Как проводятся сделки на рынке недвижимости - Денис Нефтяков - Интервью - 2008-05-28

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вы слушаете «Эхо Москвы», здравствуйте, у микрофона Нателла Болтянская, в нашей студии Денис Нефтяков, заместитель руководителя отдела вторичного жилья отделения «Октябрьское» агентства недвижимости

, здравствуйте.

Д. НЕФТЯКОВ: Добрый день. Добрый день, уважаемые радиослушатели, наши эксперты ждут ваших вопросов по телефону 933 5050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Давайте мы поговорим с вами так, что называется, без шпаргалок о том, как проводятся сделки на рынке недвижимости. Скажите, пожалуйста, то, что в советские времена называлось емким словом «обмен», даже этому были посвящены целые литературные произведения, в частности, известных писателей, до какой степени сегодня эта сделка сложная?

Д. НЕФТЯКОВ: На сегодняшний день, действительно, обмен звучит, т.е. созвучность обмена, она также осталась, также люди его называют обменом, но для риэлторов эти сделки, как часто мы их называем, альтернативные. На сегодняшний день сложность обмена состоит из того, что надо понять, на что человек меняется, т.е. наш клиент, клиент нашей компании, что он хочет приобрести в результате этого обмена, в первую очередь, для того, чтобы понять, решить его вопрос, мы изучаем ситуацию, изучаем требования, которые выдвигает перед нами клиент, который к нам обращается. И если наши специалисты в результате консультаций увидят, что, действительно, проблемы мы сможем решить либо мы предложим какие-то альтернативные решения данной лично его ситуации, в принципе, безвыходных ситуаций, я думаю, не бывает.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Как же не бывает? Бывает. У человека есть однокомнатная квартиренка на окраине Москвы, он хочет трехкомнатную в центре.

Д. НЕФТЯКОВ: В том-то и дело, что он хочет, опять же, центр, центр у нас достаточно объемное понятие, опять же, где его однокомнатная квартира. Не вопрос. Однокомнатную квартиру на трехкомнатную, пожалуйста, первый момент, желание, конечно, есть, мы можем предложить ему воспользоваться, например, ипотечным кредитованием.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А вы сами подберете вариант?

Д. НЕФТЯКОВ: Наша компания, сотрудники нашего отделения «Октябрьское» помогут в этом вопросе. Если же, действительно, мы увидим, что ситуация неразрешима, то тогда мы можем предложить какие-то другие выходы из ситуации. Может быть, предложить ему необязательно центр Москвы, опять же, решим вопрос или предложим воспользоваться этим кредитом. И на основании решения, если клиент захочет воспользоваться этим кредитом, на основании решения банка, на основании той суммы, которую ему выдадут, мы предложим варианты, т.е., видите, понять и помочь нашему клиенту в решении данного вопроса, по крайней мере, предложить выходы из его ситуации мы сможем, а принять решение уже, он будет принимать решение самостоятельно, но, соответственно, при помощи специалистов нашей компании.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Какой телефон, вы сказали?

Д. НЕФТЯКОВ: Телефон, обращайтесь по телефонам 933 5050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, давайте предположим такую ситуацию, именно из разряда так называемых альтернативных сделок, у меня есть квартира, вместо которой я хочу что-то другое, я нашла себе квартиру вместо своей, но у меня горит, потому что я прекрасно понимаю, что та квартира хороша, что ее могут в любой момент купить, что оформление может занять какое-то определенное количество времени. Т.е. более того, у меня еще нет покупателя на мою квартиру. Вам понятна ситуация?

Д. НЕФТЯКОВ: Понятна ситуация.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Решайте.

Д. НЕФТЯКОВ: Если вы обратитесь на данном этапе к нам, что вы нашли для себя вариант, который вам очень приемлем, очень необходим, соответственно, мы, опять же, постараемся решить эту проблему и начнем с того, что проведем первичную консультацию, дабы понять, насколько, первый момент, насколько готова к сделке купли-продажи та квартира, которую вы себе подобрали, т.е. нет ли каких-то подводных камней, либо каких-то недочетов в документах, которые придется решить, может быть, и не то, что может быть, а нашим сотрудникам. Если же мы видим, что квартиру, которую вы для себя выбрали, она вам очень нравится, все документы в порядке, мы готовы организовать сделку в кратчайшие сроки, но у вас нет покупателя на вашу квартиру, в данном случае, наша компания может предложить вам срочно выкупить вашу квартиру, чтобы вы получили за нее деньги, эти денежные средства могли использовать на приобретение того варианта, который вам необходимо купить, который вам понравился. Соответственно, радиослушатели могут обращаться с такими же вопросами, с консультациями по телефону 933 5050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, я еще раз возвращаюсь к вопросу. У меня есть, опять же, моя квартира, вместо нее я хочу купить какую-то другую, время меня поджимает. Насколько я понимаю, в случае, если альтернативная квартира чиста, и сделка не будет из себя представлять никаких юридических загвоздок, и с моей квартирой та же ситуация, то ваша задача сводится, помимо оформления, продаж обеих квартир, к тому, чтобы максимально быстро подобрать какой-то вариант для меня. Но вы же понимаете, всякое может быть.

Д. НЕФТЯКОВ: Всякое.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А я считаю деньги, я совершенно не готова уступать, о каких-то уступках, может быть, но ведь, насколько я понимаю, порядка 85% рыночной стоимости будет, если вы выкупаете мою квартиру, правильно?

Д. НЕФТЯКОВ: Если компания будет выкупать вашу квартиру, да, совершенно верно, порядка 80-85% вы получаете на руки.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Правильно, а 20% я теряю. Значит, мне не хватит на ту квартиру, которую я себе подобрала. Как быть?

Д. НЕФТЯКОВ: Т.е. вы уже, получается, что вы уже провели предварительный финансовый.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Конечно, конечно.

Д. НЕФТЯКОВ: В данном случае, мы поможем решить, в любом случае, этот вопрос.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Т.е. может быть другой вариант, может, вы выкупите ту квартиру, которую хочу купить я?

Д. НЕФТЯКОВ: Да, выкупим квартиру, которая приобретаться будет в последующем для вас, или же можем предложить, опять же, т.е. надо разобраться будет непосредственно в вашей ситуации, непосредственно с продавцом, опять же, продаваемой для вас квартиры.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Понятно.

Д. НЕФТЯКОВ: Помимо всего, ведь она же тоже сделка, вам понравилась при встрече с продавцом, он может сказать вам, что все хорошо, я готов продать, а вдруг у него же опять ситуация будет альтернативная, т.е. ему что-то надо будет приобретать. Опять же, надо здесь будет обратить момент, помочь, может быть, еще и продавцом, для вас который будет продавать квартиру. В этом варианте мы тоже можем оказать содействие и помочь.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, проводите ли вы сделки, берете ли вы на себя как-то, что называется, разруливание ситуации, если покупка и продажа квартир происходит, например, с отсрочкой заселения. Та самая история, которую вы обрисовали. Я хочу продать свою квартиру, купить себе что-то другое. Человек, чью квартиру я хочу купить, он тоже себе ищет что-то другое. Понятно, что пока каждый из нас не переедет куда-то, никто из нас освобождать квартиру не готов, да?

Д. НЕФТЯКОВ: Совершенно верно. В данном случае, опять же, мы будем рассматривать ситуацию альтернативной жилплощади, т.е. изучить надо, куда человек переезжает, для чего. Соответственно, на рынке недвижимости существует уже выработанная схема по альтернативным сделкам. Поэтому разобраться, в данном случае, и помочь мы всегда сможем, главное, чтобы было желание, и это желание совпадало с возможностями, которых требуют все участники сделки.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, Роман нам пишет – хочу двушку в Бутове, есть однушка плюс доплата, возьметесь?

Д. НЕФТЯКОВ: Пускай Роман позвонит по телефону нашей компании

933 5050, я думаю, сотрудники более точно изучат его ситуацию, потому что, опять же, мы видим желание, а возможности изучат наши сотрудники. Надо учитывать, какую двухкомнатную квартиру в Бутово, любая квартира имеет свои плюсы и минусы. Из этого составляется ее стоимость. Помимо всего, у него, я услышал, однокомнатная квартира, опять же, сколько она стоит, где она находится, в каком состоянии, эти все вопросы рассмотрят наши сотрудники и ответят на его вопросы. Действительно, рассмотрят ситуацию, предложат ему, как лучше выйти из этой ситуации, потому что, опять же, двухкомнатная квартира, какая она, сколько метров, в каком месте, Бутово на сегодняшний день достаточно большой район, где он себе подбирает квартиру, может быть, он уже ее подобрал, поэтому пусть обращается к нашим сотрудникам компании

, 933 5050, его ситуацию рассмотрят, я думаю, что найдут выход из этой ситуации, разрулят, как вы сказали выше.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Денис Нефтяков, я напомню, зам. руководителя отдела вторичного жилья отделения «Октябрьское» агентства недвижимости

, в прямом эфире «Эха Москвы». Хорошо, была, например, у меня бабушкина квартира, к примеру, в которой давно никто не жил, а, может быть, и сдавали, может быть, я не знаю, что, может быть, в ней останавливались друзья, когда приезжали, вдруг – бах, трах, ситуация изменилась, мне срочно нужны деньги, позарез. Я звоню в агентство недвижимости

по какому телефону?

Д. НЕФТЯКОВ: По телефону 933 5050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: И говорю, знаете, что, уважаемый Денис, мне так деньги нужны, просто с ума сойти, как быстро?

Д. НЕФТЯКОВ: На сегодняшний день, первый момент, мы видим очень часто в рекламах и СМИ, что выкуп происходит в ближайшие, чуть ли ни за один день, и рекламируют один, два, три дня. Да, оценить вашу квартиру, сколько она стоит, понять, как быстро мы можем, компания может выкупить или дать вам деньги за эту квартиру, действительно, на это надо короткое время. Но на сегодняшний день есть такой момент, как взаиморасчеты за ту квартиру, которую вы хотите быстро продать. И здесь момент получения денег связан с государственной регистрацией договора купли-продажи, на основании которого вы будете получать денежные средства. К сожалению, на сегодняшний момент регистрация договоров купли-продажи составляет 25-30 дней. Соответственно, денежные средства, т.е. решение о покупке и выкупе вы можете получить в течение одного, двух, трех дней, опять же, второй момент хочу заметить, состояние документов. Если же все документы на квартиру будут в порядке, соответствовать тем требованиям, которые необходимы для отчуждения, действительно, это будут короткие сроки. Если же мы увидим какие-то недочеты, в любом случае, сотрудники нашей компании постараются в минимальные сроки собрать пакет документов, привести его в соответствие. А денежные средства, как я уже сказал, вы получаете, будете получать по факту регистрации. Соответственно, через 25-30 дней, это надо учитывать всем клиентам, которые будут обращаться со срочным выкупом.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Т.е. этот автомобиль не летает? Это надо себе запомнить?

Д. НЕФТЯКОВ: Это надо учитывать, да, действительно, в прошлом году, в предыдущие годы регистрация договоров была 5-7-дневная, здесь, да, конечно, все было быстро и было удобно для многих. На сегодняшний день, к сожалению, именно из-за этих сроков те, кто продает квартиру по так называемому срочному выкупу, получают деньги, к сожалению, в такие сроки. Т.е. я хочу еще раз заметить, что решение и выход на сделку на саму, на закладку, может быть быстрый, но фактическое получение денежных средств на такие сроки.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Денис, т.е. правильно ли я вас поняла, что если, например, к вам приходит два человека, один из которых аж весь извертелся на стуле, как ему срочно надо, а второй совершенно не вертится, в общем, ничего вам такого не говорит, состояние документов у них примерно одинаковое, то деньги они получат одновременно?

Д. НЕФТЯКОВ: Если у них одинаковая ситуация, единственное, что мы можем рассмотреть при определенных условиях, может быть, найти выход и дать какой-то большой размер в виде аванса или задатка. Здесь мы можем рассматривать ситуацию, конечно, и рассмотрим, скорей всего, и примем решение.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Понятно, хорошо, как происходит процесс передачи денег и оформления сделки? Как это все?

Д. НЕФТЯКОВ: На сегодняшний день самим рынком сформировано несколько видов передачи денежных средств, это такие виды, как перечисляются деньги на счет, есть аккредитивы. Но, в основном, на сегодняшний день это депозитарные ячейки банков, в которые закладываются денежные средства, получение этих денежных средств будет сопряжено с определенными условиями продажи вашей квартиры.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, тогда еще вопрос, я все-таки вернусь к ситуации, когда я продаю одну квартиру, приобретаю другую, человек хочет улучшить свои жилищные условия, к примеру, я, а денег не хватает. Что посоветуете в этом случае? Вообще банки какие условия предлагают? Одна из ваших коллег сказала, в программе, посвященной недвижимости, что, на самом деле, на сегодняшний день банки, в общем, совершенно не торопятся получать заемщиков в лице наших граждан.

Д. НЕФТЯКОВ: На сегодняшний день, действительно, мы замечаем, что банки, которые выдают ипотечные кредиты либо кредиты, допустим, можно ведь взять не только ипотечный кредит, но и потребительский кредит, потому что не всегда нужна большая сумма на приобретение, но я думаю, что всем известно уже, все читают и слушают СМИ, ипотечный кризис, который произошел в прошлом году в Америке, действительно, банки-кредиторы и в России, в частности, естественно, в Москве, стали более четко рассматривать заемщиков, выдвинули дополнительные требования к заемщикам. Соответственно, все эти процедуры, которые выдвигают сегодня, вернее, ужесточенные отношения к заемщикам, они увеличивают срок получения кредита. Опять же, мы замечаем такую тенденцию, что если клиент обращается самостоятельно, не имея какой-то, т.е. с улицы приходит в банк, то ему сроки получения, одобрения кредита затягиваются порядка до 15 дней. Если же клиенты обращаются через компании, особенно, в частности, через нашу компанию

, то сроки рассмотрения будут гораздо…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Т.е. вы работаете с какими-то банками?

Д. НЕФТЯКОВ: Мы работаем с банками.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Денис, теперь скажите честно, а если я жулик? Я пришла к вам, очаровала вас всех, заморочила вам голову, вы меня отвели за руку в банк, а я…

Д. НЕФТЯКОВ: Дело в том, что внешность, да, это приятный фактор, но у вас будут рассматривать документы, опять же, в решении кредитного комитета участвует службы безопасности банков, которые очень тщательно на сегодняшний день проверяют созаемщика. Работая со своими клиентами, я заметил, что на сегодняшний день некоторые банки даже спрашивают уже паспорта даже родителей, т.е. если на сегодняшний день созаемщику 25-27 лет, т.е. возраст такой, достаточно молодой, действительно, столкнулись с проблемой, что требуют паспорта родителей.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, тогда скажите еще такую вещь. Человек никакой не жулик, пришел к вам, вы его отвели в банк, взял он там кредит, купил квартиру, когда он становится собственником этой квартиры?

Д. НЕФТЯКОВ: Собственником квартиры кредитор становится с момента государственной регистрации приобретаемой квартиры.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Теперь хорошо, он стал собственником зарегистрированной квартиры, он платит свои проценты по ипотеке, не маленькие проценты, в один прекрасный момент, не дай бог, у него меняется жизненная ситуация, работу потерял, бывает? Бывает. Кризис бывает? Бывает. Что в такой ситуации посоветуете делать?

Д. НЕФТЯКОВ: Вы знаете, даже в такой ситуации, я думаю, уже предусмотрены какие-то моменты, ведь банки тоже прекрасно понимают, что сегодня человек работает, сколько он проработает на данной работе, с данной зарплатой, никто сказать не может, потому что все мы люди, и могут произойти различные ситуации. В данном случае, есть определенная программа в самих банках уже, что если вдруг клиент по какой-то причине становится не платежеспособным, первый момент, насколько мне известно, есть какие-то сроки. В разных банках они разные. Это от 2 до 3 или 4-х месяцев, когда заемщику дают время найти новую работу. Насколько даже известно из опыта, из личных связей с какими-то сотрудниками банка, то иногда даже они могут и помочь в поиске работы. Но если какая-то ситуация настолько критичная, что человек не может, может быть, состояние здоровья его, то проблема решается достаточно просто, эта квартира уходит, насколько я знаю, схема такова, что квартиру банк выставляет на рынок. Соответственно, с рыночной стоимостью, с той суммой остатка кредита, который есть, происходят взаиморасчеты. Соответственно, у банков, я хочу повториться, есть схемы, при которых они готовы обсуждать вопросы при неплатежеспособности непосредственно заемщика.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: При условии, если он не прячется, а идет с открытым забралом.

Д. НЕФТЯКОВ: Совершенно верно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Денис, еще такой к вам вопрос. Например, вы отводите меня как потенциального клиента агентства недвижимости

в банк, банк подумал, оценил все мои данные, решил, что даст мне, например, столько денег. А мне нужно полтора столько. Что в этой ситуации делать?

Д. НЕФТЯКОВ: В этой ситуации…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Умерить аппетиты?

Д. НЕФТЯКОВ: Есть, на самом деле, несколько выходов из этой ситуации, первый выход, можно взять, допустим, потребительский кредит дополнительно, если вам не хватает денежных средств. Или если у вас, допустим, предел кредитования уже достигнут, что банк говорит, не даем мы вам больше, соответственно, мы можем предложить какой-то другой вариант, именно на эту сумму квартиры какой-то другой, помимо того, не дают кредит больше – что мы можем?

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Неугомонный Роман прежде, чем обратиться в агентство недвижимости

и начать покупать с вашей помощью себе двушку в Бутово, требует от вас отчета, сколько вы зарабатываете с каждой сделки. Насколько я понимаю, эта ситуация достаточно гибкая?

Д. НЕФТЯКОВ: Совершенно верно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Притом, что вы не обязаны отвечать на этот вопрос.

Д. НЕФТЯКОВ: Мы не обязаны, да, отвечать на этот вопрос.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Но, может, вы что-нибудь скажете хорошее.

Д. НЕФТЯКОВ: Хорошего? Позвоните по телефонам компании

933 5050, опять же, Роману настойчивому скажу, я не вижу лично сейчас ситуации самой, я не вижу, опять же, ни квартиры, я не вижу ни документов, я не вижу многих факторов, на основании чего я могу вам четко ответить. Сотрудники компании

, вы позвоните по телефону, они вам зададут вопросы, на основании которых будут сделаны выводы, предложены выходы из ситуации.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Денис, еще такой вам вопрос, знаете, я когда маленькая была, я ходила к зубному врачу, я каждый раз мечтала, что вдруг у меня дырка будет ровно такой формы, что ее не надо будет сверлить. Возможна ли ситуация, когда человек, который обращается к вам, скажем так, настолько в порядке все документы по квартире, что эта сделка для вас, что называется, не представляет никакого труда, такое бывает?

Д. НЕФТЯКОВ: Бывает.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сказывается ли это на стоимости вашей работы?

Д. НЕФТЯКОВ: Все индивидуально, да, в данном случае, если к нам приходит клиент, у него все документы в порядке, сотрудники нашей компании видят, что все документы собраны, соответственно, мы готовы оказывать услугу по продаже и предложить какие-то уже конкретные скидки при конкретной ситуации, при обсуждении с конкретным продавцом.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, скажите, пожалуйста, если я, например, обращаюсь в агентство недвижимости

, какой, говорите, телефон?

Д. НЕФТЯКОВ: Телефон 933 5050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Для того, чтобы продать свою квартиру, по телефону оценка бывает?

Д. НЕФТЯКОВ: Естественно, но, опять же, скажу, что специалисты и я лично, когда консультирую клиентов, которые звонят по телефону, говорю следующую фразу, что да, мы специалисты, да, мы опытные, но оценить с точностью до тысячи, а причем стоимость квартир сегодня настолько велика, что ошибиться в ту или иную сторону на 3, 4, 5 тыс., я говорю о простых квартирах, это естественно. Опять же, очень важный момент, если предварительная оценка квартиры, нашего клиента, который позвонил по нашему телефону, устраивает, чтобы более точно оценить квартиру, мы всегда выезжаем на место, где расположена квартира, потому что стоимость квартиры, помимо самой стоимости квартиры мы смотрим состояние подъезда, состояние двора, насколько удобно добираться от этой квартиры общественным транспортом либо это придется, может быть, дойти пешком. На сегодняшний день мы замечаем такую тенденцию, что покупатели очень часто обращают внимание на наличие паркинга. Этот паркинг будет стихийный во дворе, либо это какая-то платная рядом парковка, может быть, у самого продавца есть гараж, который он может на сегодняшний день, есть такая практика, добавить в стоимость квартиры.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, еще такой вопрос. Скажите, пожалуйста, очень часто, когда смотришь в Интернете, например, объявления о продаже квартир, хороший ремонт, насколько я себе представляю, 9/10 покупателей, приобретя квартиру, делают свой собственный ремонт. Имеет значение наличие или отсутствие ремонта в квартире, которую вы продаете?

Д. НЕФТЯКОВ: На сегодняшний день, очень много квартир, которые были куплены по договорам инвестирования, сегодня люди их перепродают. Если к нам приходит такая квартира, мы ни в коем случае не рекомендуем делать ремонт, потому что ремонт – дело это очень индивидуальное, сделав ремонт, вложив глобальные какие-то денежные средства, очень трудно тогда найти будет покупателей именно на этот ремонт, потому что…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Денег вы потратите.

Д. НЕФТЯКОВ: …элементарно, даже…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А сумму это не сильно повысит.

Д. НЕФТЯКОВ: Я могу сказать, более того, из своего личного опыта, из практики работы агентства, эта информация общедоступна, т.е. все о ней знают, что на сегодняшний день косметический ремонт в простой квартире, мы говорим о простых квартирах именно в 9, 12-этажных, мы не говорим об элитных квартирах, то ремонт, вложены, допустим, от 10 тыс. долларов вы получите прибавку не более 2 тыс. долларов. Если ремонту полгода, мы считаем, что это уже не ремонт.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Уже его не было.

Д. НЕФТЯКОВ: Да, уже не ремонт, в любом случае, семья, которая въедет в эту квартиру, будет переклеивать обои, перестилать полы наверняка, может быть, ставить другие стеклопакеты. Все это индивидуально, как правило, люди делают ремонты самостоятельно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну что же, быстренько еще раз телефончик.

Д. НЕФТЯКОВ: Телефон компании

933 5050, обращайтесь.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я благодарю нашего гостя, напомню, что у нас в студии заместитель руководителя отдела вторичного жилья отделения «Октябрьское» агентства недвижимости

Денис Нефтяков. Все это происходило в прямом эфире «Эха Москвы». Спасибо.

Д. НЕФТЯКОВ: Всего доброго.