Ситуация на рынке жилья в ближайшем Подмосковье. Малоэтажная Россия – миф или реальность? - Валерий Кузнецов - Интервью - 2019-05-17
17.05.2019
Ситуация на рынке жилья в ближайшем Подмосковье. Малоэтажная Россия – миф или реальность? - Валерий Кузнецов - Интервью - 2019-05-17
Скачать
Я. Розова
―
В студии Яна Розова, и Виктор Кузнецов, коммерческий директор компании RDI (Эрдиай).
В. Кузнецов
―
Добрый день, слушатели. Только Валерий.
Я. Розова
―
Валерий?
В. Кузнецов
―
Да.
Я. Розова
―
Я прошу прощения. Тема нашего сегодняшнего эфира «Ситуация на рынке жилья в ближайшем Подмосковье, малоэтажная Россия миф, или реальность». Ну, и сразу хотелось бы наверное от вас услышать о том, как складывается ситуация на рынке жилья в Подмосковье, в том числе.
В. Кузнецов
―
Да, спрос на жилье возвращается в Подмосковье, тенденция наблюдается с августа 2018 года. Основные факторы, способствующие этому – это удорожание, подорожание жилой недвижимости в Москве, новые возможности по ипотеке, снижение предложения, то есть объем предложения в Москве. Сыграла свою немаловажную роль так же вступление в силу новых правил, по которым застройщики будут с этого года обязаны вести застройку, что как мы прогнозируем, постепенно приведет к существенному удорожанию стоимости жилья. Так же можно отметить, что спрос повышается на фоне общего сокращения предложения. Если, например в 2014 году, количество квартир в подмосковном регионе было около 80 тысяч, то на текущий момент эта цифра составляет около 55 тысяч квартир.
Я. Розова
―
Резко сократилось, да.
В. Кузнецов
―
Да. Так же стоит отметить, что перетекание спросов в Подмосковье, связано с чисто экономическим фактором, это со стоимостью квадратного мера жилья. Ну, например мы можем зафиксировать, что по Московской области стоимость квадратного метра в среднем в 1,5-2 раза ниже, нежели в Москве. Продажи в первом квартале, если говорить о них, все же выросли в столичном регионе, но самый хороший показатель показала именно область. Причем, в лидерах оказался Ленинский район, это 16% роста. Так же, в тройке можно отметить Красногорский район, и Люберецкий. Чуть подробнее о Ленинском районе, где представлены наши проекты. Преимущество его заключается в том, что он находится непосредственно… Начинается непосредственно за кольцевой автодорогой, простирается вглубь области всего на 16 километров. Так же, по нему проходит множество современных скоростных шоссе.
Я. Розова
―
Ну, транспортная инфраструктура налажена, да?
В. Кузнецов
―
Да, (неразборчиво) инфраструктура, это Симферопольское шоссе, Варшавское, М-4 Дон, Каширское шоссе, так же скоростная трасса Москва – аэропорт Домодедово.
Я. Розова
―
Ну, еще одна тенденция, активно интересуются люди малоэтажным жильем. У меня очень многие знакомые готовы переехать, и в начале эфира мы озвучили с вами тему «Миф, или реальность», да?
В. Кузнецов
―
Да. Рынок недвижимости на наш взгляд, перенасыщен плотной многоэтажной застройкой. Пригороды крупных городов, по нашему мнению, могут и должны быть мало, и средне этажными. Ну, например почему прежде… Почему у нас Америка стойко ассоциируется с малоэтажной, или может быть даже одноэтажной? Начать наверное стоит с Ильфа и Петрова, который путешествуя по стране, да, тонко подметили термин «Одноэтажная Америка», что собственно впоследствии и зафиксировали в названии книги, да? Так же, можете обратить внимание, что в каждом вором фильме, либо зарубежном сериале западном, да? У нас есть визуализация бурной и деловой жизни…
Я. Розова
―
В городе.
В. Кузнецов
―
Столичных мегаполисов, да. И тихая, спокойная, размеренная жизнь пригорода, которая собственно говоря, и символизирует недостаточность, и комфортность жизни.
Я. Розова
―
Вообще, уютнее находиться…
В. Кузнецов
―
Абсолютно верно. Причем, при всем скепсисе на данный момент всеобщей коттеджизации, как мы это называем в России, да? По многим опросам, проведенным среди наших покупателей, около двух третей покупателей готовы переехать, и хотят переехать в свой собственный дом. Ну, например по одному из опросов, 66% респондентов видит идеальным жильем, это коттедж в небольшом коттеджном поселке, в пригороде естественно. Который должен быть обязательно обеспечен такой инфраструктурой как сад, детская площадка, коммерческая инфраструктура, и что самое главное и немаловажное, это наличие автомобильных парковочных мест, да? То есть, чтобы не было проблем, которые способствуют… Присущи крупным мегаполисам.
Я. Розова
―
Ну, да.В. Кузнецов
―
Да, потому что на самом деле это логично. Современные коттеджные поселки пригородные, они напоминают, и должны напоминать пешеходный город, да? Причем, цены домов на данный момент в таких поселках, сопоставимы с ценами квартир в многоэтажных домах.
Я. Розова
―
Ну, я так понимаю, что ваша компания нацелена вообще на продвижение именно малоэтажного жилья.
В. Кузнецов
―
Да, совершенно верно. О малоэтажном жилье мечтают многие, но на данный момент, это не стандартный продукт для рынка, и ему сопутствуют несколько стереотипных ну, назовем их страхов, да? В умах наших покупателей, которые собственно говоря мы, как застройщики, обязаны нивелировать и расшифровывать. Ну, я могу немножко подробнее о них рассказать. Ну, например первый миф, это то, что загородная жизнь, это безумно дорого. Ну, возьмем немножко статистики. На данный момент, в пределах старой Москвы, назовем ее так, да? В географических пределах старой Москвы, минимальная стоимость жилья, это около примерно 3,2 миллионов. Это студия, где-то площадью 20 квадратных метров. Если мы возьмем с вами территорию еще и новой Москвы, да? То предложение можно найти и еще дешевле. Но, семья в среднем, среднего квартиропокупателя как семья с детьми, да, например выбирают квартиру уже от 60, и может быть выше метров. А это, по текущим ценам, уже около 10 миллионов. Даже если взять минимальный, не средний, да? Средняя цена в Москве, я могу сказать, около 166 тысяч рублей за квадратный метр. Даже если мы возьмем минимальную стоимость, то это все равно будет стоимость около 5 миллионов. Это будет квартира без отделки, в многоэтажном доме, в густо-застроенном районе.
Я. Розова
―
Подтверждаю, недавно сама искала квартиру сыну.
В. Кузнецов
―
Что предлагается по другую сторону чаши весов? Таунхаус, площадью 75-105 квадратных метров, стоимость его будет варьироваться в диапазоне 5,6-6,2 миллиона рублей.
Я. Розова
―
Да что вы!
В. Кузнецов
―
Да, причем это может быть как стоящееся, так и готовое жилье. Мы сейчас говорим о двухуровневом таунхаусе со своей мансардой, с парковочными местами.
Я. Розова
―
6 миллионов?
В. Кузнецов
―
Да, причем я могу сказать, что с учетом спецпредложений, и сезонных мероприятий застройщиков, выгода может быть и еще более существенная.
Я. Розова
―
А давайте-ка телефон и сайт напомним. Не напомним, а назовем.
В. Кузнецов
―
С полным спектром наших проектов малоэтажных, вы можете ознакомиться на сайте «Новостройки Ленинские», по адресу лениндом.ру, либо позвонить в наш колл-центр по телефону 585-22-22, с кодом 495.
Я. Розова
―
Напомню, компания RDI (Эрдиай). Такие цены заманчивые, ребята, торопитесь.
В. Кузнецов
―
Да, приходите к нам, либо звоните. Так же немаловажно стоит сказать, в чем отличие от квартир, это то, что собственники загородного… Покупатели загородной недвижимости, так же могут еще и разумно экономить свои коммунальные расходы, ну например: стоимость обслуживания таунхауса в среднем 100-120 квадратных метров, коммунальная будет стоить примерно 5,5-6 тысяч рублей, и плюс расходы по счетчикам, назовем это так. Но здесь большая разница, поскольку в загородном жилье, в основном вы можете дозировать расход электроэнергии, газа и тепла, по своему собственному усмотрению. Собственно и здесь вы можете получить существенную экономию по отношению к многоэтажным домам. По экспертным оценкам, развитие рынка недвижимости малоэтажного строительства в России, дожжен в течении 5 лет, процент соотношение скажем так, с текущих 4-5% да, это таунхаусы и коттеджи. Мы прогнозируем, что эта цифра станет примерно 20-22%.
Я. Розова
―
А вы знаете, многих очень смущает оторванность от жизни.
В. Кузнецов
―
Да, это так же распространенный миф и страх у покупателей, но здесь я могу поподробнее рассказать. Ну, возьмем нашу страну, теоретически ее обширная площадь конечно позволяет застраивать частный сектор. Но на практике мы понимаем, что вдали от мегаполисов, от сателлитов-мегаполисов, да? То есть, городов-спутников, мы наблюдаем практически там минимальную транспортную инфраструктуру, социальную инфраструктуру, электроэнергетическую, торгово-бытовую, и так далее. То есть, на возможно доехать в коротком периоде до больницы, там сада, или даже магазина. Тут стоит сравнить с Америкой, и важно заметить, что развитие частного сектора в Америке, шло именно от промышленности (неразборчиво), а не наоборот. То есть, с переселением из мегаполисов в пригороды, развивалась дорожная сеть, строились дороги, строились электроэнергетические теплотрассы.
Я. Розова
―
Для того, чтобы людям было комфортно, конечно.
В. Кузнецов
―
Совершенно верно. Именно поэтому важно, чтобы рядом в поселком, в Москве, и в Московской области ближайшей, были… На наш взгляд, чтобы были железнодорожные станции.
Я. Розова
―
Ну, и вы участки выбираете исходя из этого, да?
В. Кузнецов
―
Абсолютно верно, да. То есть, чтобы была устойчивая и короткая по времени возможность, добраться до центра Москвы на работу там, либо куда… В центр Москвы, в общем. Соответственно напротив можно сказать, что автомобилистам очень важно предусмотреть так, чтобы железнодорожные пути и автомобильные дороги, не пересекались. Потому, что в Московской области это один из факторов создания многокилометровых пробок. Желательно, чтобы поселок находится в окрестностях крупного города-сателлита Москвы, это позволит еще более комфортно пользоваться уже городской инфраструктурой.
Я. Розова
―
А у вас есть такие объекты уже?
В. Кузнецов
―
Да, один из наших проектов, который очень выгодно в таком отношении расположен, это наш проект «Южная долина»,
Я. Розова
―
На сайте можно его увидеть?
В. Кузнецов
―
Да, на сайте «Новостройки ленинские», по адресу лениндом.ру вы пожжете полностью ознакомиться с предложениями в этом проекте, ну и так в целом посмотреть что мы предлагаем, а впоследствии позвонить по телефону 585-22-22, с кодом 495, и наши менеджеры в колл-центре, вам выдадут дополнительную информацию.
Я. Розова
―
Да, мы с вами до эфира когда общались, вы говорили о том, что многих смущает еще одна проблема. Переживают, что потом никак не продать. Ну, ситуации же меняются у людей, естественно, жизненные.
В. Кузнецов
―
Да. Понятно, что на заре рынка строительства в нашей стране, можно был инвестировать даже в рискованные проекты, потому что спрос был высок, цена росла стабильно там по 25%, и все равно можно было позволить получить себе достаточно хорошую выгоду. Сейчас, кончено рынок немножко изменился, сейчас уже инвесторы должны боле внимательно подходить к объекту недвижимости. Но рынок настолько сейчас обширен, что если грамотно и аккуратно подходить к выбору инвестиционного проекта, от и сейчас можно получить существенную выгоду. Например, могу привести пример, в одном из наших проектов, мы зафиксировали рост стоимости одного лота, доходящий до 100%. Я поясню, на стадии котлована, секция таунхауса, ну, примерно 100 метров квадратных, была стоимость около 4,5 миллионов. После ввода в эксплуатацию подобного таунхауса, стоимость уже была около 10-12 миллионов.
Я. Розова
―
Почти в 2 раза.
В. Кузнецов
―
Почти в 2 раза, да. Причем, похожую динамику мы наблюдаем и на других наших проектах.
Я. Розова
―
А это уже с ремонтом?
В. Кузнецов
―
По-разному. Либо с отделкой, либо без отделки, поскольку покупатели точно так же уже привыкли дифференцировать свой запрос, да? Кому-то нужна отделка, кому-то может быть хочется получить более готовый продукт чтобы заехать, и уже сразу проживать. Так же, отличным доказательством высокой ликвидности на наш взгляд готовых коттеджей и таунхаусов, показывают продажи на вторичном рынке. То есть, практически большинство из нами исследованных покупателей сообщают о том, что им удалось получить выгоду при перепродаже своего объекта недвижимости, причем при сроке экспозиции всего 3-6 месяцев, что для коттеджа…
Я. Розова
―
Очень быстро, да. Особенно в Подмосковье, где дачи не продаются совсем.
В. Кузнецов
―
Да.
Я. Розова
―
Ну, вот смотрите, раз вы сказали о том, что это может быть успешным проектом, да? Наверное, вы для себя уже какую-то и формулу успели вывести?
В. Кузнецов
―
Конечно. Можно сказать, что каждый сам для себя решает, где ему проживать при покупке недвижимости, да? Это может быть город, может быть пригород, это может быть многоэтажный дом, либо малоэтажка. Однако, у малоэтажных жилых комплексов есть неоспоримое преимущество, которое присуще только этому продукту. Ну, то можно перечислить, это низкая высотность, это гораздо более низкая плотность, это…
Я. Розова
―
Ну, не хочется в муравейнике жить, согласна.
В. Кузнецов
―
Совершенно верно. Если резюмируя, есть некая формула, несколько тезисов, которые на наш взгляд присущи малоэтажному продукту, и в случае, если все они будут соблюдены при возведении малоэтажного продукта, его ждет успех как среди девелоперов, так и у покупателей, что наверное сложнее всего.
Я. Розова
―
Давайте перечислять, да.
В. Кузнецов
―
Значит первое – это транспортная доступность, причем не только автомобильная, но и общественного транспорта. Это социальная инфраструктура, и ее естественно доступность, если…
Я. Розова
―
Магазины, детские сады, школы…
В. Кузнецов
―
Совершенно верно. Это грамотные планировочные решения, это наличие вариативности по отделке, то есть вот то, о чем мы с вами говорили, либо она есть, либо ее нет. Это наличие паркингов по нормативу, и социально-бытовая торговая инфраструктура. Вот то, о чем вы сказали.
Я. Розова
―
А паркинги, они подземные, или наземные?
В. Кузнецов
―
Здесь все может быть в зависимости от проекта. Они могут быть либо подземные, если мы говорим о малоэтажном квартирном строительстве, либо если это таунхаусы и коттеджи, то это наземные паркинги по нормативам. Например на наших проектах, таких как «Южная долина», или «Западная долина», о которой я чуть попозже расскажу, мы предусматриваем два парковочных места на каждую секцию таунхауса.
Я. Розова
―
А их можно будет отдельно оплачивать, да?
В. Кузнецов
―
Нет, они входят в стоимость.
Я. Розова
―
Какая приятная неожиданность, еще один плюс вашей компании. А давайте к вашему проекту перейдем, мало времени остается. Еще раз сайт, и телефон.
В. Кузнецов
―
Да. На данный момент у нас уже есть реализованные проекты подобного ракурса, это «Западня долина», он находится на юго-западе Москвы, новой Москвы, всего в 18 километрах по Боровскому шоссе.
Я. Розова
―
Престижный район.
В. Кузнецов
―
Да, это престижный район, поэтому в этом проекте, это мультиформатный проект, в нем реализована авторская инфраструктура, широкие улицы освещенные, высокие потолки. Так же, у нас есть проект…
Я. Розова
―
Больше 3 метров, извините, я сразу за детали.
В. Кузнецов
―
Да, так же есть по Киевскому шоссе проект «Природный парк Каменка», то есть с учетом того, что это достаточно комфортабельное реструктуризированное шоссе, там в течении 15 минут от Москвы, вы можете оказаться уже в своем доме. Причем, этот проект уникален тем, что его окружает заповедный хвойный лес, и их проекта есть непосредственные выходы в этот лес.
Я. Розова
―
А гарантия, что лес останется, у вас есть?
В. Кузнецов
―
Именно потому, что он заповедный, он там останется, да. Но у нас там организованы рекреационная прогулочная зона, которой могут пользоваться наши жители. На текущий момент, это сот касается реализованных проектов. А в реализации, у нас сейчас находятся проекты такие, как «Загородный квартал», «Южная долина». «Новомолоково».Я. Розова
―
Подождите, вы сказали, что вот эти два проекта «Каменка», и…
В. Кузнецов
―
«Западная долина».
Я. Розова
―
№Западная долина», уже реализованы.
В. Кузнецов
―
Реализованы, да.
Я. Розова
―
И уже можно покупать.
В. Кузнецов
―
Да, там еще есть небольшое количество лотов, но основная экспозиция у нас в проектах, еще раз повторюсь «Южная долина», «Новомолоково», и «Загородный квартал». А в проектах «Западная долина» и «Природный парк Каменка», вы можете ознакомиться с тем, как ваше будущее жилье будет выглядеть.
Я. Розова
―
Вот эта «Южная долина», как будет выглядеть, да?
В. Кузнецов
―
Совершенно верно.
Я. Розова
―
А «Южную долину» вы будете продавать… Вот уже продаете я так понимаю, да?
В. Кузнецов
―
Да, мы сейчас ее активно застраиваем.
Я. Розова
―
А она сейчас на каком этапе, можно посмотреть, онлайн трансляции ведутся у вас?
В. Кузнецов
―
Да, у нас есть камера на площадке, опять же на сайте «Новостройки ленинские», по адресу лениндом.ру, вы можете погрузиться в проект «Южная долина», и на одной из вкладок у нас есть камера со стройплощадки, где можно в режиме реального времени просматривать этапы строительства, что пользуются большой популярностью у наших покупателей.
Я. Розова
―
Ну вот как странно, мы почти весь эфир с вами говорим о малоэтажном строительстве, о малоэтажных застройках, но я знаю, что вы занимаетесь и высотными домами.
В. Кузнецов
―
Да, совершенно верно, у нас есть еще проект «Южное Видное», этот проект как раз в Ленинском районе расположен, непосредственно в черте городе Видное. Это 15 17-ти этажных, то есть высоко-этажных домов, причем 14 из которых уже построены, введены в эксплуатацию, а еще один дом находится в стадии строительства, ну и собственно говоря, реализации. На территории проекта, уже созданы все условия для комфортной жизни. Есть детский сад, торговые площади, детские игровые площадки, магазины, там спортивные клубы, парковочные места. Причем, близость проекта к Москве, и хорошая транспортная логистика, развитость, позволяет добраться как до центра города Видное, да? Так и до метро Домодедовская там, в течение 15-20 минут.
Я. Розова
―
Телефон сайт…
В. Кузнецов
―
Да, в том числе и с проектом «Южное Видное», вы можете ознакомиться еще раз повторю, на сайте «Новостройки Ленинские», по адресу лениндом.ру, либо позвонить по нашему телефону 585-22-22, с кодом 495.
Я. Розова
―
Вот спрашивают вас, из чего строите, материалы какие используете?
В. Кузнецов
―
Полный спектр материалов, исходя из проекта. Начиная от пеноблоков, либо газосиликатных блоков, заканчивая панельными классическими технологиями. То есть, исходя из качества и комплектации строительства, как раз и создается ценовое предложение, максимально широкое в нашем случае, поэтому мы можем удовлетворить спрос любого покупателя, который к нам обратится.
Я. Розова
―
Телефон, сайт…
В. Кузнецов
―
Да, еще раз повторю, значит «Новостройки Ленинские», адрес лениндом.ру, телефон 585-22-22, с кодом 495.
Я. Розова
―
Валерий Кузнецов, коммерческий директор компании RDI (Эрдиай) был в студии «Эха».
В. Кузнецов
―
Спасибо всем.