Масштабные проекты Подмосковья - Александр Хрусталев - Интервью - 2010-11-22

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В столице 12 часов 8 минут. Алексей Дыховичный у микрофона. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», у нас в гостях. Александр, здравствуйте.

А. ХРУСТАЛЕВ: Здравствуйте, Алексей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: «Масштабные проекты Подмосковья» – так звучит тема нашего эфира. Давайте начнем с одного московского объекта, с «Царицыно», о котором мы говорили в прошлый раз. Неудачно в прошлый раз не работала камера. Я начал следить за тем, что там происходит. Она заработала, она работает. Если вы не знаете, я вам докладываю – камеры на объекте теперь работают. Но меня поразило даже не это, не то, что они работают. Я ночью полез смотреть, часов в 12. Один раз посмотрел – там идет движуха, народ строит, кран работает, там всё освещено. Решил: может, прогуляли, отрабатывают, день какой-то такой. На следующий день то же самое. Там что, строительство идет круглые сутки?

А. ХРУСТАЛЕВ: Строительство идет практически круглые сутки. Очень важно, что у нас появились такие зрители в виде вас, которые наблюдают.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я просто начал чувствовать ответственность перед этим делом.

А. ХРУСТАЛЕВ: Спасибо большое. Потому что в предыдущий эфир одна из камер, действительно, не работала у нас, вы как раз отметили это в эфире.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А я на нее и ткнул как раз.

А. ХРУСТАЛЕВ: Поэтому на сегодняшний момент за камерами мы очень серьезно и пристально следим. Сейчас поставлены специальные приборы под названием «бесперебойники», которые обеспечивают работу, если что-то произойдет с электричеством, камера какое-то время, в течение 3-4 часов будет работать. Стоят специальные датчики, которые теперь сообщают о том, что произошел сбой какой-либо. Специально обученная команда под названием «технические специалисты» приезжает и срочно осуществляет ремонт.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А строительство по ночам идет. Это всегда так? Это нормальная ситуация?

А. ХРУСТАЛЕВ: Для такого большого микрорайона, как Царицыно, взяв на себя обязательства по такому быстрому вводу микрорайона, застройщик взял на себя обязательства одновременно и строить практически круглосуточно. Потому что иначе мы, как риэлтор, застройщик, как непосредственный инвестор, не выполним свои обязательства перед людьми. Это недопустимо. На сегодняшний момент строительство идет беспрецедентными темпами. Порядка 2-2,5 тысячи рабочий одновременно осуществляют работу.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр, а причем здесь «НДВ-Недвижимость» и причем здесь риэлтор? Вы сказали: «Мы, как риэлторы…» Ведь

– это же продавец, и всё. Есть инвестор, есть застройщик, это совершенно другие организации. Какое отношение риэлтор имеет ко всему этому процессу?

А. ХРУСТАЛЕВ: Во-первых, хотелось бы сказать компания «НДВ», она всегда больше, чем риэлтор, компания «НДВ» дополнительно осуществляет проверку деятельности застройщика, дополнительно проверяет и документы, осуществляет дополнительный андеррайтинг застройщика, смотрит проектную документацию. И присутствие компании «НДВ» на любом из объектов, не только в микрорайоне «Царицыно», это некий барометр рынка.

Результаты продаж «НДВ» на сегодняшний день самые масштабные не только в Москве, но и в России, это подтверждает, что политика в компании правильная. То, что продает НДВ, действительно строится, строится в намеченные сроки, здесь нет никаких подводных камней. Мало того, на сегодняшний день деятельность компании «НДВ» застрахована в компании «Росно», и никак у всех – зарегистрировали на сколько-то миллионов долларов. Нет. Каждый покупатель, приобретающий недвижимость в «Царицыно», получает отдельно полис от компании «Росно» конкретно на свою квартиру.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Буквально недавно пошли вновь разговоры о том, что страхование долевого участия в строительстве сделают обязательным для всех. Сразу появились эксперты, которые стали говорить, что это удорожает эти квартиры на ранних этапах строительства на 4-5 процентов.

А. ХРУСТАЛЕВ: Тут, наверное, не столько удорожает. Удорожает, я думаю, до одного, максимум 1,5 процентов. Второй момент – что рынок становится цивилизованным, это тоже очень важно. И третий момент – для многих застройщиков получение одобрения какой-либо страховой компании в виде того, чтобы их приобретатели получали полисы страхования, будет дополнительным барьером от недобросовестных застройщиков, от тех застройщиков, которые оторваны от земли, еще летают, и таких застройщиков на сегодняшний день достаточное количество. Так вот страховая компания будет дополнительным барометром – т.е. вот здесь можно покупать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Давайте мы с вами так поступим. Вы назовете контактные телефоны, и дальше мы все-таки подойдем к теме нашего разговора, потому что мы о Подмосковье планировали поговорить.

А. ХРУСТАЛЕВ: Контактный круглосуточный телефон 988-44-22.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Подмосковье. Если мне не изменяет память – я все-таки не до такой степени слежу за деятельностью вашей компании, – у вас до недавнего времени в Подмосковье было не так много проектов, если вообще были какие-то. Так ли это?

А. ХРУСТАЛЕВ: Их было не так много, но все они достаточно масштабные. С сегодняшнего дня стартонули

. Это подмосковный микрорайон порядка 350-400 тысяч метров квадратных, со школами, с детскими садами, с физкультурно-оздоровительными комплексами, со всей необходимой инфраструктурой. Т.е. это большой микрорайон. Буквально через полтора года откроется метро «Новокосино», буквально 500 метров до данного микрорайона. Т.е. фактически цены подмосковные, а инфраструктура Москвы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это Подмосковье еще.

А. ХРУСТАЛЕВ: Это Подмосковье. Это новый микрорайон «Новокосино-2». Микрорайон, который строится уже второй год, это «Немчиновка», классный микрорайон. Своеобразие его заключается в том, что буквально один километр до города Москвы, транспортом 10 минут – и вы у метро «Молодежная». Так вот часть корпусов уже получили акты ввода в эксплуатацию, люди уже живут, часть корпусов уже построены, часть корпусов строится. Тоже классный микрорайон, серьезный застройщик. Темпы строительства такие же впечатляющие, как и на всех объектах, которые продает «НДВ».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сергей нам пишет: «Хватит про «Царицыно», – уже закончили, Сергей, – давайте про Реутов. Какие корпуса будут в первую очередь?» Что имеется в виду? Там тоже что-то есть?

А. ХРУСТАЛЕВ: Там тоже что-то есть. Первые корпуса будут сдаваться, «Домостроительный комбинат №1» является подрядной организацией в данном микрорайоне. Застройщик – новая девелоперская структура, эксперт, новая на рынке, которая выходит с таким большим микрорайон, тем не менее, структура, имеющая достаточно серьезный опыт в девелопменте недвижимости. Так вот эта структура привлекла достаточно интересных подрядчиков, это «Домостроительный комбинат №1». Скорее всего, будет подписано соглашение на этой неделе – не хочется говорить раньше времени – с компанией (неразборчиво) по поставкам сборного железобетона. Дома будут повышенной серии, повышенных тепло- и энергосберегающих характеристик. Данный застройщик выходит на этот микрорайон, и цены на сегодняшний день там можно сказать смешные – от 57 тысяч рублей за метр квадратный, когда аналоги плюс 30-40%. Т.е. вы представляете, какой возможен рост.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это тоже Московская область.

А. ХРУСТАЛЕВ: Это Московская область. Но еще раз повторяю, что буквально через полтора года открывается метро «Новокосино», и это фактически Москва. Люди, проживающие в данном микрорайоне «Новокосино-2», и буквально через 200 метров это уже Москва. Т.е. только у вас в паспорте будет стоять Московская область.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Кстати, говорят об объединении Москвы с частью Московской области. Уж эта часть наверняка войдет, потому что близко от Москвы.

А. ХРУСТАЛЕВ: Это важный момент. И то, что новый мэр, действительно, как говорят, дружит с губернатором Московской области… Давно пора было дружить. И вопросы, связанные с пробками, с транспортной инфраструктурой на сегодняшний день очень важные вопросы. И то, что приняли решение решать это сообща, это очень разумный шаг. Давно надо было.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Извините, я в этой части Москвы не очень ориентируюсь. Реутов и Новокосино – это одно и то же?

А. ХРУСТАЛЕВ: Нет. Город Реутов буквально у МКАДа, вы переезжаете МКАД – и буквально через 50 метров начинается Реутов. С одной стороны – город Реутов, с другой стороны – город Новокосино.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Просто Сергей называет Новокосино-2 Реутов.

А. ХРУСТАЛЕВ: Это с точки зрения маркетинга. В городе Реутове отдельный микрорайон под названием «Новокосино-2». Потому что фактически, глядя на карту и на его географическое местоположение, мы видим, что он является продолжением города Новокосино.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Т.е. вы и Сергей имеете в виду одно и то же.

А. ХРУСТАЛЕВ: Абсолютно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я разобрался. Тогда откуда он знает? Вы же сказали, что сегодня вы начали продажи.

А. ХРУСТАЛЕВ: Да, сегодня премьера на вашем радио. Впервые мы об этом заявляем.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сергей уже в курсе.

А. ХРУСТАЛЕВ: 2-3 дня назад мы вывесили на сайте, что скоро в продаже. Т.е. мы формировали некий «стартаповый» спрос. С точки зрения маркетинга, это правильно. Мы продажи не осуществляли. Люди, заходя к нам на сайт, изучали этот микрорайон, изучали его местоположение и формировали какое-то мнение о нем. А с сегодняшнего дня да, мы стартонули.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я на камеры глазел, а Сергей пошел смотреть что-то новое. Тогда всё понятно. Он также спрашивает про рассрочку, ипотеку и прочее.

А. ХРУСТАЛЕВ: Мы планируем начинать выдавать ипотеку по «Новокосино» в следующем году, на сегодняшний день это возможно только под залог имеющегося жилья. Но это пока. После нового года все, какие только возможно, опции в данном микрорайоне будут.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Дороже уже будет, наверное. Или нет?

А. ХРУСТАЛЕВ: Безусловно, цены не стоят на месте. Политика продаж компании «НДВ» такова, что цены должны все время расти. Но они должны расти, не потому что много покупают, а потому что растет дом физически и юридически. Т.е. к концу следующего года люди уже получат ключи и заедут в первые корпуса. Т.е. на сегодняшний день это достаточно быстрые темпы строительства. Как в микрорайоне «Немчиновка», так и в микрорайоне «Новокосино-2» скорости строительства достаточно серьезные.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ипотеку банк на нулевом этапе сегодня не даст никому. Так ведь?

А. ХРУСТАЛЕВ: Пока нет. Но мы сейчас осуществляем подготовку документов для аккредитации данного проекта и планируем примерно после нового года начинать выдавать ипотеку. Самое главное – хотелось бы ее сделать доступной, не за беспредельную цену.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Доступная – это сколько, с вашей точки зрения?

А. ХРУСТАЛЕВ: Мое мнение, доступность – это хотя бы до 10%, 9-10%.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В рублях.

А. ХРУСТАЛЕВ: Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 350-400 тысяч квадратных метров, правильная цифра?

А. ХРУСТАЛЕВ: Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Еще не очень понятно, будет 350 или 400.

А. ХРУСТАЛЕВ: Будет не менее 350 тысяч. Просто сейчас дорабатываются последние очереди, и они дадут нам определенный ориентир на количество метров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это сколько квартир примерно получается?

А. ХРУСТАЛЕВ: Это получается порядка 8 тысяч квартир.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В основном однушки-двушки.

А. ХРУСТАЛЕВ: В основном однушки-двушки. Однокомнатных квартир порядка 45%, двухкомнатных тоже порядка 45-46%, трехкомнатных квартир дефицит, порядка 8-10%.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это много или мало? Не мало. Снимаю вопрос. Понятно, что это не мало. Но это просто много или очень много?

А. ХРУСТАЛЕВ: Это достаточно большой микрорайон. Я считаю, что это много. Таких микрорайонов давно не выходило на территории Московской области. Поэтому я считаю, что это очень большой объем, который выходит в Московской области.

Я думаю, что этот район займет достойную нишу во всех предложениях Московской области и будет очень конкурентным, в первую очередь по ценам, второе – по темпам строительства, а третье – по опциям, которые будут предложены. Это будет отделка, это будут различные схемы по взаимозачету, которые на сегодняшний день мы уже запустили по Реутову, это будут благоустроенные дворы, интересные детские площадки.

Общаясь с непосредственными собственниками данного девелоперского проекта, мы видим очень разумный подход, люди готовы не всё под себя – гребут, гребут, деньги зарабатывают, а люди, действительно, хотя сделать классный район, чтобы не было мучительно больно за какое-то недоразумение. Поэтому здесь существует любовь к данному проекту у девелопера. Я думаю, он свою любовь переложит в опции.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Почему в Москве масштабные проекты редкость, мне понятно – вопросы земли, транспортной инфраструктуры, доступности. А почему в Московской области масштабные проекты редкость. Я не знаю, но я вам верю, и вы сказали, что таких масштабных проектов не было давно. Если вы так сказали, значит, так оно и есть. Почему? Это очень странно. Потому что в Московской области найти землю чисто физически значительно проще, чем в Москве.

А. ХРУСТАЛЕВ: Это не значит, что нет больших предложений в Московской области. На посткризисном рынке таких микрорайонов не было. Для того чтобы сейчас пойти и начинать строить этот микрорайон, девелопер должен обладать достаточно большим количеством свободных денежных средств. Надо понимать разумность цен. Надо понимать разумность выхода данной компании на рынок. И поэтому на сегодняшний момент мы убеждены, что данный проект имеет свойство быть успешным, он будет успешным, и самое главное – он будет востребованным, с точки зрения цен, с точки зрения предложения. А почему не было? Значит, не было девелоперов, которые готовы были сделать такие серьезные шаги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что-то мешало? Может быть, вот этот шлейф с обманутыми дольщиками, который из Подмосковья как раз тянулся? Может, еще что-то. Не знаю. Может быть, вы скажете.

А. ХРУСТАЛЕВ: Мне кажется, это совокупность факторов. Но главный фактор, наверное, это все-таки кризис. Т.е. если в Москве из кризиса девелоперы вышли раньше, потому что рынок в любом случае сузился, он вернулся в Москву, то в Подмосковье до 10-15 километров деньги еще фактически есть, покупки там идут. Если говорить о большем расстоянии – 30-40, 50, 100 километров от Москвы, то продажи там практически нулевые. О чем это говорит? О том, что денежные средства, они сначала вернулись в Москву, а теперь потихонечку начинают расползаться. Через год-два денежные средства дойдут и до 50-километровой зоны.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Напомню, что у нас в гостях Александр Хрусталев – генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость». Александр, еще раз напомните телефон.

А. ХРУСТАЛЕВ: Телефон в городе Москве 988-44-22, «НДВ-Недвижимость».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: «Немчиновка» – произнесли вы такое слово. Было дело или нет?

А. ХРУСТАЛЕВ: Было, конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сейчас к ней подойдем. Мы так хорошо поговорили, а самое главное не сказали. Вы же не сказали, какие цены будут в Реутове или в «Новокосино-2».

А. ХРУСТАЛЕВ: В «Новокосино» на сегодняшний день однокомнатная 40-метровая квартира от 2 млн. 520 тысяч, 2 млн. 500 тысяч – 2 млн. 600 тысяч. Двухкомнатная квартира 64 метра стоит порядка 3 млн. 600 тысяч, 3 млн. 700 тысяч рублей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: С вашей точки зрения, сколько будет стоить эта квартира, когда дом будет построен, сдан и даже собственность будет получена?

А. ХРУСТАЛЕВ: Я думаю, к концу следующего года, когда люди уже получат ключи от данных квартир, стоимость будет порядка плюс 45-50%. На столько выгодны эти инвестиции по году.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Т.е. до ста.

А. ХРУСТАЛЕВ: Я думаю, цена будет порядка 90-95 тысяч.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: «Немчиновка».

А. ХРУСТАЛЕВ: Однокомнатные квартиры от 3 млн. 200 тысяч, это 38,5 метра, это П-44Т, двухкомнатные квартиры 52 метра – я могу быть неточным – от 4 млн. 100, трехкомнатные квартиры 62,5 метра – от 5 млн. 100, примерно такие цены. Но там уже часть корпусов сданы, часть уже получили акты ввода в эксплуатацию. Там идет шаговое строительство и шаговая реализация.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Почему «Немчиновка» дороже?

А. ХРУСТАЛЕВ: «Немчиновка» дороже, потому что данный район уже сформировался как район с собственной инфраструктурой и давно в предложении на рынке. И цену в итоге формирует покупатель. Мы начинали стартовать в «Немчиновке», у нас квадратный метр был от 49 тысяч. Сейчас цена от 71 тысячи 500. Представляете, насколько это выросло буквально за 8-9 месяцев. Я думаю, такое же ценовое ралли ждет и «Новокосино-2».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: «Немчиновка» же подальше от МКАДа?

А. ХРУСТАЛЕВ: Нет, микрорайон «Немчиновка» буквально в одном километре. Данный микрорайон видно с МКАДа, когда вы проезжаете.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А «Новокосино» – 200 метров.

А. ХРУСТАЛЕВ: «Новокосино» несколько дальше, где-то порядка полутора километров. Но «Немчиновка» и «Новокосино» – это совершенно разные предложения для рынка. «Немчиновка» находится в зеленой зоне, это стародачные места, там буквально в 200-300 метрах находится железнодорожная станция. «Новокосино» – это уже в городской сложившейся среде, достаточно новый микрорайон, который фактически только с сегодняшнего дня появился на рынке.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Люди покупают квартиры в таких микрорайонах или даже районах в основном с целью жить после того, как дом построят, или продать дороже?

А. ХРУСТАЛЕВ: По-разному. Покупатели делятся на несколько сегментов. В основе, где-то порядка 60-70% – это покупатели первого жилья: денежные средства накопили, кризис дал доступные цены, и многие люди воспользовались этим. Порядка 25% покупателей – это так называемые инвестиционщики, которые покупают интересные проекты. Но чтобы они покупали, им надо поверить, что этот проект будет успешным. Еще порядка 10-15% покупают как второе жилье. Как правило, это родители детям.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Инвестиционщикам что посоветуете? «Немчиновку» или «Новокосино»?

А. ХРУСТАЛЕВ: Инвестиционщикам на первом этапе предлагаю, наверное, все-таки «Новокосино», более выгодно. Но в «Немчиновку» выгодно вкладываться в новые корпуса, которые находятся только на стадии котлована.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Контакты напомните, пожалуйста.

А. ХРУСТАЛЕВ: Контактный телефон в городе Москве 988-44-22, компания «НДВ-Недвижимость».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», был у нас в гостях. Александр, спасибо.

А. ХРУСТАЛЕВ: Спасибо вам.