Возможности современного рынка недвижимости: ипотека как решение жилищных проблем - Алексей Шлёнов - Интервью - 2012-09-18

Н.БОЛТЯНСКАЯ: 10 часов 8 минут. Вы слушаете «Эхо Москвы». Здравствуйте, у микрофона Нателла Болтянская. В нашей студии исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шлёнов. Здравствуйте, Алексей.

А.ШЛЁНОВ: Добрый день.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Давно мы с Вами не виделись.

А.ШЛЁНОВ: Это правда.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Говорим мы сегодня о возможностях современного рынка недвижимости, об ипотеке как решении жилищных проблем. Знаете как? Все-таки не, скажем так, не хай-класс, он привык немножко пугаться слова «ипотека», а надо ли?

А.ШЛЁНОВ: Да, совершенно справедливо, ипотека стало ругательным, особенно в то время, когда случился кризис ипотечный у нас в 2008 году, слово «ипотека» стало нарицательным, и я бы даже сказал – в отрицательном его значении. Очень много было на эту тему слухов и историй, и так далее. Но правда заключается в том, что за 2008 год, то есть тогда, когда случился кризис, даже те люди, которые брали ипотечные кредиты в иностранной валюте, количество квартир, которое вышло на рынок в результате дефолта, то есть тогда, когда заемщик не мог оплатить квартиру, настолько минимальна по подсчетам наших аналитиков, это было менее 1%. Что свидетельствует о том, что в принципе сама ипотека, сам инструмент, просто-напросто живуч. И сегодня мы можем говорить о том, что ипотека возродилась, даже вышла на большие объемы, чем то, которое была в докризисное время. Сегодня это нормальный, хороший рабочий инструмент, в том числе и для тех, кто об ипотеке даже и не задумывался. Сегодня доля ипотечных сделок по Москве достигает 30%.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Но вот, скажите, пожалуйста. Предположим, у меня, не знаю, «однушка» где-нибудь в Капотне…

А.ШЛЁНОВ: Прекрасно…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: …а я хочу, например, «двушку» где-нибудь в Сокольниках. Вот что мне тут ипотека? Мечты, мечты, где ваша сладость? Кстати, напомните какие-то телефоны, по которым можно…

А.ШЛЁНОВ: С удовольствием. Специалисты, которые могут помочь разобраться и в этом инструменте и предложить действительно качественные услуги, по телефону 84957974277. Но все, что касается альтернативы, действительно, сегодня это набирающий оборот сегмент рынка, и правда заключается в том, что именно для альтернативных сделок ипотека стала сегодня наиболее интересным инструментом. Если говорить о классической операции обмена, когда люди хотят улучшить свои жилищные условия, самый тривиальный просто пример, который сегодня можно привести, однокомнатная квартира в спальном районе, порядка 5,5 миллионов, если есть необходимость улучшить жилищные условия и взять двухкомнатную квартиру, то для этого 2,5 – 2,7 миллиона необходим взнос, доплата для того, чтобы квартира стала больше на одну комнату. Таким образом, если брать ипотечный кредит лет на 15, мы получаем, что аннуитетный платеж, платеж ежемесячный, который заемщик должен выплачивать, порядка 30 – 31 тысячи рублей. Мне кажется, что для московской семьи это сегодня вполне посильная возможность при условии того, что действительно люди улучшают свои жилищные условия.

Ну, правда в том, что миф в отношении ипотеки, что этот дорогостоящий продукт, за историю 20-летнюю московского рынка недвижимости, надо отметить тот факт, что цены на квартиры растут быстрее на порядок, чем количество денег, которое выплачивают за обслуживание долга. То есть если мы посмотрим ситуацию назад и посмотрим, сколько стоила однокомнатная квартира в 2000 году, то по тем временам однокомнатная квартира в среднем стоила около миллиона рублей. Даже с учетом того, что если бы человек брал ипотеку и приобрел ее себе в кредит, и выплатил бы сумму своего долга плюс проценты, это квартира в 2010 году ему бы обошлась в 2 миллиона 700 тысяч рублей. Понятно, что таких цен на рынке просто не было. И соответственно, это не просто экономия, во-первых, человек, уже живет в своей недвижимости, а во-вторых, она действительно, деньги во времени ему обходятся дешевле, чем стоимость московской квартиры, которая вряд ли в ближайшее время будет каким-либо образом дешеветь. Это правда.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Но давайте немножечко остановимся на том эксклюзиве, который предлагает «МИЭЛЬ».

А.ШЛЁНОВ: С удовольствием.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вот в чем этот эксклюзив? Для тех, кто не в курсе.

А.ШЛЁНОВ: Ну, во-первых, прежде всего в пуле продуктов, который сегодня существует у компании. Прежде всего – это особые договоренности с банками, ведь ни для кого не секрет, что, прежде всего, специалист, который может правильно разобраться в этом продукте и порекомендовать тот продукт банка, который сегодня существует в достаточно большом объеме, то для этого, конечно, нужен специалист, который под конкретного заказчика, под конкретного клиента сможет ему подобрать необходимый продукт банка. В чем разница? Если мы берем ипотечный кредит, и получается так, что клиент может сэкономить полпроцента или процент, в результате на сумме в 3, 4 миллиона рублей экономия может составить около 300-400 тысяч за весь период кредитования. Понятно, что такая услуга, она действительно востребована, более того – у компании существует преференция от банков, то есть человек, который может получить кредит непосредственно в банке, обращаясь через компанию, может получить те самые льготы, о которых я говорю, а в ряде банков у нас существуют достаточно серьезные скидки, от базовой процентной ставки на полпроцента ил даже на процент. Минимизация суммы для прохождения кредитного комитета, то есть сумма за выдачу кредита, которая в банках тоже существует, у нас очень серьезные скидки для того, чтобы клиент мог воспользоваться этим продуктом.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Что такое очень серьезные скидки, Алексей?

А.ШЛЁНОВ: Ну, вот полпроцента или процент, если вы посчитаете на всем периоде пользования ипотечным кредитом, если мы посмотрим, в среднем кредит берется на 15 лет, то 1% от суммы в течение всего года я сказал уже в абсолютных цифрах, это может выливаться в достаточно серьезные цифры. 300-400-500 тысяч, в зависимости от суммы кредита экономии в том случае, если человек приходит к нам в компанию.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Я напомню, что у нас в гостях исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шлёнов. Телефончик напомните еще раз.

А.ШЛЁНОВ: С удовольствием. Специалисты готовы ответить на ваши вопросы по телефону 84957974277.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Алексей, а скажите, пожалуйста, знаете, как человек, который живет в маленькой квартире с большой семьей, начинает, что называется, думать, прикидывать, приходит к выводу – ой, нет, очень дорого, ой, я накоплю. Насколько я понимаю, вот сейчас можно накопить? При, скажем так, средней зарплате? Не при олигархической?

А.ШЛЁНОВ: Ну, как я уже говорил, на мой взгляд, копить, конечно, не совсем целесообразно. Потому что ту сумму, которую вы копите, даже с учетом того, что откладываете их на банковский счет и получаете банковские проценты по вложенным средствам, этой суммы бывает недостаточно, даже с учетом всех наших кризисов, даже с учетом того, что в 2009 году цены на недвижимость снизились порядка 25%, сегодня они вновь вышли на докризисный уровень, и понятно, что недвижимость, она всегда в цене. Угнаться, таким образом, за ценами на недвижимость бывает непосильно. Поэтому, на мой взгляд, как раз инструмент ипотеки достаточно внушительное подспорье оказывает с учетом того, что правда в том, что кредит берут в среднем там лет на 15, но выплачивают его в среднем лет за 7. И естественно, что…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: В свое время, извините, я Вас перебиваю, были проблемы у людей, которые хотят раньше времени выплатить этот самый…

А.ШЛЁНОВ: Нет, сегодня нет никаких ограничений, никаких мораториев на погашение кредитов досрочное, поэтому сегодня, конечно, с точки зрения потребителя, это действительно очень хороший продукт. Все дело в том, что, на мой взгляд, многие, задумываясь о жилищном вопросе, я где-то даже слышал о некоем социологическом опросе , где до 27% москвичей задумываются о том, чтобы в ближайшие 2-3 года каким-то образом подойти к решению своего жилищного вопроса. То есть, считайте, треть людей, которые сегодня живут в латентной стадии, задумываются о том, чтобы изменить квартиру, поменять условия проживания, задуматься о решении жилищного вопроса. Естественно, что здесь одна из самых важных, интересных составляющих, это возможность придти к специалисту и, что называется, «разложить пасьянс». Сегодня палитра возможностей на рынке недвижимости очень широкая, очень большая. Для тех, кто желает в этом вопросе действительно разобраться, мне кажется, мнение специалиста не повредит. Сегодня это, прежде всего, это и возможности расширения границ Москвы, где есть возможность купить интересные новостройки, и тогда, когда для детей можно уже какой-то первый плацдарм купить, на перспективу, там вполне приемлемые цены дают возможность сделать такой первый шаг, базу для того. Чтобы решить жилищный вопрос. Потому что понятно, что семья растет, со временем дети должны будут куда-то отселяться, где-то проживать, соответственно, семьи те, которые уже несколько поколений живут в одной квартире. Сегодня комбинации с возможностью купить новостройку, с возможностью привлечения ипотечного кредита, по-настоящему дают вот эту самую палитру возможностей для того, чтобы этот самый вопрос, с мнением специалиста, потому что о многих возможностях люди просто не задумываются.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Алексей, я Вас попрошу еще раз напомнить номер телефона.

А.ШЛЁНОВ: С удовольствием. 84957974277. Специалисты готовы ответить на вопросы, в том числе – связанные с обменом квартир на большие, на другой район, с привлечением или без ипотеки.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А вот скажите, пожалуйста, ведь один из страхов человека, который думает, брать или не брать ему ипотеку, это… ну, не дай Бог, с работой что случится, ну, не дай Бог, время, все-таки, тревожное, кризисное. Скажите, пожалуйста, вот, например, если я прихожу к Вам и говорю, дорогой господин Шлёнов, мне, конечно, очень хочется новую квартиру, но на сегодняшний день мои позиции такие-то, в перспективе я рассчитываю на это, но я в этом не очень уверена. Вы возьметесь быть моим планировщиком?

А.ШЛЁНОВ: Справедливый вопрос…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: И как вы за это отвечаете?

А.ШЛЁНОВ: Понятно, что мы можем предоставить действительно широкие возможности, при этом, конечно, выбор и принятие окончательного решения только за самим клиентом.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Я надеюсь, что с пистолетом не будете ко мне приставать…

А.ШЛЁНОВ: С наручниками, да, никто приставать не будет, заставлять что-либо осуществлять не будет. Конечно, нужно выяснить на самом деле реальную потребность . самый простой, элементарный вопрос о том, что хорошая однокомнатная квартира в том же самом районе, микрорайоне может стоить столь ко же, сколько малогабаритная двухкомнатная. И получается так, что люди разъезжаясь, мы это очень много раз видели, планируя для молодой семьи квартиру, даже не задумывались о том, что можно себе такую альтернативу увидеть. И так же во многих других аспектах эта альтернатива существует. Поэтому когда клиент, и если все-таки возвращаться к вопросу о том, насколько страшно или не страшно. Я апеллирую к опыту, который у нас был в 2008 году, безусловно. Когда была проблема и у тех, кто взял ипотечный кредит, потеряли работу, когда речь шла о том, что выплаты по ипотечным кредитам сильно вверх скакнули из-за изменения курса доллара, это я имею в виду кредиты, которые брались в иностранной валюте, и , соответственно, рублевый эквивалент выплачиваемого аннуитетного платежа сильно вырос, естественно, что это не могло не сказаться на каком-то таком психологическом состоянии людей и возможности планирования на перспективу.

Но как я уже сказал, во-первых, банки очень толерантно относятся, если были условия, которые позволяли получать перекредитование, давались определенного рода отсрочки таким образом, что большая часть тех людей, которые взяли ипотечный кредит, ни коем образом не пострадали и на самом деле продолжали жить в своих квартирах, находили новую работу, кризис, в конце концов, не вечен, ситуация так или иначе стабилизировалась, и в результате большинство квартир, которые даже покупались на пике, то есть в июле, даже августе 2008 года, большинство этих квартир остались у своих хозяев, большинство, подавляющее – как я сказал, квартир дефолтных, как мы заметили, на рынке было менее 1%. То есть это настолько незначительная величина, мы, конечно, очень опасались, и даже думали, как это скажется на рынке, если вдруг огромная масса квартир, по которым нет возможности осуществлять аннуитетный платеж, попадут на рынок, что это случится демпинг. Ничего такого не произошло. И банки понимали, что недвижимость – это действительно хороший залог, что клиенту действительно необходимо проживать в квартире, и действительно сегодня таких опасений сложных нет.

Тем более, что с того времени и опыт появился у банков, и, безусловно, потребитель стал более мудрым и рачительным, и, безусловно, у риэлтерских компаний появился огромный опыт, связанный с тем, что сегодня в частности кредиты берутся в основном – в рублях, более 90% ипотечных кредитов берутся в рублях. Но в любом случае ипотека сегодня да, очень мощный инструментарий, помогающий осуществлению своих мечт по отношению к квартире. Самое главное то, что клиенты действительно задумываются о решении жилищного вопроса, могут применить инструментарий в том диапазоне, который для них оптимален. И суммы варьировать, и сроки варьировать. И, соответственно, условия ипотечного кредита тоже варьировать.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Алексей, еще такой вопрос, что на Ваш взгляд человеку нужно для себя знать, прежде чем обращаться в ближайший для себя офис «МИЭЛя». Телефоны, кстати, какие?

А.ШЛЁНОВ: Телефон 84957974277. Я б так сказал, что, конечно же большинство клиентов обращаются в риэлтерские компании по рекомендации. Большинство наших сделок, подавляющее большинство сделок – это тех людей, которые обращаются либо потому что они уже когда либо воспользовались услугами, либо им порекомендовали, что здесь надежно, и работают профессионалы, которые справятся с этой задачей и, более того, дадут большую гамму, палитру возможностей, которые необходимы клиенту. И естественно, что репутация компании за многолетний период, она сегодня позволяет нам с открытым забралом и спокойно, понимая, что клиент, который к нам обращается, они приходят к нам с определенным элементом доверии к компании по поводу того, что сделка будет совершена в интересах клиента, с учетом интересов клиента, выполняя максимально пожелания клиента для того, чтобы этот процесс прошел безопасно, надежно, с максимальной выгодой для нашего клиента.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, в свое время была такая штука, называлась она ипотечный калькулятор. У вас она есть? То есть, прежде чем принимать решение, я могу, что называется, сама для себя прикинуть?

А.ШЛЁНОВ: Можно. Я считаю, что ипотечный калькулятор при сегодняшнем разбросе программ, сегодня существующих, либо очень примитивный, либо это должен быть очень сложный продукт. Мы предлагаем все-таки живое общение, живой диалог. Потому что дополнительные вопросы, которые могут возникнуть в результате консультации позволят пролить свет, и сделать этот подсчет наиболее правильным, потому что ошибка в 10-15% может быть существенной для принятия решения. Либо, если это будет посчитано в сторону уменьшение, человек с некими ожиданиями завышенными придет, и окажется, что это на самом деле не так, либо, наоборот, откажется от возможности осуществить обменную операцию, либо куплю и продажу, потому что оценка дала очень высокий результат, когда клиент отказался от такой затеи. Поэтому естественно, что есть специалист, который, во-первых, сделает анализ того, что на данный момент существует на рынке. Правда заключается в том, что сегодня объем предложений гигантский, просто большой, там около 50 тысяч квартир, но если вы пойдете и попробуете подыскать себе необходимое жилье, окажется, что тех нужных вариантов, которые вас устраивают, их на самом деле немного.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вот, кстати говоря, в связи с этим вопрос. Мы с Вами сегодня основной акцент делаем на альтернативном… как сказать?

А.ШЛЁНОВ: На альтернативной сделке.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: То есть – обмен, то что называлось по-советски. Вот я, например, хочу продать свою квартиру, купить другую. Достаточно часто бывает во многих структурах, связанных с недвижимостью, что мою квартиру вроде как выставили господа риэлтора, и она что-то как-то не уходит. А квартира, которую я себе приглядела, ее наоборот – очень активно смотрят, и я скоро останусь не солоно хлебавши. Это как с этим борется «МИЭЛЬ»?

А.ШЛЁНОВ: Справедливо. Как раз это то самое, чтобы пожелания клиента и возможности клиента совпадали, это на старте очень важно. Очень важно, правда, провести правильную оценку сегодня существующей ситуации на рынке, очень правильно выработать там стратегию посыла, ну, и возможности продавца, того агента, который сделает акцент на квартире, который покажет все ее достоинства, преимущества, даст возможность потребителю об этой квартире узнать, потому что сегодня, конечно, интернет очень доступен, но при всем при этом правильное позиционирование товара сегодня никто не исключает. И естественно, что те люди, которые выставляют объект на рынок, должны понимать, что существует, безусловно, цена объекта, которая существует по объявлению, и то, что на самом деле происходит на рынке недвижимости, тогда, когда встречаются продавец и покупатель и обсуждают уже условия приобретения той или иной недвижимости. Естественно, что (НРЗБ) по времени между тем, когда квартира попадает на рынок и тем, когда она реализуется, безусловно, существует. И это уже зависит от профессионализма специалиста, который правильно рассчитал ту или иную…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: То есть я могу рассчитывать на то, что если я приду со своей, как я уже говорила, однокомнатной квартирой в Капотне, и скажу Вам, господин Шлёнов, ну, давайте, поставим… и назову Вам какую-то феерическую сумму, то Вы из любви ко мне не согласитесь это делать?

А.ШЛЁНОВ: Справедливо. Есть варианты, при которых мы можем экспериментировать, но тогда, когда все-таки обращаются к специалисту, то, естественно, хочется, чтобы мнение специалиста в данном случае учитывалось. Естественно, что клиент сам принимает решение, готов ли он этих условиях или на других принимать решение об альтернативной продаже квартиры. Естественно, что для этого, на мой взгляд, есть смысл потратить время для того, чтобы немного окунуться в эту сферу и посмотреть, что сегодня происходит на рынке. Совершенно очевидно, также, что «средняя температура по больнице», знание о том, что сегодня средняя цена за квадратный метр в городе Москва 181 тысяча рублей, абсолютно ни о чем не говорит. Каждый район, каждый микрорайон имеет свою специфику, нюансы, которые нужно учитывать. Сегодня в этом микрорайоне есть большое количество квартир, а через какое-то время этих квартир мало, так или иначе цена в каждом конкретно взятом микрорайоне возле какой-то станции метро может иметь свои особенности, отличающиеся от того, что сегодня есть средним фоном на рынке недвижимости. Для этой как раз цели и существуют специалисты, который покажет, объяснит, предоставит необходимую исчерпывающую информацию, предоставит все необходимые результаты его исследования, и в результате клиент сам получит для себя полную исчерпывающую картину и примет то решение, которое для него на этот момент будет адекватным и абсолютно правильным.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну что ж. а мне остается напомнить, во-первых, что у нас в гостях Алексей Шлёнов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Во-вторых, попросить Вас еще раз напомнить номер телефона и, может быть, сайт?

А.ШЛЁНОВ: Да, с удовольствием. miel.ru и, соответственно, телефон 84957974277, где специалисты с удовольствием ответят на ваши вопросы по недвижимости.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну, а я хочу пожелать успехов Вам и Вашим клиентам, понадеяться, что в следующий раз, когда Вы придете, у вас квартир уже в продаже не останется.

А.ШЛЁНОВ: Спасибо!

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Или такого не бывает?

А.ШЛЁНОВ: Мы как раз надеемся, что у нас квартир будет достаточно, чтобы покупатели, обращающиеся, имели возможность удовлетворить свои потребности.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Спасибо. До встречи.