Как уберечься от мошенничества при покупке квартиры? - Владимир Мнацаканов - Интервью - 2008-08-19

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Добрый день, Алексей Дыховичный у микрофона. У нас в гостях Владимир Мнацаканов, генеральный директор агентства недвижимости «Арсенал холдинг». Как уберечься от мошенничества при покупке квартир? Мы об этом говорим. Мошенничество, это когда специально когда продавец знал, что он зарабатывает этим, так вот?

В. МНАЦАКАНОВ: Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А когда это не специально, но все равно так получилось. А покупатель все равно страдает. Это вроде, как не мошенничество… Давайте пошире, что называется юридическая чистота квартиры… Пойдет?

В. МНАЦАКАНОВ: Конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Последнее время об этом стали чаще говорить. Проблема стала актуальней?

В. МНАЦАКАНОВ: Это в первую очередь, связано с тем, что сейчас цены на недвижимость запредельные. И, соответственно, те люди, которые купили за эти безумные деньги квартиру, вдруг теряют право собственности на нее… Конечно, это серьезный удар, от которого человек не может оправиться. Поэтому стали об этом говорить, но плюс к этому повышение цен всегда влечет за собой увеличение каких-то там нарушений и так далее… Именно мошенничество. Это очень актуально в наше время. Иногда мне кажется, что на сегодняшний день мы приближаемся к уровню середины 90-х годов, когда было много разных нарушений. И сейчас чем дороже квартира, тем больше у не добросовестных людей желания кого-то обмануть, чтобы заработать большие деньги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Риелторы говорят, что на данный момент на рынке в Москве выставлено порядка 25 тысяч квартир.

В. МНАЦАКАНОВ: С цифрой согласен.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Какое количество из этих квартир, на ваш взгляд, потенциально могут привести к тому, что … Ну, не глядя, одну из них купить… В каком проценте случаев потенциально могут возникнуть проблемы?

В. МНАЦАКАНОВ: Я считаю, что от 5% до 10% этих квартир, когда вы говорите о юридической чистоте… Это надо проверять более конкретно и как-то страховаться людям от того, чтобы не потерять все.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Включая незаконные перепланировки?

В. МНАЦАКАНОВ: Незаконная перепланировка не может привести к лишению права собственности. Наше государство, начиная с приватизации 1991 года, постоянно нам закладывало «мины» различные. Как бы вот, не включают детей… Дети сейчас выросли, могут предъявлять свои права. И разные другие аспекты, которые влекут за собой проблемы для покупателей. Конечно, здесь необходим профессиональный грамотный подход именно специалиста юриста, риелтора, для того, чтобы разобраться в этой ситуации и оценить риски. И участие самого гражданина, конечно, тоже очень важно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Стопроцентная гарантия может быть, специалиста, который проверил квартиру?

В. МНАЦАКАНОВ: К сожалению, ситуация складывается так, что как бы… Опять же, в нашей стране все построено таким образом, что иногда законным путем невозможно проверить историю этой квартиры. Конечно, у риелторов есть различные пути. Когда на вашей радиостанции говорят о коррупции… Вот в данном случае, в какой-то степени коррупция облегчает жизнь участников рынка недвижимости, потому что так или иначе, любой риелтор пользуется услугами каких-либо сотрудников правоохранительных органов, или еще каких-либо чиновников, чтобы выяснить реальную историю той или иной квартиры. Без этого просто невозможно. И любой разумный покупатель должен об этом задумываться и не экономить на этом никогда. Если вы хотите спокойно спать после покупки квартиры, обращайтесь к нам. Наш телефон 788-04-44. Специалисты готовы ответить на любые вопросы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Какие-нибудь мифы присутствуют здесь?

В. МНАЦАКАНОВ: Мифов, неверных представлений очень много. Спасибо Конституционному суду, что он несколько лет назад высказался, например, в защиту добросовестного приобретателя. Но существует очень распространенный в риелторской среде и у граждан миф, что, если приобретатель добросовестный, то у него ничего отобрать нельзя. На самом деле закон позволяет лишить собственности, в том числе и добросовестного приобретателя, если будет доказано, что то лицо, которое изначально продало квартиру, которое не участвовало в последней сделке… Если эта квартира была продана помимо воли этого лиц, либо была каким-то мошенническим способом у него похищена. Было нашумевшее дело, когда мошенники с участием трех судей, которые сейчас осуждены, они фактически украли у государства около 300 квартир. То есть, там люди умирали, а они потом через суд оформляли наследство, и продавали эти квартиры. Вымороченное имущество. И государство не так давно начало подавать иски и у судов не оставалось никаких законных оснований для того, чтобы отказывать государству в возврате этих квартир обратно. Соответственно, люди оказывались лишенными своего права собственности.

/Это были подставные наследники?

В. МНАЦАКАНОВ: Да. Там было три судьи осуждено. Иногда связано это с наследством, когда человек умирает, а нотариус задним числом подделывает завещание. Нотариус вносит это завещание в реестр.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это вы уже в сторону настоящего целенаправленного мошенничества.

В. МНАЦАКАНОВ: Это мошенничество, но, если я говорю, что я профессиональный юрист, и что я вижу, что та или иная квартира оформлена по завещанию и это завещание, допустим, удостоверено нотариусом в последние числа года, то я понимаю, что с большой степенью вероятности с этой квартирой что-то может быть нечисто. Соответственно, мне это надо дополнительно проверять либо отказаться от покупки такой квартиры. В последние числа декабря, как бы реестр закрывается. Реестр ведется непрерывно нотариусом, да? То есть, запись за записью следует. Начиная с нового года начинается новый реестр. Если в конце года нотариус оставил несколько строчек пустыми, то он всегда может что-то задним числом вписать. Я знаю, что одни из нотариусов находится сейчас в федеральном розыске именно по подобным делам. Люди, которые купили такие квартиры, они-то лишены права собственности, в итоге.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вернемся к цифрам. Много ли откровенно мошеннических квартир, которые завязаны на каких-то мошеннических сделках? Какая часть квартир, в которых чьи-то права когда-то не учли?

В. МНАЦАКАНОВ: Статистику такую никто не ведет. Никто не ответит на это, но по общему ощущению моему, оттого, что я знаю от своих коллег, в последнее время увеличивается это все. Причем, приобретает какие-то непонятные формы, когда люди-продавцы иногда продают квартиры, сами не зная, что до этого было что-то нехорошее. Если вы квартиру приватизировали когда-то давно, то здесь вряд ли будут какие-то нарушения, если вы только своих детей не обидели.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Не учесть детей в 1992 году было можно.

В. МНАЦАКАНОВ: Никогда этого не было можно. У нас закон никогда не делал исключение и не говорил, что детей можно включать, можно не включать. Просто чиновники избрали практику, что это не обязательно. Тогда у нас приватизация через РЭУ, через жилищные организации происходила, и чиновники даже давали такие разъяснения, что это необязательно. Но это все относилось к вольной трактовке закона, закон никаких исключений не делал. Если человек только родился, он уже гражданин, он уже имеет право на приватизацию.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но люди, которые приватизировали таким образом, они никого не хотели обмануть.

В. МНАЦАКАНОВ: Да, но если впоследствии у них с выросшими детьми сложились не очень хорошие отношения, это может привести в будущем к тому, что ребенок будет оспаривать… В каждой конкретной ситуации надо оценивать все сугубо индивидуально, всегда смотреть на срок исковой давности, все эти вещи оценивать в комплексе. Но даже когда срок исковой давности пропущен, суд всегда может счесть, что этот срок пропущен гражданином, который был несовершеннолетним, по уважительной причине, и восстановить этот срок.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А как уберечься?

В. МНАЦАКАНОВ: В последнее время очень много «черных маклеров», людей, которые работают самостоятельно, к которым по знакомству рекомендуют обращаться. Но за последние десять лет, что я связан с недвижимостью, я ни одного грамотного человека в этой среде не встречал. Надо все равно привлечь грамотного юриста для того, чтобы он оценил все риски. Я знаю, что за 10 лет активной работы нашего агентства на рынке, у меня ни один клиент не лишился права собственности на квартиру. Были судебные дела, но удалось отстоять. И это, в первую очередь, связано с тем, что мы говорим клиенту, когда какую-то квартиру покупать нельзя.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Какой срок исковой давности? Какие причины пропуска срока могут быть признанными уважительными? Это вопрос от Ольги.

В. МНАЦАКАНОВ: У нас в Гражданском кодексе это очень расплывчато сформулировано. Это отдается на усмотрение суда. Но сказаны четкие случаи, например неграмотность гражданина, еще что-то. Но для меня однозначно, что если человек был несовершеннолетним, а его родители не защищали его права, и при этом всем очевидно, что его права нарушены, это, как раз и может являться тем обстоятельством, когда суд сочтет, что этот срок пропущен. Не все так просто.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А сколько нужно бояться?

В. МНАЦАКАНОВ: Часто руководители нашего государства часто говорят о том, что должна быть определенная стабильность гражданского оборота. Однако Верховный суд России практически ничего не делает, на мой взгляд, для того, чтобы это было все именно так стабильно. И поэтому никаких специальных разъяснений, никакой позиции высшего суда не существует. Соответственно, каждый судья все решает в меру своего усмотрения судейского.

Новости

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Продолжаем говорить о том, что называется юридической чистотой квартиры. То есть, о проблемах со всяческими документами, которых безумное количество. Проверять это дело надо. И еще о том, что люди, которые приобретали квартиры через «черных маклеров» не могут спать спокойно. Сегодня все спокойно, а завтра может прийти повестка из суда, да? Этих людей много, они сейчас напряглись. Сколько им еще нервничать? Вы напугали людей, дайте им какую-то определенность.

В. МНАЦАКАНОВ: Не всегда она возможна. Если мы говорим о, так называемых, ничтожных сделках, то есть о сделках, которые не соответствуют требованиям закона, то срок исковой давности исчисляется, начиная с момента совершения сделки. И составляет в настоящее время три года. Раньше это срок был десять лет. Что касается категории других недействительных сделок, так называемых, оспоримых сделок… Например, сделка, совершенная гражданином, который не мог понимать значение своих действий и не мог руководить ими, это психически не совсем нормальный человек, который не понимал, что делал, да? По такой сделке срок давности составляет год. Но с того момента, когда-либо это лицо, либо какие-то иные заинтересованные лица (например, его родственники) узнали или должны были узнать о том, что эта сделка состоялась. И вот это «узнали» или «должны были узнать», начало течения этого срока четко не определено. Оно зависит от конкретных обстоятельств.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Оно что может быть 5-10 лет?

В. МНАЦАКАНОВ: Давайте, конечно, разумно подходить. Пять лет - да, но на 10-ти я, конечно, засомневался. Потому что, если это, допустим, родственники человека, который ненормален, который совершал сделку не понимая, что он делает, то хочется спросить, где они были десять лет, если это был их брат, папа или еще кто-то? Но бывают разные ситуации у людей, бывает, что люди живут в другой стране. И, приехав, они вдруг узнают, что их родственника обманули, что врачи-психиатры, которые наблюдали его в больнице, продали квартиру от его имени, фактически воспользовались его беспомощным состоянием. И, конечно, суд, исходя из фактических обстоятельств, и будет принимать судейское решение.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я сделал для себя, может и неправильный вывод, но это «завтра» может длиться десять лет…

В. МНАЦАКАНОВ: Я этого не сказал, но, если исходить с точки зрения закона, вот с несовершеннолетними… Если ребенку был год, когда квартира была приватизирована, то вероятность того, что он через 18 лет придет в суд, существует, ее исключать нельзя. Для суда, что важно? Допустим, сейчас этот срок давности три года. И суд смотрит, в последние полгода в течение этого срока давности, если ребенок был несовершеннолетним, то значит, причины уважительные, действительно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А если он в армии служил? 18 и сразу в армию.

В. МНАЦАКАНОВ: Если человек в армии служил, у нас восстановление срока, а есть перерыв для срока. Если человек проходил службу в вооруженных силах, это может являться перерывом.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мне все равно, как это называется, мне важен общий срок. Это перерыв приплюсовывается к этим 18-ти?

В. МНАЦАКАНОВ: Вы понимаете, когда риелтор-юрист проверяет квартиру, он оценивает эти риски, он анализирует это. И он клиенту выдает те или иные рекомендации, либо категорически не советует эту квартиру не покупать. Либо он думает о том, как минимизировать эти риски. Может, нужно как-то вот увидеть уже этого совершеннолетнего гражданина, выяснить его волю, взять от него какие-то заявления и понять, что он ни на что не претендует. Все сугубо индивидуально.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: У меня более общий вопрос есть. Вы сказали, что наше государство не совсем заботилось о том, чтобы сделки, которые совершаются с недвижимостью, в последующем не стали тем или иным образом оспорены в суде или еще так как-то … Я в этих юридических тонкостях не разбираюсь. В результате, в настоящий момент очень много квартир, которые потенциально могут привести к лишению права собственности покупателя, да? Вот эти квартиры уже есть. И есть эти непонятные совершенно сроки, которые могут длиться очень долго. Сегодняшнее законодательство уже как-то ограничивает рождение новых таких квартир? Или все то же самое?

В. МНАЦАКАНОВ: Сегодняшнее законодательство и практика, и позиция высших судов в какой-то степени ограничивает. Но, опять же, без каких-то радикальных законодательных нововведений обойтись нельзя. Отрадно, что сейчас под руководством Медведева создана рабочая группа по переработке, по изменению гражданского законодательства. Туда вошли видные ученые-цивилисты наши. И я надеюсь, что что-то сдвинется в лучшую сторону. Например, в мире существуют страны, в которых защита права собственности является основной. Например, если запись о праве того или иного гражданина внесена в государственный реестр, то уже эту собственность практически отобрать нельзя.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: У нас регистрация этого не дает.

В. МНАЦАКАНОВ: У нас регистрация этого не дает, к сожалению. Но хотелось бы, чтобы мы приблизились к такой системе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, если регистрирующий орган, а это государство, регистрирует, значит, все нормально. Значит, нет никаких проблем и такая логика на ваш взгляд, правильна и мы можем к ней подойти?

В. МНАЦАКАНОВ: У нас же в законе о государственной регистрации написано, что такая регистрация, это признание и подтверждение государством наличия права.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Как бы так хотелось, но, что вы при этом будете делать? Это другой вопрос. Но, к сожалению, мы сейчас уже не успеем об этом. Думаю, что найдется работа для риелторов. Владимир Мнацаканов был у нас в гостях, генеральный директор агентства недвижимости «Арсенал холдинг». Спасибо.