Итоги развития рынка недвижимости 2010 года. Основные тренды 2011 года - Дмитрий Коновалов - Интервью - 2010-12-24

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Добрый день. Дмитрий Коновалов, исполнительный директор инвестиционно-строительной компании «ТЕКТА GROUP» у нас в гостях. Мы говорим о рынке недвижимости, итоги рынка 2010 года, прогнозы 2011 года. Вы занимаетесь в основном Московской областью и только жилой недвижимостью. Что основного в 2010 году произошло на рынке недвижимости с вашей точки зрения?

Д. КОНОВАЛОВ - Я думаю, что основные моменты это безусловно стабилизация, роста пока не видно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы про цены.

Д. КОНОВАЛОВ - Я в принципе вообще про рынок, про объемы, цены. То есть мы видим, что новые стройки оживают, цены коррелируются с инфляцией более-менее, и в целом все это привносит какой-то радужную нотку в перспективный вектор. Безусловно, основной тенденцией являются определенные поправки, которые были приняты к федеральному закону № 214 об участии в долевом строительстве.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это задолго до 2010 года произошло. Поправки.

Д. КОНОВАЛОВ - Да, не сам закон. Летом были приняты определенные поправки, которые в какой-то степени ужесточили ответственность застройщиков, правила продажи жилья. Они направлены на то, чтобы сократить количество так называемых обманутых дольщиков, которых в стране достаточно. В целом политическая ситуация в стране особенно связанная с отставкой мэра Москвы на рынке недвижимости тоже каким-то образом сказывается. Потому что в Москве ситуация всем понятна.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Непонятна. И каким образом сказывается тоже не очень ясно. Или есть какие-то четкие понятные векторы?

Д. КОНОВАЛОВ - Четких понятных векторов нет кроме вектора некого ожидания. На сегодняшний момент других нет. То есть сменилась власть, руководство.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А что ждут-то? Ждут чего-то, а чего – пока неясно.

Д. КОНОВАЛОВ - Владимир Владимирович в своем прямом эфире ответил, что Собянин наводит порядок. Он начал его наводить, наведет – посмотрим, что будет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тогда не могу не задать вам вопрос, много говорилось об объединении Москвы и Московской области таким образом, сяким образом. Часть Московской области. По-разному. Эти новости, эта история каким образом на рынок жилья в Московской области влияет и если произойдет, то как повлияет?

Д. КОНОВАЛОВ - Эта история идет действительно достаточно давно. То затухает, то вновь разгорается. Но тем не менее, слухи по-прежнему существуют, что объединение все-таки будет. На сегодняшний момент мне кажется, что это никоим образом не влияет на рынок недвижимости, но если будет четкая информация, что это произойдет, то рынок недвижимости Московской области наверное станет более ликвидным. Потому что регион сам по себе привлекательный. И естественно когда это будет одно образование, Московская область просто подтянется к Москве.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Какова разница на сегодняшний день между квартирами в домах аналогичных по классу, расположенных в Москве рядом с МКАДом, а другие за МКАДом. У вас я знаю объекты в Московской области.

Д. КОНОВАЛОВ - Четыре.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Одинцово.

Д. КОНОВАЛОВ - Балашиха, Сергиев Посад.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я имею в виду два объекта, которые рядом с Москвой.

Д. КОНОВАЛОВ - Да, Московская область делится на ближнее, среднее, дальнее.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В Одинцово и Балашихе.

Д. КОНОВАЛОВ - Я думаю, что если ответить на вопрос, то разница в ценах на объектах, одинаковых по классу может достигать 80-100%. Если в Москве такое жилье стоит порядка 130 тысяч рублей. То в Одинцово порядка 70 тысяч рублей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это в Москве в престижных районах. Я имею в виду Москва, но рядом с Одинцово.

Д. КОНОВАЛОВ - Цены очень близкие. Может быть 10-20% разница. МКАД, за МКАД там не такая большая разница. Несколько километров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Соответственно если вдруг Одинцово станет Москвой, то это существенно не повлияет на цены на недвижимость в Одинцово.

Д. КОНОВАЛОВ - Цены поднимутся. 10-20% допустим. Но само Одинцово станет привлекательнее для покупателя конечного, потому что будет не Одинцово, а Москва. Ментальность у нас такая, что Москва это Москва, а Одинцово это Одинцово.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Мы сейчас говорим о многоквартирных домах. Что сейчас пользуется спросом в Московской области, какие квартиры и дома и что нужно строить с вашей точки зрения?

Д. КОНОВАЛОВ - Буквально недавно читал какую-то вырезку новостную, когда Медведев говорил о том, что нужно строить эконом-класс. Я в принципе согласен, наверное основным спросом пользуется эконом-класс. Нужно строить, потому что эконом-класс за счет цены является более привлекательным для конечного покупателя. Все знают уровень доходов у нас в стране, кто может себе позволить квартиру, кто не может. Что люди целую жизнь иногда зарабатывают на квартиру. Эконом-класс как самое дешевое жилье востребовано и его нужно строить. Вопрос в том, когда рынок был очень сильно перегрет, то эконом-класс не сильно отличался по цене от бизнес-класса. Кризис ситуацию несколько изменил, то, что сделала компания Ведис в 2008 году очень показательный пример, когда они продавали эконом-класс в Москве по цене 67 тысяч рублей. Плакаты «все в сад» на Проспекте Мира. Или «долой скидки, даешь себестоимость». Интересная была рекламная кампания. Очень был живой пример, когда в 2008 году никто ничего не продавал и не строил, Ведис очень много продавал и строил.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это было. Сейчас 67 тысяч ничего не купишь в Москве.

Д. КОНОВАЛОВ - Сейчас тот же Ведис продет по 120-130 тысяч. Но, тем не менее, все равно это эконом, это самый низкий ценовой сегмент, самое доступное жилье.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В Московской области какие цены?

Д. КОНОВАЛОВ - Московская область строится в основном эконом. Больше там не строится ничего. Все, что строится другого класса, это как правило, малоэтажное строительство.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я столько видел объявлений, рекламы бизнес-класса в Московской области.

Д. КОНОВАЛОВ - На самом деле в общей массе таких объектов может быть наберется десяток. На всю Московскую область. Просто обычно бизнес-класс за счет того, более дорогое жилье, продвигается более усиленными темпами, более широкими рекламными кампаниями и складывается такое впечатление, что в медиа-пространстве существует один только бизнес-класс. На самом деле ну дай бог процентов 5-10 в Московской области.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И вы строите эконом?

Д. КОНОВАЛОВ - Нет, мы как раз бизнес-класс. Потому что бизнес-класса в Московской области мало, тем не менее, он востребован. И мы считаем, что это правильно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я не понимаю, что такое бизнес-класс в Московской области. Прошу прощения. Потому что на бизнесмен или менеджера топ-уровня, может быть среднего уровня.

Д. КОНОВАЛОВ - Это очень общее понятие. Бизнесмен – человек, который либо владеет собственным бизнесом, либо имеет доход за счет того, что он наемный работник. Достаточно высокий.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Он хочет жить или в Москве, может себе это позволить, а если в Московской области, тогда в коттедже. Я не прав?

Д. КОНОВАЛОВ - Не всегда вы правы. Потому что коттедж, вообще частный дом подразумевает под собой несколько другой стиль жизни, и несколько более широкий круг забот. Потому что это дом, за которым надо следить, который надо каким-то образом технически обеспечивать. То есть там есть свои проблемы и не каждый человек готов это на себя брать. Потому что если объективно, это просто совсем другие деньги жить в собственном доме и жить в квартире.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это правда.

Д. КОНОВАЛОВ - Не каждый готов брать на себя это бремя, груз ответственности. Поэтому многие просто покупают квартиры. Квартиры покупают достаточно большие, красивые, красиво их делают.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Таким образом на какие цифры сейчас имеет смысл ориентироваться, если ты планируешь купить квартиру в Московской области?

Д. КОНОВАЛОВ - Все очень зависит от все-таки района, но разбег наверное по ближайшим городам Московской области от 50 до 90 тысяч рублей за кв. метр. Соответственно восточные районы менее привлекательны, западные более привлекательные.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Если немножко отъехать от МКАД, пожалуй, Сергиев Посад.

Д. КОНОВАЛОВ - Совершенно прекрасный город.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Там какие цены?

Д. КОНОВАЛОВ - Про Сергиев Посад могу говорить очень много. Могу говорить с большой любовью, потому что родился в этом городе. Минимальная цена – 34 тысячи рублей за кв. метр. Максимальная – 55 тысяч. Все это зависит от местоположения, от стадии готовности дома.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Если говорить о стадии готовности, на сегодняшний день насколько рискованно, конечно я не спрашиваю про вашу компанию, а вообще по рынку покупать квартиру на стадии котлована, может быть чуть попозже.

Д. КОНОВАЛОВ - Сложный вопрос. Мы когда что-то пытаемся строить, мы всегда ставим себя на место покупателя, пытаемся понять, какие риски взвешивает покупатель. Когда я ставлю себя на место покупателя и думаю, стал бы я покупать квартиру на котловане, я бы наверное сказал нет. Потому что риски достаточно большие и если человек не понимает прозрачность компании, как она работает и какими обязательствами она отвечает, то конечно решение о покупке принимается очень тяжело. Здесь наверное основополагающим является все-таки доверие к компании, которое может основываться только на сборе информации об этой компании. Анализе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но это работа для аналитика или нужно какой-то инсайд иметь в компании на высоком уровне с бухгалтером главным дружить.

Д. КОНОВАЛОВ - Нет, обычно уровень компании прослеживается через СМИ. Не хочется говорить такие слова как контент, анализ. Но можно просто посмотреть, принять для себя решение. Когда вы вкладываете большие деньги, то я думаю, потратить месяц-два на то, чтобы все прочитать, посмотреть и может быть навести какие-то справки о компании, это оправданные вещи совершенно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – От следующего года что ждете?

Д. КОНОВАЛОВ - В части рынка недвижимости наверное ничего особенного. То есть я думаю, что все равно это будет какая-то условно стагнация. Медленное восстановление, потому что какой-то небольшой рост цен, связанный с инфляцией, непонятно какая будет инфляция и будут появляться какие-то новые проекты. Может быть, остановленные проекты продолжать оживать, то есть будет увеличиваться предложение. Хотелось бы чтобы за предложением спрос тоже поспевал.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А спрос сегодня он на каком уровне?

Д. КОНОВАЛОВ - На каком уровне понятие относительное. Относительно чего? До кризисного еще точно не восстановился совершенно. Тем не менее, если компания потребителю понятна, если проект понятен и он востребован за счет местоположения, класса, каких-то технических конструктивных решений, то спрос достаточно устойчивый.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Возвращаясь в 2010 год. Говорилось о том, что доступное жилье может стоить 12 тысяч рублей. Вы улыбаетесь.

Д. КОНОВАЛОВ - Я не понимаю, как эту цифру можно получить. Любая компания наверное любой бизнес функционирует таким образом, что он должен постоянно оптимизировать сам себя, в том числе и себестоимость. Разговоры о том, что строители пытаются на чем-то наживаться, они не совсем корректны. Строители, как любые другие люди пытаются оптимизироваться и максимально снизить себестоимость. Я вам не готов наверное сказать цифры абсолютные, но цифра 12 тысяч рублей на сегодняшний момент для нашей компании, для большинства наших коллег по отрасли просто недостижима. Как пример панельное жилье ДСК-1 строят по-моему, по 28 тысяч рублей за кв. метр, просто они выставляют коробку за эти деньги. Плюс коммуникации, согласования. Плюс отделка. Я не знаю, как получить 12.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А что получается, если…

Д. КОНОВАЛОВ - Себестоимость? В зависимости от района. Очень много зависит от инвестконтракта, который заключен с администрацией. Очень много зависит от коммуникаций, технических условий. Как все это покупают, у кого, как далеко тянуть. И так далее. Мне кажется, что себестоимость у большинства компаний находится на уровне 50-55 тысяч рублей. Для Московской области.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А в Московской области за эти деньги и продаются квартиры.

Д. КОНОВАЛОВ - Если брать Одинцово минимально 63 тысячи рублей за кв. метр на стадии котлована. Готовое жилье 55, а продают по 89. панельные дома.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы все рассказываете про чужие объекты, про свои ни слова. У вас сколько стоит и что интересного у вас?

Д. КОНОВАЛОВ - У нас интересно местоположение. Три города. Сергиев Посад совершенно отдельная история, потому что это все-таки дальнее Подмосковье, в основном локальный спрос, люди, которые живут там, пытаются улучшить свои жилищные условия. Одинцово, Балашиха несколько другие объекты. Это бизнес-класс и они очень удачно расположены. Если вернуться к ценам, надо сказать, что объект мы только начали, сейчас стадия котлована, начинаем фундаментную плиту только, и цены на этой стадии в Одинцово порядка 70 тысячи рублей за кв. метр, в Балашихе порядка 50 тысяч рублей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Балашиха настолько дешевле. Это связано с чем?

Д. КОНОВАЛОВ - Привлекательность района. Одинцово более интересный район.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но до такой степени?

Д. КОНОВАЛОВ - Да. Цены все равно определяют спрос и рынок. Можно хотеть сколько угодно продать в Балашихе так же как в Одинцово, но при этом покупатель не поймет и не купит. Человек все равно голосует рублем. Так наверное и будет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Сегодняшний покупатель кто это? В первую очередь это человек, который покупает для себя или это инвестор?

Д. КОНОВАЛОВ - Это человек, который покупает для себя. Количество инвестиционных сделок сократилось очень резко. Можно сказать, что их сейчас фактически нет. Люди, которые покупают только для себя, для своей семьи.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ипотека. Есть у вас возможность предложить человеку ипотечный кредит в каком-либо банке для покупки квартиры. Наверное, на стадии котлована невозможно, потому что ни у кого такого нет.

Д. КОНОВАЛОВ - На самом деле возможно. Это зависит от договоренности с банком. У нас есть партнерские отношения с рядом банков. Росбанк, Уралсиб. Эти банки предоставляют ипотеку в наших домах фактически на любой стадии. На стадии котлована в том числе. У нас достаточно давние дружеские отношения. Мы как компания для этих банков прозрачна, они могут себе позволить нести эти риски.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Обычно треть хотя бы хотят видеть построенное.

Д. КОНОВАЛОВ - Сбербанк – 70% хочет видеть построенного. Безусловно это существует, но существует если обратиться в банк, просто придти с улицы, сказать: вот мы хорошая компания, предоставьте нам ипотеку. Это будет минимум 30% готовности.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ипотека пользуется спросом, как вы с позиции инвестиционно-строительной компании видите это?

Д. КОНОВАЛОВ - Ипотека пользуется спросом, но тем не менее, ипотечные программы подразумевают под собой достаточно высокий уровень дохода человека. У нас ситуация такая, что не каждый человек с уровнем дохода может подтвердить. То есть несмотря на большое количество запросов на выдачу ипотечных кредитов, процент их получения достаточно низкий. У нас порядка 10%.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А остальные люди это кто? Кто меняет квартиры?

Д. КОНОВАЛОВ - Те, кто продает свои квартиры, покупает себе новые. Те, кто просто покупает квартиры на какие-то деньги. В любом случае это люди, которые покупают квартиры для себя, для детей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И соответственно есть возможность у вас и риэлтерскую операцию совершить или нет?

Д. КОНОВАЛОВ - Продать квартиру покупателя? Нет, мы обычно не ввязываемся, потому что вторичный рынок это несколько иной рынок. И мы не являемся профессионалами риэлтерами для нас это достаточно сложная процедура и мы не хотели бы иметь у себя эти активы в виде каких-то квартир, с которыми непонятно что делать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Варианты с взаимозачетами это не к вам.

Д. КОНОВАЛОВ - Мы точно по этой схеме не работаем. У нас есть партнеры, которые готовы оказать эту услугу. Но мы как компания не работаем, потому что риски, которые мы берем на себя, если риски нашей компании будут возрастать, то автоматически будут возрастать риски для наших покупателей-дольщиков. И если ситуация каким-то образом дестабилизирована, то мы не сможем выполнить свои обязательства.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А почему в Москве не строите? Не дают или не хотите?

Д. КОНОВАЛОВ - Просто наверное еще не дошли до этого, мы активно ищем площадки в Москве, хотим попробовать. Но исторически сложилось так, что мы в принципе компания, которая выросла в области в Сергиев Посаде в частности. Область для нас понятна, привлекательна, мы хотели бы в ней остаться. А Москва это как некий трамплин, где попробовать свои силы. Мы сейчас занимаемся поиском пока не очень эффективно наверное.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – У вас 4 площадки сейчас.

Д. КОНОВАЛОВ - Да, две в Сергиевом Посаде, одна – в Одинцово, одна – в Балашихе. Общий объем - порядка 600 тысяч кв. метров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Для компании это нормально или мало или много?

Д. КОНОВАЛОВ - По рынку?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Именно для «ТЕКТА GROUP».

Д. КОНОВАЛОВ - Это нормально, у нас есть цели какие-то определенные, к которым мы идем. Мы поставили себе цель – строить столько, мы столько и строим по сути.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – У меня просьба, оставьте телефон, контакты компании.

Д. КОНОВАЛОВ - Контакты компании - 797-49-49.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Дмитрий Коновалов - исполнительный директор инвестиционно-строительной компании «ТЕКТА GROUP» был у нас в гостях. Спасибо вам.

Д. КОНОВАЛОВ - Спасибо. Всего доброго.