О кризисе в жилищном строительстве – из «первых рук». Жилье бизнес-класса в Москве и Подмосковье - Юрий Шеляпин - Интервью - 2009-09-17

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов и 9 минут, вы слушаете «Эхо Москвы», здравствуйте, у микрофона Нателла Болтянская, сегодня в нашей студии Юрий Шеляпин, президент холдинга «Эко-тепло», заслуженный строитель Российской Федерации, я приветствую Юрия Ефимовича.

Ю. ШЕЛЯПИН: Добрый день, Нателла.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Говорим мы с вами о том, что собственно происходит с жильём, скажем там, из первых рук. Потому, что вы будучи теоретиком, практиком, и практиком дважды, наверняка себе представляете реальную ситуация в Москве и Подмосковье. Вот скажите, пожалуйста, в течении достаточно большого времени, шла информация о том, что всё вот-вот подешевеет, причём подешевеет очень сильно, и с одной стороны риэлторы говорят, что продажи не так и падают, потому, что люди устали ждать, но с другой стороны какие-то вот ожидания, они всё равно есть. Откуда ветер дует?

Ю. ШЕЛЯПИН: Мне приятно с вами беседовать, вы любите острые темы, а я сегодня к вам пришёл как раз с острой темой, и всё-таки коснусь, хотя мало я нуждаюсь в рекламе своих двух сдаваемых в этом году домов. Холдинг «Эко-тепло», строит 2 дома, только что была реклама больницы «Волынской», это дача Сталина. Ближняя дача Сталина, на которой Сталин жил. Она действительно имеет больницу, и очень сильную больницу, я присоединяюсь к этой рекламе, но у них такая была большая территория, что нам выделили для строительства жилья на этой территории, которую мы должны сдать в первом квартале будущего года, но мы уже сейчас на выходе. Может быть, будет уже в четвёртом квартале. Второй адрес тоже очень интересный, это Донское подворье, рядом с Донским монастырём. Два дома, они оба перенасыщены архитектурой, декором, туда вкладывались деньги в основном для красоты, из-за этого, не так быстро мы строили. На всякий случай скажу свои телефоны, которыми пользуются наши риэлторы. У нас свои риэлторы, мы продаём только сами, во избежание недоразумений, и вторых, двойных, тройных продаж. Значит телефоны такие: 991-19-15. Есть ещё один телефон. 755-51-06. Я ещё в конце вернусь к этому телефону. А сейчас хочу перейти к ответу.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Всё-таки, к моему вопросу, да.

Ю. ШЕЛЯПИН: Да. К вашему вопросу. Чуть-чуть фона. Если вы помните, до кризиса был обычный баланс. Спроса и предложений. Спрос чуть-чуть проваливался, то есть, опережал предложение только в тех случаях, когда были какие-то ажиотажи, типа 08.08.08, считалось счастливым днём для молодых. И тогда массовые женитьбы, и для молодых, у нас бизнес-класса ниша. И там для молодых, родители были в состоянии купить. Кризис наступивший – ну было 5 миллиардов, стало 3 миллиарда. 10 миллиардов, стало 5 миллиардов. Деньги всё равно есть в этом бизнес-классе. Эта ниша, она всегда покупаема. Другое дело, что когда жировать можно было, жировали, а когда наступил кризис, ну, не так жируют, но всё равно, покупают. Разводятся, дети родятся, дети нетерпеливые. Но, тем не менее, вдруг, меня это очень поразило, жуткая была антиреклама. Дорогущая реклама, потому, что интернет был заполнен. Все средства связи от простой газетёнки, про сельское хозяйство, до «Эхо Москвы», которое я считаю выше всех других станций.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А когда это «Эхо Москвы», говорило, не покупайте, не торопитесь?

Ю. ШЕЛЯПИН: Нет. Вы ссылались на рекламу, не призывали это. Почему я и уважаю вашу станцию. Тут очень не глупые люди работают, и они не говорят таких глупостей. Но, тем не менее, была очень агрессивная. И растяжки, и щиты, ну всё было. И я задумался, кому это надо? Сначала думал, что конкурентам. Но любой конкурент тоже продаёт, и ему тоже это надо. И долго не мог понять, в чём дело. Но, тем не менее, предложение из-за этого резко упало, а спрос продолжал накапливаться, он не реализовывался, он только накапливался. Потому, что решили всё-таки купить подешевле. Даже, при наличии миллиардов. Ну, кто будет лишние деньги выбрасывать? И, как я и предположил, к концу апреля, всё-таки, этот большущий нарыв скопившегося спроса, но не реализованного, он всё-таки, начал надрываться. И пошла продажа. Апрель, май, это мёртвый сезон, июнь, июль, это мёртвый сезон, даже в самые роскошные годы, шла покупка. Тот, кто задумал первую антирекламу, видимо ему это не понравилось. И они сделали опять сумасшедшие вложения, правда, не такие, как первые. Ещё раз была анти реклама. Опять. Не покупайте, опять будет дешеветь жильё.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, так кому выгодно-то?

Ю. ШЕЛЯПИН: Так вот, отвечаю. Совершенно случайно, будучи на конференции банкиров, я узнал, что в банках, которые давали кредиты, а сегодня не дают кредиты, скопилось колоссальное количество жилья. Залоги, отбираемые у тех, кто взяв кредит, отдав в залог свои стройки, вынужден был с этими стройками расстаться. И вот тут-то я понял, вот кому нужно. Если у них в банках скопилось большое количество жилья. То почему они не продают его? Сейчас самое время продавать. Они же брали дешевле плинтуса залоги, а сейчас и всё-таки, не продают. И я понял только одно, что эти рекламы может давать тот, кто хочет совсем предложение обрушить, дождаться дикого голода на жильё, когда будет возможность поднимать цены, полгода минимум, а максимум – год, полтора. Они достигнут сумасшедших пределов. Просто потому, что жилья не будет. Его не будет хватать, а покупать всё равно надо.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Но на сегодняшний день-то, предложение в общем, и спрос, и предложение, они находятся в странном таком состоянии.

Ю. ШЕЛЯПИН: Уменьшившийся спрос, сегодня удовлетворяется… Нет, он не значительно уменьшился. Уменьшилось резко предложение. А спрос, он тоже уменьшился. Потому, что продолжают выжидать. И кончится это очень печально. Потом будут в два раза, а то и больше, платить за жильё. Я вам рассказывал в прошлый раз, при нашей полугодовой встрече назад. Я вам рассказывал, что я как-то отселяя дом, платил по 70 тысяч за квартиру. А потом, оттянулось заселение, где-то на год, полтора. И вдруг, когда последних жильцов мы стали отселять, те же квартиры. Тем же жильцам, мы покупали уже за 280 тысяч долларов. Квартиру. То есть, будет вот такая же история и в этот раз. Их много, и разные будут…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Кто же банкует то на этот раз?

Ю. ШЕЛЯПИН: Банкуют? Финансовые структуры, которые давали кредит, или ссуды, или я не знаю. Как. В основном те, у кого скопилось это жильё. А заметьте, повторяю ещё раз, не продают. Это о чём говорит? О том, что они ждут, когда наконец будет взрыв по ценам. Вот тогда это всё потихоньку будет уходить на рынок. Но это рынок. Это бизнес, это нормально как будто бы для бизнеса, но каково это для тех, кто покупает? Кстати, ещё одну подсказку хочу сказать. Вот те, кто не знают, куда вложить деньги, и нервничает в ожидании инфляции, о которой без конца говорят и все газеты, «Коммерсант», «Ведомости», и радио, что вот-вот рванёт, это самое лучшее время сегодня вложиться в жильё. Не жильё, купить недвижимость. Только недвижимость надо покупать жилую, а не нежилую. По той простой причине, что сегодня нежильё не востребовано. Вся Москва забита объявлениями о предложении в аренду, или продажи нежилья.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Но, Юрий Ефимович, ведь какое-то время назад, так скажем, были возможности, если не хватает собственных средств, аккумулировать некие банковские средства. Причём, речь идёт не только о сегментах жилья эконом класса, на сегодняшний день, с этим проблема. Правда?

Ю. ШЕЛЯПИН: Банки категорически сегодня не выдают…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вот я ту ехала давиче, не буду называть шоссе, чтобы никому не делать рекламу. Коттеджный посёлок за загородкой. Крутой такой, пальцы веером абсолютно, и надпись. Продаются коттеджи. Возможна ипотека. Что имеют в виду люди?

Ю. ШЕЛЯПИН: Могу только предположить. Я не знаю, что они имеют в виду, но только знаю, что это не банки. Банки не дают ипотеку. Это видимо структуры, достаточно имеющие деньги, настроившие очень много, как-то хотят реализовать. Ипотека - это просто в кредит они будут растягивать размещение, оплату этих коттеджей. Или даже немножечко будут помогать своими средствами. Те, которые у них ещё есть. Вот мы, например, почему мы живём? Вот вы при встрече меня спросили: а как же вы-то не обвалились, если такие крупные фирмы, я не буду называть эти фирмы. Они все на слуху, они все в печати. Или рухнули, или вот-вот, совсем вымрут.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Действительно.

Ю. ШЕЛЯПИН: Только за счет того, что у нас есть свой банк. Естественно, мы за счёт этого и выживем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, условно говоря, если я, предположим, хочу купить себе жильё, на ближней Сталинской даче, и, оценив масштаб стоимости, прихожу к выводу, что мне не хватает, вы же меня можете отправить в свой банк. Так я понимаю?

Ю. ШЕЛЯПИН: Нет, я просто вам дам рассрочку. Возьму у вас минимальную плату, и дам рассрочку.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вот ещё такой вопрос. Скажите, пожалуйста…

Ю. ШЕЛЯПИН: А вот на счёт, насколько упала цена, вы сказали, я не ответил вам. Вот вы сказали, что там аналитики риэлтерские говорят на 15, на 20 процентов упало, и ужасаются. Ну, это не правда. Или они лукавят, или они не владеют этим вопросом. Я знаю рынок, я общаюсь со своими коллегами. Минимум, на 50 процентов, жильё упало. Минимум. Я имею в виду элитное, красивое, хорошее жильё, которое…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, условно говоря, квартира, которая стоила раньше миллион долларов, сегодня стоит полмиллиона?

Ю. ШЕЛЯПИН: Это в 2 раза, а я сказал, в полтора раза. Миллион, значит где-то 750 тысяч, 700 тысяч. Вот так.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. А скажите, пожалуйста, каковы, скажем так, перспективы?

Ю. ШЕЛЯПИН: Да, я добавлю к тому времени, сейчас я отвечу на перспективу. Если человек в рассрочку берёт, естественно, цена будет несколько больше, и в итоге, ему это дорого обойдётся. А вот если он берёт сразу, вот мы, например. Покупатель, который приносит сразу всю сумму, мы даём серьёзную скидку. Бывает даже и до 20 процентов. Уже к упавшей цене.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, так всё-таки. Что дальше будет?

Ю. ШЕЛЯПИН: Дальше?

Н. БОЛТЯНСКАЯ: С ценами на жильё, в частности.

Ю. ШЕЛЯПИН: Я думаю, что сейчас ниже не упадут, нет смысла. Дальше уже в убыток будет. Сейчас практически все на уровне себестоимости продают жильё. И это реальность. Во всяком случае, в нашей компании так.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, на сегодняшний день недвижимость вообще покупать выгодно, или не очень?

Ю. ШЕЛЯПИН: Очень выгодно сегодня спрятать свои деньги в недвижимость в силу того, что эта недвижимость будет очень резко, стоимость недвижимости, будет очень резко расти в цене. Повторяю жильё. Недвижимость, нежилые помещения, офисные, покупать сегодня практически во вред себе. Вся Москва заполнена этим жильём. Угробили же малый бизнес, и даже нижнюю часть среднего бизнеса. Вы посмотрите, все офисы свободны. Вы не продадите, в аренду не сдадите. Поэтому, надо покупать только квартиры. Это я говорю, как вы сказали, теоретик-практик. И они очень значительную прибыль дадут. Ни один сектор бизнеса сегодня такую прибыль не даст.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, ещё раз всё-таки, хочу остановиться несколько подробнее на том, что предлагаете вы.

Ю. ШЕЛЯПИН: Спасибо. Я как раз подумал, что может быть ещё раз напомнить о своей фирме.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Напомните.

Ю. ШЕЛЯПИН: «Эко-тепло», строит, я буду говорить только о сдаточных домах. Есть ещё и не сдаточные дома. Это дача Сталина, старая Волынская улица, 12. Это действительно, его ближняя дача была, там, где он жил, там, где он собирал политбюро. Там у нас очень красивое и разнообразное жильё с видом, ну, сами понимаете, во-первых, окружение леса, а во-вторых, с видом великолепным. Поклонная гора, и прочее. И моё детище, любимое детище, это Донской монастырь. Рядом с ним, Донское подворье, мы строим с внутренним большим двориком. Здание очень не высокое. Если на даче Сталина от 10 этажей, до 23 этажей гуляет разброс, то здесь самый высокий, это 7-й этаж. Мансардный этаж, будем так говорить. Специально мы разбили на мелкие квартиры, чтобы людям не дорого было платить этот объект, переделывали объект. Перепланировку делали. Но тут, дворцовая архитектура. Если кто-то приедет на улицу Орджоникидзе, дом 4/6, там висит… Да его уже видно, дом почти готов. Сейчас очень задержала нас (неразборчиво), своей поставкой черепицы.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Что же они так?

Ю. ШЕЛЯПИН: Ну, вот, к сожалению, мы только думаем, что капиталисты чётко работают. Нет, не чётко. И поэтому, мы немного задержались с кровлей. Но сейчас идёт поставка, сейчас идёт монтаж кровли, сейчас мы готовимся к благоустройству, и так далее. Сейчас гоним, хотим в этом году в основном закончить и сдать. Наш телефон: 991-19-15, 755-51-06.это наши риэлторы, из первых рук, продают наше жильё.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Юрий Ефимович, а могу я вас попросить поподробнее остановиться на том, какие именно квартиры предлагаются в рамках этих двух объектов?

Ю. ШЕЛЯПИН: Если говорить о даче Сталина, то там, по-моему, меньше 100 метров нету квартир. От 100, до 170. Ну, кто хочет очень большую, две квартиры рядом взял и всё, это не проблема. А вот маленькие и средние, там большой выбор, колоссальный. И там вообще больше, там на всей площади, у нас 100 тысяч квадратных метров жилья, и офисов. А вот на Донском подворье, там есть и 70, и 80 квадратных метров. Но там дворцовая архитектура, там очень сумасшедшие затраты, да ещё и доле города, 50 процентов, даже больше мы отдаём. Поэтому, там себестоимость очень высокая, и там чуть-чуть дороже, не смотря на то, что это ближе к центру.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вы расскажите, на какой стадии сдаются квартиры.

Ю. ШЕЛЯПИН: Сейчас самая идеальная стадия. Мы заканчиваем контур делать, готовимся к сдаче, перегородки мы не делаем. Мы делаем контур квартиры. Сегодня самое удобное покупать, знаете, почему? Пока есть строители, мы можем сделать по желанию покупателя ему перегородки так, как он захочет. Мы ещё не сделали госкомиссию. Да, это несколько нас напрягает, но мы можем эту перепланировку включить в проект, пойти, договориться с властями, которые это утверждают, это одна инстанция, мы очень легко это можем сделать.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть под отделку?

Ю. ШЕЛЯПИН: Нет, это не под отделку, это контур квартиры и намечаются перегородки, свободная планировка.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Если покупатель хочет, чтобы у него была готовая квартира, вы предоставляете такую услугу вашими же усилиями?

Ю. ШЕЛЯПИН: У нас в холдинге есть отделочники и даже дизайнеры есть. Мы можем предложить эту услугу клиенту, который купит, мы можем предложить. В чём преимущество, это неожиданный для меня вопрос, я не готов, поэтому импровизирую. Мы остаёмся эксплуатировать своё здание дальше, то есть мы не уходим. Знаете, как однодневки, сделали, разбежались, и их потом не найдёшь, некому претензии выставить. А мы не уходим, мы остаёмся эксплуатировать, и мы несём ответственность в процессе эксплуатации за этот дом. Мы даже удлиняем гарантии, если используются наши проверенные, которых мы можем найти в случае чего, отделочники.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, вот из тех преференций, которые возможно интересуют ваших потенциальных покупателей, вид из окна, что там видно из окна?

Ю. ШЕЛЯПИН: Великолепные виды из окна. Вы знаете, у меня дочь как-то сказала: «папа, как мне нравится Донское подворье». Подходишь к окну, а прямо перед окнами ветки лип, клёнов, деревьев, прекрасный вид из окна на храм Донского монастыря, просто потрясающие виды. Здесь ближние виды.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Инфраструктура? Понятно, что когда люди въезжают в новый дом, хорошо бы, чтобы и магазин был рядом.

Ю. ШЕЛЯПИН: Что касается Донского подворья, там в окружении сумасшедшая инфраструктура.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сумасшедшая инфраструктура это как?

Ю. ШЕЛЯПИН: Всё есть, и спортивный комплекс и всё остальное. Но здесь у нас где-то порядка 2-х тысяч метров будет, может чуть поменьше, 1,5 тысячи метров нежилых помещений, которые мы естественно, заполним инфраструктурой, но это те, кто живы, скажем спортивные. Я боюсь делать продовольственные магазины в домах, это тараканы, это крысы, поэтому я стараюсь…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, медицинские учреждения, детские сады, школы, вот что интересует многих.

Ю. ШЕЛЯПИН: Да, медицинские учреждения, спортивный комплекс, вот такие вещи мы будем делать обязательно. Бассейн мы там не сделаем, а на Старой Волынке мы делаем всё. Мы же делали «Белый лебедь», это мы тоже делали, посмотрите, какой красавец, на территории больницы, это тоже кремлёвская больница, там тоже есть на территории больницы свой бассейн, и они дают нам его, там теннисный корт и всё такое. Зачем повторять, когда это всё есть.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть уж покупать элитное жильё, так покупать элитное жильё, я правильно вас понимаю?

Ю. ШЕЛЯПИН: Да. Минимум бизнес-класс.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, вот вы говорите, что в 4-м квартале будет сдан?

Ю. ШЕЛЯПИН: Мы хотим закончить в 4-м квартале и тот, и другой объект.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А если вас въедливый человек спросит: «Юрий Ефимыч, а вот где гарантия, что всё будет достроено, что всё будет в порядке».

Ю. ШЕЛЯПИН: Приходите, посмотрите и увидите.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Мы пуганые сейчас. А вдруг у вас выяснится, что у вас какие-нибудь коммуникации не скоммуницированы, и у вас госкомиссия возьмёт и не примет этот дом?

Ю. ШЕЛЯПИН: С вами тяжело, вы всё знаете.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вы мне зубы не заговаривайте, вы на вопрос отвечайте.

Ю. ШЕЛЯПИН: Отвечаю, наша фирма специализировалась на наружных коммуникациях и внутренних тоже. Я вот лично специалист по строительной инженерии, поэтому мы это не упускаем, мало того, мы делаем очень надёжно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Юрий Ефимыч, верю как себе, но покупатель он парень недоверчивый.

Ю. ШЕЛЯПИН: Пусть приходит, мы всё покажем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А я в этом ничего не понимаю, я хочу иметь гарантии, что потом не выяснится что-то.

Ю. ШЕЛЯПИН: Мы поэтому и остаёмся на объекте, чтобы вы пришли к нам и сказали: «Ребята, вы нам продали, вы нам обещали, выполняйте».

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. У вас остаётся совсем немножко времени для того, чтобы напомнить телефоны, по которым можно обратиться, если кого-то интересуют ваши объекты.

Ю. ШЕЛЯПИН: На всякий случай, 991 19 15, и второй телефон 755 51 06.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, так что, дешевле не будет?

Ю. ШЕЛЯПИН: У нас минимальные цены на рынке, и самое главное, если человек сразу приносит деньги, то цены очень резко сбрасываем, даже, несмотря на это.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я напомню, что наш собеседник, президент холдинга «Эко-тепло», заслуженный строитель Российской Федерации Юрий Шеляпин, успехов вам и людям, которые покупают ваши квартиры.

Ю. ШЕЛЯПИН: Спасибо, покупайте сейчас, а то обвал будет.