Доступное, а главное – достойное жилье от лидера по реализации недвижимости - компании "НДВ-Недвижимость" - Александр Хрусталев - Интервью - 2010-04-20

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 8 минут в столице. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость, у нас в гостях. Александр, здравствуйте.

А. ХРУСТАЛЕВ: Здравствуйте, Алексей. Здравствуйте, радиослушатели.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы говорим о жилье – доступное, достойное такое видится оно вам. Правильно? Александр – это из очень… не скажу, что единственный, наверное, все-таки не единственный, но один из очень немногих людей, которые работают на рынке недвижимости, и которые в открытую заявляют о том, что роста цен на жилье 100 процентов в год не будет.

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, я полностью с этим согласен.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Нет, это вы говорили, я просто повторяю. Но вы немножко другими словами говорили. То есть вы ожидаете такое, в общем, вот я помню… Не изменилось ли ваше ожидание? Вот в пределах инфляции, 5 – 7, вы говорили…

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, все так, как я и говорил. То есть абсолютно ничто не изменилось. Порядка плюс 7 процентов на сегодняшний день к концу года будет у нас в городе Москве, это точно. В наших проектах, которые мы предлагаем, это порядка 45 - 50 процентов предложений Москвы. И в следующем году прогнозируется на уровне 10 процентов плюс, не более.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Нет, а почему… ну вы бизнесмен, да? Почему бы вам не разогнать… вот что вы покупаете сейчас, завтра будет в 2 раза дороже, а послезавтра 10 тысяч долларов за квадрат в панельке, в пятиэтажке, покупайте сейчас. Причем 10 тысяч долларов – это я называю цифру, которую очень известный аналитик называл до кризиса. Вот сейчас недвижимость должна была, по его прогнозам, стоить 10 тысяч долларов.

А. ХРУСТАЛЕВ: Логично, да. Но панелька – это вы на больной мозоль наступили. Панельку я не считаю на сегодняшний день эконом-классом в городе Москве, это точно. Во всяком случае, в области, в общем-то, она не имеет место жить. А на сегодняшний день что такое панелька? В общем, я не считаю, что это доступное жилье. Это жилье, вот все, что есть, нате, получайте. А вам деваться некуда, и вы его покупаете. А на сегодняшний день эконом-класс, который мы продвигаем – это все-таки монолитное жилье. И за 20 лет наша страна настолько серьезно продвинулась, вообще весь мир. На сегодняшний день никто не может себя видеть без мобильного телефона, без интернета. А что произошло за 20 – 30 лет? Ничего. В эконом-классе как мы предлагали вот эти халупы, мы так и предлагаем мы. Поэтому наше видение такое: эконом-класс – это все-таки должен быть, наверное, монолит, это должны быть нормальные, вменяемые кухни, хотя от 10 метров. Давайте о своих женах, мамах подумаем. И будем предлагать рынку то, что просит он. А предлагаем ему, а рынку нечего выбирать, он покупает, а мы говорим: это эконом-класс, а вот мы вам сейчас тут подмазали, подкрасили, сделали тюнинг, мы заботимся о вас. Это ложь.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, мы сейчас подойдем к панели, потому что вы немножечко как-то так с панелью… Александр, вот вы заботитесь о мамах, а я о вам забочусь, об инвесторах компании «НДВ-Недвижимость». Почему не разогнать рынок? Посмотрите, сейчас инвесторы набегут. Вот как у нас инвестиционные квартиры покупали для того, чтобы они стояли, и для того, чтобы росли в цене. Сейчас набегут инвесторы, начнут скупать. Рынок разогнать процентов на 30, 40, 50 в год, и вперед. Почему не гоните?

А. ХРУСТАЛЕВ: Вообще еще как бы, наверное, гнать рано. Во-первых, рынок к этому не готов. Во-вторых, рынок сам скажет, когда он сможет платить больше денег. На сегодняшний день у нас рыночная экономика. Вот народ готов платить за недвижимость столько, сколько он готов платить. Предлагать сейчас за большие деньги – это просто стоящий рынок. Продавать по одной-две квартиры – ну, значит, в скором времени девелоперам перейти на банковские кредиты. Соответственно, с кого эти деньги будут браться? С вас, с потребителей и с покупателей. Это будет минус с прибыли дельты девелопера. Потом эти девелоперы, вот читаю в газетах, у них забирают акции, вводят управление в банке и все остальное. Но сегодняшние девелоперы приняли решение, мудрые девелоперы: а давайте мы будем продавать без банковских кредитов, они и так тяжелые. И при хорошем потоке продаж вы можете позволять себе продавать те же минус 20 процентов. И соответственно, вы становитесь конкурентными и зарабатываете абсолютно ту же маржу. Так вот, я считаю, что поднятие цен должно быть целесообразным в том случае, что если это более высокая степень и стадия строительства, дом достроили, например, получили право собственности. Вот рыночный инструмент, при котором вы можете поднимать объективно цены. А не потому, что вам нужны деньги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А если сравнивать рынок недвижимости не по ценам и не по объемам, а вот по подходу девелоперов к бизнесу, с вашей точки зрения, он изменился за время кризиса?

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, отчасти. Многие девелоперы, в том числе и строительные, на сегодняшний день стали более прагматичными. На сегодняшний день все обратили внимание все-таки, что клиент, у нас есть клиент, у нас должен быть клиент. Станет нашим клиентом только тот, кто купит нашу услугу, наш товар, который мы предлагаем. Ну, в данном случае недвижимость. И сейчас все стали к нему разворачиваться. Стали на сегодняшний день, мало того, предлагать более доступные цены – раз. Начали предлагать такие инструменты, как отделка в подарок. Кто-то еще какие-то инструменты предлагает. То есть сейчас мы стали обращать внимание на клиента. А раньше втыкали, как я говорил, палку, говорили: здесь будет дом. Набегал народ, покупал за любые деньги и все. И поэтому у девелоперов не создавалось никаких даже иллюзий, что обратить внимание на клиента. Не было раньше на это обращения. Сейчас оно есть.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, и при этом везде и всюду заявлялось, что покупайте это сейчас, потому что завтра будет в два раза дороже. Было же? Было.

А. ХРУСТАЛЕВ: Да, но это было пузырь. Мы сейчас его наблюдаем, да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот вы как-то сейчас говорите для покупателей потенциальных какие-то такие приятные вещи возврата к тому, что было. С вашей точки зрения, оно как, ожидать все-таки в конце-концов?..

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, вообще всегда добро побеждает зло. Да? Я считаю, что мы несем добрые вещи. И возврата, наверное, к старому все-таки не будет. Да, цены могут быть даже и выше. Но это все должно быть объективно. Это значит, у нас экономика такая. Может быть, нефть будет 200 или 300, и тогда поток денег, нефтедолларов, ринется в нашу великую страну и взвинтит цены. Других объективных причин для поднятия нет просто. Себестоимость строительства не выросла. Мало того, что на сегодняшний день государство стало обращать… на девелоперов, строителей и стало предлагать более качественные участки, начало как-то участвовать в их решении вопросов. Те же коммуникации чтобы подтянуть к дому, это до 50 процентов стоимости строительства. Ну это много. В Европе это 5 – 7 процентов. Мало того, что государство участвует, разводит коммуникации: вот, ребята, пожалуйста, стройте. Вот я в тот же Дубаи прилетал. Дороги проложили, все разложили, все подвели коммуникации – пожалуйста, стройте. Помогают кредиты получать. Создается комитет при президенте.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталев у нас в гостях, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость». Александр, чем вас панелька-то так не устраивает?

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, да она, наверное, больше как бы и устраивает, я просто говорю о том, что надо все-таки рынку предлагать качественный товар. Панелька на сегодняшний день – это небольшие кухни, это шумоизоляция, которую нельзя назвать шумоизоляцией никакой, теплотехнические свойства, соответственно, другие, нежели тот же монолит. Мы обогреваем с вами город.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Воздух.

А. ХРУСТАЛЕВ: Воздух, да. И за что вы платите за отопление? Вы платите, вот вы, я, мы платим как потребители. Нам выставляют счет за отопление, а при более, как говорится, теплых домах он будет меньше на 30 процентов. И надо понимать прекрасно, что все-таки монолитное домостроение – это не значит бизнес-класс, как мы пытаемся позиционировать. Монолит – это эконом-класс. Вот в наших проектах, например, в Богородске том же, у нас там… (неразб.) застройщик… говорят: эконом-класс. Не менее такой серьезный проект у нас в микрорайоне Царицыно, там огромный микрорайон. И девелопер говорит: «Ребята, мне не нужна вот эта маржа, мне нужно реализовать этот проект. Постараться сделать это без банковских кредитов». И то же самое продумывает и делает классный кирпич. Вот голицынский кирпич, он дорогой. Это не кирпич там липецкий. Можно липецкий кирпич по 7 рублей, а он покупает по 17 рублей голицынский. Эстетика. Обратите внимание на элементарную вещь – что происходит с этими панельками через 5 лет? Боже упаси, на них смотреть нельзя. Просто мы архитектурный облик столицы очень сильно портим.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А сколько стоит, вот получается в итоге?

А. ХРУСТАЛЕВ: Ну, на сегодняшний день, если смотреть вот монолит в том же микрорайоне Царицыно - от 68 тысяч рублей за метр квадратный. Да, там есть, например, большие планировки. Ну, представляете, трехкомнатная квартира 105 метров, вы можете купить ее за 7000200.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Не могу. Нет таких цен. Вот вы извините, первая реакция – я таких цен не видел.

А. ХРУСТАЛЕВ: Да, а панель примерно в аналогичном районе может стоить 8000400, 8000500.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот такие цены видел.

А. ХРУСТАЛЕВ: Но эта квартира будет на уровне 70 метров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да-да, вот сейчас вы назвали цену, которую я вижу на рынке. Вот, пожалуйста, зайдите на сайт

и посмотрите, там вот это все есть.

А. ХРУСТАЛЕВ: Вот эти папье-маше, я называю их, обмазывают, разрисовывают и говорят: «Вот мы вам приготовили. Покупайте, пожалуйста». Вы это покупаете, потом это все облетает, и вы опять собираетесь со своими товарищами - собственниками жилья, тратите денежные средства на их покраску. И будете красить это всю жизнь.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, ну а вот эта царицынская квартира, вот ее можно купить? Она реально продается?

А. ХРУСТАЛЕВ: Прямо сейчас. Пожалуйста, звоните, обращайтесь. Мало того, что темпы строительства на сегодняшний день беспрецедентные.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А на каком этапе? Что я сейчас покупаю за… сколько, вы сказали? 105 квадратных метров…

А. ХРУСТАЛЕВ: 105 квадратных метров, трехкомнатная квартира, за 7000200. Вы покупаете уровень, примерно где-то 13-й, 14-й этаж при 15-этажном доме, строительство идет, отделка кирпичом фасадов, коммуникации подключены, и дом будет сдан в этом году. Вот примерная цена.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Не бывает так на рынке, чтобы были и такие предложения, и такие предложения. Ну не бывает так на одном и том же рынке. Вы же в Москве это продаете, а не в Туле.

А. ХРУСТАЛЕВ: Ну, понимаете, бывает, не бывает… На сегодняшний день динамика продаж, которая существует, и динамика строительства, которую мы видим, и вы можете наблюдать в режиме реального времени, заходя на сайт… Прямо нажимаете и в камеру видите: каждый день, днем и ночью, идет строительство. Темпы строительства сокращены. Для микрорайона есть нормы строительства. Так вот, вместо 5 лет этот проект будет строиться 30 месяцев. Беспрецедентные темпы строительства. От чего мы уходим с вами? От издержек, управленческих расходов, аренды земли, оплаты персонала, который получает оклад. Ему без разницы… он свою зарплату, например, начальник участка, получает, там, 50 тысяч рублей, он пять лет получает ее, либо он получает ее 30 месяцев. А это ложится на себестоимость.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сколько миллионов квадратных метров? А может, миллионы - я чуть-чуть поторопился?..

А. ХРУСТАЛЕВ: Там общий комплекс порядка 820 тысяч квадратных метров. Самый крупный сейчас жилой комплекс, строящийся в Москве.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это только в Царицыно, да?

А. ХРУСТАЛЕВ: Только в Царицыно, да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 820 тысяч квадратных метров?!

А. ХРУСТАЛЕВ: Да, да, 820 тысяч квадратных метров плюс 8500 машиномест. Это практически на каждую квартиру одно машиноместо. 4 детских сада, 2 школы, физкультурно-оздоровительный комплекс. То есть это город в городе. И, в общем-то, мы говорим, что это как бы новый район на карте города Москвы. И там будет жить, во всяком случае, комфортно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну подождите, это же в пределах МКАД.

А. ХРУСТАЛЕВ: Это в пределах МКАД, да. Это микрорайон Царицыно, прямо напротив буквально Царицынского парка.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И в общей сложности по Москве сколько вы строите?

А. ХРУСТАЛЕВ: В общей сложности по Москве у нас 2170000 квадратных метров предлагается сейчас. Ну, я думаю, будет к концу года больше.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это, по-моему, около половины Москвы.

А. ХРУСТАЛЕВ: Что-то рядом, да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну не Москвы в смысле Москвы, а Москвы, которая выставлена на продажу в качестве новостроек. Да, вот где-то так?

А. ХРУСТАЛЕВ: Да. И самое главное – из всего, что мы предлагаем, все 100 процентов строятся. Куда приходит компания «НДВ», там объект строится. У нас сразу заключено определенное соглашение в каждом договоре с каждым застройщиком: застройщик должен денежные средства тратить исключительно на стройку.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы только в Москве развернулись?

А. ХРУСТАЛЕВ: Мы вот в области очень серьезно присутствуем…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, Москва и Московская область. Или еще что-то?

А. ХРУСТАЛЕВ: Москва и Московская область. В городе Санкт-Петербурге у нас сейчас в продаже почти 2,5 миллиона метров квадратных. Мы там где-то 42 процента рынка, в общем-то… мы сейчас пытаемся выйти на эту цифру, сейчас около где-то 25. Но, в общем-то, мы увеличим свое присутствие, и до конца года 42 процента – это, в общем-то, у нас будет рынок в городе Санкт-Петербурге. И там также абсолютно доступное жилье. И поверьте, ни одной панельки. Только монолит. И красивые, красивые проекты!

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В Сочи пора.

А. ХРУСТАЛЕВ: В Сочи, вы не поверите…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да нет, так вот оно обычно – Москва, Питер, Сочи, первые три…

А. ХРУСТАЛЕВ: А, вы знаете, да, третья столица солнечная наша Сочи. Мы буквально после праздника 9 Мая представим там тоже проект. Там небольшой проект. Ну как сказать небольшой? Для Сочи достаточно большой – 120 тысяч квадратов. И тоже будет достаточно интересная цена там – порядка от 45 тысяч рублей за метр квадратный. И небольшие площади квартир. То есть до 1 млн. рублей вы можете купить себе квартиру.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы намекаете на то, чтобы купить и сдавать летом, если рядом с морем?

А. ХРУСТАЛЕВ: Да, значит, концепция такая очень интересная, мы предусмотрели. В данном комплексе будет закрытая территория с подземным паркингом, в горе, и будет стоять здание, в которой будет находиться управляющая компания. Мы надеемся, она будет эффективна. Так вот, вы купили и потом передаете ключи управляющей компании. Вы имеете такое право, если вы пожелаете. И управляющая компания будет сдавать вашу квартиру, в том числе и зимой. Для этого есть какие-то, в общем-то… то есть мы обратили внимание на то, что зимой достаточно много различных конференций в том же Сочи проходит. И чтобы не переплачивать за дорогие гостиницы, можно достаточно недорого сдавать свою квартиру. То есть фактически и летом, когда вы отсутствуете. Поэтому вы звоните в управляющую компанию и говорите: «Я прилетаю через неделю». Не вопрос, делают уборку вашей квартиры, вы приезжаете, проводите там свой отпуск, например, и опять, уезжая, вы можете сдавать. Тем самым вы можете получать еще и доход. То есть некий бизнес, который вы можете получить. А так получится, что, построив такой комплекс в городе Сочи, вы пользуетесь, я не знаю, две – три недели, а потом это все стоит. Но это же может приносить доход. Вот концепция такова.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталев, напомню, у нас в гостях, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость». Назовите телефоны.

А. ХРУСТАЛЕВ: Наш телефон в городе Москве 988-44-22.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Так… «А что внутри вашего дома? – спрашивает Кощей и предполагает (ну, может, он не прав). - Шлакоблоки из мусора?»

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, совершенно не шлакоблоки из мусора. Я сейчас объясню такими терминами. Значит, дом монолитный. Внешнее ограждение – это облицовочный кирпич. Есть такое еще название – забутовочный кирпич. Это не совсем красивый, но достаточно теплый кирпич. И, значит, специальные, например, блоки – газосиликаты, имеющие все соответствующие разрешения и прошедшие экспертизу, то есть с точки зрения СЭС. Не издающие никаких излучений. То есть толщина стены этого дома 53 – 60 см. Против, в общем-то, эконом-класса, который сейчас предлагается в народе, там стенка намного тоньше, там, по-моему, до 25 см, что-то такое…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы на выставке были в ЦДХ?

А. ХРУСТАЛЕВ: Ой, вы знаете, мы были на выставке, очень серьезно представили. Там у нас было 5 стендов. Вообще это беспрецедентно для этой выставки. Представили на каждый проект достаточно обширные макеты симпатичные. Только на выставке почти 70 сотрудников наших участвовали и проводили консультации. То есть под тысячу заявок мы собрали. Это, в общем-то, результат того, что курс, который мы приняли, то предложение, которое на сегодняшний день есть на рынке, оно правильное. И потребитель, клиент, нам говорит: «Ребята, вы правильно делаете. Давайте нам нормальные цены». Вы знаете, только в наших 2 млн. метров, которые мы предлагаем в Москве, мы рынок, так мы считаем, не приспустили, а опустили с точки зрения объема продаж где-то на 2 – 2,5 миллиарда долларов. А это дало дополнительный приток клиентов в несколько тысяч. Это несколько тысяч семей смогли себе купить доступное, комфортное жилье.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вас там не поколотили? Я имею в виду не клиенты, а конкуренты.

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, на сегодняшний день конкуренты… поколотить – это, знаете, как… У нас цивилизованное общество – это раз. А во-вторых, конкуренты на сегодняшний день получают экономическую какую-то составляющую. Они понимают: о-па, а у нас не продают. И что они начинают? Они начинают учиться, они начинают повторять. И слава богу, что они возвращаются к таким словам, как «цивилизованный рынок». Сейчас рынок другой, страна другая. Мы меняемся. И вот с такими определенными принципами, которые надо сейчас продвигать и толкать дальше, рынок изменится. Поэтому ну вот пока здесь… как-то вот не было.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сложно.

А. ХРУСТАЛЕВ: Сложно, да. Сложно и хлопотно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И все-таки вы полагаете, что это доступное жилье, да?

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, абсолютно. Надо понимать… знаете, вот мы сейчас пытаемся донести до наших потребителей, что… Вот говорят: «Ой, квартира большая…» Те же 105 метров, о которых мы говорим, в Царицыно. Да, большая. Но надо понимать прекрасно, взять один раз свою жену, съездить на объект, показчики вам покажут наши комфортабельные офисы. Кстати, на каждом объекте. И они вам покажут эту квартиру, и вы поймете, что большая квартира лучше, чем маленькая. И за те же деньги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это и без показов, в общем, все понимают.

А. ХРУСТАЛЕВ: Вы знаете, а вот надо посмотреть еще. Вот просто посмотреть. Посмотреть на тот же проект, на его эстетику. И самое главное, понимаете, пройдут года, 10, 15, 20 лет, и вам не будет стыдно за то, что вы приобретаете. На сегодняшний день что такое недвижимость? Это инвестиция. И инвестиция, в том числе, в себя, в свою семью, в своих детей. И хочется на сегодняшний день, вот действительно, если покупать, так «Мерседес». А мы на сегодняшний день, еще раз говорю, покупаем «Жигули» и говорим: «Ну, деваться некуда». Я не против, конечно, нашей «Лады», но невозможно «Ладу Калину», например, сравнить с «Мерседесом». Ну невозможно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну «Мерседес» нельзя купить за, условно говоря, 2 тысячи долларов квадратный метр. А вот то, что вы называете цену… 68 тысяч. Я правильно говорю?

А. ХРУСТАЛЕВ: Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну чуть больше. 68 тысяч рублей – это 2 тысячи долларов квадратный метр.

А. ХРУСТАЛЕВ: Ну, чуть больше. 2200.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну да, чуть-чуть больше.

А. ХРУСТАЛЕВ: Да, «Мерседес» нельзя купить. Но на сегодняшний день хотелось бы, чтобы в этом товаре, что мы предлагаем, была та же безопасность, была та же эстетика. Мы берем кожаный салон, мы берем дорогое аудио, видео или что там… оборудование какое-то. Ну предложите… Все равно у того же «Мерседеса» есть эконом-класс, есть базовая версия. Вот мы предлагаем базовую версию. Мы не предлагаем такой глубокий тюнингованный автомобиль. Вот мы предлагаем вам базовую версию. И сейчас, в общем, концепция такова: мы предлагаем, начинаем предлагать рынку, что вы можете придти, выбрать дизайнерские варианты отделки квартир совершенно недорого. Там порядка 7 тысяч рублей метр квадратный. Но вы получите квартиру с полной отделкой. И вот еще раз: это будет не папье-маше, это будет хороший-хороший ремонт.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А я думал, отделка включена.

А. ХРУСТАЛЕВ: Отделка включена в ряде проектов, но в данном моменте здесь отделка не включена. Все-таки себестоимость строительства и коммуникаций достаточно большая.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Напомните еще раз телефон, пожалуйста.

А. ХРУСТАЛЕВ: Телефон в Москве 988-44-22.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», был у нас в гостях. Мы говорили о жилье, о недвижимости. Александр, спасибо вам.

А. ХРУСТАЛЕВ: Спасибо.