Альтернативные сделки на рынке недвижимости в условиях экономического кризиса - Владимир Мнацаканов - Интервью - 2008-10-22

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: У нас в гостях Владимир Мнацаканов, генеральный директор Агентства недвижимости "Арсенал Холдинг".

В. МНАЦАКАНОВ: Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы говорим о кризисе и о недвижимости в этом кризисе. Причём, как к ней сейчас относиться, как к единственному активу, который может что-то сберечь или наоборот, к активу, который еще не успел подешеветь. Что думаете Вы на эту тему?

В. МНАЦАКАНОВ: Никакой кризис не изменит желание людей жить достойно в хороших квартирах.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Желание было и до кризиса, вопрос о возможностях.

В. МНАЦАКАНОВ: Мне кажется, что сейчас возможности становится больше для покупки, можно спокойно выбирать, что именно купить и что лучше подходит для конкретного человека. У нас ВЦИОМ на той неделе провёл интересный опрос общественного мнения. И 51% россиян считает, что самым надежным вложением является недвижимость. Если мы с вами посмотрим на то, что происходило ровно 10 лет назад, в 1998 году, то вырисовывается интересная картина. У нас сейчас рынок недвижимости во многом рублёвый. Все цены номинируются в рублях. В тех городах, где рынок недвижимости был рублёвый, цены не падали, а наоборот, повышались. Даже в том кризисе 1998 года.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В рублевом эквиваленте.

В. МНАЦАКАНОВ: Да. Сейчас тоже большинство квартир продаются в рублях. И если у вас есть какие-то сбережения, то вполне логично было бы не доверяться банкам, потому, что даже если банк разоряется, вы эти 700 тысяч не получите, а получите меньше.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Нет, уже 700 тысяч.

В. МНАЦАКАНОВ: Нет, и раньше было 400. Но 400 вы не получали никогда. Вы не получаете проценты. Вы получаете 400, а там максимальная сумма была 360 тысяч.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Нет, уже приняли новый закон. 700 тысяч 100%-ной компенсации. Это точно.

В. МНАЦАКАНОВ: Ну, хорошо. Сейчас рынок спокойный, самое время вести альтернативные сделки. Вы можете продать свою квартиру и выбрать себе что-то получше, либо похуже, оставить денег на жизнь, и купить одну или две других квартиры. Сейчас у нас спокойный рынок новостроек, причём в отличие от прежних периодов, многие наши застройщики готовы предлагать более льготные условия для клиентов – это рассрочки, это скидки при одномоментной оплате. Есть очень много домов, которые уже находятся либо на последней стадии строительства, либо построены. И там есть очень интересные предложения.

Лично для меня очень много интересных предложений сегодня. Есть из чего выбрать. Но при этом нам не следует забывать о том, что сейчас, в настоящее время, очень многие новые проекты будут заморожены.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я хотел об этом спросить. Стоят две новостройки, одна будет построена, другая, может быть, будет… Как разобраться?

В. МНАЦАКАНОВ: Я так думаю, что те проекты, которые уже находятся в завершающих стадиях строительства, будут достроены.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Завершающая стадия – это что? Когда уже крышу кладут или после третьего этажа?

В. МНАЦАКАНОВ: Нет, после третьего этажа – нет. Но когда уже отлит монолитный каркас, крыша стоит, или заканчивается монтаж окон. Но когда уже больше 10 этажей, уже считайте, что дом быстро будет построен.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Больше 10 этажей.

В. МНАЦАКАНОВ: Да. Например, у нас в Красково есть один дом, заканчивается строительство. Там вполне хорошие цены по сравнению с Москвой и Подмосковьем. Мы точно знаем, что дом будет достроен и будет востребован на этом рынке. Другой вопрос в том, что если не купить сейчас, то завтра цена будет другой. Тенденции к тому, чтобы застройщики понижали свои цены, не наблюдается на сегодняшний момент.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я напомню, что у нас в гостях Владимир Мнацаканов, генеральный директор Агентства недвижимости "Арсенал Холдинг". Контакты оставьте, пожалуйста.

В. МНАЦАКАНОВ: Звоните нам по телефону 788-04-44.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И новостройки, и вторичное жильё, и загородное тоже?

В. МНАЦАКАНОВ: Да. Но Красково – это фактически посёлок, который находится между Люберцами и Некрасовкой. Некрасовка – это Москва. Люберцы – ближнее Подмосковье. Это кусочек Люберец. И это не загородное жильё, это нормальное, обычное, современное жильё, которое интересно людям и очень комфортно для жизни.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В текущей ситуации, на Ваш взгляд, что будет медленнее снижаться в цене? Мы не знаем, какая будет общая динамика. Очень разные прогнозы. Вы говорите об одном, есть совершенно другие прогнозы, падение и на 10, и на 20, и на 50%, по-разному все говорят На Ваш взгляд, что будет наиболее устойчиво расти или медленнее падать? Из всего спектра жилья Москвы?

В. МНАЦАКАНОВ: Здесь трудно сказать, что будет более устойчивым. Недвижимость всегда менее подвержена внешним влияниям. Рынок недвижимости в нашей стране немножко отделён от фондового рынка и от всего, что происходит другого. И недвижимость более инертна. Да, какая-то корректировка возможно, но мы с вами если посмотрим цены в рублях, они остаются стабильными. Но как только мы начинаем пересчитывать на доллары, мы получаем ту самую 5-10%-ное уменьшение цены, которое произошло. Но все сейчас торгуют в рублях. Поэтому особых корректировок не будет.

А если с рублём что-то случится, чем пугают нас слухи, то соответственно, сейчас самое время эти рубли потратить именно на покупку недвижимости.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Слухи – да, действительно. Но большая часть экономистов, подавляющее большинство, говорит о том, что никакой девальвации рубля не будет. Не только экономисты.

В. МНАЦАКАНОВ: За последние 10 лет ни одного аналитического анализа, который бы предсказывал, как будет себя вести рынок недвижимости, я не встречал. Есть очень много достойных экспертов, но никто еще не предсказал, что будет достоверно. Когда три года назад нам говорили, что рынок достиг своего пика, что выше цены уже не могут быть, а оказалось, что может быть. А в сегодняшней экономической ситуации строится меньше. Будет ещё меньше. Откуда будут появляться эти квартиры?

Плюс ещё такой аспект, который не учитывают очень многие аналитики, которые говорят о понижении цен. У нас следующий год – последний для приватизации жилья. Кто не успел – лучше не затягивать. И после того, как закончится приватизация жилья, не будет этих новых квартир в собственности, которые люди сейчас получают по очереди, либо по другим основаниям, и они не смогут их приватизировать. Рынок еще больше ужмётся. Не будет этого притока, который был связан именно с приватизацией жилья.

А этого никто не учитывает и не вспоминает об этом. Что очень странно. Поэтому если есть какие-то вопросы, в том числе связанные с приватизацией жилья, оформление наследства, с покупкой – звоните 788-04-44.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: По поводу аналитиков я вынужден согласиться, с одним замечанием, если позволите. Всё-таки, как сломанные часы иногда аналитики предсказывают точно, что будет. Два раза в сутки сломанные часы показывают точное время. Точно так же аналитики. Их просто много. И несколько из них иногда что-то правильное говорят.

В. МНАЦАКАНОВ: Один известный аналитик, с которым мы дружим, которому мы недавно помогали и продавать, и покупать недвижимость, позвонил недавно и спросил: «Я всё понимаю, как это должно быть. Но скажите мне, пожалуйста, а что же происходит сейчас на рынке?»

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда расскажите, что происходит на рынке.

В. МНАЦАКАНОВ: Есть и продавцы, есть и покупатели. Количество сделок уменьшилось, но не исчезло. Люди хотят жить в нормальных условиях. Поэтому люди покупают и продают. Покупают новостройки, и ничего. Просто уменьшилось количество. Пока на ценах это не сильно сказалось. Единственное, что продавцы готовы торговаться, рассматривать какие-то более льготные условия для покупателей. И это хорошо для тех людей, которые собираются альтернативными сделками заниматься.

Вы продаёте свою квартиру и одновременно покупаете какую-то иную недвижимость, либо большую, либо две, либо загородный дом. Сейчас очень многим людям нравится покупать таунхаусы в ближнем Подмосковье. Продав в Москве свою квартиру, они могут получить фактически большой дом загородный. И таунхаусы очень востребованы. Сейчас их строят, и есть развитый рынок. Мы тоже этим занимаемся. У нас есть специальный сайт, который называется www.townhouse.ru/, на котором можно получить информацию.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Там все таунхаусы?

В. МНАЦАКАНОВ: Там все, с нашей точки зрения, интересные таунхаусы. Мы же не каждый объект берем в продажу. Мы оценивает и с точки зрения спокойствия потенциального покупателя, и если нас что-то не устраивает, мы никогда не возьмем продавать такой объект.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сколько можно выиграть квадратных метров?

В. МНАЦАКАНОВ: Практически в два раза. Если даже не больше. Всё зависит от места. Но где-то в два раза можно увеличить свою площадь.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но таунхаус… Там много места уходит на лестницу, потому, что он двухэтажный.

В. МНАЦАКАНОВ: Да не так много уходит, нет. Я хочу сказать честно. Очень многие люди мечтают иметь ванну с окном. Я просто сталкиваюсь часто. Там какие-то свои мечты, фантазии, которые многие видели в каких-то западных и наших фильмах. Вы всё можете это реализовать. Плюс небольшой участочек земли будет, на котором вы можете сами вырастить цветочки. Это всегда очень приятно. Звоните нам по телефону 788-04-44.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я прямо замечтался. Вы мне про ванну с окном рассказали, и я замечтался. Представил себе. Может быть, это неплохо… Альтернативные сделки. Какие сделки сейчас заключаются? Их не так много, как было раньше. Какие превалируют? Альтернатива – это обмен, проще говоря?

В. МНАЦАКАНОВ: Ну, обмен, но не совсем обмен. Это две одновременных купли-продажи. Либо семья если большая и у людей есть какие-то определенные средства на доплату, то просто продаётся одна квартира, и покупается две. Если это квартира находится в хорошем месте, то просто можно продать одну и продать две. Когда родители с детьми разъезжаются, или супруги разводятся или ещё какие-то изменения в семье, когда люди хотят жить отдельно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, на рынке есть инвестиционные квартиры, которые покупают или продают. Это инвестиции. И есть решение жилищных проблем, которые чаще всего, наверное, обмен. Что сейчас превалирует? Чистые сделки или обмены?

В. МНАЦАКАНОВ: Нет, трудно сказать. Есть и чистые покупки. Но, как правило, это не инвестиционные покупки. Люди покупают для жизни. Есть часть квартир. Которые люди получают по наследству, им надо продать, чтобы между наследниками поделить. И каждый будет сам принимать решение, куда эти деньги потратить. Разные жизненные ситуации бывают. Инвестиционные покупки, конечно, СМИ очень преувеличены, потому, что, конечно, они были всегда, они будут в дальнейшем. Но их никогда не было такого количества, как любят у нас говорить – 30, 40, 50%. Нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это неправда?

В. МНАЦАКАНОВ: Нет. По меньшей мере, по опыту нашего агентства я хочу сказать, что это не больше 15%. Никогда не было больше 15%. Если мы берём только граждан. Если мы берём юридических лиц, то конечно, они могли выкупать подъездами, корпусами. Но тут же начинали продавать. Это не в чистом виде инвестиция на долгий период.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: У меня просьба напомнить контакты.

В. МНАЦАКАНОВ: Наш телефон 788-04-44, звоните, вы можете получить ответ на любой вопрос.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: На таком рынке, который сегодня, чего нужно опасаться?

В. МНАЦАКАНОВ: Опасаться нужно мошенничества.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Оно на таком рынке тоже есть?

В. МНАЦАКАНОВ: Пока у нас…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Нет, одно дело, когда хватают, как горячие пирожки, быстрее, быстрее, а то завтра будет дороже, тут, наверное, легко подсунуть что-то испорченное.

В. МНАЦАКАНОВ: Я думаю, что это не зависит от рынка. Это зависит от цен, которые существуют на рынке. Чем дороже недвижимость – тем больше мошенничества у нас происходит. А сейчас, когда рынок стабильный и спокойный, эти вот разные виды мошенничества могут быть очень изощрёнными. Чем меньше покупателей, чем меньше сделок делается, тем больше у мошенников желания получить свои деньги. Поэтому без риэлтера, без грамотного юриста выходить на этот рынок никогда нельзя.

Что бы вы ни покупали. Поэтому надо обращаться в проверенное агентство, которое уже много лет работает, у которого нет никаких серьёзных проколов и они никогда не обижали клиентов. Поэтому звоните 788-04-44, мы на рынке 10 лет, и с гордостью могу сказать, что за эти 10 лет ни один наш клиент не потерял свою квартиру. Ни один.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Даже если речь идёт о новостройке? Потому, что с новостройкой же опасность, что её не достроят. Или там еще есть опасности?

В. МНАЦАКАНОВ: Там ещё есть много опасностей. Я профессиональный юрист. И ко мне приходят люди проконсультироваться. Люди, которые не посоветовавшись с юристами купили квартиру в новостройках. И может оказаться, что в настоящее время эта квартира уже кем-то занята, на неё заключен ни один, а несколько договоров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это по-прежнему происходит?

В. МНАЦАКАНОВ: Вчера обратилась одна клиентка, которую наши риэлтеры привели. Оказалось, что у нее договор на одну квартиру, а в этой квартире уже живет другой человек. Мы ей поможем, будем обращаться в суд и решать вопрос с застройщиком.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ничего не меняется в этом плане.

В. МНАЦАКАНОВ: С новостройками этого стало намного меньше, но это существует. Нельзя никогда полагаться на каких-то знакомых. Приходите к профессионалам, которые знают, что делать и как делать. Что проверить и что спросить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Все эти мошеннические схемы вскрываются при детальном рассмотрении специалистом или не всегда удаётся выявить?

В. МНАЦАКАНОВ: Вопрос не в том, что сразу что-то вскрывается, а вопрос в том, что любой профессионал может сразу оценить, ознакомившись с документами, задав определенные вопросы, оценить потенциальные риски и донести их до клиента. Бывают такие ситуации, когда наш клиент хочет купить квартиру в новостройке, которую не мы продаем. И после проверки мы говорим, что существуют такие-то риски. И клиент уже сам должен принять решение. Как правило, решение нашего клиента полностью совпадает с нашим. Если мы говорим, что мы не рекомендуем, он никогда не берет.

Эти риски видны очень быстро и сразу. По-крайней мере, опытному человеку.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: По конкретному объекту, да?

В. МНАЦАКАНОВ: Да. Можно рассматривать только конкретный объект.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Потому, что чисто теоретически можно почитать и узнать.

В. МНАЦАКАНОВ: Нет, по конкретному объекту. Если там была цепочка из нескольких юридических лиц, мы проверяем, что это за лица. Если учредитель с уставным капиталом 10 тыс. рублей, является какой-то гражданин, который прописан во Владивостоке или Магадане, на котором ещё навешено ещё 20 фирм, мы понимаем, что здесь что-то нечисто. Много есть разных аспектов. Звоните 788-04-44.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Владимир Мнацаканов, генеральный директор Агентства недвижимости "Арсенал Холдинг" был у нас в гостях. Владимир, спасибо Вам.

В. МНАЦАКАНОВ: Спасибо.