Как проводятся сделки на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья - Виктор Зиновьев - Интервью - 2008-06-25

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12:08, это «Эхо Москвы», у микрофона Нателла Болтянская. Здравствуйте. В нашей студии Виктор Зиновьев, руководитель отдела вторичной недвижимости

Здравствуйте.

В. ЗИНОВЬЕВ: Добрый день, Нателла, добрый день, уважаемые радиослушатели. Компания

приветствует вас. И, как всегда, наши эксперты у телефонов ждут ваших вопросов по телефону 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, а у меня есть свои вопросы. И Вы на них сейчас будете отвечать. Цены будут расти?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, Нателла, сейчас, если охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости в московском регионе, можно сделать это одним словом – стогнация. То есть, если ещё в мае был рост цен порядка 2-3% в месяц, то сейчас специалисты говорят об 1%, и то, это цена предложения. Мы же, реально держащие руку на пульсе рынка, можем говорить о том, что цены уже не растут и по некоторым позициям происходит снижение цен. Люди выставляют квартиры на продажу и, для того, чтобы найти покупателя, вынуждены цену снижать.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: При всем при том, что я слышала разговоры о том, что на сегодняшний день купить квартиру проблематично, потому, что мало предложений.

В. ЗИНОВЬЕВ: Да, эта проблема есть. Но надо понимать, что цены, уровень цен – это всегда некий баланс между спросом и предложением. Да, предложений сейчас не сильно большое количество, многие квартиры придерживают. Но, в то же время, спрос на квартиры упал. Вызвано это чем? Во-первых, самим уровнем цен. За последние полгода цены выросли, как минимум, на 50-70%. Раз. То есть, у многих людей просто нет этих денег, даже с привлечением кредитов, а кредит, как известно сейчас, дороже стал, чем год назад, сделать это сложнее. Поэтому логичная остановка. И как предсказывают специалисты, в течение полугода, по крайней мере, цены расти не будут, и даже возможен некоторый откат, некоторая коррекция цен, порядка 10%.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Все-таки, какие операции с недвижимостью сегодня выгоднее делать?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, на самом деле, время благоприятное для практически всех операций с недвижимостью. Начнём с тех, кто хочет продать квартиру, кто хотел это сделать по каким-то причинам, этого не делал, ждал, пока цены подрастут ещё. Сейчас ждать уже бесполезно. Цены на пике, самое время квартиру продавать. Звоните 933-50-50, консультируйтесь у специалистов компании

о том, сколько стоит ваша квартира, наши специалисты выезжают и оценивают квартиры бесплатно, и осуществляют полный комплекс услуг по продаже квартиры.

Если мы будем говорить о покупателях квартир. Время, опять-таки, исключительно благоприятное. Мы уже все устали от бесконечной гонке цен, когда приходилось покупать не то, что хочется, а брать, образно говоря, что подвернётся, пока деньги не обесценились. Сейчас есть возможность спокойно осмотреться, выбрать квартиру и купить то, что хочется. Если же говорить о людях, которые и продают и покупают, т.н. альтернативные сделки, то на спокойном, стабильном рынке проще найти покупателя, взять аванс на месяц-полтора и спокойно осмотреть, найти тот вариант, который нужен. При этом не происходит ситуаций, когда находишь квартиру по той цене, которая уже не устраивает твоего покупателя, приходится ему поднимать цену, возвращать аванс. Сделки на растущем рынке, альтернативные, иногда срываются по нескольку раз. Сейчас время благоприятное.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Если инвестировать в недвижимость, если покупать квартиру с целью, что она ещё вырастет в цене и ваши деньги не пропадут. Что покупать?

В. ЗИНОВЬЕВ: Во-первых, я скажу, какие инвестиции сейчас не интересны. Не интересны инвестиции спекуляционные, т.е. инвестиции в недвижимость на срок до года, до полутора. В надежде на быстрый рост цен на недвижимость. Цены сейчас на пике и такие инвестиции в каких-то случаях могут быть удачными, но много шансов на то, что цена останется, как минимум, такой же, а может быть, даже упадёт. Каким образом есть смысл вкладывать деньги в жильё? Во-первых, точечно, нужно смотреть, где покупаете квартиру, в каком районе, район, имеющий перспективу роста, естественно, это не должно быть старое жильё, не вкладывать в пятиэтажки, в устаревший фонд.

Новое жильё, районы, которые имеют перспективу развития, скажем, там, где будет открывать метро, обустраиваться что-то. И, естественно, это перспектива на более длительный срок, от двух лет. Два, три, пять лет. При этом, многие люди вкладывают деньги и уезжают за рубеж. Или вкладывают деньги, чтобы было основание у бизнеса, чтобы был всегда какой-то надежный ликвидный актив. Об этих инвестициях сейчас можно вести речь.

Кроме этого, есть смысл покупать объекты в Подмосковье, но, опять-таки, избирательно, потому, что многие направления переоценены, цены перегреты. Есть смысл обратить внимание на область, скажем, более 50 км от МКАД, направления, которые имеют хорошую транспортную доступность, и где существует местная инфраструктура: транспорт, магазины и т.д.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я попрошу Вас напомнить телефон.

В. ЗИНОВЬЕВ: 933-50-50. Звоните в компанию

и наши специалисты помогут вам сориентироваться в океане предложений.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А вот срочный выкуп, например. За счет чего достигается срочность?

В. ЗИНОВЬЕВ: Надо сказать, что, несмотря на то, что многие компании рекламируют эту услугу, именно в компании

это, действительно, срочный выкуп. Если вы позвоните по телефону 933-50-50, в тот же день, в течение 15 минут вы получите оценку квартиры своей по телефону, вам скажут, естественно, в определенных рамках, за какую сумму мы будем готовы выкупить эту квартиру. В тот же день агент посмотрит квартиру, и в тот же день будет принято решение о выкупе. Срочность достигается слаженной, грамотной работой всех подразделений компании

. В том числе, оперативным принятием решения на сам выкуп. Естественно, для этого необходимо иметь в наличии денежные средства, которые у нас есть.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А аванс получить можно от вас при срочном выкупе?

В. ЗИНОВЬЕВ: Аванс практически всегда. Ведь когда люди обращаются за такой услугой, как срочный выкуп, то деньги часто нужны, что называется «уже вчера». И если мы не можем гарантировать получение всей суммы в день обращения, потому, что на регистрацию сделки потребуется время, то какую-то сумму на абсолютно неотложные нужды мы всегда можем дать. Это может быть 10, 15 и даже 20% от стоимости квартиры, но размер аванса или задатка в каждом случае решается персонально. Мы должны поговорить с человеком, узнать, что у него за проблема, может быть, мы сможем её решить, даже эффективнее, чем он думает сам.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: На сегодняшний день достаточно актуален обмен Москва – Подмосковье, причем, в обе стороны. Есть люди, которым надоедает стоять в московских пробках и которые хотят к чистому воздуху, едут в Подмосковье, или с финансовом отношении. А есть люди, которые хотят жить поближе к работе. Насколько это сейчас актуально?

В. ЗИНОВЬЕВ: Да. Услуга эта актуальна. И время для таких обменов благоприятное. Причем, разница цен между Москвой и областью создает достаточно хорошие условия. Для тех, кто хочет продать квартиру в Москве и купить квартиру в Подмосковье, возможно получить солидную доплату или существенно улучшить качество жилья, скажем, из двухкомнатной переехать в трехкомнатную квартиру. Звоните 933-50-50, рассказывайте, что у вас за квартира, куда вы хотите переехать. Наши специалисты ориентируются как в Москве, так и в МО и подскажут. Если вы решили переехать на чистый воздух, какие направления в этом плане лучше.

Не секрет, что Подмосковье – район не однородный. Где-то транспорт развит лучше, где-то воздух чище, где-то низины, где-то горы, где-то леса.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я про себя могу сказать. Я живу в 10 минутах езды, или в 20 минутах ходьбы от кольцевой дороги. Но в Москве. Получается, что перевалив за этот несчастный МКАД и имея для транспорта плюс лишних 15-20 минут, я имею возможность серьёзно выиграть?

В. ЗИНОВЬЕВ: На самом деле да, потому, что если говорить о пробках, человек, который живёт в 10 минутах за кольцом, ему в любом случае приходится на то, чтобы добраться в центр Москвы, тратить не меньше часа, а иногда и полтора. Не проще ли в этом случае отъехать ещё на минут 15, 20, это получается километров 15-20 от Москвы. Вы будете жить в МО, из двухкомнатной квартиры вы можете переехать в трехкомнатную, причем, у вас получается чистый воздух, инфраструктура подмосковных городов сейчас развита достаточно сильно. Всё, что вы потеряете – это 15 минут утренних пробок. И всё. Но приобретёте взамен значительно больше.

Естественно, что есть люди, которые считают по-другому. Кто-то вообще не хочет стоять в пробках. Если возможности есть, продавайте квартиру в области с нашей помощью. Звоните 933-50-50. Если не хватает своих средств, можно рассмотреть вопрос с кредитом. Можно продать квартиру в МО и купить квартиру в Москве, около метро. Если вам, допустим, не нужна трёхкомнатная квартира, которая у вас есть, купите двухкомнатную, тогда и доплачивать не придётся.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А если говорить не о Москве и Подмосковье, а о Москве и других регионах. Как здесь обстоят дела?

В. ЗИНОВЬЕВ: Действительно, бывают такие случаи, которые часто связаны с тем, что когда-то приехал человек в Москву, допустим, в молодости. Учился, работал, родственники были, женился, развёлся, дети все где-то находятся в других районах, допустим, в Вологодской области, Ленинграде, Санкт-Петербурге. Что делать? Естественно, что стараются перебираться поближе к своим. Мы оказываем такие услуги. Если вы позвоните нам по телефону 933-50-50, мы поможем вам продать квартиру в Москве или в МО, и переехать в другой регион. При этом наши специалисты будут контролировать сделку как здесь, так и там. Естественно, при помощи местных агентств.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я напомню, Виктор Зиновьев в нашей студии, руководитель отдела вторичной недвижимости

. Вопрос у меня к Вам вот какой. Скажите, пожалуйста, доля в квартире или в комнате, это что такое, что с ней делать?

В. ЗИНОВЬЕВ: Доля в квартире, а правильно говорить, что это доля в праве общей собственности на квартиру. Получить её можно различным образом. Скажем, ситуация, которая была не так давно у нас. По наследству получили доли в квартире 4 человека: мать умершего, его жена и дети от первого брака, взрослый уже сын и дочь. Все четверо между собой не очень ладили, причём, в квартире непосредственно проживала супруга умершего. Получить что-то хотели все. Причем, если дети были вполне устроены, у них проблем не было ни материальных, ни жилищных, то пенсионерке деньги требовались срочно. Что делать? Никто больше на продажу квартиры не согласен. Выход единственный – долю продать. При том, что жить она там не может. Она обратилась в компанию

и мы решили эту проблему. По телефону 933-50-50 звоните, рассказывайте. Если невозможно посмотреть эту долю, бывает так, что сосед, бывший родственник или кто-то ещё ведёт себя агрессивно, мы решаем и такие проблемы. Звоните.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Виктор, я недавно в Интернете видела объявление о продаже комнаты в трехкомнатной квартире. Это выгодная покупка? Потому, что, вот на квартиру у меня сегодня не хватит, а на комнату может хватить.

В. ЗИНОВЬЕВ: Опять-таки, если вести речь об инвестициях, нужно думать, что вы хотите получить и в какой срок. Если вы думаете вложить и получить какую-то отдачу через полгода, через год, может это выгорит, может нет. Идеальный вариант в случае с покупкой комнаты: вы купили комнату, после этого разменяли всю квартиру, все согласились на разъезд, естественно, что вы в этом случае можете получить значительно больше, чем вложили, в отдельных случаях даже получить вместо комнаты отдельную квартиру.

Но бывает так, что перспектива очень дальняя. Надо понимать, что возможно, через полгода, через год, вы свою ситуацию не решите. В этом случае есть смысл вкладывать только таким образом, что если не через полгода, через год, через два, цена в любом случае, у этой комнаты будет больше. Всегда вы сможете добавить деньги, либо накопив, либо взяв в кредит, и уже купить однокомнатную квартиру.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, стоит ли ожидать серьёзного падения цен на недвижимость?

В. ЗИНОВЬЕВ: Я уже упоминал о ситуации на рынке недвижимости. По оценкам специалистов, можно ожидать падения или как говорят аналитики, о коррекции цен, порядка 10, может быть 15%. Если это произойдёт, то в течение полугода, 8 месяцев от сегодняшнего дня. Но, опять-таки, гарантировать это нельзя. Прогнозы в настоящее время дело неблагодарное. Зависит от того, как себя будут вести участники рынка, продавцы и покупатели. Если предложения каким-то образом увеличатся, то проседание рынка неизбежно. Если же люди так и будут придерживать квартиры, то не исключено, что в фазе топтания на месте, стагнации, мы ещё проживем достаточно длительное время.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Еще такой вопрос. Жалко мне вам деньги платить, агентству недвижимости. Ужасно. Жаба душит смертельно. Какие риски меня подстерегают, если я решу все сделки с жильём совершить самостоятельно?

В. ЗИНОВЬЕВ: Я понял Вас, Нателла. На самом деле любой человек может совершить сделку по покупке недвижимости самостоятельно. Любой. Ничего сложного здесь нет, если вы знаете, что нужно делать, в какой момент это делать и с кем. Идет речь о порядке действий и о правильности этих действий. Первый риск, любые риски начинаются тогда, когда вы расстаетесь с деньгами. Первый риск – когда вы вносите аванс или задаток. Сейчас это может быть сумма от 5 до 10 тысяч долларов. Уже внушительные деньги, которые ни в коем случае потерять не хочется. Можно деньги вложить, отдать их частному лицу и потом вы не увидите человека, он окажется мошенником.

Бывает, что вносите деньги в агентство, юридическому лицу, но договор составлен таким образом, что получить их обратно будет сложно. Для того, чтобы не происходили такие ситуации, позвоните в компанию

по телефону 933-50-50, пригласите на внесение аванса нашего специалиста, он посмотрит документы на квартиру, посмотрит договор. Заплатите не так уж и много.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Не так много – это сколько?

В. ЗИНОВЬЕВ: Если идет речь о сопровождении сделки, то здесь может быть, скажем так, не более 1% от стоимости недвижимости. Если о сопровождении. Если идет речь о том, что мы будем вам подбирать квартиру, ее подбирать, полностью сопровождение делать, то здесь до 3% может быть комиссия фирмы. Самый основной риск, когда вы покупаете квартиру и можете остаться без денег вообще в результате того, что эта квартира у вас потом будет отсужена. Или, допустим, может сложиться так, что отсудят не всю квартиру, а долю. Был случай, покупала семья квартиру, а квартира продавалась женщиной, которая получила ее по наследству от умершего сына. Так вот случилось.

Цена была выгодная и женщина мотивировала срочность и цену невысокую тем, что ей хочется поскорее расстаться с этой ситуацией, воспоминания и т.д. Покупатели заподозрили что-то, просто какие-то ощущения. Обратились к нам, мы стали рыть. Обнаружилось то, что у этого сына была жена, просто штампа в паспорте не было. Она не знала. Они фактически не развелись, но вместе не жили. Она узнала о том, что он умер позже, узнала о том, что есть квартира, и подала заявление о вступлении в наследство. Уже, естественно, в суд, потому, что полгода прошло. Мать и торопилась сделать эту сделку, пока дело не дошло до суда. Естественно, что мы, когда всё это откопали, мы выступили против этой сделкой, нашли людям другую квартиру.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, ещё один такой момент. Очень часто риэлтеры говорят о том, что при проверке квартиры на юридическую чистоту, могут возникнуть всякие подробности, вот одна из тех, о которых Вы говорите. И мы берёмся утрясти это. Что это значит? Вот есть у кого-то бывший муж, у кого-то ещё какие-то родственники, которые ни на какие переговоры не идут. Нет, и всё! Каким образом в данной ситуации вы берёте на себя?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, если возникает сложность какого-то бывшего мужа или прописан в квартире человек, которого выписать оттуда невозможно, то мы рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры. Потому, что обещать то, чего сделать не сможешь – это последнее дело. К сожалению, бывает так, сталкивался я с таким случаем. Пришёл человек, купил квартиру через частного маклера. Доверился ему, а потом оказалось, что жена продавца, не собственница квартиры, но прописанная в ней, в договоре было записано, что она сохраняет право пользования квартиры до момента снятия с регистрационного учёта. Проще говоря – пока она сама не выпишется, вы её не выпишите даже по суду. Она там просто осталась жить. Человек пришёл с вопросом «Что делать?». Продать эту квартиру можно, но с огромной скидкой. Потому, что обременение, человека оттуда никак не убрать.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Что такое рента? Можно ли продать квартиру, если она обременена рентой?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, надо понимать, что сделки с рентой – это сложные сделки и с моральной точки зрения. Ведь рентодатель обычно человек пожилой, часто нетрудоспособный, капризный. Он даёт самое дорогое, что у него есть – это квартира. И вправе рассчитывать на уход, и материальный, и уход в натуральном виде. Если по каким-то причинам рентодатель, т.е. этот человек, который эту квартиру купил и помогает, не может дальше этого делать, допустим, вынужден уехать, изменилась ситуация. Можно эту квартиру продать. Но, в любом случае, обязательно получение согласия рентополучателя, пожилого человека, проживающего в квартире. Договор в этом случае бывает двух видов – в обоих случаях это договор трехсторонний: либо это договор новации, по которому обязанности по выплате ренты, по уходу, переходят на покупателя этой квартиры. И второй случай, когда происходит выкуп ренты, т.е. сумма гасится, деньги получает рентополучатель в единовременном объёме, полностью всю сумму. В этом случае квартира становится собственностью покупателя уже без обременения. Чтобы разобраться в этих тонкостях, звоните в компанию

по телефону 933-50-50 и мы обязательно вам поможем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, любые вопросы?

В. ЗИНОВЬЕВ: Любые вопросы. Звоните, консультации бесплатные.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я напомню, что наш гость сегодня руководитель отдела вторичной недвижимости

Виктор Зиновьев. Всё это происходило в прямом эфире «Эха Москвы», новости прямо сейчас, а потом мы объявим наших победителей по игре.

В. ЗИНОВЬЕВ: До свидания, уважаемые радиослушатели.