Покупаем апартаменты: инструкция по приобретению - Александр Погодин - Интервью - 2014-10-07

Я. РОЗОВА: Меня зовут Яна Розова, здравствуйте. Рядом со мной Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE`S.

А. ПОГОДИН: Добрый день.

Я. РОЗОВА: Тема программы: покупаем апартаменты, инструкция по приобретению. И, наверное, имеет смысл начать с того, чем отличаются апартаменты от квартиры обычной.

А. ПОГОДИН: Вот смотрите, апартаменты отличаются от квартир в зависимости от того… Ну, или например где апартаменты находятся. Мы говорим про апартаменты, которые находятся в апарт-отеле YE`S. И это достаточно серьезное отличие от тех апартаментов, к которым привык потребитель в городе Москва. Потому, что апарт-отель подразумевает под собой очень высокую насыщенность инфраструктурными составляющими. В отличие от жилого дома, в котором вы входите в подъезд, а дальше только квартиры.

Я. РОЗОВА: Ну, поподробнее сразу расскажите. Если я становлюсь собственников апартаментов в сети апарт-отелей YE`S.

А. ПОГОДИН: То тогда вам доступно не выходя из здания целый комплекс приятных мелочей, да? Например, вы можете посетить фитнес-центр, поплавать в бассейне, сходить в ресторан…

Я. РОЗОВА: Вы знаете, почему мы сразу говорим бесплатно? Ведь возможность – это великое дело, да? Самое главное, что мы имеем такую возможность. Вот представьте себе, такая погода, которая у нас начинается уже в зимний период так сказать, и вам не надо выходить куда-то одевать шапку, шубу, и двигаться (неразборчиво) в кроссовках…

Я. РОЗОВА: То есть, я прямо в халате…

А. ПОГОДИН: Вот очень хорошее сравнение, да. Вы прямо в халате спускаетесь на лифте, заходите в фитнесс-центр, плаваете в бассейне. Так же, там пока сушите голову – звоните на ресепшен, просите чтобы вам приготовили, и заказать какое-нибудь кофе, посетить ресторан, позавтракать. Все это внутри этого комплекса, вам не надо выходить. Вот знаете, как Google, да? Он своих сотрудников обеспечивает так инфраструктурой, что им вообще не хочется никуда покидать рабочее место, они фактически там живут. В нашем случае апарт-отель совмещен с созданием бизнес-центра, поэтому там вообще можно жить, работать, получать удовольствие от времяпрепровождения, и вы забудете о том, что нужны пробки… Вернее, что они не нужны. О том, что вам требуется какой-то автотранспорт для того, чтобы куда-то ехать. Ну конечно, если вы хотите посетить мероприятие в городе Москва, которых великое множество, вот тогда вы только выезжаете. А в основном в своей жизни вы в общем-то всем обеспечены внутри этого комплекса.

Я. РОЗОВА: Ну, в Москве пока только строится.

А. ПОГОДИН: В Москве мы строим этот комплекс, на самом деле он уже в такой фазе строительства, когда можно говорить о завершающей фазе. А в Санкт-Петербурге мы уже ввели в эксплуатацию этот комплекс, и мы получаем очень такой хороший отклик.

Я. РОЗОВА: Сколько времени он уже работает?

А. ПОГОДИН: Вы знаете, он только-только запустился. С августа месяца мы начали программу по сдаче в аренду. И на сегодняшний день все те апартаменты, которые передают нам в эксплуатацию, сразу же находят своего арендатора. У нас даже вот срок экспозиции, там пару недель, не больше.

Я. РОЗОВА: В Москве будет та же система?

А. ПОГОДИН: В Москве будет та же система, только у нас я говорю, что еще есть определенная синергия, связанная с наличием бизнес-центра рядом. То есть, мы рассчитываем еще на более высокий отклик от корпоративного прежде всего клиента.

Я. РОЗОВА: Но речь идет только об аренде, или все-таки о покупке?

А. ПОГОДИН: Вы знаете, какая ситуация? У нас все-таки проект разбит на две фазы: первая фаза - (неразборчиво), когда мы продаем апартаменты, а вторая фаза – это уже эксплуатация. Вот как раз подразделение эксплуатирующей компании YE`S аренда – это то, что включается после того, как уже дом сдан, построен, когда собственники получили по акту приема-передач свои апартаменты, и они передают в управление управляющей компании.

Я. РОЗОВА: То есть, речь идет скорее об инвестиции. Я, как человек, у которого есть лишние деньги, могу купить апартаменты в вашей сети отелей…

А. ПОГОДИН: Вы знаете, лишних денег вообще не бывает. Но если у вас появляются деньги, которые вы собираетесь вложить, и для вас инвестиция в недвижимость является приемлемым вариантом, то вложение в апартаменты YE`S-апарт, самое выгодное с точки зрения доходности, самое простое с точки зрения управления, и самое надежное с точки зрения того, что мы подаем (неразборчиво) федерального закона.

Я. РОЗОВА: Правильно ли я понимаю, что будучи владельцем апартаментов, я уже дальше забываю о том, что происходит с моими апартаментами, потому что все управление этими апартаментами вы берете на себя.

А. ПОГОДИН: Такая возможность у вас есть, вы можете именно забыть о том, что вам нужно что-то делать. Каждого 10-го числа вы получаете денежные средства, и отчеты управляющей компании о проделанной работе. Но если вы вдруг захотите проживать в апартаментах самостоятельно, и такие люди у нас достаточно в большом количестве существуют, это тоже имеет огромное количеств преимуществ. Безусловно, жить в апартаментах, которые в виде студии выполнены с семьей – это неудобно. Но у нас огромное количество людей, проживающих в формате 1-2 человека. И для них проживать в апартаментах, вот по той как раз причине, с которой вы начали: бассейн, фитнесс, ресторан, кафе…

Я. РОЗОВА: Инфраструктура.

А. ПОГОДИН: Инфраструктура.

Я. РОЗОВА: Вот если я сейчас покупаю апартаменты, насколько дешевле это будет? Хотя бы в процентном соотношении, в момент уже сдачи объекта.

А. ПОГОДИН: Ну вы знаете, точное соотношение вам никто не скажет, но мы прекрасно понимаем, что на начальной фазе, или на фазе стройки, приобрести всегда можно дешевле, чем законченный продукт. По Петербургу могу сказать, что удорожание за период строительства, там в течение порядка 2-х лет, произошло на 30%. По Москве мне даже кажется, что будет больше. Потому, что ну вот просто можно сравнить, что в том же самом районе Митино маленькую студию можно приобрести около 7 миллионов рублей. Мы сейчас начинаем… Наша стартовая цена на сегодняшний день – это 4 миллиона 600. За апартаменты с…

Я. РОЗОВА: Курс валют гуляющий.

А. ПОГОДИН: Курс… Мы все-таки в рублевой зоне находимся, поэтому мы все наши цены формируем от рубля, у нас в общем-то честно говоря, не очень интересует, что там в Америке происходит с их долларом. Но мы должны понимать, что в этом мире деньги дешевеют. Не зависимо от того, в какой валюте они находятся. Поэтому, безусловно, инфляция всегда существует, инфляция тоже отражается на формировании цены, ну недвижимость в фазе строительства всегда на 15-20% дешевле, чем готовое.

Я. РОЗОВА: Извините, давайте еще раз стоимость квадратного метра, и метраж апартаментов.

А. ПОГОДИН: Вот смотрите, метраж апартаментов начинается от 28 квадратных метров. У нас даже есть 27 с копеечками, такие самые маленькие апартаменты, и стоимость у этих апартаментов начинается от 4 миллионов 600 тысяч. Надо не забывать о том, что мы говорим об объекте, в котором не только недвижимость, не только с полной отделкой, мебелеровкой, насыщением бытовой техникой, но вплоть до того, что там текстиль уже есть. То есть, вы заходите в эти апартаменты, вы можете там начинать их сразу же сдавать или начинать там сразу проживать.

Я. РОЗОВА: Ну это потому, что так называется: сеть отелей.

А. ПОГОДИН: Абсолютно верно. Когда вы заходите в отель, у вас все готово, да.

Я. РОЗОВА: Вообще я посмотрела, и вы мне в прошлый раз еще когда приходили, показывали ролик. Он очень насыщенный, очень красивый, и можно себе представить, где я буду жить, или где будут жить люди, которым я буду сдавать в аренду.

А. ПОГОДИН: Абсолютно верно. Вот такая красота – она доступна всем, кто является потребителем этой услуги.

Я. РОЗОВА: Что касается транспортной доступности, что у вас в этом смысле, продумано?

А. ПОГОДИН: Ну во-первых, мы все наши комплексы строим в пешеходной доступности от станции метро. Это как бы является условием, при выборе земельного участка. Апарт-отель YE`S строится… Ну, если очень легким шагом, то 15 минут до станции метро Митинская.

Я. РОЗОВА: Ну и дальше естественно способ оплаты надо рассмотреть, и на какие документы имеет смысл обращать внимание.

А. ПОГОДИН: Ну во-первых мы строим, и реализуем апартаменты исключительно по 214-му ФЗ. Не смотря на то, что у нас есть возможность определенная законом продавать это по законом об инвестициях, но мы очень трепетно относимся к тому, чтобы наши инвесторы приобретали апартаменты, и не волновались за сохранность своих денежных средств. Потому, что 214-й закон сформирован таким образом, что государство отнесло всех покупателей, всех дольщиков к числу не квалифицированных инвесторов. Они могут во всем заблуждаться, они прочитали проектную декларацию, им это понравилось, они внесли деньги, дальше они во всем правы. Поэтому 214-й ФЗ был выбран осознанно. Соответственно приобрести это можно либо в рассрочку, либо со стопроцентной оплатой…

Я. РОЗОВА: Рассрочка годовая?

А. ПОГОДИН: Рассрочку мы сейчас увеличиваем специально для того, чтобы была возможность людям… У многих есть желание, реализовать какую-то свою недвижимость, и потом эти деньги переложить в апартаменты. Для этих целей мы делаем максимально длинную рассрочку. То есть, она до конца срока строительства.

Я. РОЗОВА: А сдача у вас намечается…

А. ПОГОДИН: Мы завершаем строительство в конце следующего года. Еще полгода мы берем… И получаем решение на ввод в эксплуатацию. Еще полгода мы берем на ввод в эксплуатацию, и соответственно летом уже 16-го года, можно будет получить ключи. И это значит о том, что открываются двери апарт-отеля, там все красиво, там никаких строек не ведет, никаких ремонтов не производится. Можно сразу туда входить и пользоваться этим благом.

Я. РОЗОВА: Я знаете, сразу хотела спросить по поводу перевода не жилого фонда в жилой.

А. ПОГОДИН: Вы знаете, нам такие предложения приходят: не хотите ли вы, чтобы… Мы не хотим. У нас апарт-отель – это не жилая недвижимость. Мы об этом всегда говорим, никогда это не скрывали. Есть квартиры, которые продаются в наших других комплексах…

Я. РОЗОВА: Тогда развейте миф, почему люди опасаются покупать апартаменты, которые принадлежат… Или квартиры, которые… Ну, в кавычках апартаменты, квартиры, которые принадлежат к не жилому фонду.

А. ПОГОДИН: понимаете, какая ситуация? Когда вы покупаете квартиру, то вы покупаете квартиру в жилом доме. Когда вам предлагают апартаменты, ну как бы тоже в жилом доме.

Я. РОЗОВА: И вроде бы квартира.

А. ПОГОДИН: Ну, она даже выглядит как квартира. То наверное это делается по какой-то причине. Потому, что нельзя построить жилой дом, строят такое вот некое подобие. Мы не строим подобие жилого дома, мы строим гостиничный комплекс, который предназначен для длительного проживания. Это определяется тем, что в каждом апартаменте есть кухонная хона. То есть, человек может там жить долго, готовить для себя там завтрак… Это если он захочет, потому, что это все может быть доступно и в ресторане, и в кафе. Но то количество возможностей, которые есть у апарт-отелях, они не идут ни в какое сравнение с жилыми домами. Поэтому у нас нету никаких минусов. Минусы, о которых говорят в части увеличенной квартплаты, мы можем это доказать наглядно. Можно посмотреть, сколько у нас стоит проживание, и какой квиток приходит ежемесячно в Санкт-Петербурге, в Москве…

Я. РОЗОВА: Ну, давайте прямо сразу и озвучим.

А. ПОГОДИН: Я вам скажу, это не секрет. Это 3000 рублей на 28-метровые апартаменты. По-моему это достаточно сопоставимо с тем, что вы платите…

Я. РОЗОВА: Здесь все коммунальные платежи…

А. ПОГОДИН: Там все коммунальные платежи, кроме платежей, которые идут по счетчику. Да, они идут дополнительно, как и в любом жилом доме. Но за эти деньги вы получаете не раз в неделю уборку, а уборку вы получаете несколько раз в неделю. Ой, прошу прощения, оговорился. Несколько раз в день. То есть, это постоянно…

Я. РОЗОВА: А уборка – это вы имеете в виду квартир, апартаментов, или коридоров?

А. ПОГОДИН: Я сейчас говорю о местах общего пользования. Вам доступна услуга по уборке апартаментов.

Я. РОЗОВА: Но за отдельные деньги.

А. ПОГОДИН: Да, вы вот хотите – платите, хотите - не платите, не потребляете. Так же, как и с бассейном. Например, если мы говорим о том, что есть в принципе в Москве дома, в которых есть бассейн, но это все очень серьезно ложится на плечи тех, кто там проживает как в виде квартплаты, так и в виде стоимости входного билета, когда приобретается (неразборчиво).

Я. РОЗОВА: Ну подождите, сразу давайте с бассейном например разберемся. Вот я например плачу за годовое обслуживание, но я не пользуюсь например какой-то частью инфраструктуры, которую вы предлагается. Но при этом я все равно вынуждена какую-то часть денег все-таки на это выделять.

А. ПОГОДИН: Вот видите, вы откуда это взяли? Вы не вынуждены ничего оплачивать за то, что не пользуетесь. Есть ресторан – это собственность того ресторатора, который там находится.

Я. РОЗОВА: А вот бассейн, например. Чистка бассейна подразумевается?

А. ПОГОДИН: Ни в коем случае. Не чистка, не отопление, не подогрев воды на вас не ложится. Потому, что это отдельная бизнес-структура, которая зарабатывает свои эти средства…

Я. РОЗОВА: То есть, если я хочу пользоваться бассейном, я покупаю сюда абонемент.

А. ПОГОДИН: Да. И это не значит, что вам абонемент обязательно достался там дешевле, даром или так далее. Нет, вы покупаете его за деньги. Но понимаете, есть великая вещь – возможность. Вы имеете возможность, как вы правильно сказали, в халате спуститься. Вы попробуйте только представить себе эти прелести. От них потом отказаться очень тяжело.

Я. РОЗОВА: То есть, в годовое обслуживание будет входить исключительно то, что касается самих апартаментов, и…

А. ПОГОДИН: Абсолютно верно. То, что касается самих апартаментов, и мест общего пользования, которыми вы действительно пользуетесь. Вы едете на лифте, и…

Я. РОЗОВА: Машиноместа – это тоже отдельно?

А. ПОГОДИН: Машиноместа – это отдельная покупка, которую вы можете осуществить… Но по машиноместам тоже такое интересное условие… История. Если вы покупаете апартаменты для того, чтобы сдавать в аренду, достаточно сомнительно, нужны ли в этом случае машиноместа. Потому, что арендаторов, которые арендуют апартаменты, они в общем-то машиноместа не арендуют.

Я. РОЗОВА: А сейчас с введением новых налогов это все знаете, как-то проблематично становится.

А. ПОГОДИН: О чем вы говорите?

Я. РОЗОВА: Это мы потом с вами, после эфира.

А. ПОГОДИН: Хорошо. Но честно говоря, большинство разговоров об увеличении налогов, идет как раз речь о жилой недвижимости, которая находится в… Ну, скажем объемы которого у отдельного человека превышают те нормы, или тот минимум, который…

Я. РОЗОВА: То есть, не жилой фонд в это…

А. ПОГОДИН: Вообще то, по этому вопросу никаких дискуссий не идет. У не жилого фонда действительно повышенное налогообложение относительно квартир, но есть нормальный способ минимизировать свои затраты, перейдя на упрощенную систему налогообложения, платя 6%.

Я. РОЗОВА: Смотрите, остается минута, и за минуту мне бы хотелось, чтобы вы еще раз перечислили преимущество покупки апартаментов в сети отелей YE`S.

А. ПОГОДИН: Вы знаете, за деньги, которые вам на сегодняшний день невозможно приобрести даже жилье эконом класса – вы приобретаете отель уровня 4 звезды, в которых входя каждый день, вы будете получать максимальное удовольствие, у вас будут очень большие возможности по сдаче в аренду как за более высокую стоимость, так и с минимальными своими затратами временными там, и финансовыми в том числе. И самое главное – это очень надежные инвестиции. Это партнер, который вам гарантирует сдачу объекта в срок…

Я. РОЗОВА: Мы с вами ни разу не назвали телефон. Давайте телефон, сайт.

А. ПОГОДИН: Телефон: 495…

Я. РОЗОВА: Это код.

А. ПОГОДИН: 987-35-35, сайт у нас ye`sapart.ru.

Я. РОЗОВА: 987-35-35, легко запоминается. 987-35-35, правильно?

А. ПОГОДИН: Абсолютно верно.

Я. РОЗОВА: И сайт чтобы не перепутать, ye`sapart.ru. Всем удачи, спасибо огромное. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE`S был в студии «Эха».

А. ПОГОДИН: Спасибо вам огромное.