Александр Браверман - Интервью - 2013-06-21
И. ЗЕМЛЕР – Здравствуйте. И мой гость Александр Браверман, директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Здравствуйте.
А. БРАВЕРМАН - Добрый день, Инесса.
И. ЗЕМЛЕР – Александр Арнольдович, вы возглавляете фонд почти пять лет.
А. БРАВЕРМАН - Будет 12 августа.
И. ЗЕМЛЕР – На данный момент, какая сейчас самая большая проблема с вашей точки зрения?
А. БРАВЕРМАН - Проблем несколько и иерархировать их наверное будет сложно. Потому что, на мой взгляд, они равные по своей значимости. Это проблема земельных участков, объема, это проблема инфраструктурирования этих земельных участков инженерной инфраструктурой, дорожной, социальной. Это проблема короткого утверждения проектов планировки, в том случае, если они соответствуют нормам действующего законодательства и это проблема регистрации. То есть на всем цикле, к сожалению, сегодня застройщики еще встречают определенные проблемы. Но уровень или сила сопротивления, что ли, по этим проблемам гораздо ниже, чем была раньше. Это абсолютный факт.
И. ЗЕМЛЕР – На мой взгляд дилетанта мне кажется, что проблема земельных участков должна быть более актуальна для крупных городов мегаполисов, а проблема инфраструктуры и дороги для сельской местности. Это так?
А. БРАВЕРМАН - Вы правы, но в мегаполисах проблемы земельных участков существуют скорее не под жилье, она существует под инфраструктуру социальную, то есть под школы, детсады, поликлиники, парки. Потому что мегаполисы в нашем понимании ассоциируются с Москвой и Санкт-Петербургом. Они, конечно, же, перегружены часто точечной застройкой, с точки зрения дорог, они перегружены очередями в детсады. Вот под это участки, вот С. С. Собянин которого мы, пользуясь случаем поздравляем сегодня с 55-летием. Сергей Семенович, если слышите нас, здоровья вам. Так вот, с Москвой мы договорились следующим образом. Первое, подо что мы бесплатно передаем федеральные участки это развязки. Второе – парковочное пространство, третье – детсады, четвертое – парки развлечений, остальное просто под парки. Если это нужно. И только в увязке с рабочими местами на территории Новой Москвы будет строиться жилье. Только так. Первый пример такой уже есть. Это Ватутинки. Аукцион, который прошел 18-го числа и мы видим там от 6 до 8 тысяч рабочих мест в зависимости от проекта планировки.
И. ЗЕМЛЕР – Вы сказали, на территории Новой Москвы уже есть первый положительный опыт. А на территории старой Москвы еще есть куда строить жилье?
А. БРАВЕРМАН - На территории старой Москвы есть проекты, которые были заложены вместе с Ю. М. Лужковым. И мы считаем это достаточно позитивным. Таких проектов 68 гектаров. Никогда федеральной земли столько не вовлекалось. Проекты эти не носят точечного характера. Однако мы благодарны действующему мэру за то, что он с инфраструктурой продолжает помогать по этим проектам.
И. ЗЕМЛЕР – В каком объеме те 68 гектаров могут решить проблему очереди в Москве? На сколько квартир, грубо говоря, этого хватит?
А. БРАВЕРМАН - Давайте мы на плотность застройки, я думаю, около 400 тысяч метров квадратных, я не думаю, что это решит проблему. Кроме того, мы же не занимаемся социальным жильем. Это проблема города.
И. ЗЕМЛЕР – У вас коммерческое жилье строится.
А. БРАВЕРМАН - Это жилье преимущественно в подавляющем объеме экономического класса, которое имеет нацелено на экономически активное население. То есть то население, которое сегодня может купить по рыночным ценам, это средний класс. Но есть и такие формы как жилищно-строительные кооперативы, аукционы на понижение цены метра квадратного для отдельных категорий граждан, которые с невысокими доходами учителя, врачи, военнослужащие, члены их семей. Работники культуры и так далее.
И. ЗЕМЛЕР – Предполагается ли сотрудничество в плане выделения льготных кредитов на покупку вашего жилья?
А. БРАВЕРМАН - Да, конечно. Льготные кредиты, я могу привести пример, кредит называется «10, 10, 10» который Сбербанк России, Герман Оскарович меня ругает, когда я говорю Сберегательный банк России, Сбербанк выдал молодым ученым на Каинской заимке это 10% первый взнос, 10% аннуитет ежегодный платеж и на 10 лет. Более того, этот продукт был модифицирован, и эффективная ставка по нему составила чуть более 8,75%. Если мне память не изменяет. Но около этого точно.
И. ЗЕМЛЕР – Теперь от Москвы к более общероссийской проблеме.
А. БРАВЕРМАН - Вы меня сами на Москву повернули.
И. ЗЕМЛЕР – У нас разговор зашел. Насколько ваша программа…
А. БРАВЕРМАН - А мы в прямом эфире сейчас?
И. ЗЕМЛЕР – Нет, запись.
А. БРАВЕРМАН - Только Сергея Семеновича не вырезайте поздравление.
И. ЗЕМЛЕР – Нет. Сергей Семенович это святое.
А. БРАВЕРМАН - Потому что оно самое искреннее.
И. ЗЕМЛЕР – Из всего разговора.
А. БРАВЕРМАН - Нет, я самым искренним образом его поздравляю.
И. ЗЕМЛЕР – Хорошо. Насколько ваша программа может снизить остроту проблемы в целом по России и есть ли какие-то регионы, где у вас мало работы.
А. БРАВЕРМАН - Очень хороший вопрос. Фонд как локомотив по этому проекту, бесспорно, будет в целом ряде субъектов РФ. Мы их оцениваем примерно от 35 до 45. Оказывать определяющее влияние на цены в сегменте жилья эконом-класса.
И. ЗЕМЛЕР – Можно поподробнее.
А. БРАВЕРМАН - Мы с вами уже останавливались на так называемых голландских аукционах, то есть аукционах с понижением цены. Это аукцион, когда задается верхняя планка цена Минрегиона, и от цены Минрегиона идет торг вниз, кто даст меньше. При этом земля застройщикам передается бесплатно, безвозмездно. Количество таких участков, которые мы планируем, закон был принят недавно и касается, к сожалению, я подчеркну, исключительно фондов. Он не касается на сегодня муниципальных, субфедеральных, неразграниченных земель. Таких мы проведем 50 в этом году. Постараемся. У нас такой максимальный показатель, к которому мы стремимся. Сумеем мы это сделать? – думаю, будем очень сильно стараться. Но если мы вместо одного канала включим 4: муниципальная, субфедеральная, неразграниченная, плюс фондовская, это другая история. Конечно, мы придавим… Но для этого нужно, чтобы субъекты, муниципалитеты и там, где земля не разграничена, они более активно в этом сегменте работали. Для этого им нужна координация. Формальный координатор по этому поводу от правительства есть. Называется Министерство регионального развития. Но что происходит в реалиях, вы посмотрите. Сегодня фонд является поставщиком 32% земельных участков на рынок земли. Это ненормально. Знаете почему? Мы не теми темпами, которые мы хотели бы растем вверх, мы хотели бы расти быстрее, но мы естественно выполняем свои плановые показатели, перевыполняя и на 10-15%. Чаще на 15. Но это, конечно же, не определяет нашу долю на рынке, она не должна быть такой. А вот упомянутая выше муниципальная земля, субфедеральная, неразграниченная, это все вниз. В абсолюте мы растем медленно, а относительно растем очень быстро. От этого жилья-то не прибавится.
И. ЗЕМЛЕР – Так есть какие-то регионы, где у вас меньше всего…
А. БРАВЕРМАН - У нас есть 13 регионов, в которых действительно работает не очень много, потому что там земля в основном закреплена за Министерством обороны, с которым мы только сейчас начали действительно настоящую системную работу. Это регионы, Архангельск, ну везде, где было дислоцировано большое количество воинских частей.
И. ЗЕМЛЕР – Насколько, скажу так, лет, у вас работы, чтобы помочь россиянам решить жилищные проблемы?
А. БРАВЕРМАН - Еще раз, один фонд безусловно, не сможет решить эту проблему. Более того, ни президентом, ни премьером задача решения одним фондом этой проблемы мне не ставилась. Мы должны стать и на мой взгляд продвигаемся к этой цели, должны стать локомотивом в этом проекте. Должны задавать стандарты, должны быть доминирующим в сегменте жилья эконом-класса. Но не единственным. Еще раз, включение многоканальности является залогом решения проблемы для среднего класса россиян, я подчеркиваю, мы не занимаемся элитным жильем как верхним сегментом и не занимаемся нижним сегментом жильем, которое социальное. Мы занимаемся для среднего класса и для людей с невысокими доходами, кто может приобрести себе жилье при льготах. Думаю, что это примерно 2018 год эта проблема утратит свою остроту. К 2020 году эта проблема должна быть закрыта. То есть она будет носить рыночный характер. Но ее острота к 2018 году совершенно реально закрываем.
И. ЗЕМЛЕР – А такой вопрос, который сейчас обсуждается, как доходные дома входят в сферу ваших интересов?
А. БРАВЕРМАН - Да, конечно, вы имеете в виду арендное жилье. Конечно. Бесспорно, арендное жилье является одним из важных сегментов. Здесь проблема заключается в следующем. Мы готовы и вышли с таким предложением передавать землю безвозмездно под арендные дома, помогать с инфраструктурой. И помогать с передачей бесплатно проектов повторного применения. То есть вам не надо проектировать, у вас доработчики сделаны, вы просто его привязываете к участку и все. Будь то многоэтажка или малоэтажка. Этого не хватает для того, чтобы денежный поток, который идет от населения, которое не может позволить себе приобрести в собственность, этого потока не хватает сегодня. Нужны, видимо, преференции, которые должно дать государство. Эти преференции на наш взгляд могут заключаться в том, что рассмотреть возможность застройщику дать льготы на прибыль, на имущество, но сделать это равновыгодным со строительством жилья, которое идет в собственность.
И. ЗЕМЛЕР – Это вопрос региональных властей, это вопрос федеральных властей. То есть все льготы, безвозмездная передача земель решается или должны решаться на федеральном уровне.
А. БРАВЕРМАН - Абсолютно.
И. ЗЕМЛЕР – Они решаются?
А. БРАВЕРМАН - Да, конечно. Движение есть. И есть поручение президента в 600-м указе. Что касается лично меня, не рассматриваю это как предмет для дискуссии. Я рассматриваю это просто как предмет для выработки технологии исполнения. Точка. Как предмет для того, чтобы выработать технологию выполнения указа. Считаю, что это должно быть выполнено в те сроки, которые стоят в указе. Думаю, что мы должны запустить сам механизм арендного жилья в конце этого, начале следующего года. А потом его масштабировать. Масштабирование к чему сводится – к нескольким каналам. Если опять это будет по одному каналу, по фондовскому, значит, мы отдельные регионы закрываем, да, работаем в 36 субъектах сегодня. Один из самых активных субъектов, где мы работаем, высшее должностное лицо субъекта присутствует здесь, телефон заряжает как раз. Это имеется в виду Кировская область. Там огромный район называется Шутовщина. Никита, я прав? Мы там работаем, но также мы работаем во Владивостоке, в Курске. В Чебоксарах, в Нижнем Новгороде крайне активно с иностранцами. Мы работаем в Саратове, в Хабаровске. 39, я виноват субъектов. И 42 субъекта, где мы работаем по …стройматериала. Они частично накладываются друг на друга, стараемся расшириться. Мы помним, что в России 83 субъекта.
И. ЗЕМЛЕР – Как вы видите цены на эти арендные квартиры, кто должен устанавливать, государство…
А. БРАВЕРМАН - Бесспорно они должны регулироваться государством. Никаких тут даже сомнений нет. Знаете почему? Потому что государство дает преференции. Вот если государство не дает преференции, например, оно говорит застройщику, на тебе землю, мы не будем давать инфраструктуру. Как мы делаем иногда с участками под элиту. Строй и продавай, как хочешь. Но если тебе дали землю бесплатно, если помогли с инфраструктурой, ну ты будь добр продай по той цене, которая тебе как застройщику обеспечит нормальный уровень доходности. И даст возможность расширить существенно для населения доступ.
И. ЗЕМЛЕР – Не выведет ли это опять из-за разницы уровня развития регионов вот эти квартиры на разные уровни…
А. БРАВЕРМАН - Доходность разная в регионах, конечно выведет.
И. ЗЕМЛЕР – То есть все равно в Москве жилье будет заоблачно дорогим…
А. БРАВЕРМАН - Абсолютно. Оно и должно быть. Посмотрите на цену, мы же не говорим о тотальной доступности жилья в городе Лондон. Там 17 тысяч евро, знаете где, посмотрите, пожалуйста, когда я сюда выезжал, значит, вторичное приложение посмотрите к «Коммерсанту», там есть обзор. 17 тысяч евро за квадратный метр. Мы не говорим про Париж, в котором 15 тысяч. Средняя цена.
И. ЗЕМЛЕР – А арендная плата?
А. БРАВЕРМАН - Честно говоря, не знаю.
И. ЗЕМЛЕР – Еще у меня есть вопрос, если вам удастся до 2020 года решить проблему с жильем эконом-класса, вы готовы перейти на другие виды строительства жилья обеспечения, чтобы все-таки очередь в России на жилье…
А. БРАВЕРМАН - Вы имеете в виду социалку? Неа. Не готов. Знаете почему? Это обязанность и полномочия субъектов РФ. И муниципалитетов. Каждый должен заниматься, если мы будем перекидывать друг на друга, сегодня мы не можем, сетевая компания не может обеспечить присоединение по нормальной цене, субъект не хочет заниматься социальным жильем. Я условно говорю. Будем перекидывать, ты решил проблему, на тебе еще. Нет, это неправильно. Потом я хочу закончить то, что начал. Спортом позаниматься. В общем, чем-то для себя.
И. ЗЕМЛЕР – Спасибо.
А. БРАВЕРМАН - Вам огромное спасибо.