«Модернизированные районы Москвы» - Антон Борисов - Интервью - 2021-05-11
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
М.Ставнийчук
―
Добрый день! В студии Маргарита Ставнийчук. И у меня в гостях сегодня Антон Борисов, эксперт агентства недвижимости Dream Realty. Антон, добрый день!
А.Борисов
―
Добрый день!
М.Ставнийчук
―
Мы сегодня будем говорить про модернизированные районы Москвы. И перед тем как мы начнем, я должна сказать, что вы можете нас не только слушать, но и смотреть в Яндекс.Эфире. И на YouTube- канале Эхо.Общество. Давайте сразу же к делу перейдем. За последние годы Москва действительно очень сильно меняется. Появляются новые районы, транспортные развязки. И это все продолжает происходить прямо сейчас, процесс не останавливается. Какой район МОсквы вы сейчас можете выделить, который прямо в эту минуту преображается и переформировывается.
А.Борисов
―
На самом деле, конечно, наибольшее влияние, наибольшее преобразование у нас происходят в тех районах, которые были раньше затронуты промзонами, то есть большие, массивные предприятия, которые сейчас соответственно убираются, переформатируются. И на них появляются новые готовые благоустроенные районы. Наверное, наиболее яркий пример - юго-восток, Нижегородский район, который по сути всеми своими границами у нас входит в так называемый “ржавый гвоздь Москвы”: почти полностью большая часть района - это бывшая промзона. Поэтому Нижегородский район наиболее интересный в этом плане.
М.Ставнийчук
―
Как вы сказали, это промышленный район. Не всем понятно: это дает плюсы какие-то, что это бывший промышленный район, или это минус? Вы как считаете?
А.Борисов
―
Если мы взглянем на карту, увидим, что если район у нас почти весь серым цветом закрашен...
М.Ставнийчук
―
Само название “ржавый гвоздь” тоже не очень приятно.
А.Борисов
―
Да, не стоит ждать от него заливных лугов, парков. Но в то же время эти районы интересны на перспективу. И интересны именно своим местоположением. Поэтому, я думаю, в перспективе (еще об этом больше раскрою дальше) то, что это промышленный район, это его очень интересный плюс.
М.Ставнийчук
―
И в чем тогда этот плюс?
А.Борисов
―
Расскажу подробнее. Наверное, так как я связан с недвижимостью, в том числе с инвестициями в недвижимость, обозначу на фоне основных заблуждений, которые у нас есть. Первое, когда люди пытаются найти идеальный объект недвижимости, они стараются максимально уходить в центр Москвы, внутрь Садового кольца, думая, что все деньги там, потому что максимальные арендные ставки и прочее. С другой стороны, очень высокий порог входа, очень дорого там стоит недвижимость. И, конечно, это нивелирует все плюсы от высокой аренды. Получается, годовая прибыль достаточно средняя, на уровне банковских депозитов. И смысла в ней, получается, немного. ПОэтому уже люди начинают смотреть интересные инвестиционные варианты, исходя из того, насколько интересна база, стартовая цена. Уходить ближе ко МКАДу, а Нижегородский район интересен тем, что он, с одной стороны, находится очень близко от центра, граничит с Таганским районом. Но в то же время сейчас у него недвижимость дешевле, чем у многих районов, которые находятся дальше от центра, ближе ко МКАДу. И в том числе на юго-востоке. Если мы посмотрим Кузьминки, Рязанский район, Новогиреево, мы можем найти цену дороже, чем в том же самом Нижегородском районе. Это первая история. У нас невысокие начальные цены.Второе. Когда люди ищут какие-то перспективы развития, они смотрят на то, какой район сейчас. А может быть, даже иногда и на то, каким он был 5 лет назад. Допустим, я жил в этом районе 5 лет назад, здесь было очень плохо, поэтому какое здесь может быть развитие, как я могу в этом районе что-то заработать, или как здесь могут цены расти. На самом деле здесь нужно смотреть в будущее, потому что если смотреть в прошлое, та же самая Пресня у нас была раньше обычным рабочим районом. Сейчас она конкурирует с Хамовниками. Капотня вообще это было престижнейшее направление, как Новая Рига, да и сейчас. Поэтому перспективы здесь в будущем, нужно отталкиваться именно от них, они, конечно, очень высокие. Во-первых, здесь остается близость к центру. Рядом Таганка, 15 минут по выделенной линии на автобусе можно добраться до метро Таганская кольцевой линии. Можно на нем же доехать дальше, фактически до Кремля, до Арбата, дальше. Появляются другие точки транспортные очень сильные. Открылось МЦК несколько лет назад, район получил, опять-таки благодаря тому, что он состоит в этом “ржавом кольце”, он получил сразу три станции Московского центрального кольца. Сейчас там есть станция МЦД, будут еще станции МЦД, будут еще соответственно линии метро, которые будут развиваться. Некрасовская. В течение года с небольшим мы получим большую кольцевую линию метро.
Сильно развивается транспорт, развивается строительство, благоустраиваются районы. Приезжает новый контингент, скажем так, в эти районы. Плюс ко всему не только же жилое будет здесь строиться. Планы строить и бизнес-центры, общественные центры, что, конечно, положительно сказывается, в том числе, на ставке аренды.
И третье заблуждение. Многие думают, что юго-восток - непопулярное направление, никто туда ездить не будет никогда, забывая, что, во-первых, на юго-востоке у нас живет очень много людей. И очень много перенаселенных районов существует и за пределами МКАДа и области, Котельники, Люберцы, московская Некрасовка. Есть люди, которые привязан к юго-востоку по работе, по какой-то социальной инфраструктуре. Кому-то нравится юго-восток, у кого-то друзья, родители здесь живут, родственники. И люди в рамках юго-востока тоже будут стараться выбирать, обновлять себе все более и более интересные варианты для жизни. Поэтому в перспективе, конечно… Сейчас Нижегородский район выглядит пока не очень хорошо. Но в перспективе, естественно, на него будет высокий спрос за счет того, что появится абсолютно новый район рядом с центром.
М.Ставнийчук
―
Это уникальный бэкграунд именно этого Нижегородского района?
А.Борисов
―
Уникальный бэкграунд - да. С чего мы получается сейчас стартуем, скажем так, начальная точка, которую не отберешь. С одной стороны, район промышленный, о чем мы говорили. С другой стороны, создает очень хорошие позиции для развития. Приведу очень интересный пример, яркий, из собственной практики. Продаем сейчас квартиру своим клиентам, у которых за 2 года цена на эту квартиру увеличилась почти в 2 раза. 100% за 2 года на жилье комфорт-класса. На самом деле те, кто инвестируют в недвижимость, знают, что это очень хорошие цифры.
М.Ставнийчук
―
Кстати, потребители сейчас это понимают? Потребительский спрос растет или пока еще тоже все тянутся в центр и не осознают привлекательность этого района?
А.Борисов
―
Постепенно растет. Как только район становится все более и более привлекательным, соответственно на него все больше и больше начинается спрос. Конечно, несколько лет назад, когда не было станций ни МЦК, ни прочего, как-то люди неохотно туда ехали. А сейчас, когда увеличивается доступность, уже визуально можно оценить новые комплексы, новые транспортные узлы - конечно, постепенно-постепенно спрос. И с годами он будет становиться все больше.
М.Ставнийчук
―
Соответственно, и цена тоже будет больше.
А.Борисов
―
Соответственно, и цена будет, да. Когда спрос выйдет на максимальное значение, то будет полностью благоустроенный район - естественно, цены там будут уже не такие, как сейчас.
М.Ставнийчук
―
А сейчас благоустройство, которое происходит, это в рамках каких-то программ городских или нет?
А.Борисов
―
В первую очередь - да, конечно, городских программ. Естественно, можно вспомнить и “Мой район”, который в целом по всей Москве работает. Это обновление каких-то существующих зон, пешеходных дорожек, парков немногих, которые есть в этом районе. Но в то же время есть и более глобальные программы - программа реновации у нас очень сильно в Нижегородском районе задействована. Те же самые 79-е, 80-е районы Хохоловки, которые в большинстве своем будут перестраиваться, будут сноситься. Есть уже проекты планировок, можно посмотреть, что из этого будет. Совершенно новые такие райончики, кварталы, собственная система благоустройства с пешеходными, велосипедными дорожками, новыми домами. Плюс ко всем реновация, скорее всего, думаю, что затронет и промышленные бывшие зоны. Соответственно, тем самым ускрояется застройку. Не только частные, коммерческие застройщики будут работать, но, в том числе, и город.
М.Ставнийчук
―
Кстати, по поводу промышленных зон. Там есть зона НРЗБ рядом с Нижегородским районом. С ней что-то собираются делать?
А.Борисов
―
Собираются делать. Весь этот участок, все промышленные зоны будут постепенно уходить. Конечно, здесь сроков каких-то назвать очень сложно, в течение которых это будет производиться, потому что и сложное место (это не просто поле, скажем так, где ничего не было). Это нужно все убрать, с землей что-то придумать, чтобы никаких вредных не было в ней веществ. Зона НРЗБ тоже в том числе реновируется. И сейчас тоже постепенно уже ее начинают застраивать, начинают появляться небольшие парковые зоны. Недалеко от Нижегородской Стахановской есть у нас парковая зона небольшая новая в рамках нового комплекса. В перспективе, и ходят такие разговоры, планы видны, что в том числе в рамках жилой застройки этой промзоны появятся новый парки, возмжно какие-то искусственные пруды. Но, конечно, даже...
М.Ставнийчук
―
Я слышала про ландшафтный парк.
А.Борисов
―
Ландшафтный парк, да, в том числе, я его и имею в виду. Ждем. Здесь совершенно всем понятно, что зелени Нижегородскому району не хватает, ее нужно больше и больше. Поэтому, естественно, такие проекты, проекты озеленения, ландшафтные парки мы ждем очень сильно в этом районе.
М.Ставнийчук
―
Они уже прямо сейчас начинают проводиться, озеленения, да?
А.Борисов
―
Начинают. Ну, во-первых, то, что мы говорили в рамках прошлых программ у нас озеленяются какие-то маленькие кусочки, которые еще есть там. Тот же самый Народный парк, например, который есть, благоустроили недавно. Появляются новые в рамках существующей застройки. Конечно, здесь можно по пальцам пока все парки, скажем так, сосчитать. Поэтому остальные у нас пока в проекте. Будем надеяться, что эти проекты у нас выйдут. И мы в скором времени их увидим уже в живую.
М.Ставнийчук
―
Спасибо! Нам нужно уже заканчивать. Может быть, пару слов вы хотите сказать в конце? У нас буквально 10 секунд осталось.
А.Борисов
―
Не сбрасывайте со счетов такие районы. В будущем они будут очень интересные. В том числе инвестиционно.
М.Ставнийчук
―
Спасибо большое, Антон! Мы еще поговорим об этом и вернемся к этой теме. У нас в гостях был Антон Борисов, эксперт агентства недвижимости Dream Realty. Мы говорили про модернизированные районы Москвы. В частности - про Нижегородский район: что там сейчас происходит. Эфир провела Маргарита Ставнийчук. Спасибо, до встречи!