Новые поступления в супермаркете недвижимости – «НДВ» - Александр Хрусталев - Интервью - 2011-02-21

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов и почти 8 минут в столице, Алексей Дыховичный у микрофона, Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», у нас в гостях. Здравствуйте, Александр.

А.ХРУСТАЛЕВ: Здравствуйте, Алексей.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Новые поступления в супермаркете недвижимости, «НДВ-Недвижимость». Так звучит тема нашего эфира. Что такое

, в прошлый раз вы достаточно подробно рассказывали. Новые поступления – это новые какие-то объекты в Москве или не в Москве?

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, один объект поступил в городе Москве совершенно новый. Объект называется «Холмогоры». Наша компания подписала договор с достаточно серьезной компанией, это компания западная, «ЮИТ», и они доверили нам по эксклюзивным договорам осуществлять реализацию данного проекта. То есть проект в заключительной стадии строительства, скоро выдаются ключи. Это объект московский. Ну и достаточно нормальные цены.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: «Холмогоры» ничего мне не говорит.

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, «Холмогоры» - это пересечение, рядом буквально, между МКАДом и Ярославским шоссе. Да, понятно, это не центр, но тем не менее достаточно интересный объект, интересная цена, интересная стадия готовности. То есть, в принципе, грубо говоря, если вы сейчас приобретете, то через 3-4 месяца вы получите уже ключи и будете въезжать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Интересная цена – это?

А.ХРУСТАЛЕВ: Интересная цена – это от 114 тысяч рублей за метр квадратный. В принципе, если в деньгах, то однокомнатная квартира 53 метра будет стоить порядка 6 миллионов 250 тысяч.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не делите 6 миллионов на 114, потому что 114 – это… ну, в однокомнатной чуть подороже.

А.ХРУСТАЛЕВ: Порядка 120-ти, да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Просто поделят люди и потом скажут: «А что это нам не то говорят?» Я поэтому и…

А.ХРУСТАЛЕВ: Совершенно то.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И хочу уточнить. Это Москва. Что еще?

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, и еще один новый объект, достаточно тоже интересный, у нас появился. Называется «Академик». Это город Мытищи. Буквально находится он на стыке города Мытищи и города Королева. Достаточно удобная транспортная доступность, недалеко от железнодорожной станции, от которой вы быстрее, наверное, чем на автомобиле, доберетесь до Москвы, до центра. Там начальная стадия. И цена получается от 52 тысяч рублей за метр квадратный.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, ну и, как мы выезжаем из Москвы, так сразу все существенно дешевле получается.

А.ХРУСТАЛЕВ: Существенно дешевле, да, но надо понимать, что дома монолитные, и цены, которые я называю, все-таки на сегодняшний день в Москве если и предложены, то это цены панельных домов. Здесь монолитные дома достаточно высокого качества строительства, с вентилируемыми фасадами, с хорошим импортным оборудованием. Я говорю о тех же лифтах, о тех же парадных. Мы называем подъезды парадными. Это название я принес из Санкт-Петербурга. Я не первый, конечно, но название достаточно интересное, оно отвечает тому, наверное, что люди должны увидеть и ожидать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну да, парадная должна быть парадной. Не черный вход, по крайней мере. Что там любопытного в этих объектах? Вот что вам хотелось бы про них рассказать такого?

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, если говорить о «Холмогорах», там интересно, что планировка действительно европейская, то есть кроме однокомнатных квартир в каждой последующей квартире, соответственно, два санузла. Это достаточно удобно. Это с этой точки зрения. Второй момент – опять же, я говорил, стадия готовности данных проектов. И, наверное, все-таки еще раз – цена. Потому что, во-первых, застройщик достаточно качественно строит, я говорю о ЮИТе, если говорить о «Холмогорах». Во-вторых, надо видеть непосредственно сам проект. Он достаточно интересный. В принципе, наверное, многие застройщики, девелоперы, риэлторы назвали бы это бизнес-классом. Мы говорим о том, что это

, но реально люди, покупая за эти деньги, покупают близко к бизнес-классу.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр, контакты, телефоны назовите, пожалуйста.

А.ХРУСТАЛЕВ: Контакты в городе Москве – 988 4422.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это «НДВ-Недвижимость», правильно?

А.ХРУСТАЛЕВ: «НДВ-Недвижимость», да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 988 4422. А вообще, помните, сколько у вас всего объектов в Москве?

А.ХРУСТАЛЕВ: Объектов у нас порядка 14-ти в Москве.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Плюс еще Московская область?

А.ХРУСТАЛЕВ: Плюс Московская область, плюс еще и регионы. Санкт-Петербург, Сочи. То есть, в принципе, говоря об элементе, который мы применяем к нашей компании, супермаркет, это недвижимость трех столиц – Москва, Санкт-Петербург и Сочи.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 14 объектов плюс еще несколько в Московской области. Вот мытищинский не входит в эту цифру 14, так ведь, наверное?

А.ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, мытищинский, могу ошибаться, по-моему, не входит.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не суть, общий порядок понятен. Поток клиентов ежедневный в чем выражается?

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, поток ежедневный выражается в том, что в день в среднем, включая выходные, компания «НДВ» совершает, наверное, от 25 до 100 сделок. В день.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Сделок. Это не телефонных звонков, а сделок.

А.ХРУСТАЛЕВ: Да, причем мы это говорим только о сегменте новостроек. Мы не говорим о сегменте

, вторичного рынка, мы не говорим об ипотеке, о коммерческой недвижимости, загородной недвижимости, которая, в общем-то, у нас тоже достаточно быстро и много идет.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: С таким потоком вы, наверное, должны четко понимать, что происходит на рынке недвижимости.

А.ХРУСТАЛЕВ: Безусловно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так что происходит на рынке недвижимости?

А.ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, сохраняется достаточно устойчивый спрос. Но новых покупателей сильно много не стало. То есть за последний квартал прибавилось, наверное, на уровне 10-15%. То есть на 10-15% увеличился покупательский спрос. Но конкретного т.н. перелома на рынке нет, еще не наступило. То есть такой осторожный оптимизм, растет несколько цена, на уровне 1,5-3% в квартал. То есть, в принципе, для такого… Мы сейчас вышли из кризисного состояния, и для послекризисного рынка это достаточно нормальный, уверенный спрос. Но еще преждевременно говорить, что просто все метут, как у нас говорят. Такого нету.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо за откровенность, спасибо за честность. Какие еще объекты в Москве хотелось бы выделить отдельно? Ну, чаще всего вас спрашивают про Царицыно, я просто знаю про смс – напомню, он существует - +7 985 970 4545. Чаще всего про Царицыно спрашивают. Вы говорили, объясняли, почему: самый масштабный проект в Москве. Так?

А.ХРУСТАЛЕВ: Безусловно. Это самый масштабный проект.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Поспорить я не могу, я не знаю.

А.ХРУСТАЛЕВ: Масштаб – порядка 800 тысяч метров. Достаточно быстрые темпы строительства. Первый дом – госкомиссия уже в заключительной стадии. Надеемся, что после первого квартала, наверное, в марте-апреле, мы будем рассматривать возможность (это на усмотрение девелопера) передачи ключей жителям. И поэтому дом достаточно удачный. 9-й корпус у нас догоняет 8-й. Ну и два новых корпуса мы достаточно быстро начали сейчас строить. Ну и плюс следующие корпуса, которые поступят в продажу через 2, 3, 4 месяца.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Если память мне не изменяет, а она мне не изменяет, потому что у вас очень специфическая скидка была для военных, к 23 февраля. У вас ведь была, все правильно?

А.ХРУСТАЛЕВ: Абсолютно, да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Она действует еще, должна, по идее.

А.ХРУСТАЛЕВ: Она действует до 23 февраля включительно. Скидка для всех военнослужащих, кто служил, для людей, кто сейчас находится в запасе. Скидка была 4% для рядовых-старшин, для младшего офицерского состава – 5%, генералы и маршалы – 6%, и участники ВОВ – по-моему, 7%. Я могу плюс-минус ошибаться. То есть подробно, конечно, на нашем сайте расписано.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Количество звезд, может, чуть-чуть…

А.ХРУСТАЛЕВ: Не поверите, люди приносят свои и пенсионные удостоверения военные, и приносят военные билеты, кто на сегодняшний день находится в запасе. Скидка достаточно интересно так действует. В очередной раз мужчины понимают, что все-таки не зря в армии служили. И мы это, в общем-то, поддерживаем.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: После 23 февраля, можете ли сейчас сказать, что будет со скидочной политикой?

А.ХРУСТАЛЕВ: Скидочная политика. Начиная с 24 февраля, скидки все отменяются, абсолютно все. И с 1 марта мы планируем достаточно серьезное повышение – где-то на 3%. То есть повысятся цены у нас на все объекты, которые будут предлагаться в Царицыно. То есть надо понимать, что пришло время поднимать цены. Не потому что нам нужны деньги, а потому что если мы этого делать не будем, у нас купят за месяц все, и продавать нечего будет. А искусство девелопера в том, что он должен зарабатывать, приумножать свои заработанные денежные средства и направлять их на следующие объекты строительства.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Даже при стопроцентной оплате не будет скидок?

А.ХРУСТАЛЕВ: Нет, при стопроцентной оплате пока акция «Смарт», быстрая умная покупка, она действует. То есть стопроцентная оплата при подписании договора в течение пяти дней у вас скидка будет порядка 3%.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это сколько действовать будет еще?

А.ХРУСТАЛЕВ: Это пока будет действовать до 1 марта. Но в любом случае сейчас застройщик смотрит на количество продаж, которых на сегодняшний день достаточно, и скидку он может отменить в любой момент. Но в любом случае, действие нашей политики клиентоориентированности – мы сообщаем заранее о том, что, вы знаете, вот на такие-то денежные средства будет поднята цена.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, то есть это решает застройщик?

А.ХРУСТАЛЕВ: Естественно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть вы тоже немного зависимы в этом вопросе.

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, каждый занимается своим делом. Застройщик строит, мы продаем. Безусловно, застройщик прислушивается к нашим рекомендациям, которые мы ему даем. Мы являемся не только риэлторами, но еще и партнерами, поэтому мы, естественно, заинтересованы в том, чтобы застройщик заработал как можно больше денег.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но последнее слово за ним?

А.ХРУСТАЛЕВ: Естественно, безусловно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Контакты напомните, пожалуйста.

А.ХРУСТАЛЕВ: Контакт – 988 4422, компания «НДВ».

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», у нас в гостях. О «Богородском» тоже вас периодически спрашивают по смс. Там построено уже все?

А.ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, там в завершающей стадии строительство.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я видел, я проезжал мимо где-то, может, полгода тому назад.

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, в монолите практически все корпуса завершены. Последний из корпусов дозавершается. Я думаю, в течение ближайших полутора месяцев его закончат.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Когда я проезжал, дом такой белый-белый был.

А.ХРУСТАЛЕВ: Он разноцветный – белый, там вставки различные. Он достаточно красивый и симпатичный.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это называется вентилируемые фасады, или что это? Что-то на него навешивали, я видел, такие огромные блоки прямо навешивали.

А.ХРУСТАЛЕВ: Да, навешивают специальные сэндвич-панели. Достаточно хорошие характеристики по тепло- и энергосбережению. Это новые технологии, которые концерн «Монарх» внедряет. Это производство «Шуко», у них свое предприятие в Московской области. И они осуществляют поставку своих же панелей на данный дом.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Для чего это? Это же явно не несущая конструкция.

А.ХРУСТАЛЕВ: Несущей конструкцией является монолит. А т.н. ограждающие конструкции в любом доме – что в монолитном, что в панельном. Стены являются ограждающей конструкцией. Они могут состоять из панелей, из кирпича, из сэндвич-панелей, из дерева. Все зависит от конструктива. Но они не являются несущими. Несущей является т.н. монолитная коробка.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А эти панели – это тепло?

А.ХРУСТАЛЕВ: Это достаточно тепло, в любом случае. Не была бы пройдена иначе экспертиза данного проекта. По тепло- и энергоэффективности они абсолютно полностью заменяют ту же 38-сантиметровую стенку, которая состоит из кирпича, утеплителя и, например, какого-нибудь газосиликата.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Там на какой стадии, на каком этапе?

А.ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, в этом году первые корпуса уже будут сданы, и люди уже получат ключи. Очень большая степень готовности данного проекта. Реализация осуществляется по 214-му закону. Так же, как и Царицыно, так же, как и «Холмогоры». Так же, как и дом в Мытищах «Академик». То есть, в принципе, на сегодняшний день это объект достаточно интересный с точки зрения цены. Там от 100 тысяч рублей за метр квадратный. Интересен, опять же, с точки зрения готовности. А когда-то в начале года, по-моему, мы с вами здесь обсуждали, он только начинал строиться. И вот сейчас уже 35 этажей. Это достаточно хорошие темпы – 35 этажей отлить за год.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: По 214-му.

А.ХРУСТАЛЕВ: По 214-му закону.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не предварительно?

А.ХРУСТАЛЕВ: Нет, не предварительный договор, с регистрацией. Первые экземпляры зарегистрированы. Сейчас

компании «НДВ» осуществляет очень много переоформлений и регистраций договоров долевого участия. Поэтому здесь все достаточно блестяще. И, еще раз, таких проектов достаточно мало в Москве, именно по 214-му закону.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Немного?

А.ХРУСТАЛЕВ: Менее 30%.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Все равно по предварительному.

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, пока… застройщики, вы знаете, я думаю, на все 100% начали бы осуществлять оформление по 214-му, но не готовы еще наши органы власти так быстро реагировать и так быстро выдавать документы, справки. Поэтому та же проблема пока еще есть. Да, понятно, что сейчас московский власти новые достаточно серьезные прилагают усилия для того, чтобы переломить эту ситуацию, ускорить процесс согласования, а он годами проходит, то есть три года согласуются документы, а дом строится 14 месяцев. Надо понимать, что девелопер желает свои денежные средства быстрее вынуть из т.н. емкого достаточно бизнеса, строительства.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Слушайте, ну в Москве у ваших застройщиков уже практически все построено, получается. То есть – то, что вы назвали.

А.ХРУСТАЛЕВ: Практически да. Но в Царицыно начинаются новые очереди, последующие очереди, которые поступят в продажу несколько позже. Пока еще не определена ни цена, ни момент, когда это появится. Поэтому у нас пока четыре дома, где-то порядка 250 тысяч метров. Выбор еще есть, но он, в общем-то, сокращается. Так же, как и увеличивается цена.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А всего там будет 800 тысяч?

А.ХРУСТАЛЕВ: 800 тысяч.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть вы пока только начали?

А.ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, да, мы только начали. Буквально в том году в феврале мы начали. Сейчас реально год мы осуществляем реализацию. Реализовано достаточно много квартир – несколько тысяч. Но наше задание таково, что в этом году мы должны продать, наверное, в два раза больше, чем в том году.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Контакты назовите, пожалуйста,

А.ХРУСТАЛЕВ: Контакты – 988 4422.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», у нас в гостях. В общем, вы обо всех поступлениях рассказали, что есть, да?

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, два достаточно интересных поступления. Мы планируем, что после 8 марта у нас еще будут поступления.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Что, где, чего?

А.ХРУСТАЛЕВ: Пока не могу об этом сказать, потому что мы сейчас в стадии подписания договоров с нашими подрядчиками. Ну и есть уникальность компании «НДВ»: все, что поступает нашей компании, все идет по эксклюзивному договору. Компания «НДВ» продает от застройщика.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть только вы и больше никто? Ни одна риэлторская компания другая не продает. Правильно я понимаю?

А.ХРУСТАЛЕВ: Такой практики я, в общем-то, в Москве не видел ни у кого.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: За горло застройщика берете?

А.ХРУСТАЛЕВ: Нет, не за горло. Мы просто берем на себя обязательства перед застройщиком и их выполняем. А что надо застройщику? Ему нужно, чтобы денежные средства поступали в необходимом ему достаточно объеме. Наша задача: чтобы он эти денежные средства тратил исключительно на стройку. Вот если эти два сегмента слить воедино, получается успех. Успех в скорости, в качестве, в цене.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Те поступления, которые у вас, получается, новые, это что – вновь заложенные дома или это застройщики, которые приходят к выводу, что, пожалуй, хватит нам самим продавать, так-сяк, мы лучше попробуем вот с этой компанией?

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, хороший Департамент по продажам достаточно сложно организовать. И поэтому многие застройщики приходят к выводу, что нет смысла содержать достаточно емкий отдел оформления, нет такой большой воронки покупательского спроса в данной компании. Вот есть, например, сто квартир у застройщика. Сколько ему нужно денежных средств дать на рекламу для того, чтобы его увидели тысячи? То есть это будет неэффективно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр, извините, я перебью, потому что любопытна не столько проблема застройщика, а любопытно, появляются ли какие-то новые стройки помимо Царицыно, где у вас там 800 тысяч квадратных метров планируется построить, а пока начали строить или закончили всего 250…

А.ХРУСТАЛЕВ: Но это за год.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, ну, то есть вы маленькую часть только одну… Относительно, но меньше половины. Примерно треть. Даже меньше. Чуть меньше трети.

А.ХРУСТАЛЕВ: Примерно треть. Но надо понимать одно – что мы площадку подготовили уже не под треть, а подо все, под весь практически микрорайон. Одновременно строится и два детских сада, начинается закладка школы. То есть строится социальная инфраструктура, строятся поликлиники. В данном случае, например, по Царицыно, застройщик не пытается, прошу прощения, подоить город, он сам строит полностью социальную инфраструктуру. Мало того, что принято решение, дано задание проектировщикам осуществить установку шлагбаумов, которые будут заграждать внутренние дворы от проезжающих машин, которые хотят просто сократить где-то как-то дорогу. То есть, какой бы ни был район, хороший или плохой, но здесь создается некий образ жизни данного микрорайона, где планируется сделать действительно нормальные детские площадки, где застройщик обращает внимание на благоустройство. Много слишком задач, о них мы рассказываем. Но очень важно, чтобы к лету люди пришли и сказали: «Да, здесь вот классно сделана площадка, уже не на словах», потому что многие не понимают, как можно при таких достаточно невысоких ценах на недвижимость строить качественно. Мы говорим – можно. Но надо строить достаточно быстро и с такой же скоростью продавать. Сокращаем срок строительства – значит, уходим от больших организационных затрат. А они достаточно большие. Та же аренда земли, техники. Вот кран стоит – стоит он примерно миллион рублей в месяц. И этому крану все равно, сколько он поднимет, два подъема он сделает в день или двести. Так вот, задача застройщика – чтобы этот кран просто безостановочно крутился.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И ночью тоже?

А.ХРУСТАЛЕВ: Безусловно. И ночью тоже.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, то, что строится детский сад, поликлиника, это, наверное, обязательство застройщика перед городом. Это вряд ли его желание, инициатива прямо личная.

А.ХРУСТАЛЕВ: Нетрудно оглянуться назад и посмотреть, сколько за последний год-два застройщики построили школ или детских садов. Или хоть один какую-то поликлинику построил. И есть на примере масса микрорайонов достаточно большим метражом, в которых вообще ничего нет. Просто вообще ничего. А потом возникает у градоначальника вопрос – а куда мы детей в детский сад поведем? А куда мы поведем детей в школу? Есть микрорайоны, в которых вообще полностью отсутствуют и детские сады, и школы. И родители с утра встают пораньше и едут куда-то. И вот эта большая, огромная вереница машин с детьми едет – кто в школу, кто в детские сады – на другой конец Москвы. В результате мы делаем много лишних движений.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, я это знаю, да. Это правда. Новые площадки какие-то возникают в Москве? Вот я возвращаюсь к своему вопросу. То новое, что у вас, это то, что застройщики все-таки решили вам передоверить, потому что у них у самих что-то не очень получилось продавать, или это новые площадки? Вот просто начинается строительство с нуля?

А.ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, новые площадки сейчас есть и будут появляться, это точно абсолютно. Но просто я говорю о том, что сейчас много появилось разумных застройщиков, которые, оценив последствия кризиса, приняли решение, что – нет, ребята, пускай продает тот, кто умеет продавать, делает это хорошо, тот, кто доказал даже в период кризиса и показал хорошие продажи, а мы будем сосредотачиваться исключительно на строительстве.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Чтобы кран двести раз в день поднимал.

А.ХРУСТАЛЕВ: В среднем хороший кран делает от 50 до 60 подъемов. Это по специфике.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, это, наверное, уже зависит от этажа, потому что если нижние этажи, то большее количество раз.

А.ХРУСТАЛЕВ: Ну, там высчитывают как-то средний подъем.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 988 4422, верно?

А.ХРУСТАЛЕВ: Да, абсолютно

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это ваш номер телефона, номер телефона компании «НДВ-НЕедвижимость». 988 44 22. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», был у нас в гостях. Александр, спасибо вам.