«Как сделать ремонт квартиры в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса» - Роман Дорохов - Интервью - 2019-11-21
21.11.2019
«Как сделать ремонт квартиры в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса» - Роман Дорохов - Интервью - 2019-11-21
Скачать
Я.Розова
―
В студии Яна Розова и Роман Дорохов, инженер, эксперт компании "Некстпроект М".
Р.Дорохов
―
Добрый день!
Я.Розова
―
Заместитель гендиректора, забыла сказать, это важно.
Р.Дорохов
―
Да.
Я.Розова
―
Слушайте, тема у нас звучит "Как сделать ремонт квартиры в жилых комплексах бизнес и премиум класса". Почему вы ограничились только двумя этими?
Р.Дорохов
―
Ну, последние годы, как правило, основная масса наших заказчиков, то есть их территория, то есть ремонтных, строительных работ, это идет центр Москвы, как правило, а здесь...
Я.Розова
―
Или бизнес, или премиум.
Р.Дорохов
―
Либо бизнес, либо премиум. Другого как бы, нет, есть еще старый фонд, но если делать старый фонд, то есть брежневки, сталинки, я бы их обозначил даже выше премиума, потому что очень сложные объекты, долгие, поэтому наша тема сегодня.
Я.Розова
―
Сколько в общей сложности обычно занимает ремонт таких комплексов?
Р.Дорохов
―
Ну, все зависит от квадратуры. Ну, давайте пойдем следующее, то есть наша компания "Некстпроект М" уже 13 лет, полноценных 13 лет на рынке, осознанных, уже в строительстве, скажем так, последние 6-7 лет подход другой совершенно, поменяли мы. И скажем так, в среднем ремонт квартиры 100 квадратов занимает 6-7 месяцев.
Я.Розова
―
Не меньше, да?
Р.Дорохов
―
Нет, и оговорюсь, это уже после согласования всех проектов.
Я.Розова
―
Смотрю иногда зарубежные какие-то фильмы, не фильмы даже, а программы, посвященные ремонту, там как-то за месяц, два, раз, все сделали и все хорошо.
Р.Дорохов
―
Да, и как у нас есть там, "Квартирный вопрос", тоже за 3 дня делают.
Я.Розова
―
Нет...
Р.Дорохов
―
Очень интересно.
Я.Розова
―
Если говорить о ремонте квартиры, чем отличаются новые жилые комплексы сейчас от жилых комплексов прошлых лет?
Р.Дорохов
―
Требованиями. Сейчас, как правило, скажем так, все в правовом поле, допуски, разрешения, проекты. То есть наша компания ООО "Некстпроект М" занимается полным спектром услуг, начиная от разработки дизайн-проекта с последующим привязкой инженерных проектов этому дизайн-проекту, и согласование их УК. Скажем так, в 90%...
Я.Розова
―
Управляющие компании.
Р.Дорохов
―
Управляющие компании требуют проекты основные, электропроект всегда. И как правило, того, что мы в процессе работы меняем отоплением, то есть новые трассы, новые линии, то есть чтобы это работало грамотно и правильно, и проект отопления. Ну, основное это электропроект, скажем так, сердце дома, электричество, вода. Электричество это те скрытые работы, которые потом нельзя, как обои, переклеить, поэтому к этому очень серьезный подход и с нашей стороны, и со стороны управляющей компании. Потому что на каждую квартиру выделяются определенные мощности, и они это четко регламентируют. Раньше можно было, да, кучу техники поставить, ничего, в старом фонде, как говорится...
Я.Розова
―
А сейчас нет?
Р.Дорохов
―
И дом у соседей вырубает, и дом отключается, а у человека там куча всей электроники, которая съедает полподъезда. Сейчас это очень все четко и регламентировано.
Я.Розова
―
Я, вы знаете, что хотела уточнить, у вас в компании, я так понимаю, работает 300 человек, архитекторы, инженеры и строители.
Р.Дорохов
―
Да.
Я.Розова
―
И вы подключаетесь на любом этапе, да, ремонта?
Р.Дорохов
―
Абсолютно.
Я.Розова
―
Тут можно прийти уже со своим проектом дизайнерским...
Р.Дорохов
―
Правильно, тогда дольше времени.
Я.Розова
―
То есть вы должны все перепроверить?
Р.Дорохов
―
Конечно, перепроверить, согласовать с вами, понять где какие-то есть не очень умные моменты. Знаете, есть дизайн-студии, я не говорю, есть шикарные и у нас партнеры, делают все грамотно, то есть студии, которые работают со строителем. А в основном, ну, человек хочет сэкономить, ищет дизайнера, она ему рисует красоту, все хорошо, но выполнить это невозможно, с кучей нарушений всего, то есть приходит, вот дизайн-проект, посчитайте. Минуточку, дизайнеры нашей компании ООО "Некстпроект М" берут на анализ, садятся рядом с инженерным составом, смотрят что реально сделать, что нереально, что нужно переделать, поэтому срок растягивается. То есть, допустим, дизайнеры нашей компании, архитекторы, на корню сразу говорят это нельзя, это мы не согласуем, это может инспекция не примет, это что касается перепланировок.
Я.Розова
―
Ну, самая распространенная ошибка какая у тех, кто затевает ремонт?
Р.Дорохов
―
Ну, увеличение сырых зон, перенос мокрых зон в другое место совершенно.
Я.Розова
―
В жилую.
Р.Дорохов
―
Монолитные конструкции начинают трогать, объединение балконов. Ну, то есть таких моменты, которые сейчас в данный момент не согласовываются.
Я.Розова
―
А что сейчас вообще согласовывается и не согласуют?
Р.Дорохов
―
Ну, это очень долгая тема разговора...
Я.Розова
―
Большой перечень.
Р.Дорохов
―
Да.
Я.Розова
―
А давайте телефон компании напомню, чтобы можно было позвонить и задать свои вопросы.
Р.Дорохов
―
Да.984...
Я.Розова
―
984...
Р.Дорохов
―
00.
Я.Розова
―
00.
Р.Дорохов
―
99.
Я.Розова
―
99. А префикс?
Р.Дорохов
―
495.
Я.Розова
―
Давайте еще раз.
8-495-984-00
―
99.Сколько времени, вы сказали, занимает ремонт, где-то полгода, а разработка всех проектов сколько времени занимает?
Р.Дорохов
―
Ну, смотрите, если подходим к началу. Человек обращается, хочу сделать ремонт, дизайн-проект, то есть все в комплексе. Первая стадия, планировочное решение, разрабатывает дизайнер, заказчик согласовывает, потом идет расстановка мебели с привязкой электрики. То есть это первый как бы этап. Ну, сантехоборудование. Но основное, чтобы нам сократить максимально срок от первого обращения до выдачи клиенту ключей от квартиры, мы согласовываем первую часть дизайн-проекта и передаем сразу же на инженерный проект, на электропроект, на воду...
Я.Розова
―
Ну, чтобы параллельно все делать.
Р.Дорохов
―
Параллельно. Плюс, после планировочного решения, полностью уже когда оно согласовано, мы уже можем выйти, потому что общий концепт квартиры, отделки, он понятен, мы можем уже выйти на ремонт, то есть мы как бы запараллеливаем инженерный проект, дизайн-проект и уже ремонтно-строительные работы.Тем самым сокращая, вот ваш вопрос был, если человек пришел уже с дизайн-проектом. Как правило, когда человек приходит с дизайн-проектом, он теряет месяц, ну, по опыту, просто месяц вылетает.
Я.Розова
―
А если он у профессионала заказывал этот дизайн-проект?
Р.Дорохов
―
Очень редко.
Я.Розова
―
Да?
Р.Дорохов
―
Очень.Если приходит от конкурентов, ну, бывает такое, очень часто, кстати, и отдают проект, да, более-менее понятно, но все равно.
Я.Розова
―
А как объясняют свой уход от конкурентов к вам?
Р.Дорохов
―
Ну, как правило, там разные причины, я особо не вдаюсь в эти.
Я.Розова
―
А у вас строители ночуют в квартирах, когда делают ремонт?
Р.Дорохов
―
Нет, нет, проживание вообще как бы это, знаете, в какой момент. У нас в квартире может оставаться один человек, это когда идет завоз чистовых материалов. Потому что новостройки, много квартир в ремонте, человек завозит дорогую плитку, сантехнику, электрику, и остается...
Я.Розова
―
Сторожить.
Р.Дорохов
―
Ну, сторож это чуть-чуть как-то грубо, охранник тоже, ну, человек ответственный, который круглосуточно в квартире находится, смотрит за приемкой материала, за сохранностью его, и он смотрит, проживание нет, в квартирах не живут.
Я.Розова
―
А как вообще проходит этот процесс, как вы договариваетесь с управляющей компанией, с жильцами, когда затеваете ремонт?
Р.Дорохов
―
Смотрите, подписываем договор, сразу же менеджер проекта, либо руководитель проекта приезжает на комплекс, идет УК, представляет все разрешительную документацию, срок, допуски все, списки рабочих, разрешение, допуск, ну, то есть корочка электрика, сантехника, что они имеют право на эти работы, то есть весь перечень документов.Кстати, наша компания ООО "Некстпроект М" позиционирует именно с правовой точки зрения работы. Мы заходим в управляющую, к нам последнее время нет вопросов.
Я.Розова
―
Без серых схем?
Р.Дорохов
―
Ну, да, правильно вы, наверное, выразились так, и проще работать, то есть любые моменты, обращаются к инженеру, у него в списках, что это работает компания, со всеми разрешениями, и он понимает...
Я.Розова
―
Вообще это дорогое удовольствие, работать тесно.
Р.Дорохов
―
Скажем так, нынче и жизнь то недешевая, поэтому не то что дорогое удовольствием, правильное, скажем так. Вы же, то есть наши клиенты сейчас, которые, мы опять вернемся к тому, покупают квартиры в новом секторе, это центр Москвы, это не дешевое жилье, и поэтому гарантия безопасности для них немаловажна, как и для нас. Здесь двояко, наша гарантия, опять же наша компания ООО "Некстпроект М" дает гарантию 3 года на все виды работы опять же по смете, а в смете прописаны все виды работ. Ну, знаете, как раньше говорили, за квадратный метр. Иногда задаю вопрос, сколько у вас стоит квадратный метр, хочется встречный вопрос задать заказчику...
Я.Розова
―
А вы на сколько рассчитываете...
Р.Дорохов
―
Нет, нет, за что, за квадратный метр, что у вас там, какой перечень работ. Вот вы просите цену, на что-то квадратное. То есть у нашей компании каждая позиция работ расписана, каждая позиция работ по итогам становится на гарантию.
Я.Розова
―
Ну, это очень здорово.Телефон.
Р.Дорохов: 984-00
―
99.
Я.Розова
―
Префикс 495.И вернемся к тому, о чем я начала вас расспрашивать, как это все проходит, как вы договариваетесь с жильцами. Вот вы зашли на объект, пришли в управляющую компанию, согласовали все с управляющей компанией, дальше?
Р.Дорохов
―
Все, заходим на квартиру, закрываем ОПы, то есть это места общего пользования, лифты, подход к квартире, то есть когда идет подъем материалов, всего.
Я.Розова
―
А что значит закрываете?
Р.Дорохов
―
Ну, укрываются стены, то есть там на метр 60...
Я.Розова
―
Чтобы не было мусора.
Р.Дорохов
―
И полы застилаются, либо это линолеум, либо реголит. Многие застройщики это просят, потому что, как правило, в элитном жилье отделка идет керамогранит, мрамор, лепнина, декоративка на стенах и поэтому себе же дороже по итогу это будет восстанавливать. Я считаю, это правильно, то есть требования компании, потому что человек покупает в элитных комплексах.
Я.Розова
―
Ну, в таких комплексах, конечно, есть грузовой лифт, поэтому с этим нет проблем.
Р.Дорохов
―
Да не скажите, есть грузовые лифты, которые пол отделан мрамором и весь в зеркалах, и заставляют, ну, как сказать, мягко заставляют поднимать...
Я.Розова
―
На себе, да?
Р.Дорохов
―
Материал, через там второй, третий этаж, чтобы не трогать МОП, паркинг, вот в такие места. Ну, опять же, здесь отражается на себестоимости.
Я.Розова
―
А покрывает заказчик, естественно?
Р.Дорохов
―
Естественно, ну, тут это требование УК, и это на общем собрании они как-то решают это все. Ну, это единичный случай, но такие есть.Далее. Если есть уже жильцы, которые проживают, то есть у нас на входной двери, в которой идет ремонт, висит наши контакты, все, то есть кто ведет ремонт, что делает. То есть если где-то маленькие дети, человек может всегда подняться, подойти, здесь идет ремонт, там у меня дети, там...
Я.Розова
―
А сейчас по законодательству во сколько вы имеете право начинать и заканчивать работы?
Р.Дорохов
―
С девяти до часу, с трех до семи.
Я.Розова
―
2 часа перерыв?
Р.Дорохов
―
Да.
Я.Розова
―
И вы все строго соблюдаете?
Р.Дорохов
―
Ну, это по законодательству. Почему? Есть такие комплексы, которые, ну, скажем, какой-то ЖК, заселен он на 60%, идет собрание жильцов, и они решают, шумовые работы 3 часа в день.
Я.Розова
―
Даже так?
Р.Дорохов
―
Ну, проходили, в центре Москвы есть такие. 3 часа в день шумовых работ. Что из этого вытекает? Срок выполнения работ...
Я.Розова
―
Ну, конечно, растягивается.
Р.Дорохов
―
Ровно на 30%.Были прецеденты, когда собственник квартиры говорил, все, работаем четко по закону города Москвы по шумовым работам. Пожали плечами, охрана приходит, люди приходят, ругаются. Ну, извините, тут мы, у нас договор, у нас заказчик, у нас есть законодательство, с часу до трех мы...
Я.Розова
―
Не работаем.
Р.Дорохов
―
Как мышки, не шумим.
Я.Розова
―
Что нужно для того, чтобы заказать разработку дизайн-проектов и проектов инженерных систем?
Р.Дорохов
―
Ничего. Позвонить по телефону 984-00-99. Можно приехать в офис, встретиться, уже сразу познакомиться с дизайнером. То есть если вы уже определились с нашей компанией "ООО Некстпроект М", можно пригласить уже на выезд на ваше новое жилье инженера и дизайнера на обмер, на осмотр. Ну, потом подъезжаете в офис, заключаем договор, приступаем к реализации вашего проекта.
Я.Розова
―
Еще раз напомню, что вы делаете все просто от начала до конца, нужно только заключить договор.
Р.Дорохов
―
Да. От первого звонка и до вручения ключей.
Я.Розова
―
А где вы находитесь?
Р.Дорохов
―
Башня "Империя", Москва-сити.
Я.Розова
―
И телефон?
Р.Дорохов: 984-00
―
99.
Я.Розова
―
Видите, я вас сама рекламирую, а вы никак не называете номер телефона.
495-984-00
―
99Я еще все-таки хотела вернуться ко вторичке, мне интересно самой. Насколько сложно делать ремонт на рынке недвижимости?
Р.Дорохов
―
Вторичка, смотря какой период вторички. То есть если это дома 70-80 годов, там единственная сложность, что это жилые дома, там своя структура, один ребенок в это время спит, другой в это, соседи, ну, вообще ремонт это стресс, то есть для всех окружающих.
Я.Розова
―
Это точно.
Р.Дорохов
―
То есть всегда. Ну, в нашей компании лояльно относятся в любом варианте, нет такого, вот мы шумим и все, и все, скандалы, потому что собственник будет жить в этом жилье потом и настроить всех соседей против него за время ремонта, ну, мы не сторонники.А если мы берем тот сектор, который 20-30 годов, это сталинки, да, то есть там очень сложный такой, скажем так, такая ячейка, как правило, допустим, взять дома Серафимовича, ну, вот которые напротив Кремля, там перекрытия идут полудеревянные, то есть там полная реконструкция, усиление. Мало того, что инженерный проект, там архитектурный проект нужен будет, конструктивный проект, чтобы усилить, сделать шумоизоляцию, гидроизоляцию, как делать...
Я.Розова
―
Ну, там такие толстые стены, там...
Р.Дорохов
―
Стены, а перекрытия.
Я.Розова
―
Ага, ну, да, тоже согласна.А насколько вы дороже частных мастеров и почему лучше все-таки обращаться к вам, а не к частным?
Р.Дорохов
―
Дороже с каким частным мастером? Мастер есть и от 5 тысяч, делает бригада, есть и от 15 тысяч частные мастера, которые работают, то есть уже по рекомендации давным-давно. Здесь не в том, что кто дороже, кто дешевле, сейчас такая тенденция идет вообще на рынке всего этого человек готов прийти, подписать, отдать ключ и прийти забрать. У частного мастера какие гарантии? Он подпишет с ним расписку и возьмет паспорт? Вот в этом сейчас есть вопрос. Человек платит за сервис. За сервис и за безопасность. Качество, сервис, безопасность. То есть вот эти 3 ключевых момента, за которые наши заказчики в данный момент готовы платить, ну, и мы им это предоставляем, эту услугу.
Я.Розова
―
Вот это яркий пример из жизни, на днях недавно мой приятель как раз отказался от частного строителя и частной бригады, и ушел, просто в интернете набрал, может быть даже и к вам пришел, не знаю, не спрашивала. Пришел с улицы, ему понравилось все, договор заключили, подписал, и у него совесть чиста и он спокоен.
Р.Дорохов
―
Ну, мы же сейчас в стране все-таки законодательство, есть с кого спросить, если что-то не так пошло, есть кто это переделывает.
Я.Розова
―
А что обычно спрашивают сразу заказчики, чем бывают недовольны?
Р.Дорохов
―
Ну, знаете я как скажу, стрес ремонта, ну, это такой уже человеческий фактор, начинается, ну, не то, что недовольны, ну, просрочка, я считаю, 2 недели это не просрочка, где-то материал долго шел, чистовой имеется в виду...
Я.Розова
―
Ну, не все зависит от вас, конечно.
Р.Дорохов
―
Да, то есть есть такие моменты. В основном в конце, ну, так с улыбкой говорю, начинается, ну, когда, ну, когда уже, когда, ну, уважаемый, у нас в договоре еще пол, ну, может побыстрее. Ну, есть же технологии, которые нельзя нарушать, то есть, допустим, самый тяжелый и долгий процесс, тем более сейчас, в зимнее время, то есть у нас, как правило, срок выполнения договора, то есть ремонтных работ, в зимнее время увеличивается процентов на 20 по сроку, потому что период высыхания всех стяжек, штукатурок, он гораздо дольше. Поэтому мы...
Я.Розова
―
Даже с учетом того, что отопление работает?
Р.Дорохов
―
Ну, отопление, а влажность, вы представляете, какая в квартире?
Я.Розова
―
Ну, тоже верно, да.
Р.Дорохов
―
Сушить искусственно нельзя, частники это практикуют. То есть наставят пушек, все сверху засушили.
Я.Розова
―
А потом это все лопается трескается?
Р.Дорохов
―
Да это ладно, лопается, трескается, грибы начинают расти.
Я.Розова
―
Плесень?
Р.Дорохов
―
Да.
Я.Розова
―
Да, очень опасно работать с опасными.
Р.Дорохов
―
Тут обычно физика и заказчики. Опять же повторюсь, в компании ООО "Некстпроект М" очень много людей, заказчиков, не будем имен называть, ничего, известных и статусных, всех, и люди грамотные, то есть им говоришь, что нельзя, у нас же сейчас мир интернета, время интернета, забиваешь, нельзя сушить гипсовую штукатурку искусственно, элементарно, высыхает верхний слой, а внизу остается...
Я.Розова
―
Влажность.
Р.Дорохов
―
Влажность.
Я.Розова
―
Телефон?
Р.Дорохов: 984-00
―
99. Компания ООО "Некстпроект М".
Я.Розова
―
Остается у нас с вами 4 минуты. Давайте может быть подытожим, расскажем какие услуги вы предоставляете, что от вас ждать, на что рассчитывать.
Р.Дорохов
―
Услуги, компания ООО "Некстпроект М" давно на рынке, и я бы предлагал вообще работать правильно, грамотно, быстро, четко и на результат в конце. То есть как я уже говорил, звонок, обращение, если это дизайн-проект, выезд, в течение 3 недель мы готовим планировочное решение, расстановка мебели с электрикой. Сразу же подключаем инженерные проекты к этому, отдаем на согласование. И выходим к вам на ремонт уже с посчитанной сметой. Заключаем договор, даже когда мы уже делаем ремонт, а в 95% мы заходим на стройку без согласованных проектов, что это компания, что у нас есть проекты в разработке, то есть на стадии монтажа стен и всех остальных мы выходим на проект, то есть на реализацию уже этого проекта. И все. Потом параллельно мы согласовываем все инженерные проекты, отдаем в УК, то есть исполнительные схемы после работ сдаем заказчику, то есть полный пакет документов на выходе у заказчика есть.
Я.Розова
―
И примерно полгода и квартира готова, да?
Р.Дорохов
―
В данный момент это все-таки 8 месяцев.
Я.Розова
―
А на сколько готовы бывают квартиры, если мы говорим о новых домах?
Р.Дорохов
―
Готовы подо что? Под ремонт?
Я.Розова
―
Да.
Р.Дорохов
―
Ну, стандартно, бетон. Заходишь, бетонные стены и все. Ну, вы знаете, намного проще в бетонных стенах работать, чем в старом фонде.
Я.Розова
―
Почему?
Р.Дорохов
―
Ну, демонтаж, это опять же лишние расходы заказчика, собственника, сломать, вывести, кучу контейнеров, услуг по вывозу, по работе, опять же чтобы соседей не пробить, не просверлить, непонятно, а здесь бетонная коробочка и делай из нее красоту.
Я.Розова
―
А часто заказывают люди себе уже какую-то, я не знаю, предотделку, перед тем, ну, когда покупают квартиру, я имею в виду?
Р.Дорохов
―
Ну...
Я.Розова
―
Или предпочитают...
Р.Дорохов
―
В последний год, под чистовой вы, наверное, имеете в виду, лайфбокс, типо того, то есть беленькое все, потому что у каждый есть свой вид, свой взгляд, свое желание, опять же лайфбокс, он дороже, то есть они позиционируют как под чистовую, все равно человек все перекраивает под себя. Поэтому сейчас на рынке либо готовая отделка, там уже люкс, лакшери, вип, уже с мебелью, со всем, либо бетон.
Я.Розова
―
И заказчик приезжает к вам, когда создается дизайн-проект, приезжает к вам и вместе с вашими специалистами подбирает материалы?
Р.Дорохов
―
Нет, это дизайнер.
Я.Розова
―
Дизайнер.
Р.Дорохов
―
Дизайнер ему подбирает весь материал, мебель, сантехнику, электрику, шторы, вплоть до того...
Я.Розова
―
Заранее переговорить.
Р.Дорохов
―
Обязательно, то есть каждый пункт, плитка, артикул, цена, согласован, диванчик, цвет, ссылка, где его посмотреть.
Я.Розова
―
Я к чему, к чему вообще должен быть готов заказчик, когда приходит в такую компанию, как ваша?
Р.Дорохов
―
А это постепенно, то есть его сразу загрузить информацией, вас и меня, и все, и голова квадратная, постепенно, то есть человек должен осознанно понимать, тут есть стены, есть помещение, куда расставить какую мебель, просто схематично, а потом уже в этот дизайн мы вставляем его красивые диваны, люстры, торшеры, все остальное.
Я.Розова
―
Телефон?
Р.Дорохов
―
ООО "Некстпроект М"
984-00
―
99.
Я.Розова
―
Роман Дорохов, инженер, эксперт компании "Некстпроект М", заместитель генерального директора.
Р.Дорохов
―
Всего доброго!