Александр Браверман - Интервью - 2015-06-19
И.Землер― Добрый день! В студии Инесса Землер, и со мной генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Здравствуйте, Александр Арнольдович.
А.Браверман― Добрый день!
И.Землер― Александр Арнольдович, предстоит слияние двух структур: вашего фонда и агентства по жилищному кредитованию. Зачем?
А.Браверман― Вопрос этот назрел достаточно давно, потому что по мере изменения экономической ситуации, спрос на земельные участки – а фонд работает без бюджетных денег, я имею в виду финансовую часть - спрос на земельные участки существенно изменился. Между тем, участки нужно продолжать инфрастуктурировать, я имею в виду инженерную инфраструктуру, имею в виду социальную инфраструктуру. И выпуск специальных бумаг, привязанных к конкретным участкам и к конкретным программам, которые будут привлекательны как для корпоративных инвесторов, так и для физических лиц по своей надежности и доходности даст тот синергический эффект, который мы ожидаем.
И.Землер― С чьей стороны изменился спрос на земельные участки: это речь идет о государственных структурах, это речь идет о частных покупателях – это о ком идет речь?
А.Браверман― Речь идет о девелоперах, о застройщиках, о девелоперских компаниях. Модель их поведения несколько изменилась, потому что, если раньше они складывали земельный банк довольно длинно, то теперь они пока не освоят те участки, которые у них имеются, они не рискуют приобретать новые или рискуют приобретать их не в том количестве, в котором раньше.
И.Землер― Чем обусловлен этот риск: экономической ли ситуацией?
О.Будницкий― Общей экономической ситуацией.
И.Землер― Роль ключевой ставки на кредиты сыграла свою роль в этих опасениях?
О.Будницкий― Вне всякого сомнения. Сжался конечный спрос потребителя, имеется в виду населения. Отсюда сигнал девелоперу, а девелопер сигнализирует уже нам, и все эти сигналы они квотифицированы рублем.
И.Землер― Как раз хотела про роль потребителя. Есть у вас какие-то наблюдения, может быть, даже детальная статистика, как сейчас на рынке, грубо говоря, недвижимости складывается ситуация именно со стороны потребления.
А.Браверман: Арендодатель сейчас бегает за покупателем. И это хорошо
А.Браверман― Различные группы среагировали на изменения в экономической ситуации по-разному. И роль государства здесь, на мой взгляд, заключается в том, чтобы экономически активное население, которое не может сегодня по рыночным ценам приобрести жилье, поддержать. К такому экономически активному населению относятся: врачи, учителя, работники ряда отраслей промышленности. И в этом смысле жилье эконом класса - спрос на него претерпел наименьшие изменения. Наибольшие изменения – то, что видим мы – это бизнес-класс. Ну а элиту мы не рассматриваем вовсе, постоянно мы сфокусированы на жилье именно эконом-класса.
И.Землер― Извините, вот вы сейчас сказали про врачей и учителей. Такое стереотипное представление, что врачи, учителя в любом случае не могут позволить себе купить квартиру в Москве.
А.Браверман― Но Москва же не является репрезентативным, если хотите примером…
И.Землер― Да, Москва – не вся Россия, я понимаю. Кстати, давайте тогда детально распишем, как в регионах врачи, учителя могли или могут до сих пор купить себе квартиру.
А.Браверман― Есть специальный инструментарий – это два постановления правительства 1099-е и, если мне память не изменяет 850-е постановление правительства – затрудняюсь точно назвать номера, - где расписаны льготы, а именно предоставление жилищно-строительному кооперативу, в который могут указанные категории граждан войти, земельных участков бесплатно; оказание им содействия в инфраструктурировании этих участков; оказание содействия в кредитовании, то есть создание специальных кредитных продуктов. В этом смысле преуспел "Сбербанк", он такие продукты кредитные создает. И докризисная ставка эффективная была 9,2-9,3 процента у нас по участкам. Поэтому это три таких меры поддержки. Да, и еще передача безвозмездно членам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой проектов повторного применения.
Все эти меры в совокупности дают снижение – это уже статистика реализованных проектов – цены на 25-30 процентов.
И.Землер― Вы затронули тему кредитования. Когда основная волна в декабре, может быть, в январе кризиса нашего внутреннего – резко выросла ставка по ипотеке. Сейчас вроде как банки начинают говорить, что будет снижаться. И некоторые говорят о том, что снижают. По вашим наблюдениям это так? Становится ли ипотека снова доступной?
А.Браверман― Да, по моим наблюдениями это так, потому что государство начало субсидировать разницу и подводить ее к 12-процентному барьеру. И банки, естественно, адекватно на это отреагировали, потому что, будучи, если хотите, приводным ремнем рыночного механизма, они не хотят терять клиентов.
И.Землер― А банкам, может быть, сейчас выгоднее в чем-то поработать себе, условно, в убыток, не потерять клиента.
А.Браверман― Да, абсолютно. Но не абсолютно в убыток. Банки не стремятся работать в убыток.
И.Землер― Не то, чтобы в убыток, но не на таких выгодных условиях, как это было до этого.
А.Браверман: Спрос на жилье эконом класса претерпел наименьшие изменения. Наибольшие – это бизнес-класс
А.Браверман― Да, с менее высокой маржой, я бы сказал так, но не терять клиента. То есть удержание клиента сейчас во многих случаях для них гораздо важнее, чем получение моментальной прибыли.
И.Землер― Насколько долго может продержаться эта ситуация на относительно благоприятном фоне, если ЦБ не будет долгое время снижать ключевую ставку?
А.Браверман― Я не могу прогнозировать действий ЦБ…
И.Землер―Я прошу прогноза как бы устойчивости рынка жилищного кредитования.
А.Браверман― Я думаю, что по нынешней ситуации с рублем ставка 12% вполне приемлема. И если она будет держаться, если не будет ухудшения, это хорошая тенденция, которую надо поддерживать.
И.Землер― Далее с курсом рубля. Когда он обвалился, очень многое, конечно, встало, но в первую очередь, конечно, это всегда сказывается на рынке недвижимости. Например, мы видели, как снизился спрос на аренду квартир в Москве.
А.Браверман― На аренду офисов.
И.Землер― На аренду офисов. Вот сейчас даже аренду квартир сравнить с арендой офисов.
А.Браверман― Спрос потихоньку – не знаю, хороший ли термин – но восстанавливается действительно потихоньку, но действительно восстановление спроса идет.
И.Землер― Снижаются ли цены на аренду?
А.Браверман― Конечно, снижаются.
И.Землер― Идут ли арендодатели на снижение?
А.Браверман: Удержание клиента для банков гораздо важнее, чем получение моментальной прибыли
А.Браверман― Конечно, арендодателю выгодней сейчас… знаете, в маркетинге есть такие термины: «рынок продавца» и «рынок покупателя». Вот сейчас, конечно, рынок покупателя. Потому что продавец, то есть тот, кто предоставляет офис в аренду, он стремится, он, грубо говоря, бегает за покупателем – это есть. И это хорошо.
И.Землер― Теперь чуть-чуть в будущее. Когда это слияние двух структур – АИЖК и РЖС – произойдет, первые шаги, которые должны будут быть сделаны для эффективной работы?
А.Браверман― Думаю, даже можно, наверное, говорить о некоем таком тайминге или расписании, которое может быть. Мои коллеги и я рассчитываем, что депутаты Государственной думы примут этот закон в эту весеннюю сессию. И такие первые реальные шаги нового института развития будут уже в самом начале осени.
И.Землер― Чего вы ждете, что вам жизненно необходимо от депутатов по этому закону?
А.Браверман― Там все прописано, собственно, в законе – и механизм слияния, и механизм функционирования. Там скорее это такой закон, если хотите, больше управленческого характера. Там описывается сам механизм, как все должно происходить.
И.Землер― А какие сложности на пути для слияния и дальнейшей работы, которых до сих пор не было, но которые могут появиться.
А.Браверман― Пока я таких сложностей не вижу, правда, не вижу.
И.Землер― Хорошо. Тогда я опять хочу уйти в регионы. Какова там сейчас ситуация с застройкой и с жилыми помещениями.
А.Браверман― Она разная, в зависимости от насыщенности…
И.Землер― Давайте тогда лидеров и аутсайдеров.
А.Браверман― Я не могу говорить в терминах лидеров и аутсайдеров, знаете, почему? Например, Тюмень – лидер или аутсайдер? Тюмень в силу – как пример – в силу тесного взаимодействия с фондом, насытила рынок. Она лидер или аутсайдер? А спрос на участки понизился. Она лидер или аутсайдер.
И.Землер― Почему там понизился спрос?
А.Браверман― Потому что там насыщение произошло. Поэтому в разных регионах это происходит по-разному. Это зависит очень сильно от региона к региону.
И.Землер― Если спрос понизился, если людям больше не нужно – то это все-таки лидер!
А.Браверман― Ну тогда лидер, да.
И.Землер― Здесь, на форуме, что может вам помочь в дальнейшей работе?
А.Браверман― Прежде всего, контакты с потенциальными инвесторами, которые проводятся в регулярном режиме. Сегодня прошел очень, на мой взгляд, очень хороший НЕРЗБ по кластерам, по комплексному освоению территорий, там, где принцип: «работай, живи и отдыхай!»
И.Землер― То есть дом - при нем какой-то офисный центр…
А.Браверман― В любой последовательности. У вас есть рабочее место, к нему привязано жилье и к нему привязана возможность отдыха, релаксации. Такой комплексный подход исповедуется нами все больше и больше, и скорее сейчас уже по-другому и не действуем. И он воспринимается регионами очень хорошо.
А.Браверман: В нынешней ситуации с рублем ставка 12% вполне приемлема
И.Землер― И еще у меня была одна группа вопросов, она связана с деятельностью строительных компаний в условиях кризиса. Во-первых, многим ли удалось уцелеть в этих условиях. И с учетом того, что опять же цены выросли, некоторые связи уже из-за санкций, наверное, разорваны - насколько выживаемость гарантирована компаниям застройщикам?
А.Браверман― Затрудняюсь ответить в целом на ваш вопрос. Попробую его разделить на несколько частей. Есть ряд компаний, который действительно были очень завязаны на контракты по поставке оборудования, где бесспорно с изменением курса рубля у них появились проблемы. Но, тем не менее, если вы видите, государство не оказывает такой поддержки компаниям, как в 2008-м году, потому что кризис в строительной области не носит такого масштабного характера, компании не банкротятся.
И.Землер― Потому что успели перейти на какие-то российские технологии и материалы?
А.Браверман― Во-вторых, на российские технологии и материалы. Во-вторых, они уже лучше, чем в 2008-м году знают своего потребителя. Они очень хорошо делают квартирографию, то есть, что я имею в виду? Сколько там однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных квартир для того, чтобы сбыт был сто процентов. То есть адаптация к рынку или освоение рынка идет очень быстро.
И.Землер― И сбыт по-прежнему на уровне, лишних квартир не образуется.
А.Браверман― Не образуется.
И.Землер― Наш потребитель по-прежнему в состоянии покупать, так или иначе, квартиры.
А.Браверман― Видите, тоже не сказал бы так, до конца. Все-таки изменения экономической ситуации сжало, конечно, спрос, но сжало его не критически, а сжало его таким образом, что уменьшило частично – так бы сказал.
И.Землер― Последний вопрос: социальное жилье –то, которое не на продажу, а которое каким-то образом через государство… в отношении очереди?
А.Браверман― А мне сложно на него отвечать, потому что я им не занимаюсь, я просто не специалист в этой области, правда. Я просто не занимаюсь.
И.Землер― Понятно. Ну что ж, спасибо вам большое!
А.Браверман― Вам огромное спасибо!
И.Землер― Александр Браверман был с нами в студии. Я Инесса Землер.
А.Браверман― Спасибо вам!