Что будет с ценами на жилье в ближайшем будущем? Квартиры и коттеджи бизнес-класса в Москве и Подмосковье - Интервью - 2009-09-21

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 11 часов 13 минут в столице. Добрый день. Алексей Дыховичный у микрофона. У нас в гостях Юрий Шеляпин, президент холдинга Экотепло, почетный и заслуженный строитель России. Здравствуйте, Юрий Ефимович.

Ю. ШЕЛЯПИН: Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Цены на жилье. Об этом мы говорим, так звучит тема нашего эфира. Что с ними было и что с ними будет, с вашей точки зрения?

Ю. ШЕЛЯПИН: Мы с вами уже не первый раз встречаемся. И обычно говорили чисто о рекламе наших объектов. А сегодня я хочу маленькую, если так можно выразиться, «бомбочку» вам подложить, потому что есть острая тема. Острая тема, которая очень нужна тем, кто покупает. И даже тем, кто хочет надежно вложить имеющиеся деньги перед надвигающейся инфляцией, и вообще непонятно. Как мне в Сбербанке сказали, «ждем взрыва». Это в открытую печатают, поэтому я новость не открываю. Тем не менее, я начну с маленького объявления то чем мы занимаемся. Мы строим жилье коммерческое в секторе бизнеса, и даже иногда элита. У нас на выходе два объекта. Они практически этого года будут, практически. Оформление бумаг буде долго тянуться, но стройки закончатся в этом году. Это два, на мой взгляд, уникальных объекта. Ну, вот такой объект – дача Сталина. Это там, где он принимал членов политбюро, это Староволынская, 12. Там есть больница Староволынская, которая сейчас прозвучала в рекламе и очень большие лесные площади, на которых нам выдели 5 гектар примерно земли. И мы там строим. Я не один там строю. Мы строим жилье типа бизнес класса. Это очень интересный объект. И диапазон жилья там разный, от 10-ти этажей до 23-х этажей. Что касается второго объекта, то я к нему испытываю большую нежность. Во-первых, потому что это рядом с Донским монастырем. Это для Православной энциклопедии и Патриархии строится дом. Когда-то этот объект курировал при жизни, ушедший из жизни Патриарх Алексий. И архитектуру мы к нему придумали дворцовую, в виде каре с большим внутренним двориком. Даже вход в квартиры не снаружи, а именно изнутри, из дворика. Но там двор большой. Дом невысокий, он 6 этажей, с мансардным этажом жилым, кстати. Итого, 7 этажей. Дом в парке при Донском монастыре, необыкновенной архитектуры, необыкновенной красоты. Желающие просто посмотреть, полюбоваться, даже если не хотите купить, есть смысл посмотреть. Приглашаю. Он уже вырисовывается, и фасад за исключением маленьких деталей уже готов, включая даже скульптуру на входе, на фасаде будет. Ну, и орнаменты между окнами. Вот настолько мы не щадим свой карман, желаю красоту этому дому. Я недавно выступал, не затрагивал наш еще один объект загородный, на Втором Рублево-Успенском шоссе. Но там вообще есть свидетельства на собственность на дома, свидетельства на собственность на землю. Он абсолютно законченный объект. сейчас делается инфраструктура.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Там коттеджные поселки?

Ю. ШЕЛЯПИН: Да, там 39 коттеджей. Инфраструктура делается. Вот что делаем мы. Наши телефоны 9911915, и 7555106.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я жду, когда вы про цены начнете говорить. Не о ценах на конкретно ваши объекты, а любопытно цены на недвижимость в Москве. Все говорят, что падают.

Ю. ШЕЛЯПИН: Цены на недвижимость в Москве сегодня резко упали. Аналитики говорят, что цены упали до 20%. Я тоже анализирую рынок, я тоже анализирую причины, которые сегодня влияют на цены. Могу сказать, что все говорят, что до 20% упали, я говорю, что в полтора раза цены упали. Это очень большое падение, беспрецедентное падение.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: От какой цифры, от какого момента? От самого максимума?

Ю. ШЕЛЯПИН: Докризисного.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но там уже кризис практически шел. А цены росли на недвижимость еще прошлым летом, они росли как сумасшедшие. И падение началось ближе к осени.

Ю. ШЕЛЯПИН: Я об этом и говорю. Вы абсолютно правильно говорите. Они упали от максимума.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: От конца прошлого лета.

Ю. ШЕЛЯПИН: Да. И сегодня мы выставляем цены, где-то на 40-45% и даже на 50% дешевле. Я говорю о своем холдинге. Причина и вообще, что сегодня творится на рынке? Я поделюсь своими аналитическими выводами. В прошлый раз Натэлла Болтянская назвала меня теоретик-практик. Наверное, она правильно определила мои выводы. Так вот, начиная с августа 2008 года по ноябрь 2008 года, была очень агрессивная реклама по всей Москве. Все СМИ, включая Интернет, призывали не покупать, чуть ли не в приказном порядке. Поэтому была такая агрессивная. Это же бешенные были деньги. Я думал, кто же тратит на это деньги, кому это надо?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Юрий Ефимович, объясните. Вот те статьи аналитические их было, действительно, много, они и сейчас есть. Многие говорят, что далеко падение не закончилось. А с вашей точки зрения, это что такое было? Вы сказали слово» реклама», слово «деньги». Объяснитесь, пожалуйста.

Ю. ШЕЛЯПИН: Если говорят, что кризис достиг «дна», то это относится к ценам на жилье, потому что они достигли почти себестоимости. Я, например, продавая оптом жилье дл тех, кто сообразит, где лучше будет прибыль после падения… Повышение ведь обязательно наступает. Я даже чуть-чуть ниже сбавил, чтобы не стояла наша фирма. Мы продолжаем существовать, а десятки, даже сотни фирм практически сгинули. Существуют еще не более полутора десятка фирм, которые имеют какой-то запас

мощности, и они еще продолжают строить, но очень мало, к сожалению. так вот, сумасшедшая реклама дала результат. Покупать практически перестали. А строители строят только за счет того, что покупают предварительно. Пусть по низким ценам, но все-таки вливания есть финансовые и они строят. А поскольку вливания прекратились, фирмы перестали существовать многие, остались единицы. Закон такой был раньше – если был спрос, то продолжалось предложение. Спрос практически исчез, а предложения остались, потому что очень много построенного жилья сегодня скопилось у банков и других финансовых структур в счет залога. Строители, беря кредит, закладывали свое строительство. Когда кредиты прекратились. А сегодня кредиты практически не даются на строительство, это сегодня общее явление по всем банкам. С кем бы я ни говорил, это общая тенденция строителям деньги не давать. Во-первых, риск большой, но оказалось, что не только это. Надо дожать цены до минимума, а спрос-то продолжается… Это ж бизнес класс. На что требуются квартиры? Женятся дети, разводятся. Это как раз та самая ниша, где разводов очень много.. В эконом классе разводов мало, это слишком дорогое удовольствие разводиться и жениться. В бизнес классе разводов много. Разводятся, разъезжаются, от родителей или родителей отселяют. Тут движение продолжается. Конечно, не такое сумасшедшее, как было раньше, но движение продолжается. И желание сэкономить создало такую ситуацию, что «нарыв» спроса все больше и больше. И рано или поздно этот «нарыв» лопнет. И вот именно тогда финансовые структуры, которые накопили миллионы квадратных метров… Я имел беседу с банкирами на одной из конференций. У некоторых миллионы квадратных метров, у некоторых сотни тысяч квадратных метров. И вот тут-то меня и осенило! Вот, где причина! И вот, почему идет вот такая ситуация. То есть, «душатся» строители, забирается у них то, что есть, а наступает момент… Вот буквально этой осенью цены начнут подниматься. Я сам подумал начать поднимать цены, потому что спрос потихонечку пошел. Кстати, даже в конце весны он был. Но это более разумные люди, более осторожные люди понимали, что без конца это не может длиться и пойдет резкий подъем цен, и поэтому стали покупать. Вот у нас с конца весны даже в «мертвый» летний сезон мы продаем, до сих пор. И после вот той передачи, которая у меня была, у меня даже оптовик пришел на 700 метров. Хочет сразу купить, естественно, просит скидку. Мы делаем скидку от 105, даже в исключительных случаях до 20%. А позже будет вообще катастрофа. Цены будут подниматься со страшной силой. У меня был пример, когда я отселял один дом федеральный в центре Москвы. Вначале у меня по 70 тысяч двушки шли, а потом… Ну, так по объективным причинам и субъективным причинам, мы затянули отселение на полтора года. И через полтора года я уже 280 тысяч долларов платил за ту же двушку. Вот такой скачок цен был. Вот представьте себе, покупатели, уважаемые мои, что будет через полгода, через год? В 3-4 раза цены подрастут.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Юрий Ефимович, два момента. Начнем с более простого. Вы считаете, что через достаточно короткий промежуток времени цены на жилье в Москве вырастут в 3-4 раза? Это серьезно или вы шутите?

Ю. ШЕЛЯПИН: Я не шучу. Я говорю о том, что было. Тогда не было такого сумасшедшего скопления жилья. Скажите, а почему они не продают? Если миллионы и сотни тысяч квадратных метров в банках скопилось, ну продавайте. Сейчас столько желающих купить дешевое жилье. Не хотят продавать дешево, ждут, когда вот этот самый «нарыв» лопнет, когда терпение у покупателей лопнет. Они народ нетерпеливый, избалованный, и они взорвут этот «нарыв» обязательно, и он уже начал рваться. Не очень энергично, но будет. Да, будет такой пример. Я не могу сказать точно, я просто провожу аналогию с тем, что было после 1998 года.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Когда говорят о «пузыре» скорее, имеют в виду обычно высокие цены. Вы считаете, что «нарыв» это наоборот низкие цены.

Ю. ШЕЛЯПИН: Нет. «Нарыв» это большое число ждущих, это объем спроса. Вот спрос сегодня – они все ждут, ждут чуда. Наверное, ждут, что бесплатно квартиры будут раздавать. Но, понятно, что это невозможно. Банки бесплатно не раздадут. Это нормально, это бизнес, это во всем мире так делается. Создается дефицит, а потом резко поднимаются цены. И тут упрекать некого. Я просто хочу предупредить, кто на пределе покупает квартиры. Ребята, не будьте… не хочу произносить этого слова, думайте. Думайте! Покупайте сегодня.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Народ думает, все думают. Андрей из Самары думает, он полагает, что будем падать и дальше. Говорит, что в Испании элитка упала за три года в три раза, а мы-то всего в полтора раза. Адвокат из Санкт-Петербурга надеется на возврат к ценам 2004-2005 годов. Народ ждет. Может, правы? Потому что, когда вы говорите, что в 4 раза она взлетела, с 70-ти до 280… Буквально за полтора года. Тогда цены на недвижимость, на квадратный метр в Москве были значительно меньше, чем в той же самой Испании, Франции, Париже и так далее. А сейчас, если не брать Елисейские поля и 16-й квартал… То у нас сейчас дороже получается.

Ю. ШЕЛЯПИН: Нет. Дело в том, что у каждого своя себестоимость. Меня приглашали заниматься в Канаде этим бизнесом, я и я там его долго изучал с одним депутатом парламента, и о мне пообещал продвижение. Так я скажу, ты там купил землю и к тебе под эту землю выстраивается очередь банкиров для выдачи кредитов под 3%. Есть разница? там себестоимость необыкновенно низкая. Поэтому там было куда падать. У них моржа была гораздо больше. То есть разница между расходами и доходами гораздо больше. У нас сегодня кредиты дорогие очень. Мы тратим большую долю города, отдаем городу или каким-то… Скажем, на даче Сталина мы медцентру отдаем 30%. А еще доля города и так далее. То есть, у нас очень большая себестоимость. И когда на РБК какой-то умник сказал, что моржа у инвесторов 600%, ну… Я все-таки вспомнил, что, действительно, в России дураков больше, чем умных. Так не бывает. У нас, к сожалению, так нет. Я два раза это слышал на РБК, и так уверенно человек говорит. Совершенно даже не фантастика, а глупость.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда давайте мы вернемся к этой цифре, 600%... Вы только телефоны напомните свои.

Ю. ШЕЛЯПИН: Напомню - 9911915, 7555106. Звоните все желающие покупать квартиры, и все желающие надежно и очень выгодно вложить имеющиеся деньги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ориентируюсь на издание «Индикатор рынка недвижимости». Они пишут, что средние цены без учета элитного жилья были в направлении пика 6 тысяч долларов за кв.м., сейчас 4 тысячи долларов за кв. м. Похоже на правду?

Ю. ШЕЛЯПИН: Трудно сейчас говорить о средней цене. Дело в том, что эконом-класс практически застыл. Кто покупал эконом-класс жилье? Те, кто имел возможность ипотекой пользоваться. А ипотека-то тоже не дается сегодня. Поэтому это застыло. Сегодня пока есть движение это в бизнес классе только. Если кто-то и покупает эконом класс, то это люди, это единицы. Поэтому среднюю цену между… Как в больнице говорили, средняя температура между моргом и …

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Хорошо. Зайду с другой стороны. Понял, нет таких цифр.

Ю. ШЕЛЯПИН: В бизнес классе 4 тысячи долларов это самая низкая цена сейчас. И то оптовикам.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Цены в Москве на недвижимость во сколько раз дороже, чем в других городах России? За исключением Санкт-Перебрурга.

Ю. ШЕЛЯПИН: Я не могу сказать о других городах.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, раз в 5 дороже?

Ю. ШЕЛЯПИН: Могу сказать о Твери, которую я знаю. Как только пришел туда губернатор Зеленин, там бизнес очень оживился. И сегодня жилье очень мало уступает Москве. Я сам удивился. Я связан с церковью, и с тверской тоже. И когда один из батюшек стал покупать квартиру, ему не хватало там, копейки. И когда мы стали собирать деньги, чтобы помочь, цена квартиры уже в два раза выросла. Это на моих глазах, я это утверждаю.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: С вами тяжело, Юрий Ефимович.

Ю. ШЕЛЯПИН: Но я же не берусь говорить за Самару, потому что я не знаю.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: По тысяче долларов я видел предложения совсем недавно, когда у нас было шесть. Бывали по тысяче, тысяче двухсот максимум… Эконом класс. В разных городах России.

Ю. ШЕЛЯПИН: Алексей, тысячи не может быть, потому что цена на строительные материалы… Был период, когда цена на строительные материалы росла по 3-5% в неделю. Понимаете? Не могло быть этого. Ведь, цены растут не столько из-за того, что много оброков. Доля города, медцентр или еще кому-то даем. А из-за того, что резко пошла цена на строительные материалы. Как это тысяча? Когда у меня стройка чистого квадратного метра сегодня 1600.? Сегодня. Притом, что упали цены на материалы тоже.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот я вас поймал, вы проговорились, 1600…

Ю. ШЕЛЯПИН: Но это же лифтовые холлы, лестничные клетки, технические помещения, чердаки, гаражи. Вот, например, на Орджоникидзе 51% помещений не продаваемы. А деньги на них идут также, как и на продаваемые. То есть, из-за этого продаваемая площадь, реализуемая, выросла в 2 раза. Только из-за этого. А еще минус доля города, а минус Патриархии мы отдаем. Вот и посчитайте откуда… Я предлагал однажды, и вам и в РБК, стати, говорил… Давайте, дам выкладку, чтобы вы не говорили глупость. А вы знаете, я сказал глупость? Это не глупость, это какая-то провокация. Точная провокация. И от этого строители очень страдают. Они безответны, их никто не вызывает на диспут, на какие-то встречи, на какие-то переговоры. За них все говорят «умники», которые в этом ничего не понимают. Слушают, думают и устраивают такие провокации, как 600%... Но это же просто… Во времена Сталина за это…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Слава Богу, сейчас не такие. Юрий Ефимович, объясните тогда, я просто не очень понял… Мне так показалось, что были некие силы финансовые силы, заинтересованные, которые чуть ли не проплачивали такую антирекламную кампанию против жилья. То есть, чтобы сбить цены на жилье.

Ю. ШЕЛЯПИН: Это продолжается и сейчас. Это сегодня продолжается. Вот вторая попытка антирекламы ровно через год, правда, более короткая, потому что реклама очень дорогая, я по себе знаю.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Кто платит?

Ю. ШЕЛЯПИН: Те, кто имеет миллионы жилья и «душит» строителей. От этого, кстати, страдают не только строители. От этого страдает городской бюджет…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: С какой целью собственник жилья, у которого миллионы… Это вы банки имеете в виду?

Ю. ШЕЛЯПИН: Не только банки. Финансовые структуры.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: С какой целью? Когда у них миллионы квадратных метров. Продолжать давить…

Ю. ШЕЛЯПИН: Ждут, когда цены пойдут вверх. Потому что те, кто послушался, а слушаются почти 100%... Почти. Есть все-таки люди умные. Они ждут, когда будет за рубль 20 квадратный метр. Этого же просто не может быть даже теоретически. И они дождутся резкого взрыва цен. Ведь, собрать деньги и оформить бумаги для этого не надо много времени. Я помню, как я покупал. Было 190 тысяч долларов, а пока оформляли, то ли тянули специально… Не знаю. В конечном итоге, мы заплатили 280 тысяч долларов за квартиру, которую покупали для отселения. Это так быстро растет, что моргнуть не успеешь. Глупость ждать сегодня. Я призываю не только для себя, я призываю для тех, кто все-таки сегодня живет, для тех, кто все-таки барахтается. И, в первую очередь, в защиту тех, кто уже вложил в стройки. А стройки замерли, и толи они будут, толи нет эти стройки. Почему не идут на стройки покупать жилье, там, где «мертвые»? Потому что боятся потерять деньги. Почему идут ко мне, медленно, но идут? За счет этого я живу, только потому, что на стройки идут, а это благодаря нашему собственному банку, который не занимается тем, о чем я говорю. Он не участвует в той вакханалии, которая ждет нас, притом очень скоро.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но банки же они Ипотекой живут, не знаю… Если они давят вот таким вот образом покупательский спрос, так…

Ю. ШЕЛЯПИН: Да вы не забывайте, что банкам сумасшедшие дотации дало государство, для того чтобы оно помогало бизнесу. А они эти деньги используют для приобретения. Они и покупают, и отбирают залоги. Сегодня там скопилось сумасшедшее количество. Я ж говорил вам, мне звонил уже один банк, и говорит, что «зачем ты нас так легавишь»? Я говорю, что затем, что я точно знаю это. У тебя есть? Да, есть, но это же бизнес. А я и говорю сейчас, что это бизнес, что это нормальный бизнес. Но эти ожидания от агрессивной рекламы, которую почему-то не регулирует правительство Москвы… И не только правительство Москвы. Поскольку время заканчивается, я сейчас скажу, что мы реализуем. Мы реализуем дачу Сталина (ближняя), где диктатор собирал, жил. Донское подворье рядом с Донским монастырем в парке. И загородный поселок, называется он Ричман, тоже уже известный. В котором есть уже свидетельства на собственность на дома и на землю. Реализуем сейчас по удивительно низким ценам. Но мы не можем…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Против рынка.

Ю. ШЕЛЯПИН: Да. Телефоны – 9911915, 7555106.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Юрий Шеляпин, президент Холдинга Экотепло был у нас в гостях. Юрий Ефимович, спасибо.