Реализация концепции промышленных продаж на примере жилого комплекса «Богородский». Новые форматы на пост-кризисном рынке недвижимости - Александр Хрусталев - Интервью - 2010-07-13

13.07.2010

Реализация концепции промышленных продаж на примере жилого комплекса «Богородский». Новые форматы на пост-кризисном рынке недвижимости - Александр Хрусталев - Интервью - 2010-07-13 Скачать

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 08 минут в столице, добрый день, Алексей Дыховичный у микрофона, и у нас в гостях Александр Хрусталёв, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», Александр, здравствуйте. А. ХРУСТАЛЁВ: Здравствуйте, Алексей. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы говорим о «Жилом комплексе «Богородский»», и ещё о том, что вы то, чем вы занимаетесь, вы называете промышленными продажами. Это правда, или нет? А. ХРУСТАЛЁВ: Да, такой термин появился на рынке недвижимости, промышленные продажи. То есть, мы привыкли обычно продавать одну, две, три, десять квартир, наверное, в месяц. Но на сегодняшний день, застройщику трудно брать кредиты, банки не охотно на это идут, либо идут на сегодняшний день, как бы оно там не было под совершенно большие ставки. И застройщикам приходится, грубо говоря, строить с оборота, с колёс. Соответственно, необходимы такие же промышленные продажи, то есть, большие поступления денежных средств, на расчётный счёт застройщика. И он одновременно, с такой же скоростью, начинает и, в общем-то, строить. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, вот этот принцип, построить и оставить до лучших времён, пока… Ну, не до лучших времён, а до тех времён, пока ещё вырастит цена, в принципе, на сегодняшний день не работает? А. ХРУСТАЛЁВ: В общем-то, да. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А промышленные продажи – это, какие объёмы-то? А. ХРУСТАЛЁВ: Ну, на сегодняшний день, в среднем, это около ну, от 500 до 1000 квартира. Это вот наша компания реализует в месяц. То есть, это достаточно много. Это 20, 30, 40 тысяч метров жилья в месяц. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: От 500 до 1000 квартир в месяц? А. ХРУСТАЛЁВ: Да. То есть, это в среднем, там 15-20. Были у нас рекорды, у нас рекорд – 138 квартир в день. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот я недавно, относительно недавно цифру такую видел, что всего сделок там по недвижимости в Москве, я, честно говоря, точно цифру не помню, вот вы может быть, знаете? А. ХРУСТАЛЁВ: В среднем расчёты такие, что до кризиса было где-то 120 тысяч сделок всего шло в Москве в год, а в кризис, в том году, где-то было на уровне 65-ти, там сделок всего. Это вторичный рынок, и первичный рынок. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В год? А. ХРУСТАЛЁВ: В год. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это, включая приватизацию, наследование, дарение. А. ХРУСТАЛЁВ: Включая собственность, и непосредственно новостройки. Да, и новостройки, вторичный городской рынок. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это, включая по вторичному рынку. А. ХРУСТАЛЁВ: Да. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Наследование, дарение, то есть, реальных сделок купли-продажи наверное, ещё меньше получается. Если включая? А. ХРУСТАЛЁВ: В общем-то, нет. Если приватизация там является сделкой. То есть, это квартира становится, в общем-то, переходит в собственность непосредственно гражданина. А на самом деле, в общем-то, ещё раз говорю, в кризис, сделок количество упало в два раза. И вектор сместился в основе, в сторону новостроек. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Почему? А. ХРУСТАЛЁВ: Потому, что на сегодняшний день, в общем-то, статистика такова, она достаточно интересна. С начала года, новостройки вот по данным нашего департамента аналитики, новостройки в цене выросли в рублях на 35 процентов. Это с начала года. В долларах, на 29. Когда вторичный рынок вырос всего лишь в рублях на 8 процентов, а в долларах на 3. То есть, это говорит о том, что вторичной недвижимости, всё-таки находится ещё в стагнации. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это за счёт низкой базы такой рост? То есть, новостройки больше упали, и быстрее отскочили? А. ХРУСТАЛЁВ: Да, абсолютно так. Представляете, руководитель строительной компании у которого в объёме там несколько тысяч квартир, что он может сделать? Вот он говорит: «А вот я начну реализовывать, например, там, на 10 тысяч рублей, на метр дешевле». И может, грубо говоря, там одним росчерком пера, выложить на рынок, несколько там несколько сотен тысяч метров, дешевле на 10 тысяч. А когда в городской недвижимости, это частные лица, как правило, и они не смогут произвести, в общем-то, такой сбор большой, или какое-то собрание принять решение. А давайте мы все опустим. Нет, они знаете, как делают? Выставляют на реализацию квартиру, она какое-то время не продаётся, ну, давай опустим. Опускают, опускают, и, в общем-то, это ралли бывает от пулогода, до года. Вот, в общем-то, так. И во многом часто винят риелторов, что они плохо продают. А на самом деле, нужно давать рынку адекватные цены. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А у всех такие продажи сейчас, как у вас? А. ХРУСТАЛЁВ: Да вы знаете, наверное, нет. Продаж таких у всех нет, абсолютно точно. Все как у нас, такое слово, плачутся, что продаж нету. Чтобы они были, нужно не увеличивать рекламу, а есть такое слово, маркетинг. Вот маркетинг на сегодняшний день, на первом месте. А потом только реклама. Вот надо сделать, и предложить рынку хороший, качественный продукт. С хорошими опциями, с адекватными ценами, и вот это будет та цена, за которую вы покупаете. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Хорошо, опции для недвижимости – это ну, наверное то, что вы там называете инфраструктура там. Детский садик там. А. ХРУСТАЛЁВ: Обязательно. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: У всех есть детский садик, разве нету? А. ХРУСТАЛЁВ: Да. Знаете, вот есть не у всех, и совершенно не много таких предложений на сегодняшний день, вот на посткризисном рынке. Как правило, это точные застройки. Либо это масштабные застройки, но там почему-то не предусмотрены не детские сады, не школы. Либо это всё ложится на город. Город, прифектуры, на них ложится это всё. Районы строят, а как-то коммерсанты от этого уходят. Вот в нашем случае, непосредственно в данном микрорайоне… А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Богородском? А. ХРУСТАЛЁВ: Да, Богородском. У нас предусмотрен детский садик, у нас предусмотрены торговые площади, предусмотрен подземный паркинг необходимым количеством машиномест, равно количеству квартир. Соответственно представляете, 2000 машин не будет стоять во дворе. Случайно сигнализация у кого-то не сработает ночью. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А в такую жару, если нет кондиционера, окна открыты, ой, как хорошо. А. ХРУСТАЛЁВ: Да, жара бьёт рекорды. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Нет, а окна открыты у людей, и когда сигнализация в 3 часа ночи срабатывает, то очень хорошо всему дому. Паркинг согласен. Ну, неужели, детский сад, магазин имеет такое значение, потому, что ну всё равно, будет, в конце концов, детский сад, всё равно, будет, в конце концов, магазин. А. ХРУСТАЛЁВ: Кроме всего, необходимо предусмотреть ещё раз, строителю, на стадии проектирования, на стадии строительства, инженерное обеспечение дома. В нашем вот комплексе в данном непосредственно, лифты стоят «KONE». Мог застройщик поставить лифты подешевле? Не буду, в общем-то, называть компанию, мог, конечно мог. Они там, в три раза дешевле, но он не пошёл на это. То есть, понимаете, что хорошо? Что бизнес во многом, социальная ответственность какая-то есть. А вот не готовы люди делать кабы как. А кабы как продавать. Потому, что пользоваться той ситуации, что на сегодняшний день на рынке нету достаточных предложений в ценовом сегменте до 100 тысяч рублей, вот в данном комплексе застройщик не пошёл на это. То есть, он говорит: «Нет, я сделаю нормальную инфраструктуру, я построю, и значит, повешу хорошие фасады», там «SHUKO», лифты «KONE», инженерия достаточно серьёзная внутри в доме. Это на сегодняшний день достаточно важно, и что получается? Что в результате, человек получает такой, достаточно хороший, классный дом, и это совершенно не экономно. Это такой, некий комфорт класс, в принципе, это фактически бизнес-класс, но мы об этом не говорим, дабы не отпугнуть население. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Проговорились. Говорите, вот только что же сказали. Так, Александр Хрусталёв, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» у нас в гостях. Александр, контактные телефоны пожалуйста, оставьте. А. ХРУСТАЛЁВ: Телефон компании в Москве, 988-44-22. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А что вы имеете в виду, когда называете своё жильё комфорт-классом на самом деле, и вот вы проговорились, и теперь уже можно смело утверждать, что имеете в виду в действительности бизнес-класс, когда говорите, вот этот вот… Такой, может быть, ну, недобизнесс-класс. А. ХРУСТАЛЁВ: Да, недобизнесс-класс. Это новый русский, но не совсем до конца ещё новый русский. Это новый формат недвижимости. В принципе, это проекты максимально соответствуют понятию доступное и комфортное жильё, это, в общем-то, основа, по сути, до недавнего времени, данные проекты не отличались комфортностью. То есть, слегка модернизировали серии панельных домов, отсутствовали современные парковки, детские площадки, всё это отсутствовало. Так вот, в нашем случае, реализовывались какие-то мелкие магазинчики, там, на первых этажах. То есть, не школ, не детских садов не было. Это раз. И вот, в данном, то есть, непосредственно, нашем проекте «Богородское» - это монолитные корпуса, вентилируемые фасады, качественные материалы, великолепное расположение, то есть, фактически в пяти минутах пешком от метро Подбельского. Это рядом. Рядом кинотеатр, универсамы, инфраструктура. Ну, вокруг вот всё есть. Необходимое количество школ, детских садов, плюс я ещё раз повторюсь, свой детский садик на отгороженной территории. Лифты «KONE». В подъезды можете спуститься прямо непосредственно в гараж на лифте. Ну и самое главное – это достаточно просторные холлы, достаточно большие кухни, то, что любят наши домохозяйки. От 10 метров квадратных. Вот в принципе, это и есть некое такое понятие, комфорт-класса. То есть, это не халупы, как я их называю, однокомнатные квартиры в 30 метров, это достаточно такие просторные квартиры, это оптимальные на сегодняшний день. Двухкомнатные – это в районе 60-70 метров, трёхкомнатные – от 80 до 110 метров. Это и есть то, что на сегодняшний день нам требуется и необходимо для нормальной, в общем-то, жизнедеятельности. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И сколько стоит? А. ХРУСТАЛЁВ: Старт начинал у нас от 80-ти тысяч, сейчас от 86-ти тысяч рублей, за метр квадратный. И по секрету могу сказать, вот с 15-го числа, цены опять, в общем-то, будут подниматься. Потому, что на сегодняшний день, комплекс пользуется, в общем-то, достаточно большим спросом, и вот буквально там, через 2 дня, цены будем поднимать там, по-моему, на 5 процентов. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Значит, от 86 тысяч рублей за квадратный метр – это сегодня, да? А. ХРУСТАЛЁВ: Да. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, это как всегда, большая квартира, и… А. ХРУСТАЛЁВ: Это трёхкомнатная квартира, 81 квадратных метров, то есть, общая стоимость за квартиру – это 7 миллионов, 634 тысячи рублей. То есть, это нормальная трёхкомнатная квартира в монолитном доме. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: На каком этапе там строительство сейчас? А. ХРУСТАЛЁВ: Ой, на сегодняшний день там у нас 11-ть корпусов от 7 до 30-ти этажей. И на сегодняшний день, вот самая большая башня – это где-то уровень там 20-го, 25-го этажа. Но чем славится этот комплекс – это концерн «Монарх», очень мощный застройщик. Вообще, такой известный в Москве, и вообще в России. И темпы строительства у него достигают до 7-ми этажей он строит в месяц. Ну, и так ещё, как ремарка, он занесён в книгу рекордов Гиннеса по темпам строительства, не нарушая технологий. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, когда это будет построено всё? А. ХРУСТАЛЁВ: Первый корпус будет сдан уже в этом году, последующие корпуса будут сданы в первом, втором, третьем квартале следующего года. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Так сейчас, вы продаёте за 86 тысяч рублей, это то, что будет построено в этом году? А. ХРУСТАЛЁВ: Да, это то, что будет построено в этом году. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталёв, напомню, у нас в гостях, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость». В принципе, вот средние цены по Москве, на новостройки, они сейчас каковы? А. ХРУСТАЛЁВ: Вы знаете, средние цены по Москве, ну, пример такой. Обыденная общая температура по больнице, так вот, цены от 110, до 130 тысяч, я говорю, для сегмента комфорта, эконом класса. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, это исключая новостройки в центре города? А. ХРУСТАЛЁВ: Исключая конечно, да. Я не говорю о бизнесе, но как центр, как правило, это либо бизнес, либо это элитное жильё. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 110-130? А. ХРУСТАЛЁВ: 110-130, и выше. Это ещё раз говорю, это такой вот, примерно сегмента уровень эконом-класса. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, вы не продаёте в 3 раза дешевле. А. ХРУСТАЛЁВ: В 3 раза нет, но уровень -10, -15 процентов у нас реализация идёт. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Зачем, для чего, почему? А. ХРУСТАЛЁВ: Ну, ещё раз повторюсь, что нам необходимо… А. ДЫХОВИЧНЫЙ: На рынке стоит, один вот продаёт помидоры по пять, другой по три, помидоры, ну вот вы сами оцените, я не знаю, одинаковые, или те, которые по три, они поменьше? А. ХРУСТАЛЁВ: Нет, вы знаете, помидору могут быть абсолютно одинаковые, так вот к которому, по пять подходишь, и говоришь: «А почему по пять, у тебя не покупают». Он говорит: «Деньги очень нужны». Понимаете? А тот, кто по три, просто он продаёт на обороте. То есть, вот тот, который по три, продаст мешок помидоров. А тот, который по пять, продаст три помидора. Понимаете? И то, в то время, когда тот, который по три, пошёл, грубо говоря, за новым ящиком для помидор. Вот примерно так. То есть мы, все свои продажи, в общем-то, нового ничего не придумаем, поставили на обороте. И мы считаем, что необходимо достаточное количество денежных средств, которые поступают на расчётный счёт застройщика, прямо пропорционально скорости строительства. Соответственно, застройщик уходит от больших издержек, когда темпы строительства сокращаются с 30-ти месяцев, до 20-ти. Представляете, 10-ть месяцев сэкономить на аренде земли, на заработной плате инженерно-технического персонала. И работы кранов, механизмов, работы офисов. Офис, который вы снимаете, ему без разницы, сколько у него человек сидит, 2 или 10. Правильно? То есть, платите за него, грубо говоря, 1000 долларов, так вы и платите. Хоть 100 человек набиваете. Так вот, задача на обороте, на скорости, не нарушая качества, делать бизнес. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А до кризиса так кто-нибудь работал? А. ХРУСТАЛЁВ: Вы знаете, до кризиса так никто не работал, потому, что до кризиса можно было палку воткнуть, и сказать: «Вот там будет дом». Не объясняя какой, люди продавали что? Люди продавали метры. Сколько продаёте? 50 метров, 60, там вопросов больше не было. Сейчас надо продавать товар. Товар, наделённый опциями. «А что включено»? Задаёт вопрос любой покупатель. Так вот, у нас уникальная такая вещь, знаете, был фильм «Что хочет женщина». И тот мужчина, значит, помните, он там колготки надевал, что он только там не делал, но продажи были феноменальные в компании, при которой он работал. Так вот, мы такие же ребята, с большими ушами, слушаем клиента, транслируем это нашим застройщикам, застройщики пытаются максимально эти требования выполнять, соответственно, мы, получается то, что предлагаем на рынок нормальный товар, и клиент его востребовано покупает. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Контакты напомните, пожалуйста. А. ХРУСТАЛЁВ: Контакт в городе Москве, 988-44-22. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если можно, ещё раз повторите. А. ХРУСТАЛЁВ: 988-44-22. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Потому, что на сайте пытаюсь найти у вас сейчас «Богородский», значит, с ходу не нахожу. А. ХРУСТАЛЁВ: Есть, прямо на главной странице, прям написано «Жилой комплекс «Богородский»». А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Есть видеотрансляция строительства? А. ХРУСТАЛЁВ: Да обязательно, вы можете зайти на сайт, там есть видеокамеры, и вы в режиме реального времени 24 часа в сутки можете наблюдать заходом строительства, там две камеры висят у нас. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Просто видно с ходу куда-то не дута попал, я просто хочу посмотреть видеотрансляцию. А. ХРУСТАЛЁВ: Вы можете зайти на сайт www.ndv.ru, это наш сайт, на главной странице сайта находится один из объектов под названием «Богородский», нажимаете на него, можете зайти на специализированный сайт непосредственного самого «Богородского», и там есть, прям ссылка на камеры, нажимаете на эти камеры, и наблюдаете, всё видно в режиме реального времени, там безостановочная работа. И самое главное, что мне очень нравится, как работает эта компания «Монарх», туда надо возить всех строителей и учить их культуре работы, как чисто они работают. Поработали строители, убрались, просто в чистоте, какая логистика на небольшом участке, там порядка 4-х гектаров, столько народу, столько машин и механизмов друг другу, не мешая, работают, и выполняют те темпы строительства, на которых надо всем учиться. А не так как по старинке, заходят по пояс, лазают в грязи, а потом делают в самом конце благоустройство. А здесь ситуация такова, что компания заходит на объект, выкладывает всё дорожными плитами, вычищает всё фактически, то есть чисто машины заезжают. Если обратите внимание, на «Богородском», машины заезжают с города, их поливают, не выезжая с объекта, а с города. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Не боитесь, что вас оштрафуют, вы обязаны мыть колёса. А. ХРУСТАЛЁВ: Нет, естественно с выезда, просто в основе, грубо говоря, летом в "Богородском" сейчас чисто, но когда сезон осадков, то я ещё раз говорю, мойщики моют колёса с города. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В общем, строители в белых халатах ходят? А. ХРУСТАЛЁВ: Не в белых, но в спецодежде, и достаточно. Я ещё раз говорю, приятно посмотреть, как работают люди, вот и клиенты заявляют и мы, и я сам часто объезжаю объекты, обязательно объезжаю, но не так часто, как хотелось бы, но, тем не менее, и наблюдаю за качеством, за уровнем строительства, глаз радуется, честно говоря. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Татьяна вот что просит, она просит поделикатнее об однокомнатных квартирах: «Вас слушают небогатые люди» - пишет она. Я не помню, но вы действительно как, я не помню, то ли холупой, то ли... А. ХРУСТАЛЁВ: Да, холупой я назвал, да. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Обидно. А. ХРУСТАЛЁВ: Я не хотел бы обидеть Татьяну, но надо понимать прекрасно и Татьяне в качестве рекомендации понимать одну вещь, что страна наша меняется, весь мир меняется, мы как-то куда-то развиваемся, а холупа, как я назвал, это как правило, панельное домостроение, они тут сильно особо не изменили ничего, как они предлагали кухни 6-ти метровые и узкие коридоры и санузлы 0,9 метра, так они и предлагают. Пускай они доработают, предложат на сегодняшний день рынку более-менее вменяемые планировки. На сегодняшний день я знаю единственный комбинат такой серьёзный, который провёл перевооружение, это «ДСК-7». Вот там я знаю, что они очень серьёзного архитектора привлекли, я был на выставке во Франции и видел их предложения, да, вот эти панельные дома будут пользоваться спросом, где теплотехнические характеристики конкурентов рекламируются, тем не менее, люди вложили достаточно большие средства, и вот надо понимать прекрасно, что предлагать товар, и надо не забывать ещё вкладывать в его модернизацию. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А где поликлиника, вот тут спрашивают. А. ХРУСТАЛЁВ: Поликлиника буквально рядом, она находится. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Она есть, она запланирована? А. ХРУСТАЛЁВ: Она есть, это не мы строим её, но поликлиника буквально в 300-х метрах, это на улице Рокоссовского по-моему находится поликлиника, номер её не знаю, но я видел её точно. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Через сколько-то дней, 15 числа... А. ХРУСТАЛЁВ: Через два дня. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Через два дня вы поднимаете цену на 5 процентов, вот о чём можно сейчас говорить, о начале нового взлёта цен или что? А. ХРУСТАЛЁВ: Вы знаете, я могу сказать одну вещь очень интересную, что ждать того, что цены и предложения будут на рынке дешевле уже нельзя. И надо понимать одну вещь, что на сегодняшний день дно было пройдено буквально в июне, надо было просто понять, что это было дно. На сегодняшний день у нас в России экономика быстро падает и быстро встаёт, мы такие ванька-встанька. Так вот наша экономика, соответственно вместе с этим и цены, и предложения будут немножко в другом сегменте, и цены будут расти, и прибавят до конца года по моим прикидкам минимум 10 процентов. И вот так называемое ценообразование пойдёт вверх сильно я думаю, сентябрь - октябрь - ноябрь, я думаю, что это будут достаточно такие серьёзные месяца, такая раскачка произойдёт, сейчас лето, жара, но, тем не менее, экономика вышла из ситуации стагнации. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы чуть по-моему изменили прогноз на более позитивный по сравнению с 3-х или 4-х месячной давностью, да? А. ХРУСТАЛЁВ: Вы знаете да, примерно 5 процентов я дал поправку. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Добавили? А. ХРУСТАЛЁВ: Добавил, дал поправку, но для нашей страны ситуация такова, я это сделал исключительно за счёт цен на нефть. Тогда цены предвкушали, что они будут менее 50-ти, говорили об этом и министр финансов, и прочие наши деятели, а так как цена на сегодняшний день варьируется от 71-го до 77-ми долларов за баррель, в экономику вкладываются новые средства. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр, напомните, пожалуйста, контакты. А. ХРУСТАЛЁВ: Телефон в городе Москве 988-44-22. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 988-44-22, правильно? А. ХРУСТАЛЁВ: Да, конечно. А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталёв, генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» был у нас в гостях, о жилищном строительстве в Москве, в общем-то, мы говорили, и о комплексе «Богородский» отчасти тоже, который вы строите, не вы точнее, вы продаёте, а строит другая компания. А. ХРУСТАЛЁВ: Да, строит компания «Монарх». А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр, спасибо вам. А. ХРУСТАЛЁВ: Спасибо.