Мегаполис: почему застройка на окраинах Петербурга такая плотная? - Дмитрий Калинин, Алексей Белоусов, Михаил Гущин - Интервью - 2021-04-29

И. Ананина― Здравствуйте! У микрофона Ирина Ананина. Сегодня у меня в гостях Дмитрий Калинин, руководитель проекта «Северная долина». Дмитрий, здравствуйте! Д. Калинин― Добрый день! И. Ананина― И Алексей Белоусов, генеральный директор ассоциации объединения строителей Санкт-Петербурга. А. Белоусов― Добрый день, Ирина. И. Ананина― И Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI. М. Гущин― Добрый день! И. Ананина― Поговорим сегодня о строительстве в Петербурге. Первый вопрос, самый важный, почему у нас так активно застраиваются все окраины города и что там вообще происходит с инфраструктурой? Кому есть что сказать? Д. Калинин― На данный момент эти участки на окраине города свободны от застройки. Это перспектива развития Санкт-Петербурга и застройщики идут туда, где есть земля, там где есть место для размещения жилых комплексов. В центре нашего города и уже в обжитых районах сложилась застройка, и там возможны либо точечные уплотнительные проекты, от чего сейчас город и городская администрация отказываются. А на окраине возможно создание проектов комплексного освоения территории в рамках которых будут создаваться все условия комфортной среды и социальные объекты, и дороги, и коммерческая инфраструктура. И. Ананина― Не так откровенно то и создается, мы видим ближайшие пригороды Петербурга, они застраиваются такими муравейниками, можно сказать. М. Гущин― По-разному бывает. Понятно, что есть Москва и Петербург, в целом – это две точки притяжения России. Но и проекты бывают разные. Например, мы в проекте UltraCity строим и школы и детские сады, при том, что сам этот проект небольшой – всего 250 тысяч квадратных метров, но там – полноценная школа и два детских сада, в самом проекте – фруктовые сады, дороги, которые тоже мы частично построили. Это хороший пример освоения пригородов, когда на бывших полях создается качественная среда обитания, когда у человека нет необходимости ехать в центр, чтобы хотя бы погулять в парке. Он может это сделать прямо у себя во дворе. Это очень хороший пример, это показатель того, как можно делать проекты в таких зонах. И. Ананина― Почему же во всех зонах не делаются такие проекты?

А. Белоусов― Большинство застройщиков - и не только в последнее время, но и на протяжении долгого периода стремятся всячески улучшить условия, в которых в дальнейшем жители, которые купят там квартиры, будут жить. Это не исключение для Санкт-Петербурга, эта тенденция существует для всех в России. А что касается того, где строить, то коллеги сказали правильно – где кому удобнее, где кому более комфортно. Кто-то развивает свои проекты на территориях, свободных от застройки, кто-то специализируется на том, чтобы строить именно в центре, потому что центр города, - как бы мы об этом не отзывались и не думали плохо, требует и реноваций, и замены пустующих лакун, все равно какого-то обновления. Это нормально.

И. Ананина― Вопрос к застройщикам. Как вы считаете, кто должен решать проблемы, связанные с инфраструктурой при крупных застройках? Город должен строить школы, детские сады и поликлиники? Или все-таки это должна быть обязанность девелопера? Д. Калинин― Это вопрос, который может быть решен только совместным и тесным взаимодействием между застройщиками и администрацией города. И. Ананина― И обеспечить инфраструктуру должен застройщик? М. Гущин― Чаще всего – да. Но мы же собрались не затем, чтобы ругать власть или девелоперов. Все стороны сходятся в том, что и инфраструктура, и зона приложения труда, и парки должны появляться. А оптимальная схема их создания – это предмет обсуждения. В Европе или еще где-то мы часто видим примеры того, что появляется корпорация, которая развивает территорию, и как правило это корпорация с государственным участием. Например, в Корее это очень частая схема. Такая корпорация берет на себя и мастер-планирование территории, и обеспечение социальной инфраструктурой и дорогами в обмен на целевые взносы в денежном виде от застройщиков. Потенциально это схема всем удобнее, и она рождает иное качество среды, чем та, которую мы наблюдаем в застраиваемых массовым жильем районах. А обсуждать кто должен? Наверное, город выбирает ту форму, которую он может обеспечить. Форма наложения обязательств на застройщиков как минимум понятна. И я не стал бы обсуждать, плохо это или хорошо. Самое главное – чтобы были правила игры, которые всем понятны, явны, и которые можно очень быстро и понятно выполнить. И, наверное, это задача любой власти. А. Белоусов― Я бы здесь добавил, присоединяясь к мнению коллег, что буквально в новейшей нашей истории мы помним период, когда город собственными средствами исобственными силами строил все социальные объекты инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры. И после этого застройщик приходил и строил свой объект. Земельный участок город продавал, а деньги уходили в казну города и на эти деньги заново строились новые социальные объекты. Это была идеальная схема, наверное, по мнению всех. И если бы не было такого интенсивного развития жилищного строительства, город, наверное, смог бы и в дальнейшем исполнять свои обязательства по строительству таких объектов. Но к сожалению, наша экономика развивалась так, что строители стали строить темпами, которые существенно обогнали возможности, в том числе и бюджетные возможности города по строительству этих объектов. И проблема возникла. Она возникла не сейчас, а довольно давно, наверное, около пятнадцати лет назад, когда строители начали строить больше, чем стал успевать это делать город. Но проблему эту надо решать. Совершенно согласен с коллегами, что самое главное – это правила игры, которые должны быть одинаковы для всех. И они должны быть «счетными». Это должна быть цифра, которая известна застройщику на момент, когда он выходит на постановление правительства. Он должен четко понимать - какие обязательства на него накладываются и сколько это будет стоить. Потому что в противном случае, когда выходит постановление, а он потратил два или три года на то, чтобы сделать ППТ и сам проект подготовил, а потом выясняется, что ему надо дополнительно построить два детских сада и школу, то это сразу делает проект нерентабельным. Эти два-три года работы идут в корзину. Такого не должно быть. И поэтому правила должны быть понятными и четкими для всех. И. Ананина― Что делают сегодня застройщики, чтобы сделать свои комплексы более привлекательными? М. Гущин― На примере нашего комплекса Ultra City могу про это рассказать. Мы хотели, чтобы он был не похож на всё, что есть вокруг. В проекте – огромная игровая зона, где будут установлены детские площадки от немецкой компании Richter Spielgeräte. Она делала детские площадки, например, для «Новой Голландии». Там будет самая большая такая игровая зона в Санкт-Петербурге. Плюс – на самой территории комплекса будет разбит фруктовый сад, там же будет расположен стадион и различные зоны для взрослых. Мы хотели, чтобы территория представляла собой парк с зонами для разных возрастов, начиная от городского огорода и заканчивая игровой площадкой для детей. И это только один из элементов, который мы вносим в проект, чтобы он радикально отличался от всего остального на рынке. И. Ананина― А парковка? М. Гущин― Парковка предусмотрена в стилобате и в отдельно стоящем паркинге. Там обеспеченность парковочными местами чуть ли не самая высокая в комфорт-классе, на одну квартиру одно машиноместо. И. Ананина― Дмитрий, а вы? Д. Калинин― Я дополню и подтвержу слова Михаила, что сейчас акцент покупателя сейчас смещается от непосредственно от квадратных метров квартиры к окружающей среде, а это и благоустройство, придомовая территория, и то насколько качественно и красиво дизайнерски выполнены места общего пользования и входные группы. На все это сейчас делает акцент компания «Главстрой Санкт-Петербург». А также мы сейчас живем в век цифровизации и трендом становятся дома с системами «умного дома», безопасных кварталов, и это тоже отдельное направление нашей деятельности, которые мы уже внедрили и продолжаем развивать в своих проектах. И. Ананина― Вопросы безопасности? Интересно! Это инновационные технологии? Или старый добрый консьерж? Д. Калинин― Это старый добрый консьерж переведенный на рельсы цифровизации, благодаря интегрированным системам видеонаблюдения с применением элементов искусственного интеллекта, которые позволяют выявлять негативные события. И от консьержей мы уже отказываемся. В местах, где они раньше сидели, для жителей организуются колясочные или помещения для общедомового досуга. И. Ананина― Как покупатели относятся к закрытым дворам? Это востребовано или нет? М. Гущин― Стандарт, де-факто, – что в проектах сегментов выше «эконома» закрытый двор является обязательным. И. Ананина― То есть, это забор? Имеется в виду, что не все могут проехать на эту территорию? М. Гущин― Я бы не сказал «забор». Скорее – это правильно организованная логистика. Но на закрытую территорию могут попасть жители, а организовано это заборами или современным средствами видеонаблюдения и препятствования – это уже отдельный вопрос. Д. Калинин― Как минимум дворы должны быть без автомобилей. Закрытый двор – это не просто забор. Это – территория, принадлежащая жителям, а не автомобилям. И. Ананина― А есть ли предпочтения в размещении коммерческих объектов в жилых комплексах? М. Гущин― По нашим проектам мы размещаем встроенные помещения на первых этажах, они ориентированы только на улицу, а не во двор, потому что это перемещения потоков и это не комфортно для жителей. В Ultra City мы планируем ряд помещений сдать целевым арендаторам, там уже расположен детский сад и кофейня, которые оказывают услуги жителям, а все остальное заселяется по принципу рынка – кто больше платит, тот и занимает эти помещения. И. Ананина― Алексей, сейчас к вам вопрос. Девелоперы-строители стремятся сделать среду комфортной. А как это отражается на стоимости жилья? А. Белоусов― Я скажу парадоксальную вещь – никак! Поясню свою мысль. Любой застройщик, любой девелопер заинтересован в том, чтобы продажи шли как можно более быстро, чтобы объект покупался как можно быстрее. Никому не нужно, чтобы квартиры экспонировались на протяжении нескольких лет. Чем больше преимуществ будет иметь каждый проект - в виде благоустройства, парковок, каких-то пространств, арт объектов, наличия помещений, сданных в интересах самих жителей – тем быстрее удастся его реализовать. Это правило! И если стоит вопрос, на что стоит потратить деньги, чтобы получить больший эффект, то в первую очередь на то, чтобы создать максимум преимуществ и «изюминок» в проекте, чтобы он нашел хорошего покупателя. И. Ананина― А сейчас для покупателя важнее комфортная среда или все-таки чем дешевле, тем лучше? А. Белоусов― Это тема многолетних споров. Когда мы имели печальную практику недобросовестных застройщиков, убедить покупателя, что надо покупать у тех, кто действительно умеет и может построить, а не у тех, кто продает в два раза дешевле рынка – это была большая и трудная задача. Но время идет и наученные многолетним и трудным опытом, покупатели уже четко понимают у кого покупать и кто какие объекты строит. Каждый застройщик обладает своими уникальными, подчеркну это, особенностями. Кто-то специализируется на определенных объектах, кто-то – на местах строительства, а кто-то на том, чтобы сделать объект очень интересным с точки зрения технологий «умного дома», а кто-то выигрывает на планировках. И выбор у покупателя большой - он понимает, что покупать надо у компаний, которые работают долго и имеют репутацию солидных партнеров.

И. Ананина― Выбор сегодня огромный, а как выбрать застройщика и быть уверенным, что ты не просто получишь свою квартиру, а получишь ее в срок и в том виде, в котором ты планировал? Д. Калинин― Выбирайте компанию «Главстрой Санкт-Петербург»! Не ошибетесь точно! Но в целом, у нас в Петербурге много хороших добросовестных застройщиков, у клиентов, у потенциальных покупателей есть выбор. Все работают в рамках честной, но достаточно жесткой конкуренции. И каждый старается как-то выделиться, предложить свой продукт клиенту, с его точки зрения самый лучший. Но может быть надо более внимательно относиться к выбору. Сейчас в открытом доступе очень много информации благодаря изменению нашего законодательства, публикуются проектные декларации, есть много открытой информации на сайтах застройщиков. И потенциальным покупателям надо внимательно изучить эту информацию, для этого не требуется специальных технических навыков, просто надо погрузиться поглубже. И тогда люди не ошибутся и останутся довольны. И. Ананина― Нужно смотреть информацию о проекте, а не о компании? М. Гущин― Просто нужно выбирать компанию RBI!(смеется) И. Ананина― И тоже все будут довольны!

А. Белоусов― Попробую ответить общими фразами. Простейшим алгоритм, который должен быть в голове у каждого покупателя жилья – нужно покупать у компании, которая давно работает на рынке, у которой за плечами много реализованных проектов, и проектов качественных. И тогда понятно, сколько и как хорошо застройщик строит. И всегда нужно смотреть еще и на то, что говорит сердце. И. Ананина― Это такой критерий!? А. Белоусов― Кому-то нравится, что строит одна компания, а кому-то концепция другой компании, а третий говорит, что будет жить в центре, сколько бы это ни стоило, и никакая окраина ему не нужна. Это зависит от человека. Он, например, родился в этом районе и хочет здесь жить и дальше.

И. Ананина― Последний вопрос. Он становится уже традиционным. А ваши прогнозы по стоимости на жилье? Этот вопрос всегда волнует всех. Будет ли жилье дорожать? Думаю, что мы все однозначно скажем – да. А если да, то насколько? М.Гущин― За последний год мы наблюдали ралли, которое для меня сопоставимо с 2006-м годом, когда стоимость выросла с 1000$ до 2000$, и с тех пор началась эпоха активного петербургского девелопмента и радости застройщиков. Сейчас мы увидели, что цена выросла значимо, и если смотреть на текущие новости, касающиеся санкций, то думаю, мы увидим еще более активный рост в этом году. Жилье становится защитным инвестиционным активом, люди его покупают, чтобы сберечь те деньги, которые у них есть, и я ожидаю дальнейшего роста цен – порядка 10% до конца года. А если в очередной раз рубль превратится в тыкву, то рост, возможно, будет еще более активным. И. Ананина― А ваш прогноз, Дмитрий?

Д. Калинин― Я прогноз в цифрах называть не буду, но могу сказать, что цены на недвижимость будут расти и наверное темпами, опережающими инфляцию. Это связано со структурой спроса и предложения. Предложение сейчас сокращается в Санкт-Петербург. Объемы строительства, получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию, они уменьшаются. Это связано и исчерпанием земельного банка, и с дополнительными обременениями на социальную и транспортную инфраструктуру. Проектов становится меньше, они становятся лучше и дороже. И. Ананина― Алексей, а ваше слово? А. Белоусов― За последний год было несколько решений, которые принимало правительство Российской Федерации, так или иначе стимулирующие повешение цены на квадратный метр жилья. И не говорю об ипотеке, потому что льготная ипотека – это отдельный разговор, и мы понимаем, что это благо, это правда. Но снижение ставки по депозитам и обложение денег, полученных от размещения свободных средств на депозитных счетах, обложение налоговое, привело к тому, что деньги с этих банковских счетов начали перетекать в стройку. И мы впервые в прошлом году заметили, что за многие годы спрос превысил предложение. К сожалению, ситуация не поменялась. Возросла стоимость материалов, и особенно на металл, и мы отмечаем рост в полтора-два раза за тонну. Строители вынуждены платить. И это касается всех остальных материалов, цена на которые выросла не настолько значительно, но выросла, потому что большинство механизмов, которые работают на стройке, состоят из этих материалов, а они импортные - процентов на 80. И по мере роста доллара по отношению к рублю мы видим как это отражается и на стройке, и на производстве строительных материалов. Значит в итоге – и на квадратном метре жилья. Таким образом, ожидать того, что цена зафиксируется илибудет снижаться – не приходится. А прогнозы… Посколькуцена на квадратный метр за первый квартал в Петербурге выросла на 5%, эти 10%, о которых сейчас говорилось – это очень лайтовая оценка. Наверное, это будет даже больше. И. Ананина― На этом мы сегодня заканчиваем. У нас в гостях был руководитель проекта «Северная долина» Дмитрий Калинин. Дмитрий, спасибо! Д. Калинин― Всего доброго! И. Ананина― Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. А. Белоусов― Всего доброго! И. Ананина― И директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. М. Гущин― Спасибо, до свидания! И. Ананина― Всего доброго.