Ярослав Коцюба: «Никогда Prime Property Management никакого отношения не имели и никак не работали с Ротенбергами» - Ярослав Коцюба - Интервью - 2020-02-20

Д. Назарова: Здравствуйте, с Вами Дина Назарова, а в гостях у меня сегодня Ярослав Коцюба, генеральный директор компании Prime Property Management. Ярослав, добрый день!

Я. Коцюба: Добрый день, Дина.

Д. Назарова: Поговорим мы сегодня о коммерческой недвижимости, о ее развитии в России и за рубежом. И в том числе, об объектах, которыми управляет ваша компания. Итак, когда появилась компания Prime Property Management? Какими объектами вы сейчас управляете?

Я. Коцюба: Компания Prime Property Management как юридическое лицо появилась в 2015 году. До этого мы работали под другим брендом – Lenhart Global. И вот, с 2015 года решили зарегистрировать свою компанию и зарегистрировали Prime Property Management, куда вместе со мной и перешел работать основной костяк людей. Компания Prime Property Management, как собственно говоря, и Lenhart Global – это сервисная компания. То есть такая, которая предоставляет услугу в коммерческой недвижимости. Мы специализируемся в основном на офисной недвижимости в силу того, что многие из нас выходцы из этого рынка, но занимаемся не только офисами, и другими типами коммерческой недвижимости: гостиницами, многофункциональными центрами, торговой недвижимостью. На сегодняшний день, в Москве у нас несколько бизнес-центров класса «А», в частности, бизнес-центр «Ситидел», который находится на Садовом кольце, на улице Земляной вал, 9. Мы управляем таким лофт-кварталом «Фактория», который находится на улице Вятская, 27. И еще рядом активов.

Д. Назарова: Скажите, пожалуйста, вы уже обмолвились о том, что компания называлась Lenhart Global, была зарегистрирована на Британских Виргинских островах. Ее также часто связывают с компанией “Ленхарт Девелопмент”. Какие взаимоотношения между компаниями?

Я. Коцюба: Компания Lenhart Global – это брендовое название. Было несколько юридических лиц, одно из них действительно было зарегистрировано на Британских Виргинских островах, было одноименное общество с ограниченной ответственностью, зарегистрированное в Москве. “Ленхарт Девелопмент” – это подразделение, которое мы создавали в 2011 или 2012 году совместно с одним знаменитым московским девелопером лужковских времен – Владимиром Алексеевичем Поповым. Вместе с ним нам пришла идея создать компанию под названием “Ленхарт Девелопмент”.

Д. Назарова: В прессе много пишут о связях Prime Property Management и братьев Ротенбергов. Что на самом деле?

Я. Коцюба: Полная чушь, глупость, ничего общего с действительностью не имеет. Никогда ни Prime Property Management, ни Lenhart Global, ни “Ленхарт Девелопмент” никакого отношения не имели и не работали ни в интересах, ни в партнерстве, никак с Ротенбергами или их бизнес-структурами. Так случилось, что фамилия «Ротенберг» вызывает у некоторых представителей СМИ повышенный интерес. Любой бизнес-проект или бизнес-направление, которое так или иначе связано с этой фамилией – это уже сенсация. Очень часто в СМИ можно увидеть непроверенную информацию. К сожалению, в нашем случае, это ровно такая же ситуация, которая не очень позитивно влияет на нашу бизнес-активность. В частности, мы довольно активно работаем на западных рынках для разных клиентов: российских или европейских. У нас был проект в Германии, в Берлине, которые немецкие СМИ решили связать его и нашу компанию с именем Ротенберга, построили на этом журналистское расследование. Полная глупость, ни одного проверенного факта, но, тем не менее, на проект такого рода даже допущения или обвинения влияют очень негативно. Нам пришлось обратиться в немецкий суд и отстаивать свое имя и имя наших клиентов, в интересах которых мы работали. И доказать, что немецкие СМИ опубликовали неправдивую информацию. И, собственно говоря, немецкий суд обязал данное издание Berliner Zeitung удалить эти статьи из своих датабаз, из Интернета, как несоответствующие действительности и такие, которые вводят читателя в заблуждение.

Д. Назарова: Ярослав, а как судебное решение и вообще судебный процесс повлияли на активность компании?

Я. Коцюба: Это решение создало прецедент для немецкого рынка. Потому что в Германии свобода журналистского мнения – одна из основных свобод. Но, когда СМИ манипулирует информацией, для Германии – это перебор. К слову сказать, данные статьи вызвали довольно широкий общественный резонанс. По сути дела, посредственный проект в рамках Германии. Да, он немаленький, но и ни какой-то глобальный обсуждался ни много, ни мало в Парламенте Германии – в Бундестаге. Депутаты Германии запросили отчет от Министерства финансов. Замминистра финансов на сессии Бундестага давал отчет, что финансовая разведка, финансовая служба проверили нашу деятельность по всем нашим проектам, и они не видят никаких причин для того, чтобы такого рода заявления присутствовали в СМИ. О чем это говорит? О том, что даже какие-то безобидные, на первый взгляд, допущения ведут к широкому резонансу и, безусловно, влияют на бизнес-процессы. Мы благодарны Германии, что нам все-таки удалось достучаться до правды, донести свою точку зрения и, на самом деле, немаловажно, что само средство массовой информации с этим тоже согласилось.

Д. Назарова: В Берлине речь идет о проекте Fürst, крупном проекте реновации здания Кудамм-каре, которым вы владели, по-моему, в течение пяти лет и его все-таки продали. Почему?

Я. Коцюба: Мы ничем не владели. Мы, как Prime Property Management оказывали услугу. Эта услуга была комплексная: от поиска объекта инвестиций до его развития и дальнейшей продажи. Мы действительно работали в интересах одного из наших клиентов, который соинвестировал вместе с другим нашим немецким партнером в равных долях в этот проект. Проект очень интересный, знаковый для Берлина. То есть нельзя сказать, что он какой-то глобальный, но это знаковый для города проект. До того, как мы его купили (по-моему, в 2014 году) он несколько раз был перепродан. К, сожалению, ни один из собственников не смог ничего путевого с ним сделать. В 2014 году случилось так, что Национальный банк Ирландии продавал этот объект как объект недвижимости, который достался в процессе санации одного из ирландских банков. И мы, совместно с нашим партнером, участвовали в тендере. Тендер проводила международная консалтинговая компания с мировым именем. И мы выиграли этот тендер. Это был 2014-й год, по-моему, середина, июль, то есть, вы понимаете, что к российскому инвестиционному менеджеру отношение в то время в Европе было мягко, говоря, не самым положительным. Но нам удалось заручиться поддержкой, большого немецкого банка – BayernLB. И совместно с банком и немецким девелопером победить в конкурсе и купить этот проект. Это было в 2014 году, в то время мы занимались проектной документацией, проектировали с немецким архитектором, создали прекрасный по архитектуре новый облик, занимались юридическими вопросами, работой с арендаторами-неплательщиками, расселением, сносом старых строений, выселением части арендаторов из одних строений в другие в надежде, что реализуем этот проект до конца. Но там сошлись несколько факторов. Во-первых, рынок Берлина и рынок Германии на сегодняшний момент времени очень перегрет. И дефицит отсутствия качественных объектов недвижимости привел к тому, что очень сильно возрос спрос среди владельцев, среди девелоперов на услуги по строительному подряду. Рынок строительных услуг не был готов к этому. То есть с момента, когда мы вошли в проект в 2014 году и, если сравнить на те же услуги в 2019 году, некоторые подорожали на десятки процентов, некоторые – в разы. Рынок аренды не успевает так быстро расти – там тоже довольно активный рост с точки зрения ставок аренды, но он не успевает: себестоимость проекта растет более быстрыми темпами, чем его возможная рыночная капитализация. Это один из рисков. Второй риск – это то, что я упомянул: выше наши судебные тяжбы с немецкими СМИ. И то, что нам пришлось судиться с изданием, это, безусловно, тоже повлияло на проект. Ну и был ряд таких факторов, которые нас, как инвестиционного менеджера, сподвигли к тому, чтобы посоветовать владельцам объекта, нашему немецкому партнеру, нашему второму инвестору, чтобы они этот проект продали с целью недопущения убытков. И, соответственно, они приняли такое решение и продали его.

Д. Назарова: Ярослав, и последний вопрос. В свое время вы действительно закрывали крупнейшие коммерческие сделки в Европе. В том числе, известно о, например, Palais an der Oper напротив Мюнхенской оперы, тоже крупном коммерческом объекте. Какие у вас ближайшие планы в России и за рубежом?

Я. Коцюба: Да, действительно, мы принимали участие в той сделке, которую вы упомянули с Palais an der Oper – довольно знаковый проект для немецкого рынка, предмет нашей гордости, потому что на сегодня, это проект, в котором одни из самых высоких, если не самые высокие ставки аренды на жилой сегмент – там есть апартаменты люксового уровня. Там, например, второй по размеру в Европе магазин LVMH. Поэтому проект действительно интересный, знаковый. Им сейчас управляет немецкая компания, которая создана мной, предоставляя услугу управления недвижимостью в Германии, в том числе, для этого проекта. Мы находимся в рынке, мы сформировали экспертизу здесь, в Москве, являемся активным участником рынка: у нас за предыдущие 7-8 лет сформировалась довольно большая экспертиза и опыт на европейских рынках. На сегодня, тенденция такова, что даже европейские, британские и американские инвесторы интересуются нашими услугами, потому что хороший продукт сегодня в дефиците. Сейчас на рынке, с одной стороны, очень много денег, довольно большое давление капитала. С другой стороны, дефицит продукта. Поэтому услуги команд, которые могут этот продукт либо создавать, либо имеют доступ к девелоперам и могут его приобретать, на сегодняшний момент времени, востребованы. Например, мы сейчас ведем активные переговоры с одним люксембургским фондом на предмет инвестирования в жилые проекты в Германии, в Испании: они хотят делать такие относительно небольшие сделки, в сегменте affordable housing. То есть продукт, который покупает, скажем, локальное население, то есть не high end, не жилье для богатых, туристов и так далее, а для местного населения. Также мы ведем сейчас активную работу с одним лондонским family office – они ищут объект для инвестиций в Германии. Стараемся расширять горизонт нашей клиентской базы и предоставлять наши услуги не только здесь, но и, собственно говоря, для наших западных клиентов и партнеров. А то, что касается Москвы, это для нас – один из основных, если не основной рынок: здесь у нас большая команда – больше 150 человек -- и, безусловно, мы готовы предоставлять услугу нашим клиентам от поиска до развития, стройки, сдачи в аренду, продажи. То есть полный сегмент услуг, связанных со всем, что касается коммерческой недвижимости.

Д. Назарова: Спасибо вам большое за интервью, Ярослав.

Я. Коцюба: Спасибо вам.