Ситуация на рынке недвижимости - Ольга Комарова - Интервью - 2008-08-28

О. БЫЧКОВА: 11 часов и 14 минут в Москве. У микрофона Ольга Бычкова. Добрый день. Мы будем говорить о квартирах, о недвижимости, о продаже, покупке, аренде. И самое главное, о том, что происходит на сегодняшний момент, потому что ситуация не бывает одинаковой. Особенно в конце летнего сезона и в начале сезона продаж, покупок и всего прочего. Ольга Комарова – руководитель отделения агентства недвижимости «А-Недвижимость», добрый день.

О. КОМАРОВА: Здравствуйте.

О. БЫЧКОВА: Мы сегодня поговорим о квартирах небольших, однокомнатных, двухкомнатных. Что происходит сегодня? Заканчивается август, опять начнется весь этот ажиотаж. Или он не прекращался?

О. КОМАРОВА: Начту с того, что рост цен, который начался в конце прошлого года и, заканчивая августом, рост цен закончился. Рынок вроде бы стабилизировался. Но я бы сказала, что об окончательной стабильности цен на рынке недвижимости пока рано говорить. Впереди самые активные месяцы сентябрь, октябрь, ноябрь, и в это время наблюдается наибольшая активность на рынке недвижимости практически ежегодно. Поэтому небольшое увеличение цен возможно. Может быть, не настолько резкое, как было в прошлом году. Но в любом случае могу сказать, что до сих пор спрос превышает предложение, особенно относительно квартир, находящихся в свободной продаже. Также сложно совершать пока альтернативные сделки, так как мы сталкивается с ситуацией поиска свободных квартир в окончании этой цепочки. Но на сегодняшний день все причины, которые способны были подвигнуть рынок к возрастанию цен на нем, вроде бы они исчерпаны. Но, тем не менее, вот эта ситуация, сложившаяся на сегодняшний день, когда спрос превышает предложение, как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды квартир, она сохраняется. И вот эти летние месяцы показали, что эта ситуация не переломилась с точностью до наоборот, и осталась (на сегодняшний день) таковой. Поэтому это предполагает, что все-таки возможно небольшое повышение цен.

О. БЫЧКОВА: Но темпы роста цен все-таки не такие?

О. КОМАРОВА: Сложно сказать и на сто процентов гарантировать, что будет какой-то подъем сильный, не сильный… Но я думаю, что подъем в размере 15% в год будет присутствовать, несмотря ни на что. Общий уровень нашей жизни, к сожалением, таким образом, складывается. Инфляция, макро и микро экономические факторы на это влияют. Что касается рынка аренды жилой недвижимости, то можно отметить, что цены в августе подросли, но не на столько, как это было в прошлом году. Тем не менее, за истекший период в этом году они подросли на 15-20%. Сильнее всего подорожали квартиры эконом-класса. Лидерами подорожания являются однокомнатные квартиры, как в сфере аренды, так и в сфере продаж. Однокомнатные квартиры выросли, по стоимости, от 25 тысяч рублей в месяц (я имею в виду арендную ставку) до 30-ти тысяч рублей.

О. БЫЧКОВА: А сколько вообще они сейчас стоят, если их продавать или покупать?

О. КОМАРОВА: Однокомнатная квартира, нижний предел стоимости составляет порядка 5 миллионов рублей, что в эквиваленте условных единиц составляет порядка 200 тысяч долларов. Нижний предел предполагает квартиры общей площадью порядка 22-25 кв.м. Если говорить о стандартных квартирах эконом класса в пятиэтажных домах, то здесь нижний уровень цен составляет порядка 220 тысяч долларов. Поэтому нужно хорошо ориентироваться в этих ценах, чтобы понимать, на что можно рассчитывать, имея определенную сумму денег.

О. БЫЧКОВА: Получается, поскольку 20 метров это минимум, то 220 тысяч эта сумма, на которую можно купить то, что называется квартирой, а не комнатой.

О. КОМАРОВА: Что касается двухкомнатных, то стоимость… Нижний уровень цен базируется на отметке в 8 миллионов рублей, что соответствует примерно 240 тысячам условных единиц. Это малогабаритные квартиры в пятиэтажных домах, площадью 42-45 кв. м. Я называю цены по Москве. Хочу назвать телефоны нашей компании «А-Недвижимость». Отдел продаж 223-23-69, телефон отдела аренды 507-42-85.

О. БЫЧКОВА: На самом деле, эти цифры существуют для того, чтобы как-то сориентироваться. В действительности, вариантов много. Этаж, метро, район…

О. КОМАРОВА: Очень много параметров, которые в совокупности, оказывают влияние на стоимость квартиры. Для того, чтобы правильно сориентироваться сколько стоит именно ваша квартира, ваша недвижимость, нужно обратиться к экспертам нашей компании. Услуга эта бесплатная. Позвонив, вы получите информацию о стоимости вашей квартиры, ну, скажем, с не большой погрешностью. Для того, чтобы получить более точную стоимость, необходимо, чтобы вы встретились с нашим экспертом и показали ему где тот объект находится, в каком состоянии. Тогда уже можно приезжать, заключать договор и начинать работать с компанией.

О. БЫЧКОВА: Теперь поговорим об аренде. Вещи крайне актуальные.

О. КОМАРОВА: Да, для тех людей, которые сегодня не имеют собственного жилья в Москве, выбор невелик - либо снимать либо брать ипотечный кредит, потребительский, в том числе. Какие возможности человек имеет на данном этапе, такое он и принимает решение. Что касается стоимости арендной платы за квартиру в Москве, нижний предел это порядка 25-ти тысяч рублей. Я говорю сейчас о квартире, которую можно снять на окраине Москвы, не в пешей доступности, с мебель. 70-х 80-х годов, с самым элементарным ремонтом. Если мы говорим о более комфортабельной квартире в пешей доступности, тогда нижняя планка этих цен будет находиться в пределах 30-ти тысяч рублей в месяц.

О. БЫЧКОВА: Страшное дело. Тысяча условных единиц не Бог весть за что.

О. КОМАРОВА: Цены растут. Основная причина в том же сегменте продаж. Спрос превышает предложение. Если бы было наоборот, то цены бы шли вниз. Если у человека не хватает денег на однокомнатную квартиру, он, естественно, будет снимать то, что ему по карману. То есть комнаты, могу дать ориентир по ценам на них. Начинается цена от 10-11 тысяч рублей, если заселяется один человек в комнату, в квартире, которая находится в спальном районе. В центре комната может стоить от 25 до 30 тысяч рублей. Что касается двухкомнатных квартир, то стоимость аренды начинается от 28-30 тысяч в удаленном районе. Если говорить о более комфортабельной квартире, то цена аренды от 35 тысяч рублей. Трехкомнатной квартиры цена аренды не меньше, чем 40 тысяч рублей в месяц.

О. БЫЧКОВА: Предположим, у человека есть некая сумма, 100-300 тысяч условных единиц. Но, когда мы смотрим на ситуацию с недвижимостью, это сущие «слезы»…

О. КОМАРОВА: Что можно купить ха 100 тысяч? Либо недвижимость в Подмосковье, либо комнату в Москве. Какая комната может быть приобретена за эту сумму? Не могу сказать, что это будет комната в 22-25 метров. Подобные комнаты стоят от 120 у.е. Если вы хотите приобрести 15-16 метровую комнату, то это будет порядка 100 тысяч долларов. Если этой суммой человек не располагает, а чуть меньше, то можно приобрести комнату площадью порядка 10-14 кв. м. Это по Москве. В Подмосковье можно рассчитывать на комнату порядка 20 кв. м, либо однокомнатная квартира в дальнем Подмосковье, 70 км от МКАД и дальше. Вы можете получить у нас консультации по этому вопросу.

О. БЫЧКОВА: Катя спрашивает, в Подмосковье в пределах 10 км от МКАД, какие цифры?

О. КОМАРОВА: Это ближнее Подмосковье. Есть сегмент дорогой, это юго-запад, запад и северо-запад. Там цены на однокомнатные квартиры от 180 тысяч долларов. Что касается севера, северо-востока и далее юг, юго-восток, то там цены пониже. Они могут начинаться от 160 тысяч. Все зависит от тех запросов, которые вы выдвигаете. Если вы хотите недвижимость в новостройке, то там другая площадь, то там другие цены. Если это недалеко от станции, цена может составлять и 200 тысяч долларов на том же севере. если это будет пятиэтажный дом, то цена может быть в размере 160 У. Е.

О. БЫЧКОВА: А пятиэтажный дом, это хрущеба, которая потом пойдет на слом?

О. КОМАРОВА: Не обязательно. Мы говорим о панельных пятиэтажных домах. Они не все идут под снос. Есть программа по Москве, которая касается пятиэтажных домов, а в Подмосковье это не совсем одно и тоже. Надо консультироваться у специалистов. Звоните нам.

Новости.

О. БЫЧКОВА: От 200 тысяч…

О. КОМАРОВА: От 200 тысяч у нас начинается стоимость однокомнатных малогабаритных квартир гостиничного типа в Москве. В Подмосковье моно приобрести однокомнатную квартиру большей площади либо в новом доме, либо в достаточно хорошем элитном доме, можно приобрести и двухкомнатную квартиру. А трехкомнатную квартиру можно приобрести в дальнем Подмосковье. А за 300 тысяч есть несколько вариантов, но не так много можно выбрать на эту сумму. Это либо однокомнатная квартира в центре столицы, все зависит от категории дома. Либо двухкомнатная квартира за Садовым кольцом, либо трехкомнатная квартира малогабаритная 56-58 кв. м в спальном районе.

О. БЫЧКОВА: Насколько быстро можно найти покупателя, если кто-то сейчас решил продать квартиру?

О. КОМАРОВА: Сегодня такая ситуация, что спрос превышает предложение, поэтому продавцы находятся в очень хорошей ситуации, в очень выгодной. Достаточно быстро все можно сделать, все зависит от тех сроков, которые вы поставите в условии договора. Соотношение цена и сроки должны между собой контактировать. Чем меньше срок, за который вы хотите продать, тем должна быть адекватнее цена. Я имею в виду, если вы поставите цены выше рыночной, то никак мы не продадим квартиру в течение месяца.

О. БЫЧКОВА: Если поставить цену выше рыночной, разве можно ее продать?

О. КОМАРОВА: Она будет, безусловно, какое-то время на рынке. Какое-то движение на рынке все равно происходит, но опять же… Каким временем человек располагает? Если он может ждать и два и три месяца, пожалуйста. Но мне кажется, не очень продуктивно пройдет это время, те действия, которые мы будем предпринимать по поводу размещения рекламы, они, видимо, пропадут впустую. Поэтому нет смысла ориентироваться на такие варианты. Нужно ориентироваться на те рыночные цены, по которым сегодня возможна продажа, и в те сроки, реальные которые мы будем обсуждать при беседе.

О. БЫЧКОВА: Как быстро можно снять квартиру в Москве?

О. КОМАРОВА: Опять же ориентир должен быть грамотный, рабочий, исходя из цен. Можно снять в течение 2-3 дней, если вы хорошо ориентированы и хорошо подготовлены к этому моменту. Я для того сегодня и рассказывала о ценах.

О. БЫЧКОВА: Алгоритм действий, какой? Определяешь свои материальные возможности…

О. КОМАРОВА: Да. Дальше надо звонить в нашу компанию по телефонам 223-23-69 и 507-42-85. Мы оказываем содействие при аренде продаже, покупке, обмене, разъезде любой сложности. Осуществляем срочный выкуп, юридическое сопровождение, консультации бесплатные по телефону и на объекте. Это далеко не полный перечень тех услуг, которые мы оказываем. А вообще наша компания предлагает полный спектр услуг по операциям с жилыми помещениями. Обращайтесь к нам, мы будем рады помочь. Наша компания оказывает услуги не только нанимателям квартир, но и наймодателям. Хозяева квартир тоже могут к нам обращаться. Кроме того, одним из немалых преимуществ наших услуг является тот факт, что хозяевам квартир мы предоставляем бесплатный страховой полис «Военной страховой компании». Это означает, что хозяин получает страховой полис, в котором может страховаться имущество, отделка, гражданская ответственность. В последнем случае она выплачивается и третьим лицам, то есть, например, соседям снизу, которых наниматель квартиры залил.

О. БЫЧКОВА: А если, например, квартиру надо приватизировать, а потом продать? Вы этим занимаетесь?

О. КОМАРОВА: Безусловно, это типичная ситуация. Единственное, что срок действия договора, на который мы будем оформлять наши отношения с клиентом, должен составлять порядка трех месяцев. Как вы знаете, месяц составляет регистрация перехода права собственности муниципального жилья к гражданам. И, соответственно, месяц также будет занимать регистрация договора купли-продажи квартиры. Поэтому все возможно, обращайтесь.

О. БЫЧКОВА: Если нужно большую квартиру разделить на что-то поменьше? Например, трехкомнатную на однокомнатную? Вы этим занимаетесь?

О. КОМАРОВА: Да, конечно. Разъезд возможен, безусловно. Здесь хочу отметить, если ваша квартира малогабаритная трехкомнатная (56-58 кв.м), если она находится дальше Третьего кольца, то разменять ее на две однокомнатные квартиры вряд ли возможно. Если у вас площадь 76-78, и она находится до Третьего кольца, то это возможно, просто нужно понимать, от чего отталкиваться.

О. БЫЧКОВА: Нужно смотреть конкретный случай и разбираться с конкретной ситуацией.

О. КОМАРОВА: Да. Телефоны компании «А-Недвижимость» отдел продаж 223-23-69, телефон аренды 507-42-85.

О. БЫЧКОВА: Ольга Комарова, руководитель отделения агентства «А-Недвижимость» была сегодня с нами в прямом эфире «Эха Москвы». Спасибо.