какие-то различные курсы от экономистов, от инстаграмщиков, все пытаются понять, как это делать, куда сейчас инвестировать. В общем, что вы посоветуете, куда нужно инвестировать в эпоху кризиса?

Е. Ажибаев― Надеюсь, секрета большого не раскрою Маргарита, то, что вы называете, это больше инфо-продукты. Мы же говорим о классическом способе инвестирования, это конечно же бетон, квадратные метры. И большинство людей, всё-таки у нас больше консервативно настроены, они покупают недвижимость в первую очередь для сохранения денег. Какая-то часть кончено же стремится их преумножить, но это можно сделать там с помощью тех же квартир в новостройках. Сейчас конечно в меньшей степени, можем чуть позже об этом ещё поговорить более подробнее. Но я бы сказал, что рецепт один: недвижимость.

М. Ставнийчук― В общем, старая, классическая, проверенная временем недвижимость.

Е. Ажибаев― Да.

М. Ставнийчук― Хорошо, если вкладывать в недвижимость, то какой наиболее оптимальный способ заработка?

Е. Ажибаев― А здесь опять же мы возвращаемся к тому, что классика жанра ещё ну, год назад, или там некоторый период времени назад, это была покупка квартир на этапе котлована в новостройках, и ее последующая перепродажа. То сейчас конечно же, этот момент ну, потихоньку сходит на нет. Почему? Потому, что новостройки перешли на ЭСКРОУ счета, и соответственно, к сожалению, инвестиционная привлекательность в новостройках как таковых, пропадает. Но открываются новые возможности, например там покупка квартир по переуступкам в тех же проектах, но на более высокой стадии готовности, или может быть недооцененные квартиры на вторичном рынке.

М. Ставнийчук― А люди понимают, вот как нужно инвестировать в недвижимость, или нет?

Е. Ажибаев― Ну, нам приходится тратить достаточно большое количество времени на образовательную часть работы. Очень много региональных запросов в Москву, да? Соответственно Москва, как… Давайте прямо говорить, как пылесос сжирает всю Россию, люди сюда едут за лучшей жизнью, и мы кончено же знакомим их с Москвой, и если кто-то стремится там сразу на какие-то традиционные направления запад, северо-запад, юго-запад, то мы многих внимание обращаем и на другие такие районы более интересные на наш взгляд, например восток, юго-восток, юг может быть Москвы.

М. Ставнийчук― Да, мы сейчас подробно поговорим про районы я ещё хотела просто спросить у вас, многие же как себе представляют инвестиции, и доход с недвижимости? Ты покупаешь квартиру, покупаешь несколько квартир и потом их сдаешь в аренду, так сейчас это и работает.

Е. Ажибаев― Не совсем так, но это один из способов, да. А это действительно классическая покупка с точки зрения пассивного дохода, ну, получения впоследствии пассивного дохода. Но я сейчас говорю больше о спекулятивной какой-то возможности, да? Купить сейчас по относительной… Ну, недооцененный какой-нибудь объект, и с течением времени, через год, через два, продать его с какой-нибудь определенной прибылью.

М. Ставнийчук― Ну, то есть ждать, пока она поднимется в цене.

Е. Ажибаев― Да, но это опять же, больше касается новостроек, в меньшей степени может быть классического вторичного рынка, но и на вторичном рынке есть интересные может быть каике-то возможности.

М. Ставнийчук― А как рассчитывается вот эта готовая арендная доходность? Как понять, через сколько, и сколько ты сможешь получить, и насколько повысится в цене эта квартира.

Е. Ажибаев― Хороший вопрос. На самом деле мы своим клиентам объясняем, что если… Давайте так, доходность превышает там не знаю, ставку по депозитам в обычном банке хотя бы в два раза, то мы считаем это интересной доходностью именно ну, в процентах, в годовых я имею в виду. Классическая там не знаю, ставка по депозиту в рублях сейчас в банках сколько? Ну, 5% наверное в лучшем случае, соответственно если 10% готовых эта недвижимость даёт сейчас в год, то считается не плохим результатом, в целом.

М. Ставнийчук― А как человек это должен понять, вот он дожжен обратиться за помощью к экспертам, или сам как-то отслеживать где-то?

Е. Ажибаев― Ну, на самом деле очень много опытных людей на рынке, но даже опытные люди… Даже опытным товарищам необходима экспертная оценка да хорошего специалиста, который каждый день руку на пульсе держит, да? И отслеживает ситуацию что происходит на рынке, потому что рынок недвижимости очень динамично изменяется во времени, и раньше если на что-то мы не обращали внимания, и как-то, так сказать пропускали мимо своих глаз, то сейчас выходит на первый план. Ну, и вот например вопрос там реновации, вопрос там переуступок, ну много всего.

М. Ставнийчук― Ну, всё это влияет, да.

Е. Ажибаев― Конечно.

М. Ставнийчук― Да, и как раз хотела спросить про районы, потому что не все знают, в каких районах лучше покупать квартиры, и кому-то кажется, что какой-то очень не хороший район, где не стоит покупать. Но как правило, ну часто так бывает, что оказывается всё совсем наоборот, и какой-то район может оказаться недооцененным. Поэтому я хотела спросить, какие сейчас наиболее доходные по мнению экспертов районы, и очевидные ли это районы?

Е. Ажибаев― В том то и дело, что на первом плане всегда, вот даже для тех людей, кто приезжает из других районов, в первую очередь на слуху запад, северо-запад, юго-запад Москвы, как самое престижное направление по инвестициям, или там вообще фактическому проживанию. Но мы говорим о том, что например… Ну, или взять тот же юго-восток, или восток классический Москвы, например Нижегородский район, который располагается относительно близко к центру Москвы, он граничит с Таганским районом, да? Центрального Административного Округа. Там достаточно много бывших промышленных территорий, которые сейчас выводятся за город, и на их месте будут строиться, или уже сейчас строятся новые интересные объекты. И вот я понимаю, что через несколько лет… Ну понятное дело, что в горизонте там 3, 4, 5 лет это может быть интересно.

М. Ставнийчук― Ну, в этом наверное и весь смысл инвестиции, что ты получишь деньги не прямо сейчас, а в перспективе.

Е. Ажибаев― А смысл инвестиции ещё в том, чтобы не покупать там, где покупают все, а всё-таки стараться мыслить не стандартно, не классическим, каким-то не зашоренным взглядом, и пообщаться на эту тему может быть с классным специалистом.

М. Ставнийчук― Да, вот про это давайте тоже поговорим, про особенности Нижегородского района. Потому, что вы уже сказали, что там очень много промышленных предприятий, старых промышленных предприятий, и это кажется не самым привлекательным районом для того, чтобы там покупать квартиру. Но в чем тогда особенность, и почему вы считаете его доходным, и эксперты считают его доходным?

Е. Ажибаев― А вот здесь как раз и предлагаю включить немножко воображение, да? И переместиться там на машине времени чуть вперед, и посмотреть, как этот район будет выглядеть там через 3, 4, 5 лет. И это сейчас можно представить с позиции сегодняшнего дня, но я ещё раз подчеркну, сейчас уже строятся там интересные жилые комплексы, да? И новые проекты будут выходить на месте старых промышленных производств. И сейчас, кончено же, вот с развитием транспортной инфраструктуры, ну например, да? Как пример характерный, там очень большая сетка железных дорог, да? Которые можно… Ну, ведет к тому, что очень активно развиваются станции МЦД, да? Или там станции МЦК, которые сейчас являются триггером развития этой территории. Поэтому да, с развитием транспортной доступности вот эти районы получают вторую жизнь, как говорится.

М. Ставнийчук― А что ещё кроме транспорта? Ну понятно, что это один из таких ключевых вопросов, и важных, да? Чтобы там была доступная инфраструктура. Но какие вообще перспективы у Нижегородского района для развития, что там будет? Для того, чтобы захотеть там купить квартиру, для того, чтобы захотеть туда инвестировать хочется как-то представить вот всю эту картинку целиком.

Е. Ажибаев― Ну, например мало кто знает, что там одна из лучших школ по водным видам спорта, да? Это школа олимпийского резерва. Или например классная, хорошая гимназия 1222 имени маршала Баграмяна, в которой есть там углубленное изучение немецкого языка. И эта вся социальная инфраструктура, она будет дальше развиваться. Новые, какие-то спортивные большие кластеры будут развиваться на этой территории, и поэтому с точки зрения там того же семейного проживания, если мы не говорим уже в чистом виде о каких-то инвестициях, а просто на будущую, на перспективу для развития своей семьи, да? Там тоже в принципе, через какое-то время будет интересно.

М. Ставнийчук― Там вторичное жилье, или там уже… Там строятся новостройки?

Е. Ажибаев― Там есть ещё… Есть и вторичное жильё, но надо сказать, что Нижегородский район, он относительно небольшой район с точки зрения плотности населения, там да, не так много жилых домов. Но как я уже подчеркнул, будут выходить новые проекты, мы активно следим за площадкой, мы наблюдаем, и посмотрим, что будет через какое-то время.

М. Ставнийчук― Хорошо, тогда у меня тоже вопрос про то, что там покупать, вторичку, или лучше присмотреться к планам застройщиков, и следить тоже за застройщиками?

Е. Ажибаев― Ну, я бы всё-таки следил за новыми проектами. Почему? Потому, что всё-таки классическая вторичка в нашем представлении, она со временем будет терять в стоимости, если это какой-то недооцененный объект уже на данный момент, да? Потому, что если мы отслеживаем среднюю цену там по районам, то мы понимаем, что для этого района там есть какой-то определенный рыночный диапазон. Если квартира сильно выбивается из этого рыночного диапазона, конечно же интересно её приобрести, но здесь надо глубоко копать, а почему такая цена, да? И если есть объективные причины, которые как бы не страшны там, и не несут каких-то юридических исков, то конечно такую недвижимость можно купить. Но лучше свой взор обратить на новые объекты, новостройки, и здесь важно понимать, что новые объекты… Ну, в связи с разными сейчас аспектами, мы можем конечно углубиться в эту сторону, у нас мало времени, да? Мы не будем наверное копать. Новостройки всё равно планомерно и методично будут расти в цене, не смотря на то, что всё происходит, даже вот последняя новость по поводу там продления льготной ипотеки, семейной ипотеки, расширения возможностей. Всё это говорит в пользу всё-таки нового жилья.

М. Ставнийчук― А примерно, как это будет… Насколько это будет расти, вот именно в Нижегородском районе?

Е. Ажибаев― Ну, здесь сложно пока действительно прогнозировать, как бы я не провидец, но помните, о чем я уже говорил, что мы считаем, вот внутри нашей компании о том, что если там рост стоимости жилья составляет порядка 10% в год, то это достаточно интересно, может быть и хорошо. Ну, давайте оттолкнемся от таких консервативных, базовых цифр.

М. Ставнийчук― Хорошо, ну просто вы уже сказали про то, что этот район всё ещё строится, всё ещё там переделывается, и есть ли какое-то представление о том, как поднимается цена в районы, где происходит всё ещё благоустройство. То есть, как повлияет это благоустройство на цену в дальнейшем. Я понимаю, что трудно прямо с точностью спрогнозировать, но всё-таки, там же будут появляться какие-то ещё школы, может быть парки, ещё что-то.

Е. Ажибаев― Да, и мы говорим о том, что например постройка вот большого спортивного кластера, который там планируется, да, построить там в ближайшие пару лет, то мы говорим о том, что квартиры вот в домах и в жилых проектах, которые будут строить по соседству, да, кончено будут расти потому, что это будет как центр притяжения, да? Центр притяжения дл всего района, и для сопредельный районов. Надо же не забывать о том, что о чем мы говорили с вами, что этот район например очень сильно граничит с Центральным Административным Округом. И например те молодые семьи, которые выбирают себе жилье за МКАДом, потому что там цена в первую очередь привлекает, да? Они могут обратить свой взор, конечно же (неразборчиво) юго-восток. Почему? Потому, что там цена в принципе ну, плюс-минус может быть сопоставима.

М. Ставнийчук― Спасибо большое, нам уже нужно заканчивать, наше время подошло к концу. Я напомню слушателям, что у нас Ерлан Ажибаев был в гостях, это эксперт агентства недвижимости «Dream Realty». Эрлан, большое спасибо.

Е. Ажибаев― Вам спасибо.

Реклама.