Компания «НДВ-недвижимость» - супермаркет недвижимости, доступные цены - Александр Хрусталев - Интервью - 2010-03-02

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – У нас в гостях Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-недвижимость», Здравствуйте.

А. ХРУСТАЛЕВ - Здравствуйте.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Говорим мы о рынке недвижимости, о компании, и, во-первых, хотелось бы вас поздравить. Потому что вы получили премию «Персона года» за вклад в развитие рынка недвижимости.

А. ХРУСТАЛЕВ - Да, это так. Неожиданный подарок, который мы получили. Это заслуга больше не моя, больше команды нашей компании.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А что за вклад такой в развитие рынка недвижимости вы сделали?

А. ХРУСТАЛЕВ - Он более полный, то есть за вклад в развитие рынка недвижимости это применение ряда антикризисных мер, которые выработала наша компания. И мы пошли несколько против рынка, мы не стали обращать внимание на такие выражения, которые мы слышим каждый день, слово «кризис». В компании просто запретили. И мы не стали бояться больших расходов, стали бояться маленьких приходов. На фоне этого мы сосредоточились исключительно на развитии компании, не на удержание, как все начали оптимизировать свои расходы, а на развитие компании, на привлечение новых кадров, которых кризис помог приобрести. Поэтому штат компании был за год увеличен почти в три раза, количество подразделений было увеличено и одновременно выработаны мероприятия, при которых мы стали продавать

в так называемых промышленных масштабах, то есть более чем в 15 раз мы увеличили объемы продаж.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Все, что вы говорите, оно должно упираться в одну очень простую вещь. В цену кв. метра. Потому что эти все слова, если кв. метр стоит больше, чем люди могут и готовы на сегодняшний день заплатить, они не сработают.

А. ХРУСТАЛЕВ - Безусловно. Главный критерий выбора недвижимости - цена. Если раньше рынок был у нас 120-150 тысяч рублей, то на сегодняшний день мы принимаем во внимание, что рынок сузился. Выработались с застройщиком, вели очень серьезные переговоры и выработали ряд мероприятий, при которых мы смогли соптимизировать цену. То есть первое – цена строительства или себестоимость строительства, при которой себестоимость строительства в результате оптимизации может снижаться до 15-20%. Второй момент – мы выработали адекватную рынку цену, при которой люди не готовы переплачивать. А готовы платить столько, сколько они готовы платить. Поэтому цена была нами снижена более чем на 20%, то есть мы не стали ждать, пока рынок упадет, пока все будут плакать, как обычно мы слышим каждый день. Настолько много плачут, что уж неприятно. И мы сразу предложили рынку, а давайте-то мы начнем с 70 тысяч рублей кв. метр. Народ долго рассуждал, мы смотрим форумы, отзывы на сайтах. Но потом пошел, пошел. Что получили? – получили достаточно серьезный поток покупательского спроса, соответственно застройщик получил достаточно вменяемые потоки денежных средств, которые направил на стройку, тем самым активизировал строительство непосредственно объектов. Люди это заметили и пошли.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы говорите сейчас о Москве?

А. ХРУСТАЛЕВ - Москва, область, буквально два месяца назад мы приступили к реализации в городе Санкт-Петербург.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А 70 тысяч рублей в Москве это на сегодняшний день реальная цифра?

А. ХРУСТАЛЕВ - Да, у нас есть ряд объектов, микрорайон Царицыно, вчера мы только выложили в реализацию 420 тысяч кв. метров. 70 тысяч рублей квадратный, на сегодняшний день возможно приобрести квартиру. Есть 80 тысяч, микрорайон Богородский, достаточно серьезный, застройщик там очень мощный. Концерн «Монарх». Достаточно крупный. 90 тысяч рублей, 95 тысяч, все зависит от стадии готовности и все, что я говорю, это исключительно монолит. Мало того, что это не какая-то муниципальная отделка, а это действительно достойные дома, инженерия, которая применяется при строительстве и реализации проектов. Застройщик не концентрирует и не оптимизирует свои затраты на экономии средств.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – У вас один застройщик?

А. ХРУСТАЛЕВ - Застройщиков у нас более 15, на сегодняшний день они одни из самых крупнейших.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Московских. Очень часто, когда застройщик что-то продает, он продает через большое количество риэлтерских агентств. Агентств недвижимости. В этой ситуации как? Вполне возможно, рядом с вами работает еще куча разных других агентств недвижимости, которые продают те же самые объекты по каким ценам.

А. ХРУСТАЛЕВ - Специфика работы нашей компании такова, что все до одного застройщика, которые у нас и на нашем сайте компании, все нам дали эксклюзивное право реализации, нет никаких других иных компаний, которые осуществляют подобную реализацию по каким бы ни было ценам. Потому что мы с самого начала помогли и вместе с застройщиком выработали стратегию с точки зрения маркетинга, с точки зрения предложения рынку, даже нейминга. Это название объекта. И планируем и выстраиваем гармоничные продажи, точнее специфика такая, чтобы не вымели, такое слово есть, все однокомнатные

. Поэтому мы выстраиваем ценообразование так, чтобы одинаково ровно продавались однокомнатные, двух и трехкомнатные. Чтобы шла планомерная реализация.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А сами застройщики имеют право реализовывать эти объекты?

А. ХРУСТАЛЕВ - Застройщики, у них своих хлопот хватает. Они сконцентрировали свои усилия на строительстве и развитии своих компаний. Поэтому на сегодняшний день им нет необходимости этим заниматься. Так как мы даем достаточно оптимально и необходимый застройщику поток денежных средств.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То, о чем вы рассказываете, посчитать, даже не зная точных цифр, вы подмяли под себя рынок московский. Я не хочу накликать на вас одну известную организацию, но получается так.

А. ХРУСТАЛЕВ – Подмяли, наверное, не так. Я думаю, это наверное не так. Да, мы достаточно много осуществляем реализацию в Москве. Порядка 45%, но наша миссия не в том, чтобы подмять рынок.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – 45%

А. ХРУСТАЛЕВ - Порядка.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Москвы сейчас реализуется компанией «НДВ-недвижимость»?

А. ХРУСТАЛЕВ - Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Просто год назад было совсем не так. Я этому удивленно задаю этот вопрос.

А. ХРУСТАЛЕВ - Наверное, за это мы премию и получили. Потому что мы компания, которая сконцентрировала свои усилия на развитии. Наш успех сначала был на одном объекте, потом на втором, на третьем. На сегодняшний день количество застройщиков, которые ведут с нами переговоры о реализации исключительно эксклюзивной, увеличивается, мне не приходится ездить, названивать, давать коммерческие предложения. Наш успех показал, что мы можем это делать. есть компании, которые пытаются сымитировать нашу работу. Но на сегодняшний день это слабо получается, потому что нет одинаковой таблетки, которая должна вылечить любую компанию, с точки зрения реализации. Поэтому в каждой компании, в каждом отдельном сегменте необходимы свои специфические подходы, которые мы применяем. Есть ноу-хау.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы хотите сказать, что застройщики уже выстраиваются в очередь? Те, которые в пятнашку эту не вошли.

А. ХРУСТАЛЕВ - Не в очередь, но каждую неделю по несколько переговоров, это так.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Телефоны компании оставьте. 70 тысяч за квадрат.

А. ХРУСТАЛЕВ - В Москве 8-495-988-44-22. И в Санкт-Петербурге – 8-812-680-44-22.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Если Питер, то надо с кодами. Народ перепутает, давайте точнее.

А. ХРУСТАЛЕВ - Москва – 8-495-988-44-22. И в Санкт-Петербурге – 8-812-680-44-22.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Александр, вы не скурвитесь? Я вот что имею в виду. Просто есть разные прогнозы развития рынка недвижимости и одни говорят, что еще и упадет, таких стало совсем мало, риэлтеры все заявляют, что сейчас наступит дефицит жилья в Москве, рынок пойдет вверх, квартиры начнут дорожать. Что вы думаете по этому поводу?

А. ХРУСТАЛЕВ - Первое, мой прогноз такой, что к концу года будет плюс 7-8% примерно прирост к сегодняшним ценам. К ценам адекватным на товар, который мы предлагаем. Есть на сегодняшний день товар, еще до сих пор застройщики цены не представили рынку адекватные. О них я не могу говорить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Все хотят продать по тем ценам, сидят с этими квартирами и плачут.

А. ХРУСТАЛЕВ - Это деньги очень нужны, когда на рынке, такой маленький анекдот, стоит один продает помидоры по 3 рубля, другой по 5. Почему по 5? – деньги очень нужны. Они очень похожи на этого парня, который по 5 продает.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Они же еще в долгах.

А. ХРУСТАЛЕВ - Да, там и еще долги. Много недвижимости в залоге. И им очень неудобно честно и правильно сказать своим партнерам финансовым о том, что цена другая, и тогда банки будут пересчитывать стоимость заложенную в банке и тогда будут требовать повышения залога. И получается, что между молотом и наковальней такие застройщики.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть вы практически на цены, которые адекватны на квартиры, практически не ждете роста, потому что 7% это в пределах инфляции.

А. ХРУСТАЛЕВ - Мне кажется, не хочется фантазировать, возможно, это будет несколько больше, но я говорю то, в чем я уверен.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я так несколько грубо к вам обратился. Спросил, вы не скурвитесь. Что я имел в виду. Если 45% рынка ваши, а оставшаяся часть во многом какие-то неадекватные предложения по завышенным ценам, то сразу возникает желание, ну чего 70, давайте на 75 переключимся. А давайте на 80 и собственно говоря, разогнать цену, известно, что в Москве разогнать цену на кв. метры не так и сложно.

А. ХРУСТАЛЕВ - Мы не скурвимся. Потому что у нас цель, что мы работаем от оборота, это первая задача. То есть для того чтобы продать 5 квартир, я должен заработать, например, по 10 рублей, а если я их продаю по 500, а могу позволить себе зарабатывать по 2. И на сегодняшний день мы продаем порядка тысячи квартир в месяц, то есть каждый день идет 30-40 сделок. И я работаю исключительно на обороте. А цена должна повышаться исключительно только в связи с повышением стадии строительства, это оправдано. Почему я повышаю цену, не потому что деньги нужны, а потому что такой спрос на объект, если он чрезмерно большой, то цены естественно поднимаются. Мы не можем депинговать. Поэтому мы следуем исключительно принципу: сколько надо денежных средств застройщику, мы предлагаем с самого начала программу, сразу обсуждаем мероприятия по повышению цен. Опять же это только от стадийности дома и после этого принимается решение о повышении.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы не открыли математику, когда сказали, что можно работать от высокой цены, а можно от оборота. Это было известно еще задолго до того, как Советский Союз превратился в Россию, рынок появился. Это рыночное правило, известное давно. Однако же им никто почему-то в Москве не следовал. Объясняли разными причинами, в частности тем, что Москва не резиновая. Тут нельзя построить…

А. ХРУСТАЛЕВ - Я с вами полностью согласен. Что правила я никакого не открыл. Тем не менее, у нас много говорят, только ничего не делают.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Почему вам пришла в голову такая простая вещь, известная давно, первым вам.

А. ХРУСТАЛЕВ - Во-первых, наверное, кризис. Нам когда тяжело в нашей великой стране, мы сразу такие можем шаги делать, от которых потом в шоке сами. Поэтому некая шоковая терапия, она нас вынудила применить это правило и не плакаться, как плачутся все, вот у нас плохо, рынок, кредитов не дают. Задача была уйти от кредитных средств. Они на сегодняшний день дороги. И соответственно, получается по рынку на уровне 15-18%. Мы только вычитаем от 100 тысяч 18%, мы уже с вами 82 тысячи. Оптимизируем затраты, ускоряем, например, темпы строительства, соответственно убираем управленческие расходы в строительстве, и сокращаем строительство объекта. Не 24 месяца, а 12. Соответственно мы экономим еще 7%. Генподрядчик пускай получает свои не 7%, а 6%. Еще получается экономия. И везде если потихонечку пособирать, получается адекватная цена. Наш рынок привык расти на растущем рынке. Раньше можно было палку воткнуть и сказать, вот здесь будет дом, и народ шел и покупал. На сегодняшний день к счастью этого нет. Слава богу, что мы людям должны просто предлагать качественный товар, а народ, который обладает какими-то средствами для покупки квартир, мы должны оказывать им сервис. И мы должны ему в этом сервисе показывать и тот товар, который мы предлагаем и те темпы строительства, которые он хотел бы видеть. Не на словах, а на деле. На многих наших объектах стоят камеры. Заходите на сайт, видите каждый день в режиме реального времени. Темпы строительства, количество строителей, движение, поступательное движение. Это и есть на сегодняшний день главный фактор принятия решений при покупке.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – С вами не вели мягко говоря переговоры на предмет: Александр, что же вы делаете, что с нашим рынком делаете. Мы продавали до вас отлично, по 200 выходило, не думая, покупали, а вы тут по 70 продаете, да еще курс рубля к доллару. Что вы делаете?

А. ХРУСТАЛЕВ - Пока таких бесед со мной еще не вели. На сегодняшний день все строители и многие государственные чиновники, с которыми периодически приходится встречаться на каких-то мероприятиях, благодарят. Мы компания, которая объективно, громко скажу – мы раскачиваем маятник рынка недвижимости. Мы даем реализацию, строители строят. Стройка это 27 смежных профессий, которые получают денежные средства. Это большой сектор, огромный сектор, количество семей тех же домостроительных комбинатов, которые вовремя получают свою зарплату. Комбинаты ЖБ, которые получают деньги за раствор, бетон, металлургические компании, у которых покупается арматура, риэлтеры в том числе и все проектировщики, это огромная армия. И на сегодняшний день надо смело каждому сделать некий шаг. Дать рынку адекватные цены. Люди переплачивать не будут. Пускай это услышат все строители.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Напомните, пожалуйста, телефоны.

А. ХРУСТАЛЕВ - Москва – 8-495-988-44-22. И в Санкт-Петербурге – 8-812-680-44-22. Кстати, по любому из телефонов, которые мы перечислили, все у нас работают круглосуточно, что в Москве, в Санкт-Петербурге вы нам позвоните, вас соединят и с Санкт-Петербургом, и с Москвой. У нас сквозная линия и круглосуточная.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А сайт?

А. ХРУСТАЛЕВ - Кстати, один из самых посещаемых сайтов. Порядка 10-12 тысяч человек в день. Это по-честному.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В Рамблере я сейчас проверю, что вы говорите.

А. ХРУСТАЛЕВ - Сейчас будет не менее 5 тысяч.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Какие в Москве объекты или в Санкт-Петербурге хотелось бы особенно выделить?

А. ХРУСТАЛЕВ - В Москве у нас достаточно классные комплексы Богородский, метро «Подбельского». Цена там от 80 тысяч рублей. Беспрецедентные темпы строительства. Порядка 7 этажей в месяц. Это компания уникальная. Концерн «Монарх». Кстати занесена компания в книгу рекордов Гиннеса по темпам строительства, не нарушая технологию строительства. Молодцы. Такое творят. Диву даешься. Мало того, что достаточно серьезно подошли к внутренним инженерным коммуникациям, лифты…стоят, и самое главное, дом позиционируется как бизнес-класса, но мы продаем как дома повышенного качества, комфортности. И это город в городе. Там свой детский сад классная территория, паркинг для автомобилей. На каждую квартиру по одному машиноместу. Проблема с паркингами в Москве на сегодняшний день достаточно серьезная. Это первый застройщик. Второй МКХ – Московский комбинат хлебопродуктов. Который на территории 43 га реализует огромный комплекс, 420 тысяч кв. метров, в котором будут находиться 4 детсада, 2 школы, такой классный район, спальный. И цена от 70 тысяч рублей кв. метр.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А в Питере?

А. ХРУСТАЛЕВ - По Питеру достаточно серьезные объекты. Это один из самых громких «Граф Орлов», достаточно амбициозный проект. Цена от 65 тысяч, Лондон-парк – цена от 55 тысяч, самое главное по питерским объектам у нас уникальная акция – мы сейчас людям дарим отделку в подарок, причем отделка не муниципальная, там классные проекты на сайте НДВ-Спб, есть такой сайт. Есть эти варианты отделки. Достаточно дизайнерская отделка, хорошая. Поэтому дизайн там тоже применяется. И это идет на сегодняшний день в подарок. «Премьер-палас» огромный комплекс. «Классика», микрорайон «Звездный», у нас 8 объектов достаточно большие. Общая совокупность предложений в Санкт-Петербурге порядка 2 миллионов метров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Для Питера это много.

А. ХРУСТАЛЕВ - Это очень много. 2 миллиона метров в продаже и порядка 2,5 миллионов метров планируется скоро предложить к продаже.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я не могу найти что-то…

А. ХРУСТАЛЕВ - Вы просто зайдите на наш сайт и внизу написано, такой квадратик, все видно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тут главное страница, а вы, наверное, говорите обо всем сайте. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» был у нас в гостях. Спасибо вам.