Инвестиционное партнёрство – как способ заработать прибыль сегодня - Ольга Грачева - Интервью - 2008-12-19

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 8 минут в Москве. Ольга Грачева, вице-президент холдинга МГСН у нас в гостях. Здравствуйте, Ольга.

О.ГРАЧЕВА: Добрый день.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Меня зовут Алексей Дыховичный. Мы говорим об инвестиционном партнерстве. Вот так вот озаглавлена тема, которую вы предлагаете. Холдинг МГСН – это, ну, может быть, вы не строительная компания, но к строительству имеете отношение.

О.ГРАЧЕВА: Непосредственно, да? Если немножко экскурсия в историю компании, холдинга теперь уже. Это компания, которая появилась на рынке как риэлторская компания, все виды услуг, понимание потребителя, понимание клиента. Затем компания уже с 1998 года выходит на инвестиционный рынок. И наши основные партнеры – это крупнейшие строительные компании Москвы, это ДСК-1, в общем, все домостроительные комбинаты – Главмосстрой, СУ-155, это те уже авторитетные компании, которые давно строят, их все знают, поэтому мы с ними работаем уже много лет.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Что за предложение вы делаете? Это такое, антикризисное предложение?

О.ГРАЧЕВА: Абсолютно антикризисное. Я хочу сказать, что даже настрой, с которым нужно слушать и пытаться это понять, должен быть настрой человека, который в данной ситуации должен для себя то выгодное предложение найти и понять, как себя в этой ситуации правильно повести. То есть это не растерянность, а это конкретное коммерческое предложение. И сейчас, когда – у нас же финансовые мировые проблемы, да? – поэтому ситуация с банками проблемна, ситуация с ценными бумагами. Поэтому у нас, наверное, данная программа касается двух категорий граждан. Первая категория – это люди, которые имеют денежные средства, но на сегодняшний момент затрудняются, как их сберечь, куда их вложить, как получить какой-то доход с них. И вторая категория – это наши покупатели, те люди, которые ставят перед собой задачу приобрести недвижимость. Вот с этих позиций мы и задумались, и предложили на рынок – уже месяц как программа в действии – и мы уже пожинаем положительные результаты. В чем она заключается? Ну, первое. С клиентом или с нашим, мы теперь уже говорим инвестиционным партнером, мы заключаем договор, по которому компания гарантирует доход по истечению года на вложенные средства в размере 15%, если это рублевое вложение, и 9%, если это валютные вложения.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Абсолютно банковский доход такой.

О.ГРАЧЕВА: Да, абсолютно банковский.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, абсолютно нормальные ставки для банков. Не каких-то там банков, с которыми лучше не иметь дело, а серьезные крупные банки предлагают сейчас такие процентные ставки.

О.ГРАЧЕВА: Отлично. Мы говорим, какие гарантии и чем отличаемся, какое ноу-хау данной программы? Ну, когда вы идете в банк и вкладываете денежные средства, какие у вас гарантии кроме имени, как вы сказали, ликвидности банка? Что еще гарантирует и защищает нашего вкладчика от каких-то кризисных ситуаций?

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Государственная система страхования вкладов.

О.ГРАЧЕВА: Ну, размер этих вкладов и обеспеченность по каждому вкладу физического лица – это 700 тысяч, да? Мы эту цифру все знаем уже с вами, да? Теперь мы говорим: «А чем обеспечен вклад по нашей программе?» Он обеспечен недвижимостью, конкретной квартиры.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но ведь еще пока не построенной. Вот в этом все-таки и...

О.ГРАЧЕВА: А вот подождите. Давайте мы тогда уже говорить. Если мы говорим о ликвидности того обеспечения, да, я готова прокомментировать, что мы предлагаем на сегодняшний момент – это безусловно важно, но мне бы хотелось завершить логику рассуждений. Что есть недвижимость, если говорить о цене и о сравнении с этим гарантированным страховым покрытием государства 700 тысяч, это однозначно будет сумма выше. Потому что если мы возьмем квартиру даже в Подмосковье, то это порядка 2,5-3 миллионов, но за эту квартиру нужно заплатить. Поэтому если даже недвижимость как-то будет подвержена некоторому дисконтированию в цене, то мы понимаем – ну, все-таки мы разумные люди, да? – и до 700 тысяч цена квартир не упадет, все равно вы получите некую большую сумму. И все равно это недвижимость.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, я пойду в 5 банков – тоже есть вариант и, соответственно, по 700 в каждый банк, и вот 3,5 миллиона набежало. У меня больше – я пойду в 10 банков, ну, и так далее.

О.ГРАЧЕВА: Ну, я поняла. Можно, конечно, и такие пути для себя определить.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, есть и такой вариант. Все-таки объясните, вот дальше? Вы заключаете договор, приходит человек, вы заключаете договор, гарантирующий 15% годовых через год, да?

О.ГРАЧЕВА: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А недвижимость каким местом к этому договору относится?

О.ГРАЧЕВА: В данном договоре юридически закрепляется конкретная квартира за данным человеком. И в договоре есть обязательства компании выплатить через год вот эту доходность, о которой мы говорим.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так это договор на покупку квартиры или договор на 15% годовых?

О.ГРАЧЕВА: В этом договоре гарантии, во-первых, фиксация недвижимости – вы правильно заметили, и абсолютно четко прописаны обязательства компании выплатить вот эту доходность. Но безусловно, я все-таки хочу, чтобы было все корректно, и сказать, что это такой банковский договор, где конкретно прописаны – то есть, это не финансовый безусловно продукт так, как принято описывать данную доходность в годовых при заключении банковского вклада.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Сколько сейчас стоит метр? Ну вот, ваш. Не вообще в принципе средний, как температура по больнице...

О.ГРАЧЕВА: Ну, мы сейчас говорим о программе, поэтому, наверное, целесообразно говорить о том обеспечении, как вы у меня уже спрашивали, тех объектов, которые под эту программу мы выделили из холдинга. Это 2 объекта. Один считается объектом бизнес-класса – это знаковый проект компании, в котором мы уже участвуем с 2003 года по сегодняшний день. Сам объект – в развитии, это, я имею в виду застройку Павшинской поймы. Данный объект чем, наверное, интересен и уже узнаваем людьми – что в данном инвестиционном контракте кроме жилого фонда еще и был знаковый объект, это круглогодичный горнолыжный спуск, который в этом году запущен, и все, что касается развития данного объекта, той инфраструктуры, которая, безусловно, охватывает сам микрорайон застройки, - это интересно. Это интересно. Кроме того, сам микрорайон, о котором мы сейчас говорим, это последняя четвертая очередь и она застраивается индивидуальными домами. Они различной этажности – это панорамные квартиры, это даже таун-хаусы, даже есть отдельно стоящие коттеджи на берегу реки. То есть само место уникально, оно интересно. И если опять про гарантии, я повторюсь, что это уже завершающая точка развития проекта. И в следующем году эти дома уже будут сдаваться.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это же территория Москвы?

О.ГРАЧЕВА: Это Московская область, это Красногорский район. Это вот как раз напротив нового Дома правительства Московской области. Это вот Крокус-Сити, прям рядышком.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Наверное, напомню. У нас в гостях Ольга Грачева, вице-президент холдинга МГСН. Ольга, у меня просьба: назовите еще телефон, пожалуйста.

О.ГРАЧЕВА: Да, пожалуйста. Телефон компании 651-95-55. Ну, так как вы мне по поводу обеспечения и нашего проекта задали по поводу ценообразования, то здесь порог вхождения в данный проект порядка 3,5 – 4 миллионов нужно иметь, чтобы можно было приобрести квартиру, чтобы можно было бы ее зафиксировать. Но уже программа идет месяц, и мы столкнулись с тем, что интерес есть, но вот этой суммы нету. Есть меньше порог.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: М-м, знакомая история.

О.ГРАЧЕВА: Да. Поэтому приходят-говорят: «А вы рассматриваете возможность меньшего капиталовложения?» И мы тогда приняли решение. У нас еще один замечательный проект в смысле своей готовности – это Ленинский район, это совхоз Московский. Дома застроены ДСК-1. Все серии, вся серийная линейка ДСК-1 там представлена. И в конце этого года, вот уже декабрь-месяц, первые корпуса идут под сдачу. То есть следующий год, даже первая половина – в основном эти корпуса, которые уже построены, будут сданы. Поэтому о тех гарантиях и о тех, наверное, непростых ситуациях на рынке...

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Там недвижимость дешевле, Да?

О.ГРАЧЕВА: Там недвижимость дешевле, и можно говорить уже о 2 миллионах вхождения.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но все-таки мы говорим... Ну, это не покупка квартиры, потому что юридически это не покупка квартиры – купить ее можно только тогда, когда она уже построена, дом сдан и так далее и так далее, это вот инвестиционный договор, да?

О.ГРАЧЕВА: Я с вами не соглашусь, что это не покупка, потому что...

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я говорю с юридической точки зрения.

О.ГРАЧЕВА: Вот именно с юридической точки зрения я с вами не соглашусь, потому что опять людям интересно услышать гарантии. Так вот, если вы заключаете тот договор, который мы предлагаем заключить сейчас, по фиксации недвижимости. Этот договор позволяет человеку даже при самой негативной ситуации – предположим, вот сейчас говорят, в течение года что может произойти? Может, вы уже обанкротитесь. Эта компания, которая со мной заключала договор, вот так ей плохо стало, что она вот финансово не в состоянии выполнить свои обязательства. Даже в этом случае данный договор позволяет человеку оформить право собственности на данную квартиру. Поэтому с юридической точки зрения это абсолютная гарантия.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я пока просто не очень понял суть самого предложения. Итак. Квартира, ну, пусть будет 2-миллионная. Вот сегодня 2 миллиона. Я прихожу, приношу 2 миллиона рублей. Заключаю договор – это 15% годовых. Дальше через год я что? Прихожу, говорю: «Давайте мне квартиру и 15% годовых»? Что?

О.ГРАЧЕВА: Прошел год – и человек имеет право выбора. Есть, наверное, 3 пути развития ситуации. Первый путь – когда человек хочет получить исключительно свои 15% и не выходить из данной квартиры, не расторгать данный договор.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Потому что эти квартиры уже стоят миллион рублей.

О.ГРАЧЕВА: Ну, давайте сейчас секундочку. Вот человек хочет только взять те деньги, которые ему по договору были обещаны компанией, гарантированы. Да, он их забирает, остается в недвижимости. Вот сейчас совершенно нормальная ситуация, когда люди боятся сегодня сделать этот решительный шаг и выбрать, и зафиксировать цену. Так вот, через год, если недвижимости дисконтировалась, то есть рынок в целом, мы видим, что он немножко опустился. И тогда человек вправе – у него есть такое право –без штрафных санкций в договоре он расторгает этот договор, он забирает те деньги, которые были вложены, и приобретает. Он может ту же квартиру приобрести или на рынке что-то другое появится, более интересное. И он приобретет то, что ему на тот момент будет интересней и выгодней. И тогда... Ну, вот, то есть деньги не пропадают. Он переоформил, он нивелировал свои ценовые риски и он приобрел то, что он хотел приобрести.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, еще раз. То есть, в цифрах. Значит, сейчас 2 миллиона. Предположим, через год – 1 миллион, та же самая квартира стоит 1 миллион. Что значит стоит 1 миллион? Это вот в предложениях у вас она там 1 миллион. Допустим, через год, может быть и десять – я не знаю. Человек приходит, забирает 2 миллиона 150 тысяч?

О.ГРАЧЕВА: Он забирает 2 миллиона 150 тысяч и покупает...

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И миллион покупает обратно?

О.ГРАЧЕВА: Да, если ему это интересно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 1 миллион 150 тысяч кладет в карман или, там, две сразу покупает. Вот так вот оно должно происходить?

О.ГРАЧЕВА: Математика абсолютно правильная. А если через год ситуация на рынке изменится в сторону повышения цен, то вам, наверное, в первую очередь может быть интересно взять свои 15% обещанные, а может быть, просто интересно с рынка продать и заработать на этой квартире еще дополнительные дивиденды.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так. А если стоит 3 миллиона уже или 10 миллионов?

О.ГРАЧЕВА: Отлично. Значит, ваши вложения выросли не на 15%, а на цифру совершенно другую.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, все-таки 15% тоже положить в карман хорошо, на эти, на расходы какие-то.

О.ГРАЧЕВА: Я абсолютно с вами согласна. Есть такая возможность забрать эти 15% остаться в той же недвижимости, цена на которую возросла в цене. Поэтому если говорить о математике, то это 15% плюс повышение цены на данную квартиру.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Если в рублях, может оно так и произойдет. Но в других валютах может быть обратная тенденция. Можно ли все то же самое, только зафиксировать?

О.ГРАЧЕВА: Ну, многие же сейчас вверятся, играют в ситуацию повышения изменения курса валют. То есть, курсовая разница, и многие люди сейчас покупают доллары, считают, что они принесут вот эти дивиденды. Ну, если человек в это верит, мы даем такую возможность зафиксировать данные вложения в долларах. То есть вы сегодня вложили деньги, зафиксировали по текущему курсу. Через год мы вам, если вы захотите возвратить денежные средства, то объем рублевой массы будет по курсу текущего дня по возврату денежных средств.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Варианты рубль, доллар, что-то еще? Или только рубль и доллар?

О.ГРАЧЕВА: Только рубль и доллар.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Смешать нельзя мультивалютно как-нибудь?

О.ГРАЧЕВА: Нет. (смеется)

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот это вот следующее. Знаете, когда мультивалютная корзина – там доллар, евро, еще швейцарский франк туда добавить, как вариант предлагаю вам.

О.ГРАЧЕВА: Ну, наверное. Если программа в развитии.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Предлагаю вам.

О.ГРАЧЕВА: Нет, пока мы только две валюты рассматриваем.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну что же, тоже, в общем-то, на самом деле хорошо. Напомню, у нас в гостях Ольга Грачева, вице-президент холдинга МГСН. Мы говорим о инвестиционном партнерстве – так вы это называете – это 2 объекта, я так понял, это Красногорск, да?

О.ГРАЧЕВА: На сегодняшний момент холдинг предлагает 2 объекта под обеспечение вложенных средств. Это застройка Павшинской поймы, объект, который в развитии уже в течение пяти лет – миллион квадратных метров – и сейчас уже завершающая точка, застройка и сдача последней очереди. И второй объект – это Подмосковье, но очень близкое Подмосковье – совхоз Московский, Ленинский район. Застройка более 300 квадратных метров, застройщик – ДСК-1. И в декабре этого года первые корпуса идут под сдачу.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И контакты, напомните, пожалуйста.

О.ГРАЧЕВА: Да, пожалуйста. 651-95-55. И если информацию наши слушатели хотели бы посмотреть на сайте компании, то адрес – mgsn-invest.ru.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Что мне на самом деле нравится, что приятно – мне даже не имеет значения, если цены упадут – для меня совершенно не имеет значения, каким образом они упадут. Потому что как они могут упасть, ну, в конкретном объекте? Просто будут заявлены ниже цены – и все. Вот просто заявили – и все. Вот было 2 миллиона, теперь 1 миллион. А можно же по-другому. Можно оставить вывеску «2 миллиона», но давать скидку. Тут же, там, 50-процентную: вот так вот у нас 2, а если поговорить, то выясняется, что 1. И все знают, что надо поговорить. Также тоже можно, правильно ведь, да?

О.ГРАЧЕВА: Нет, ну рынок на то и рынок: есть предложения, но если он говорит о формировании цен, то предложение всегда было от спроса.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я в любом случае могу воспользоваться этой схемой. Допустим, недвижимость сегодня стоит 2 миллиона и номинально она будет через год стоит 2 миллиона, а может быть 2 миллиона 50 тысяч. Я все равно могу получить назад свои 2 миллиона 150 ?

О.ГРАЧЕВА: Можете.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Все равно могу?

О.ГРАЧЕВА: Можете получить свои деньги.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А почему 2 миллиона 150? Нет, 2 миллиона 300. Ведь 15% - это же 2 миллиона 300. Я расшвыриваюсь как-то. Я все равно могу вне зависимости от того, как номинально выставлены цены, все равно могу воспользоваться этим предложением? Потом прийти и, поторговавшись как надо, сказав нужные слова, купить по той цене, по которой реально совершается сделка.

О.ГРАЧЕВА: Но вот поэтому я и говорю, что сама программа...

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Могу?

О.ГРАЧЕВА: Можете. Она рассчитана на людей, которые вкладывают деньги. Поэтому впрямую говорить «Продажа квартиры» и какие-то нюансы или те договорные отношения, которые обычно выстраиваются между покупателем и, например, застройщиком или владельцем квартиры – они несколько иные. Они есть такие... Вот, еще раз повторюсь: именно финансовое отношение выгодности, то есть мы – партнеры, мы не заставляем человека, например, не забирать свои деньги в течение года. Если ситуация такова, что человек, например, выдернул их из бизнеса, вложился и ему необходимо их вернуть – да, мы безусловно скажем ему, что не прошел год и той доходности, которую мы вам прописали в договоре, мы безусловно не сможем эти обязательства выдержать, но деньги человек может забрать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть забрать можно в любой момент, но 15% - только в случае, если год.

О.ГРАЧЕВА: Да, конечно. Моратория нет.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так. Вот я смотрю на ваше предложение - у нас, к сожалению, очень мало времени осталось – и хочу понять: а что вы все-таки, делая это предложение, что вы думаете о том, как будут цены развиваться, куда они пойдут?

О.ГРАЧЕВА: Ну, сейчас же ситуация, в общем, непростая. И застройщики действительно ощущают на себе тяготы недофинансирования, отсутствия или сокращения кредитных ресурсов, покупательский спрос. Когда вам каждый день говорят о том, что будут изменения, конечно, нормальный человек все это слушает и боится принимать окончательное решение. Мы постарались в своем предложении немножечко расслабить человека и все-таки...

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но вы считали. Расслабить-то расслабили, но вы же коммерческая компания и вы считали. Что вы думаете? Что будет с ценами?

О.ГРАЧЕВА: Данный год – он, безусловно, опустит цены. Но давайте посмотрим чуть вперед.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Чуть-чуть времени у нас осталось – не успеем. Немножечко опустим. Вот ваш прогноз?

О.ГРАЧЕВА: Опустит. Безусловно, опустит цены. Поэтому, если принимать решение, то надо принимать решение сегодня. Потому что потом будет дефицит.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 651-95-55 – ваш номер телефона, правильно я помню? 651-95-55 – это телефон холдинга МГСН. Ольга Грачева, вице-президент холдинга МГСН была у нас в гостях. Ольга, спасибо вам.

О.ГРАЧЕВА: До свидания.