Позиции НРБ на ипотечном рынке страны. Новые ипотечные продукты - Аркадий Колодкин - Интервью - 2008-07-25
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 6 минут в столице. Добрый день, Алексей Дыховичный у микрофона. У нас в гостях Аркадий Колодкин, председатель правления Национального Резервного Банка. Позиция НРБ на ипотечном рынке страны - так мы озаглавили нашу программу. Новые ипотечные продукты, об ипотеке, о ее перспективах хотелось бы тоже поговорить. Вы «заморозили», так вот формулируется, заморозили ипотечные ставки. Это хорошо или плохо?
А. КОЛОДКИН: Для пользователя это, безусловно, хорошо. Действительно, с прошедшего понедельника вступили в силу новые продукты НРБ. Их стало меньше, но они стали понятнее. Это первое изменение, которое мы сделали в своей ипотечной программе. И второе, что, наверное, наиболее существенно и важно для конечного заемщика, это то, что сентября мы заморозили процентные ставки. На сегодняшний день, как вы знаете, уже четвертое повышение ставки рефинансирования ЦБ и эта ставка составляет 11% годовых. При этом наша минимальная ставка, с которой мы начинаем программу кредитования в рублях, 11,75%. «Моржа», как вы видите, совершенно незначительная. И конечно долго такое состояние дел продолжаться не сможет. Поэтому я призываю всех желающих еще воспользоваться этой услугой, обращаться в НРБ за кредитами.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 11,75% это, наверное, для таких заемщиков очень-очень хороших? Чистеньких, беленьких, когда абсолютная уверенность у банка.
А. КОЛОДКИН: Да, бесспорно, процентная политика банка строится на оценке риска. И чем более понятен заемщик для банка, тем меньше «моржа» добавляется к базовой ставке. То есть, если человек подтверждает официально свой доход документами, если у него «белая» зарплата, стабильные доходы, постоянное место работы, то в этом случае он является наиболее желанным клиентом для банка.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Первоначальный взнос, наверное, большой, да?
А. КОЛОДКИН: Да, конечно. К первоначальному взносу также привязана ставка, потому что это напрямую влияет на риски банка. Поэтому, чем больше первоначальный взнос, тем, действительно, ставка ниже. На сегодняшний день наш первоначальный взнос начинается с 15%. И мы не планируем пока его увеличивать, но и не планируем пока возвращаться к ситуации, когда он был нулевым. К чему это привело в Америке мы все, к сожалению, сейчас видим.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, уж. Это в рублях, в долларах? Меньше, больше?
А. КОЛОДКИН: В долларах пока меньше, поскольку валютные кредиты позволяют все-таки рефинансироваться на западных рынках, где стоимость денег по-прежнему остается ниже, чем в России. И, если переходить к цифрам, то начинается с 9,5%.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это действительно «пока»?
А. КОЛОДКИН: Я думаю, что это, действительно, пока. С одной стороны мы, безусловно, стоим в точке, когда дальнейшее снижение ставки федерального резерва уже невозможно. И мы ожидаем, что не в самом ближайшем будущем, но в обозримой перспективе эти ставки начнут расти.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В этом году?
А. КОЛОДКИН: Не думаю, что это произойдет до конца этого года. Но в самом начале следующего года ставки, однозначно, начнут на западе расти.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ставка российская 11% она с 10,25% выросла до 11%. Три раза поднимали, насколько мне память не изменяет. Насколько это действительно связано с ипотечными ставками? Где взаимосвязь? Тут есть взаимосвязь или это что-то вот как-то так?
А. КОЛОДКИН: Ставка рефинансирования ЦБ это та ставка, по которой фактически государство ссужает деньги коммерческим банкам. То есть от нее все начинается. Ни один кредит конечному заемщику не может быть ниже этой ставки, потому что это базовая ставка.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А на какой срок?
А. КОЛОДКИН: Вот это больная проблема для России, потому что срочных денег в России, как не было, так и нет до сих пор. К сожалению, система рефинансирования ЦБ коммерческих банков на сегодняшний день предполагает максимально возможный срок всего-навсего 180 дней.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, вы приходите в банк, говорите, что нужны деньги, что развиваете ипотеку, что у вас национальный проект. Они говорят, что под 11% на 180 дней. Правильно я понимаю?
А. КОЛОДКИН: Абсолютно.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И вы выдаете кредит под 11,75% очень «белому», хорошему заемщику. Кто похуже, тому проценты повыше. На 30 лет?
А. КОЛОДКИН: У нас 30-летних кредитов нет, у нас 20 и 25.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А вдруг через полгода будет уже не 11%, а 12%?
А. КОЛОДКИН: Ну, во-первых, не вдруг. Мы практически уверены, что еще до конца этого года ставка в России, к сожалению, достигнет 12%. То, что происходит с инфляцией, мы все видим. И не реагировать на инфляцию государство просто не сможет. Поэтому я в самом начале сказал, что призываю всех, кто планирует обращаться за кредитами, обращаться за ними, как можно быстрее. Ибо этой осенью ставки у всех банков будут расти достаточно сильно.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В связи с этим вопрос от слушателя. Что ипотека жива? Говорят, почила.
А. КОЛОДКИН: Я бы не был настолько категоричен. Хотя, действительно, кризис западного рынка не мог не затронуть российского. Если в середине прошлого года количество банков, выдававших ипотечные кредиты, было примерно 600, то на сегодняшний день осталось не больше сотни. Это крупнейшие операторы этого рынка, которые выдавали кредиты на свои балансы, не перепродавали их другим крупным операторам рынка. Мелкие банки, к сожалению, практически ушли с этого рынка. Это, действительно, правда.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Забыли мы еще одну новость, которая у вас произошла. Насколько я понимаю, раньше сам НРБ ипотечные кредиты не выдавал. Был оператор, который назывался НИКОМ (национальная ипотечная компания).
А. КОЛОДКИН: Верно.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Там некоторые изменения произошли. Что происходит?
А. КОЛОДКИН: Ничего страшного не произошло. Я думаю, что для наших конечных клиентов все произошло даже незаметно. Просто структурно мы поглотили компанию НИКОМ, которая была оператором на этом рынке. Сделано это было для более быстрого и легкого выхода на рынок. Сейчас же мы чувствуем себя на нем достаточно комфортно, занимаем неплохие позиции, и посчитали, что настало время для вот такой реструктуризации. Компания НИКОМ влилась на правах структурного подразделения в банк. Для конечного пользователя в этом будет только благо, ибо время, которое тратится на одобрение заемщиков и на прохождение документов сократится, а качество обслуживания клиентов улучшится. Для нас это будет сокращение издержек и затрат, потому что одна компания всегда дешевле, чем две.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это такое событие на рынке, потому что НИКОМ была известная компания.
А. КОЛОДКИН: Вообщем, да. НИКОМ, действительно, обладала собственным брендом. Компания была не безызвестная. Сейчас они свою деятельность де-факто, с 1 июля прекратили. И на их место встал Национальный Резервный Банк. Что касается наших клиентов, то я считаю, что для них это произошло незаметно, потому что те же самые люди остались сидеть в тех же самых местах. И продолжают делать же самую работу.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть, получившие ранее кредиты, точно так же…
А. КОЛОДКИН: По тому же адресу могут приходить и общаться с теми же самыми людьми.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И выплачивать те же самые ежемесячные платежи, которые у них раньше были? Для людей ничего абсолютно здесь не поменялось?
А. КОЛОДКИН: Для тех, кто уже стал клиентом абсолютно ничего. Для тех, кто станет, поменяется немного. Мы считаем в лучшую сторону. И плюс немаловажный аспект. Мы все-таки достаточно широко анонсировали нашу региональную программу. НРБ движется в регионы, движется очень быстрыми темпами. Там мы будем выдавать кредиты уже сразу, непосредственно под брендом Национального Резервного банка.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Во все регионы?
А. КОЛОДКИН: В принципе, наша стратегия предусматривает открытие более 100 точек продаж. В этом году мы откроем первые 16. И далее по нарастающей.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Название обязывает. Национальный же.
А. КОЛОДКИН: Приходится соответствовать.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Давайте к ситуации на ипотечном рынке. Невозвраты. Вроде стали писать что не только в потребительских кредитах появились невозвраты, но даже и в ипотечных кредитах растет этот процент. Так ли это?
А. КОЛОДКИН: Действительно так. Я здесь могу сказать несколько причин такой ситуации. Одна из причин, это то, что называется «болезнь роста». Всякий рынок быстро развивающийся, рано или поздно достигает такой емкости, что становится интересен профессиональным мошенникам. И мы, например, в своей деятельности уже столкнулись с тем, что люди, которые приходят к нам, это не добросовестные заемщики, это совершенно конкретно ориентированные на мошенничество люди. С ними работает служба безопасности. Это вообще разовые случаи, на самом деле, их можно посчитать по пальцам. Другая ситуация это, когда заемщики не смогли справиться с взятыми на себя обязательствами.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А банк не смог оценить степень риска.
А. КОЛОДКИН: Да нет. Как раз таки чрезмерное увлечение, попытка захватить все большую и большую долю рынка и конкуренция банков в недалеком прошлом, как вы помните, привела к тому, что отменили первоначальные взносы, выдавали даже 100-105% от суммы кредита. Все рассчитывали на бесконечный безудержный рост стоимости квадратного метра. И в результате пришли к той ситуации, к которой пришли. То есть большой слой клиентов, которым выдали кредиты, оказался не в состоянии их обслуживать. Это ровно то, что произошло в Америке, просто далеко не в таких масштабах, как там. По нашему банку, если это брать за пример, объемы таких проблемных кредитов измеряются долями процентов. Это совсем не те цифры, что в потребительском кредитовании или за океаном.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но даже есть какие-то прецеденты, хотя это на сегодняшний день доли процента на (как говорят риэлторы), пока растущем в цене, рынке недвижимости.
А. КОЛОДКИН: Вот это вот самое главное. То есть пока рынок недвижимости продолжает расти, эта ситуация не превращается в кризис. То есть любой здравомыслящий заемщик, попавший в такую ситуацию, идет на сотрудничество с банком, и совместно с банком реализует подорожавшую квартиру, погашает кредит и еще даже остается при каких-то деньгах. Ситуация в корне изменится, если рынок жилья остановится или начнет падать. Вот тогда мы столкнемся с тем, что, даже реализовав жилье, человек остается должен банку. И это будет гораздо более печальная картина. Но пока, слава Богу, мы такое не ожидаем.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вероятность развития ситуации в таком ключе, как вам кажется? Во всем мире стоимость недвижимости снижается, практически.
А. КОЛОДКИН: Ну, ключевой фактор, это, конечно же, инфляция. Если правительству не удастся обуздать инфляцию, то мы подойдем к этому порогу неизбежно. А инфляция съедает доходы граждан. Инфляция съедает рост экономики. По последним данным Госкомстата, за июль практически остановился рост экономики. Нет не то что обещанных 7%, а даже те, которые были, прекратились. Если не произойдет ничего в сфере борьбы с инфляцией, в следующем 2009 году мы неизбежно подойдем к тому, что рынки остановятся и даже начнут падать. И ситуация из пока что стабильности начнет плавно перерастать в кризисную.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Проценты по ипотеке, на сегодняшний день у вас минимальные ставки это 11,75% в рублях и 9,6% в долларах, да? Средние по рынкам на сегодняшний день это что? Это ваши минимальные? О чем можно говорить сегодня?
А. КОЛОДКИН: Я думаю, что средние рублевые ставки находятся на уровне 13,5%. Есть прецеденты и до 15% по рублям. А средние – 13,5%. По валютным 10,5-11%.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Осенью вы ожидаете рост процентных ставок, до каких цифр?
А. КОЛОДКИН: Я думаю, что те, у кого ставки были ниже средних, подтянутся к средним. Те, у кого были средние, подтянутся к максимальным, максимальные пойдут дальше.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть у вас минимальная будет в рублях 13,5% в долларах 10,5-11%. Вот так примерно.
А. КОЛОДКИН: Я бы воздержался сейчас называть конкретные цифры. Но то, что мы очень пристально сейчас изучаем ситуацию, и мы, к сожалению, будем вынуждены их повысить, это так.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы опровергли ту мысль, что ипотека почила. Спрос есть, кстати, цифры вы не назвали. А в сентябре и осенью, что будет, когда ставки еще вырастут?
А. КОЛОДКИН: Наши анализы показывают, что при достижении процентной ставки уровня 15% годовых, ипотека прекратится. Вот это, наверное, тот момент, который уже абсолютно становится не адекватным. И на уровне которого люди либо не смогут брать кредиты, либо, если их будут брать, то не смогут их обслуживать. Поэтому у нас остался не такой уж большой зазор ни по времени, ни по процентам, чтобы государство все-таки в эту ситуацию каким-то образом вмешалось. А пока же рынок жив. Объемы кредитования на самом деле не намного сильно снизились относительно прошлого года. Если говорить по нашей программе, они снизились. Мы это заметили. И снизились, в первую очередь потому, что мы увеличили качественно требования к заемщикам. Если смотреть статистику, то, что недавно было опубликовано, то объемы выданных кредитов даже выросли относительно прошлого года. Поэтому сказать, что рынок мертв, это неправда.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если вы говорите о помощи государства. Чем здесь может помочь государство? Есть АИЖК, Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию. Оно вот такими рыночными методами помогает банкам, нет?
А. КОЛОДКИН: На самом деле, АИЖК, с одной стороны трудно переоценить его роль, потому что оно позволило этому рынку стартовать. С другой стороны, я бы не фокусировался только на одном агентстве. Оно одно, во-первых, не способно спасти весь рынок. Во-вторых, к чему приводит ситуация со ставкой на государственной или квазигосударственной… агентства… мы опять-таки видим по ситуации за океаном, где правительство отчаянно спасает два аналога российского АИЖК.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Как тогда государство может помочь?
А. КОЛОДКИН: Рынку нужны, как обычно в этом случае говорят экономисты, абсолютно рыночные инструменты. Нужно облегчение процедур выпуска ипотечных бумаг, что уже происходит. Готовятся документы на эту тему. ЦБ нужно активней принимать ипотечные бумаги и бумаги с ипотечным покрытием в качестве инструментов рефинансирования, что пока не происходит. необходимо на законодательном уровне рекомендовать или обязывать компании, располагающие длинными ресурсами, а именно: страховые, пенсионные, паевые фонды. инвестировать часть активов в ипотечные бумаги.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Обязать?
А. КОЛОДКИН: В том числе и обязать, или по крайней мере, разрешить. На сегодняшний момент нет, не только обязанностей, но нет и права. Вот такой комплекс мер, на самом деле, по именно инфраструктурной государственной поддержке, помог бы рынку сделать качественный рывок.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Какие-нибудь, социалистические методы, например, доплачивать.
А. КОЛОДКИН: Мы наоборот крайне негативно относимся к всевозможным социалистическим методам. Потому что, как показывает практика, на 25-летнем сроке все может измениться. В этом году государство доплачивает, в следующем доплачивает, а потом перестает доплачивать. И что в этом случае делать? Поэтому мы считаем, что рынок – великий инструмент, который все расставит на свои места. Необходимо не компенсировать инфляционные риски и процентные ставки, а необходимо их снижать и добиваться этого у экономики. Необходимо добиваться перевода зарплат в «белую» плоскость для того, чтобы заемщику было понятно. Тогда банки сами начнут снижать. А вот что-то такое там, доплатим из бюджета от 12% до 3%, я думаю, что это путь в никуда.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я так много и не просил. Жив, мертв… Однако ж людей интересуют всяческие моменты по поводу ипотеки, поэтому отвечайте, пожалуйста. Эдуард интересуется, в Твери будет ли филиал? вы в количестве обрисовали. А в какие регионы пойдете?
А. КОЛОДКИН: Мы идет во все федеральные округа. Сейчас наиболее активно мы осваиваем Сибирский ФО, Поволжье. В ближайшие планы Тверь не входит. Но думаю, что обязательно появится в середине следующего года.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если подытожить, то ситуация не такая простая, как я понимаю. Но пока не критическая?
А. КОЛОДКИН: Ситуация действительно, не проста ни для банков, ни для заемщиков на этом рынке. Рынок находится в определенном напряжении. И внимательно следить, собственно говоря, куда он двинется с этой точки… Но, тем не менее, банки и наш в том числе, свои программы не свернули, мы продолжаем работать. Я обращаюсь к заемщикам, не бояться брать ипотечные кредиты, смелее обращаться в банки, пока это еще можно сделать не так дорого. Тем более, что в НРБ достаточно широкая программа. Мы кредитуем и загородное жилье, и первичную ипотеку, и выкуп комнат в коммунальных квартирах, в том числе. Я думаю, что любой самый требовательный заемщик у нас найдет ответ на свои пожелания. И на сайте НРБ, и на сайте НИКОМ вы сможете получить любую исчерпывающую информацию.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо вам. Аркадий Колодкин – председатель Национального Резервного Банка был у нас в гостях. Мы говорили об ипотеке, о позиции на ипотечном рынке страны.