Магистрат: Торговые центры. Удалось ли преодолеть кризис? - Дмитрий Абрамов, Максим Левченко - Интервью - 2021-03-04

А. Веснин― 13 часов 6 минут в Петербурге. Всем добрый день! Меня зовут Арсений Веснин. Это программа «Магистрат». Говорим про Петербург, про город. Сегодня будем говорить про бизнес, точнее про торгово-развлекательные центры, про то, как они преодолели эту часть пандемии, как они готовятся к следующей. У нас в гостях сегодня Максим Левченко – глава Fort Group. Максим, здравствуйте! М. Левченко― Добрый день! А. Веснин― К нам сейчас подключается Дмитрий Абрамов – партнер Jensen Group, директор комплекса Пассаж. Дмитрий, здравствуйте! Д. Абрамов― Добрый день! А. Веснин― Давайте тогда начнём разбираться. Пойдем в хронологическом порядке с того, что уже произошло. Почти год прошел с до того момента, как началась пандемия. Как пережили этот год торговые центры? Максим, вам первому слово. М. Левченко― Год был тяжелым. Основная проблема заключалась в том, что мы были закрыты. По-разному развивалась ситуация в Москве и в Петербурге. С точки зрения ковидных ограничений был дольше закрыт. Москва буквально через 2 месяца стала открываться, уже в июне. Если мы смотрим в ретроспективу. Москва не закрывалась во вторую волну. Работали рестораны, фудкорты, торговые центры. В Петербурге во вторую волну вводились ограничения. Были закрыты фудкорты во второй раз. Но что я могу сказать сейчас? В Петербурге абсолютно все, во всяком случае в нашей группе, в наших торговых центрах смогли пережить это непростое время и открылись, в том числе, что для меня сильно удивительно, открылся общепит, открылись маленькие точки питания, которые были закрыты практически полгода. Тем не менее жизнь продолжается, все хотят работать. Надеюсь, что те финансовые дырки, которые образовались за этот год, будут наверстываться в течение этого и следующего годов. А. Веснин― Я правильно понимаю, Максим, у вас порядка 15 торговых центров в Петербурге? Тот же «Европолис», например. Вы ничего нигде не закрыли? М. Левченко― Мы, скорее, открылись. После второй волны все наши арендаторы открылись. А. Веснин― Максим, мы вас не слышим. Пока небольшие проблемы со связью у Максима, передаю слово Дмитрию Азарову. Дмитрий, можно, пожалуйста, такое же краткое summary по этому году. Как этот год переживал Пассаж и ваш бизнес? Д. Абрамов― В начале 2020 года у нас сложилась очень активная ситуация. У нас был значительный прирост потока посетителей по сравнению со всеми предыдущими годами. Это было результатом реконцепции и работ по приспособления, в частности одного и наших флагманских проектов в Пассаже на Невском проспекте. Пандемия, конечно, сильно подкосила этот рост. Особенно те 4 месяца, которые петербургские торговые центры были закрыты. Как Максим отметил, это было в два раза дольше, чем в Москве. Поэтому, с одной стороны, сейчас идет период восстановления, особенно учитывая, что практически нет туристического потока, мы надеемся хотя бы на локальных туристов, которые приедут в Петербург как в одну из туристических столиц, начиная, скорее всего, с апреля и будут здесь всё лето. Уже сейчас заполняемость отелей значительно выше, чем в январе, например. У некоторых отелей в феврале этого года выше, чем в феврале прошлого. Из арендаторов мы практически никого не потеряли. Лучше всего пережили те операторы, которые так или иначе связанны с едой. В Пассаже ещё с того момента, как мы его приобрели в конце 2011 года, мы понимали, что, как минимум, треть операторов должна быть связана с едой. Это было еще до того, как в торговых центрах открылись фуд-холлы. Сейчас мы понимаем верность того выбора. А. Веснин― Но с едой же было больше ограничений. Д. Абрамов― С одной стороны, да, с другой стороны, те рестораны, которые работают в Пассаже, изолированы, это не фуд-холл. Площадь Пассажа не позволяет по крайней мере в настоящее время реализовать то, что для больших торговых центров является уже классикой фуд-холлов. Но отдельные рестораны с того момента, как они получили разрешение открыться, довольно успешно работали и работают сейчас. Поменяли супермаркет: вместо магазина Cityland теперь Еurospar. Он показывает замечательные результаты – больше 7 тысяч человек в день в него приходят, хотя это не самый большой магазин и, вроде бы, не так много людей, кто живет на Невском. Ещё не все вышли с удалённой работы в офисы. Офисы загружены максимум процентов на 50. Сейчас нет туристов. Мы видим существенный потенциал для всего комплекса, в том числе за счет значительного потока. Но, конечно, этот период был крайне неприятным. Мы, как и наши арендаторы понесли огромные потери. Вместе с Fort Group и другими нашими коллегами по индустрии мы старались делать все возможное, для того чтобы сократить период простоя, понимая, что это проигрышная ситуация для всех: и для торговых центров, и для арендаторов, и для казны, в том числе и федеральной, потому что большая часть налогов, которые мы платим, идут в федеральный бюджет Российской Федерации, а не субъектов Федерации. Но, к счастью, сейчас мы открыты, восстанавливаемся и стараемся развиваться дальше. А. Веснин― К нам вернулся Максим. Какие-то цифры вы можете назвать: сколько потерялись, сколько закрылось, сколько ушло арендаторов? Есть ли у вас хотя бы приблизительная статистика? М. Левченко― Продолжая тему, я хочу сказать, что самое главное в таких экстремальных ситуациях – никого не потерять в единицах. Это не первый кризис. Они были разные: какие-то имели экономический характер, здесь эпидемиологический. Но всегда важно, чтобы после бури все вернулись на свое место и продолжили работать. Я считаю, основное, за что мы боролись и что нам удалось сделать во время локдауна – не потерять арендаторов. Не более 1% потерь. И на их место уже кто-то другой вернулся. Про денежные потери я не буду говорить, они считаются очень легко. Если у нас был простой в течение нескольких месяцев, то те арендаторы, которые были закрыты, помимо продуктовых магазинов и еще каких-то, которым в тот момент разрешили работать, все они не платили никакую аренду. Это и есть наши потери, но постольку, поскольку все сейчас работают, думаю, что мы за год-полтора наверстаем упущенное. Коммерческая недвижимость – это медленный, спокойный бизнес. Он не предполагает взрывного роста или бега, поэтому мы рассчитываем на то, что к середине 2022 года рынок вполне восстановится, если, конечно, опять не будет 10-20 волн, когда будут что-то закрывать. Но я надеюсь, что в России мы не должны к этому вернуться, потому что есть вакцина. Кстати говоря, мы также участвуем в вакцинации. Меня иногда спрашивают, вас что заставили открывать у себя эти центры вакцинации. На самом деле, нет. Это, наоборот, была наша инициатива, потому что я считаю, что открытие таких центров и помощь – это наш вклад в то, чтобы люди прививались и закрытия, которые были, больше не повторялись бы. А. Веснин― Вы это делаете за свой счет или как? М. Левченко― Вакцина дается бесплатно городом, а то, что касается подготовки помещений, организационных моментов, конечно, мы делаем это за свой счёт. А. Веснин― Дмитрий, к вам тоже вопрос про цифры – насколько серьезно просели или, я по настроению слышу, что, вроде, всё ничего? Д. Абрамов― Безусловно, просели. Если не говорить про супермаркет, цифры по которому я уже назвал и они постоянно растут, если вычленить из статистики посещаемости продуктовый ритейл, то снижение, конечно, есть. Оно плюс-минус в тех рамках, которые, в целом, по Петербургу и по Москве. К 2020 и к 2019 году падение трафика от 20% до 30%. Может быть, в феврале ситуация чуть получше. Всё-таки посетители возвращаются. При этом среди арендаторов – значительное расслоение. Те арендаторы, которые либо международные бренды, либо локальные бренды, которые еще до пандемии развивали соцсети, развивали онлайн-продажи, они, конечно, с точки зрения товарооборота чувствуют себя значительно лучше, чем остальные. А. Веснин― Я хотел спросить, кто больше пострадал: условно говоря элитные магазины с дорогими товарами или всё-таки те, кто торгует там той же одеждой, но другого, более низкого ценового сегмента? Д. Абрамов― Что касается наших торговых центров, то, конечно, как и в любой кризис больше всего страдает средний уровень. Товары класса люкс или доступные товары имеют более меньшую просадку. Это касается не только 2020 года, это было и в 2014 и в 2008 годах. Плюс, поскольку Пассаж находится в центре туристического потока, как мы видим, по центру Петербурга, закрыты янтарные, сувенирные магазины. К счастью, несмотря на то что мы находимся на туристическом трафике, доля таких магазинов была незначительна, но они пострадали, конечно, очень сильно. А. Веснин― Но все-таки дорогие магазины и самые дешёвые магазины лучше себя чувствуют, чем средняя ценовая категория, правильно? Д. Абрамов― Как правило, да. А. Веснин― Максим, подтверждаете эти данные? М. Левченко― Очень по-разному. Сложно определить среднюю температуру по больнице. Надо брать и анализировать конкретные сегменты. Всегда так, что кто-то в такие катастрофические кризисы сильно растет на этом, а кто-то падает. Рынок остается в тех же границах, просто у кого-то убыло, у кого-то – прибыло. Известно, что огромные выручки были, например, в сегментах электроники, в определённых сетях. Все ринулись покупать электронику: понадобились компьютеры, планшеты, телефоны – то, что связано с удаленкой. Мебель – Икеа, Леруа-Мирлен – товары, связанные с обустройством квартир и домов, тоже взлетели. Продукты припали, потом опять взлетели. Очень сложно судить, нужно анализировать конкретные вещи, но я могу сказать, что обороты некоторых магазинах, в том числе и одежда, то, что связано с fashion, иногда удивляют: они очень большие. Поэтому попали очень сильно все тогда, когда был локдаун. Независимо онлайн или офлайн – все равно. Магазины как таковые, которые открыты в торговых центрах, мы же про них говорим, не говорим про бизнес, были закрыты и не могли продавать товары. Их выручка была ноль. Наши выручка была ноль. Банковская выручка была ноль. Весь сектор критически пострадал, но, с моей точки зрения, сейчас уже нужно говорить не о том, сколько потеряли, а о том, как быстро всё это восстановится и восстановится ли. Я верю, что, как я уже сказал, к середине следующего года произойдет восстановление. Если говорить о каких-то катастрофических явлениях – исчезнут ли торговые центры – нет, они не исчезнут, они будут существовать и существовать успешно. Люди вернутся обратно к оффлайну, это неотъемлемая часть нашей жизни. А. Веснин― Один из любопытных моментов всей этой коронавирусной истории были, например, ваши, Максим, письма к губернатору Беглову. Вы довольно публично, ярко, неожиданно, непривычно для серьезного бизнеса выражали свое недовольство властью. В начале программы и вы, и Дмитрий Абрамов сказали о том, что у нас в отличие от Москвы закрыто было всё дольше. Я правильно понимаю, вы недовольны тем, как действовали петербургские власти? М. Левченко― Да, в целом недоволен. Понятное дело, что, когда у тебя не получается вести переговоры и убеждать в кабинетах, как обычно это делается, то остаётся только публичность, разговор через прессу, через какие-то открытые каналы. Мы видели это единственным путем. Тем более я постоянно нахожусь между двумя городами – между Петербургом и Москвой, видя, что происходит в Москве, и то, как уныло и немедленно принимаются решения в Петербурге, эмоции зашкаливали, нужно было предпринимать какие-то действия. Мы видели, что происходит на улицах – все работают, берут еду через какие-то окна, сидят на подоконниках. Магазины тоже работали. А рестораны ведь у нас были закрыты очень долго. Просто кто-то должен был это сказать. Получилось так, что сказал это я, но, в общем, это витало в воздухе, все об этом говорили. А. Веснин― Рисков никаких не чувствуете? У нас же сложно спорить с властью и критиковать ее. М. Левченко: Я―то не про политику, я про бизнес. Меня больше волнует, откуда платить деньги банкам, коллективу. А. Веснин― Вы же понимаете, что любое высказывание в любой момент может быть стать политическим? М. Левченко― Его, наверное, так и расценивали или хотели расценивать, но я думаю, что, скорее всего, здесь попала в какой-то нерв. Это было не придумано, не ради очков, политики и так далее. Это было сказано от имени большого сообщества, все так думали в тот момент. Всегда есть какие-то риски, и в бизнесе тоже, поэтому надо сравнивать, что важнее. А. Веснин― Дмитрий, вы согласны с оценками? Вы тоже недовольны действиями петербургских властей? Д. Абрамов― Вы знаете, во-первых, благодаря Максиму процесс открытия ускорился. Максим, еще раз спасибо вам от всего сообщества за то, что вы сделали. Одновременно рассматривалось тогда наше коллективное обращение ФАС в связи с признаками ограничения конкуренции, потому что действительно магазины в подвале 20-метровые работали без вентиляции, без соблюдения каких-либо санитарных норм, а современные торговые центры с современными инженерными системами, которые не вносили дополнительную нагрузку на эпидемиологическую обстановку, почему-то были выбраны. Максима поддерживаю. В какой-то момент нам противостояли наши арендаторы, потом они поняли, что мы в одной лодке, что надо жаловаться не на нас, что надо вместе бороться за скорейшее открытие. А. Веснин― Арендаторы жаловались на вас, что вы не открываете? Д. Абрамов― На то, что мы не предоставляем скидки в том объеме, в котором они хотели бы, но потом они осознали, что мы в одной лодке, что мы вместе должны платить сотрудникам зарплаты, налоги, обслуживать кредиты… Поэтому мы выступали вместе. А. Веснин― Мы сейчас должны прерваться на московские новости. Скоро вернемся в эфир. НОВОСТИ А. Веснин― Возвращаемся в эфир петербургского Эха, говорим сегодня про торговые центры, про то, как этот бизнес пережил и переживает пандемию. Максим Левченко, глава Fort Group и Дмитрий Абрамов, глава Jensen Group, директор комплекса Пассаж у нас в гостях. Мы подробно на Ютюбе обсудили то, как властями принимались решения, почему в Петербурге было так, а в Москве иначе. Заходите послушать. Я так понял, представители сообщества не очень, мягко говоря, довольны действиями петербургских властей, даже сравнивая с действиями московских властей. У меня, скорее, политический вопрос. Вы для нашего города являетесь довольно крупными предпринимателями. В разных странах существует совершенно легальная практика, когда бизнесу не очень нравится, как власти принимают решение в конкретном городе, они ждут следующих выборов и финансируют на них другого политика, который баллотируется в губернаторы, в президенты или там кто-то идёт в Думу и так далее В России таких историй, особенно публичных, много и не назовёшь. Нынешняя ситуация меня, конечно, приходит к мысли, что, может быть, в таких ситуациях бизнес будет финансировать какого-то другого кандидата, не Беглова. Занимаетесь вы этим или нет? М. Левченко― Как не припомнить такие случаи. Они в России были и заканчивались, как известно, плачевно. Поэтому у нас сейчас бизнес вне политики и удалён от неё. Я думаю, что не те времена. Если говорить про Петербург, это абсолютно бесполезное дело. Вы задавали вопрос, не страшно ли было делать какие-то политические заявления. Нестрашно, потому что мы боролись за правду, за свое дело. Идти в губернаторы или кого-то поддерживать – это абсолютно бесполезное и опасное занятие, которое ни к чему не приведёт. Скорее всего, нужно создавать общественные или бизнес-организации, которые могли бы законным образом лоббировать интересы, но, с моей точки зрения, каких-то сильных структур в коммерческой недвижимости, в торговых центрах сейчас у нас нет и в ближайшее время, вероятно, не предвидеться. А. Веснин― Я правильно понимаю, даже в каком-то тайном виде финансировать оппозицию, если какой-то бизнес увидит в этом смысл, вы опасаетесь? Вы бы не стали советовать и сами этим заниматься тоже не стали бы и в современной России бизнес в политику особо не лезет? М. Левченко― Это бессмысленное занятие. Д. Абрамов― Я согласен с Максимом. Мы будем заниматься нашей работой, нашим бизнесом. Конечно, будем стараться через общественные организации, через Российский союз торговых центров, через Гильдию управляющих и девелоперов доносить наши потребности и давать нашу обратную связь, но это точно не про политику. То, что мы делали в период пандемии, объединившись с управляющими других торговых центров и формируя общее информационное поле, общую позицию относительно того, каким образом мы можем помочь власти, Роспотребнадзору нас открыть – это то, чем мы занимались и будем заниматься: делиться собственным опытом друг с другом и при необходимости с другими участниками рынка, с другими заинтересованными сторонами. Но заниматься будем исключительно бизнесом, не политикой. А. Веснин― Мы обещали Максиму Левченко, главе компании Fort Group чуть-чуть пораньше его отпустить, поскольку ему надо на встречу. Максим, спасибо вам, благодарю вас за то, что приняли участие в этом эфире. Счастливо! М. Левченко― Спасибо большое! До свидания! А. Веснин― А мы с Дмитрием Абрамовым продолжим. Есть у нас 5 минут. По поводу политики хотел задать буквально пару уточняющих вопросов. Вы говорите, что будете действовать через структуры – это нормально. Но можете объяснить, что такого страшного в том, чтобы поучаствовать в политике? Изучая политическую теорию, это азы: бизнес играет роль в политике, финансируя политические силы. В Великобритании это очень распространённая история. Чего конкретно бизнес опасается в России, почему страшно участвовать в политике? Д. Абрамов― Бизнес опасается именно рыночных рисков и того, с чем приходится сейчас не то что бороться, но сталкиваться, я имею в виду последствия пандемии, эпидемиологической ситуации, какими-то иногда нелогичными действиями городских властей. Но сейчас ситуация – в прошлом. Нам нужно заниматься концепциями, изменениями наших торговых и офисных объектов. То же самое касается и других участников рынка. Для этого есть и необходимость, поскольку очень сильно развивается онлайн-торговля, поскольку внешний туристический трафик упал практически до нуля. К счастью, спустя несколько месяцев восстановился локальной туристический трафик. В основном на него мы сейчас рассчитываем в летний период, а не на иностранных туристов. Понятно, что всё это пройдёт, но не пройдут какие-то глобальные изменения, которые происходят, в частности на рынке торговой недвижимости не только в России, но по всему миру. А. Веснин― Под изменениями вы подразумеваете уход в онлайн, что еще? Д. Абрамов― В первую очередь, это уход в онлайн, необходимость трансформации торговых центров и торговых объектов в лайф-стайл проекты, в которых будет микс из различных функций. А. Веснин― Еда, понятно, что-то купить, а что еще? Д. Абрамов― Это может быть еда. Могут быть и театры. Например, в Пассаже тот театр, который сейчас носит имя Веры Федоровной Комиссаржевской, раньше принадлежал торговому центру. Есть объекты в Европе, в Америке, например, в Колорадо НРЗБ (32:22) есть прекрасный проект: внутри одного объекта есть и жилая функция, и торговая функция, и большое количество ресторанов, и театр комедии, и другие возможности проведения досуга. Это далеко не только по торговлю. Очень много можно заказать через интернет, получить информацию. Значительная часть продаж одежды идёт через соцсети, особенно, если говорить про молодое поколение. Доля будет увеличиваться. Конечно, торговые центры, преимущественно те, которые построены за последние 10 лет, а не раньше, не умрут, будут претерпевать изменения с точки зрения пула арендаторов. Всё больше будет сокращается доля, связанная с одеждой и аксессуарами, все больше увеличивается доля, связанная с едой и с проведением досуга. А. Веснин― Совсем же, наверное, эта доля не исчезнет? Одежда, конечно, хороша через интернет. Я не шмоточник, иногда приходится покупать джинсы. Все равно не понимаю, как через интернет можно купить джинсы. Их же надо померить. Д. Абрамов― В случае, если вы покупаете одну и ту же марку, понятно, что лекала не меняются, вы понимаете, какой размер вам заказать, если вы вдруг не стали бегать марафоны и не скинули несколько размеров. А. Веснин― Или наоборот – все больше и больше сидеть перед компьютером. Как вам кажется, когда магазины с одеждой почти исчезнут? Д. Абрамов― Я уверен, что никогда не будет такого, что они вообще исчезнут. Просто доля их будет сокращаться и будет увеличиваться доля других операторов, которые больше не про одежду, а больше именно про эмоции, про досуг, про проведение времени в том или ином формате. А. Веснин― Вы согласны с оценками, что в следующем году по идее должно всё восстановиться? Д. Абрамов― Если ничего экстраординарного не произойдёт, то да. А. Веснин― Спасибо! Дмитрий Абрамов – партнер Jensen Group, директор комплекса Пассаж был с нами. До этого с нами был и Максим Левченко, глава Fort Group. Довольно оптимистично смотрим вперёд. Спасибо вам! Счастливо!