Готовые инвестиционные решения для частных инвесторов России - Александр Погодин - Интервью - 2014-09-19

Я. РОЗОВА: Рядом со мной Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YES.

А. ПОГОДИН: Добрый день!

Я. РОЗОВА: Тема программы - готовые инвестиционные решения для частных инвесторов России. На примере сети апарт-отелей YES. Что такое апарт-отели?

А. ПОГОДИН: Вы так улыбаетесь, потому что так долго разъяснили друг другу, что же это такое. Апарт-отели – это то, что на сегодняшний день совершенно непонятно нашему инвестору. Инвестору в Москве это непонятно совершенно. Если в Петербурге мы построили апарт-отели, немножечко разъяснили все это населению, получили очень хорошую обратную связь, хорошее голосование деньгами за наш проект. Причем, не только от инвесторов, но и от потребителей второй волны, от арендаторов, то в Москве приходится работать с тем, чтобы объяснить, что те апартаменты, которые в огромном количестве представлены на рынке Москвы, это совершенно не то, что мы предлагаем для нашего инвестора.

Я. РОЗОВА: Давайте сразу о разнице.

А. ПОГОДИН: Разница заключается в том, что мы не пытаемся жилой какой-то дом из-за невозможности называть его жилым, назвать его апарт-отелем. Мы строим именно комплекс, который по сути своей гораздо ближе к гостинице. И отличается он от гостиничного комплекса прежде всего тем, что там существует в каждом апартаменте кухонная зона, которая позволяет проживать в апартаментах длительный срок.

Я. РОЗОВА: То есть получается, что я покупаю себе «квартиру», которая на самом деле является гостиницей.

А. ПОГОДИН: Вы ни в коем случае не покупаете себе квартиру. Первое, что мы говорим приходящим к нам потенциальным инвесторам, что мы продаем не квартиру. И пытаемся не ввести в заблуждение, что это когда-то будет переведено в жилой фонд и т.д. нет, мы предлагаем как раз инвестиционный продукт, который позволяет вам, в том числе, и жить самостоятельно. Вы от этого будете получать только плюсы, а не минусы.

Я. РОЗОВА: Я собственником становлюсь?

А. ПОГОДИН: Обязательно. Вы регистрируете также согласно федеральному закону право требования на период стройки. А после этого регистрируете право собственности.

Я. РОЗОВА: А какие преимущества владельца апарт-номера?

А. ПОГОДИН: Если вы являетесь инвестором и собираетесь вкладывать деньги, чтобы они на вас работали, то вы получаете гораздо больший доход, нежели вкладывая в любую квартиру. Это я могу вам расписать на бумажке.

Я. РОЗОВА: Давайте, хотя бы в 2 словах.

А. ПОГОДИН: Апартаменты сегодня у настоят порядка 5 млн рублей. Минимальные – 4.600 сейчас. Любая квартира, которую вы приобретете, будет вам обходиться дороже. Апартаменты полностью оборудованы, чтобы там проживать. Там очень качественная мебель импортная, там установлена бытовая техника. Это полностью готовый продукт для проживания и для сдачи в аренду. Вы нисколько не тратит время после сдачи апартаментов вам в эксплуатацию, чтобы дооборудовать, доукомплектовать это. В дальнейшем мы предлагаем вам то, что не предлагает вобще никто на рынке. Это гарантированная программа доходности. Сегодня покупая у нас апартаменты, вы сразу же можете заключить с нами договор, по которому мы ка управляющая компания становимся арендаторами ваших апартаментов.

Я. РОЗОВА: То есть берете на сея поиск арендаторов.

А. ПОГОДИН: Вы в этом случае вообще забываете о том, будут они заселяться или не будут. Это наша проблема.

Я. РОЗОВА: Но вы же, наверное, комиссию будете брать с меня?

А. ПОГОДИН: Мы в этом случае говорим о том, что платим вам гарантировано 40 тысяч рублей в месяц. Коммунальные платежи лежат на нас как на арендаторе. Нас совершенно не волнует, за какие деньги вы будете сдавать. Это наша уверенность, наше знание рынка и наши риски.

Я. РОЗОВА: Это приятно.

А. ПОГОДИН: 3 года вы живете, совершенно не дуя себе в ус, получаете ежемесячно 10 числа отчет о нашей работе и 40 тыс рублей на свой расчетный счет.

Я. РОЗОВА: Минимальный метраж и максимальные апартаменты.

А. ПОГОДИН: Апартаменты разделена на 3 категории. Это стандарт и супер-люкс. Минимальный – 28 метров, максимальный – 42 кв.м. Это апартаменты студийного плана. И они предназначены для проживания в формате 1-2 человека.

Я. РОЗОВА: И стоимость, вы сказали, начинается от 3,5?

А. ПОГОДИН: 3,5 это вы очень сильно демпинговали. 4,6 млн.Но это цена на сегодняшний день. У нас ежемесячно проходит повышение цен.

Я. РОЗОВА: На какой стадии строительства находятся апартаменты и сколько их в Москве и Санкт-Петербурге?

А. ПОГОДИН: Наверное, надо действительно сравнить Москву и Санкт-Петербург. В Петербурге мы уже построили апарт-отель. Он огромный, 575 апартаментов. Это одна из крупнейших гостиниц в Санкт-Петербурге. Она уже действует. В Москве у нас поменьше апартаментов. Порядка 500 апартаментов будет всего. Но в продаже их на данный момент остается порядка 200. У нас уже много выкуплено инвестором. Хоть Москва и больше, город крупнее и инвесторов больше, но, к сожалению, мы пока апартаменты строим чуть меньше, чем в Петербурге. А то, что касается сроков, то через 1,5 года апарт-отель будет построен.

Я. РОЗОВА: Какие гарантии у меня как у инвестора потенциального, что ничего не произойдёт с моей собственностью, если вдруг компания уходит с рынка? Или проект закрывается или еще какой-то форс-мажор.

А. ПОГОДИН: Вы такие невероятные вещи рассказали. Вообще компания «Пионер», которая является девелопером этого проекта, является партнером Сбербанка. Сбербанк осуществляет проектное финансирование этого объекта. То, что он не достроится, это из разряда невероятных событий. Мы продаем апартаменты исключительно по 214 федеральному закону. Это коммерческая недвижимость. Но мы приняли для себя такое решение, чтобы вселить в наших инвесторов уверенность еще большую. Поэтому наш инвестор абсолютно застрахован, в том числе и законом о долевом строительстве. В дальнейшем, как только апарт-отель сдается, управляющая компания YES, которую я возглавляю, становится управляющей компанией и предоставляет весь комплекс услуг. И не только собственникам апартаментов, ни тем арендаторам, которые в дальнейшем там будут проживать.

Я. РОЗОВА: Если мне не понравится, как работает ваша управляющая компания, могу я ее поменять?

А. ПОГОДИН: Как и в любом жилом доме можно собрать большинство собственников и переизбрать управляющую компанию. Но, поверьте, она вам понравится. Вы можете съездить в Петербург посмотреть. У нас исключительная ситуация в комплексе, который в этом году введен в эксплуатацию, только-только заселяется, у нас нету даже протестной группы.

Я. РОЗОВА: Годовое обслуживание, разница в цене.

А. ПОГОДИН: Это один из мифов, который существует на рынке. Могу вам просто привести пример. В апартаментах 28 метров в Петербурге квитанция, которая приходит как в любом жилом доме, так придет и в апартаменты, которая квитанция о квартплате, стоит цифра «3.000 рублей». Это больше или меньше, к чему вы привыкли?

Я. РОЗОВА: Это 28 метров

А. ПОГОДИН: 28 метров, да. Например, если будет 42, то это будет пропорционально больше. И все.

Я. РОЗОВА: И туда входит абсолютно все?

А. ПОГОДИН: Вы знаете, туда входит больше, чем вы привыкли потреблять в жилом доме. Когда вы входит ев роскошный холл, который убирается не раз в неделю, а ежедневно и несколько раз, к тому же, где круглосуточный ресепшн, с приятными людьми, где видеонаблюдение, круглосуточная охрана, там ковровая дорожка, по которой вы идете по своему коридору. Я долго могу перечислять те плюсы относительно любого жилого дома. Можно даже сравнивать не с домами класса комфорт, а даже с домами элитного уровня. Далеко не каждый дом может похвастаться тем, что у него есть бассейн 25-метровый с фитнес-центром, которым вы можете пользоваться ,не выходя из здания.

Я. РОЗОВА: А сайт у вас есть? Можно как-то посмотреть?

А. ПОГОДИН: Безусловно, у нас есть сайт http://pioneer.ru/. Можно позвонить по телефону, ели это возможно: 987-35-35, в Москве, и поговорить с нашими менеджерами. Вообще об апартаментах надо говорить долго, потому что это, к сожалению, тот единственный минус, который есть у этого продукта. Его невозможно рассказать за 5 минут.

Я. РОЗОВА: Вы упомянули в начале эфира, что оформление из нежилого в жилой… не нужно об этом думать, это не так необходимо.

А. ПОГОДИН: Да, мы с вами об этом говорили. Действительно, это не чисто московская фишка, это предубеждение, к которому люди привыкли, что если это жилье – это хорошо, а если это будет нежилой… Всеми любимый формат магазинчика у метро маленького, никто никогда не старается перевести в жилой фонд. Скорее наоборот, это хорошо, это приносит хорошие деньги. В нашем случае апартаменты это тоже хорошо, потому что они нежилые. Мы сейчас можем затронуть разны ставки налогообложения на нежилые помещения. Так вот, мы уходим на упрощенную систему налогообложения, если оформляем как ИП, платим 6%. И в этом случае у вас налог на недвижимость 0. Ну так, на всякий случай.

Я. РОЗОВА: Да, это приятная новость. То есть получается, чо это действительно такое предложение для инвесторов. Если я хочу вложить свои деньги, которые у меня вдруг освободились, в что-то, что может принести мне прибыль, как частному лицу, я покупаю апартаменты в вашем апарт-отеле и становлюсь владельцем, сдающим в аренду.

А. ПОГОДИН: Вы себе получаете гарантированную пенсию, которая всегда вам будет приносить хороший доход за каждый вложенный вами рубль.

Я. РОЗОВА: Я не успеваю, сейчас мало времени, просчитать, насколько это выгодно.

А. ПОГОДИН: Это приблизительно в 1,5-2 раза выгоднее, чем вкладывать в любую однокомнатную квартиру.

Я. РОЗОВА: И когда окупится?

А. ПОГОДИН: Окупится? Когда вы вкладываете в однокомнатную квартиру деньги, вы думаете, когда это окупится? Вряд ли.

Я. РОЗОВА: Но ты задумываешься о том, что там будешь жить, это достанется в наследство.

А. ПОГОДИН: Огромное количество людей вкладывают деньги. Огромный пласт тех, кто и так уже принял для себя решение, что вложение в недвижимость для них является самым интересным вложением, нужным, доходным и ликвидным. Вот апарт-отель – это то, что дает по всем показателям более высокий уровень. И это действительно так. Еще ни один наш инвестор, который приобрел апартаменты, я, кончено, сейчас акцентирую внимание на тех, кто приобрел в Петербурге, и не пожалел. У нас фактически вторичного рынка даже нет. Люди, которые приобрели апартаменты, фактически их не перепродают.

Я. РОЗОВА: Но этот рынок только-только развивается в России.

А. ПОГОДИН: Он вообще в зачаточном состоянии. К сожалению, то количество объектов, которые так же назывались апарт-отели, они немножко…

Я. РОЗОВА: Не соответствуют?

А. ПОГОДИН: Если вы жилой дом называете апарт-отелем, то это немножко неправда.

Я. РОЗОВА: У вас, надо еще раз повторить, что это абсолютно готовые, обставленные квартиры, апартаменты. Они с и кухней ,и с мебелью, и кондиционерами.

А. ПОГОДИН: Да, да, да!

Я. РОЗОВА: Если вдруг возникает проблема, вы помогаете решить? Ремонт. Могу я завещать, подарить?

А. ПОГОДИН: Вы можете делать с этой недвижимостью все, что вы могли бы делать с любой квартирой. А перечень дополнительных сервисов, которые предлагает управляющая компания, не уместится даже на 10 страницах.

Я. РОЗОВА: Давайте еще раз телефон, сайт.

А. ПОГОДИН: Сайт http://pioneer.ru/. А телефон в Москве (495) 987 35 35.