Как проводятся сделки на рынке недвижимости - Галина Барынина - Интервью - 2008-05-21

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12:08, вы слушаете «Эхо Москвы». Я Нателла Болтянская. У микрофона «Эха Москвы» сегодня руководитель отдела вторичной недвижимости отделения «Китай-город», агентства недвижимости

Галина Барынина.

Г. БАРЫНИНА: Здравствуйте.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Как стать самому себе риэлтером? Насколько я понимаю, это практически мало реально, по той простой причине, потому, что при сделке по купле-продаже недвижимости, нужен профессионал. Почему он нужен?

Г. БАРЫНИНА: Первое, что хочу я напомнить, это телефон компании

- 933-50-50. А теперь к вопросу о самостоятельности. По большому счету, можно самостоятельно делать все, что угодно, было бы желание и достаточное кол-во времени. Весь вопрос в том, какой результат вы хотите получить.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хороший результат.

Г. БАРЫНИНА: Так вот я считаю, что, наверное, своим делом должен заниматься каждый. Я считаю, что компания

- это компания профессионалов, которая может помочь решить жилищные вопросы. Мое такое мнение, мне так кажется. Я считаю это абсолютно обоснованным. И причина номер раз, на мой взгляд – это то, что все сделки, которые касаются недвижимости, это очень серьезные деньги и для тех, кто их платит, и для тех, кто их получает. Одна из основных проблем, которая встает и основополагающая – это вопрос безопасности.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я же понимаю, что я покупаю квартиру, я понимаю, что мне нужна юридическая проверка. Но может, я как-нибудь сама?

Г. БАРЫНИНА: Вопрос юридической проверки и вопрос безопасности, он, наверное, более широкий. Мы говорим не только о том, как правильно получить деньги, как правильно заложить эти деньги, как получить тот результат, который вы хотите получить. Эта юридическая проверка касается не только тех документов, которые вы сейчас увидели. Которые вам представили. Вы посмотрели. Все печати, вроде бы, синие, все подписи личные, всё замечательно. Но не надо забывать, что достаточно долгое время уже у нас договор купли-продажи, самый распространенный на рынке, подписывается без участия нотариуса. Конечно, насколько нотариус является гарантом сделки – это отдельная тема для беседы. Но это какой-то был барьер, который говорил о том, что он проверил соответствие этого человека тому, кто этот договор подписывает, условно – паспорт человека. Хотя бы такие элементарные моменты.

А когда существует простая письменная форма, вы же абсолютно не знаете, Марья Ивановна, 86 лет подписала лично договор или этот договор за нее подписал кто-то другой. Или ей сказали, что ты подписываешь какую-то бумажку, которая касается коммунальных платежей, а оказалось, что она продает квартиру. Таких случаев достаточно большое количество. И, наверное, когда я говорю о безопасности, о том, что в этом должен участвовать профессионал, я говорю в первую очередь об этом, о той серьезной, глобальной проверке, той подноготной квартиры, тех подписей, которые существовали до того, как вы эти документы увидели. Напомню еще раз телефон – 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Таким образом получается, что вся эта головная боль, которая неизбежно сопровождает любую сделку по купле-продаже жилья, в нашем случае контакта с вами – это ваша головная боль?

Г. БАРЫНИНА: Безусловно. Мы можем вам не посоветовать эту квартиру купить, потому, что договор вызывает какие-то вопросы, или те же самые подписи вызывают вопросы. Или та история и документы, которые были до того, как эта квартира была приобретена, вызывают вопросы, значит, мы можем не посоветовать вам купить. Когда человек обращается к нам по вопросу продажи квартиры, мы можем не взяться продавать такую квартиру, потому, что, допустим, не хватает какой-то информации или невозможно что-то в этой квартире проверить, значит мы это просто продавать не будем. И потом, не надо забывать, что когда вы становитесь клиентом компании

, вся головная боль, все вопросы, которые связаны с приобретением, с продажей недвижимости, они ложатся на нас. И мы всегда отстаиваем ваши интересы. Конкретно, именно ваши.

Может быть, для кого-то, для второй стороны, которая участвует в сделке, те критерии, которые вы выдвигаете, может быть, они будут не очень обоснованы, с позиции другого человека они кажутся неразумными, потому, что, например, вы хотите деньги 10-рублевыми бумажками. Вот такая моя потребность. Значит, мы будем соблюдать эти интересы. Потому, что для вас в силу определенных причин, это удобнее. Или вам надо провести расчеты в каком-то конкретном банке, или сделать какую-то серьезную предоплату, потому, что вы покупаете новостройку. Масса каких-то нюансов, когда мы абсолютно полностью будет отстаивать ваши интересы. Или вам нужно, чтобы это была иная валюта. Возможны любые варианты. Телефон 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Вот я решила продать свою квартиру. Дала я объявление в газетку, в Интернет забросила и что там дальше будет происходить?

Г. БАРЫНИНА: Дальше происходить может абсолютно разное. Два варианта. Либо вам этот телефон оборвут, потому, что вы занизили цену, либо вы звонки ждете, а вы их не получаете, потому, что вы эту цену определили неверно. Объясню, почему. Потому, что на самом деле, для того, чтобы грамотно продать квартиру и в те сроки, которые вас интересует, надо определить рыночную стоимость вашей квартиры. С одной стороны, да, вы мне возражаете, нет никаких проблем, я открываю Интернет, смотрю аналогичные предложения и понимаю, что моя квартира в средне-промежуточном состоянии находится, это та цена, которая на рынке фигурирует. С одной стороны вы правы. С другой нет. Потому, что то, что видите вы – это цена предложения. Это не цена продажи. Вы не знаете, за сколько реально эта квартира была реализована.

Имея опыт работы достаточно большой, с 1994 года на рынке, вы понимаете, мы понимаем, за сколько реально квартира может быть продана. Потом, на цену квартиры влияет масса критериев. Не только самый распространенный, вид из окон, расстояние из метро, из чего дом, будет ли он сноситься и какие-то другие моменты, есть ли там какая-то закрытая территория, но и количество предложений по данному конкретному дому, по данному конкретному микрорайону на рынке. В зависимости от этого, тоже формируется цена. И очень сильно зависит цена именно от объема предложений по этому небольшому микрорайону. Либо даже просто по какому-то определенному конкретному дому, потому, что у нас очень часто бывают такие заявки, которые мы просто складируем в отдельную базу. И когда человек говорит, что хочет купить, условно, на улице Удальцова, вот в таких трех домах, другое его не интересует. Когда появятся эти три дома, это уже отдельный вопрос. Другое дело, что мы можем предпринять очередные какие-то определенные шаги для того, чтобы найти именно в конкретных домах квартиру.

Но, тем не менее, вот от этого тоже очень сильно зависит, какая будет правильная цена на вашу квартиру. Телефон компании – 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. А вот я покупатель. Вот посмотрела я в…

Г. БАРЫНИНА: Совсем все просто – открыл газету, Интернет, посмотрела.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: До фига!

Г. БАРЫНИНА: Звони, бери, все, что хочу!

Н. БОЛТЯНСКАЯ: И что? И как тут?

Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, тоже…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Иногда смотришь – приличная квартира и стоит как-то разумные деньги. Зачем мне в «Дружбу» идти?

Г. БАРЫНИНА: Как обычно, я говорю – все правильно, но совершенно неверно. Потому, что на самом деле, если как продавец, вы рискуете временем, безопасностью, потому, что расчеты – серьезная вещь. Но когда вы становитесь покупателем, на вас накладывается еще больше ответственности, еще большее количество сопровождающих проблем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вас легче развести.

Г. БАРЫНИНА: Может быть. Даже не в этом дело. Опять же, та квартира, которая продается. Она просто продается или вместо нее надо купить что-то взамен. Почему эта квартира имеет такую цену? Требует ли это какого-то дальнейшего подбора? Либо это новостройка. Та же самая проверка, о которой мы говорили. Опять же, правильный анализ той стоимости, за которую эта квартира продается.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я задам непарламентский вопрос. К вам приходят два клиента, один из которых отдается вам полностью и говорит: «Я хочу примерно то-то, вы мне, пожалуйста, мною займитесь». А другой приходит и говорит: «Вот, у меня есть квартира, я ее нашел в Интернете, вы проверьте, что к чему». Сильно будет отличаться стоимость ваших услуг для каждого из них?

Г. БАРЫНИНА: Я понимаю суть вопроса. На самом деле, к нам можно обратиться на любом этапе. Вы можете обратиться на этапе, когда вы только решили, что неплохо бы купить квартиру и на этапе, когда вы эту квартиру уже нашли, а дальше говорите, что внесли аванс, а теперь понимаете, каким бы образом это дело свести в единый знаменатель. Часто к нам приходят уже тогда, когда аванс внесли. Эта ситуация, которую я больше всего люблю, когда приходится это дело приводить на более-менее законные рамочки и русла. Можно на любом этапе. Конечно, цена разнится. На самом деле, занимаемся мы только подбором или занимаемся дальнейшей проверкой, иной раз бывает даже дороже, когда люди обращаются после этого самого внесенного аванса.

Потому, что в прямом смысле приходится расхлебывать. Потому, что человек уже что-то пообещал, а когда ты ему обещаешь последствия этой готовности, когда объясняешь человеку, что вы покупаете квартиру, в которой прописано два пенсионера, а им ничего не покупается взамен и предполагается, что когда-то они купят домик в деревне, то кто потом этих пенсионеров будет выписывать? А может, они и не очень хорошо понимают, что они эту квартиру продают и что у них пенсия в области будет меньше и еще какие-то вопросы. А вот это вам никто не объяснил. И гарантий тоже никто не объяснил. И потом объяснить тем людям, кому этот аванс внесли, что не все так просто, а на это мне отвечают очень просто. Говорят, что юридические люди имеют право продать квартиру, будучи там прописанными. Это не препятствие.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Жить там проблематично.

Г. БАРЫНИНА: Да. И люди как-то уезжать не хотят. И я уверена, что суд примет их сторону. Или ситуация с точностью до наоборот. Сейчас у нас одна из сделок. Пожилые люди продают на Оружейном переулке квартиру. Покупают взамен абсолютно добровольно, но лучшую квартиру в Химках, плюс люди хотят получить доплату. Нормальная ситуация. Банк, который выдает нашей клиентке ипотечный кредит, вернее, она наша клиента поскольку она у нас эту квартиру покупает. Не мы для нее получали этот кредит, начало этой истории делали. Они говорят, что пусть они для начала у вас бабуля выпишется, а потом мы заложим деньги под свободную квартиру. Мы говорим: «Граждане! Позвольте! Суть этой сделки такова, что это альтернативная сделка – человек продает квартиру в Москве, покупает в области и получает доплату». Нет, вы ее выписывайте.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А вы что можете сделать?

Г. БАРЫНИНА: В этой ситуации, к сожалению, нам приходится вставать на позицию нашего покупателя, который косвенно является нашим клиентом и разруливать эту ситуацию – связываться со страховой компанией, с банком, объяснять, что они неправы. Так вот для того, чтобы ваши права не нарушали, чтобы у вас подобных вопросов не возникало, напомню телефон – 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Одна из наших слушательниц пишет: «Прослушав вашу рекламу, зашла на сайт, посмотреть предложения. Кроме десятка элитных квартир ничего там не нашла. Вы занимаетесь простыми смертными?»

Г. БАРЫНИНА: Мы занимаемся простыми смертными. Смотрите немного глубже, а еще лучше позвонить. Вам предложат весь спектр того, что мы продаем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Вопрос вот какой. Очень хочется объективный совет, желательно ценный.

Г. БАРЫНИНА: Бесплатный?

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Конечно, бесплатный! Покупать сейчас, покупать завтра, продавать послезавтра. Агентство дает такие консультации? Я к вам приду, вы мне посоветуете, как родственнику или как клиенту, потому, что хотите купить мою квартиру или хотите, чтобы я у вас купила какую-то другую квартиру?

Г. БАРЫНИНА: Мы попробуем посоветовать правильно. У нас в компании не стоит задача, если вы пришли продавать квартиру, сказать – продавайте, потому, что мы сможем заработать, все здорово и замечательно. Надо понять, какая ситуация у вас. Если вы продаете, почему? Если вам нужны деньги – одно. Если вы хотите улучшить свои условия – другая ситуация. Если вы хотите уехать за город – третья. Если вы хотите сделать из маленькой квартиры новую в новостройке – четвертая ситуация. Нет универсального рецепта. Есть рецепт для каждого конкретного человека. После того, как вы к нам обратились изначально по телефону 933-50-50, мы выслушали вас. Вы приехали к нам на встречу, получили бесплатную консультацию. И только после этого мы будем с вами работать. Причем, абсолютно необязательно, что эта работа начнется с завтрашнего дня. Вполне возможно, что для этого надо сделать какие-то определенные шаги, например, приватизировать квартиру, вступить в наследство, решить вопрос с соседями, оплатить коммунальные платежи, если это необходимо для дальнейшей приватизации. Возможны любые варианты в зависимости от того, что реально происходит у вас, к чему готовы вы сейчас.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вы знаете, у меня есть один товарищ, он уже давно не живет в России, но так получилось, что пару лет назад он получил наследство. И когда он приехал им заниматься и продавать квартиру…

Г. БАРЫНИНА: …ему очень понравилось заниматься этим процессом.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Риэлтер, с которым он имел дело, ему сказал, посмотрев в глаза: «Вы знаете что, я вам не советую продавать эту квартиру». И в общем, он позвонил в совершеннейшем восторге мне и говорит: «Слушай! Откуда у вас такие люди берутся!» Вы тоже такие?

Г. БАРЫНИНА: Мы можем быть такими людьми. Он живет за рубежом, допустим. У него есть здесь квартира. Конечно, мы готовы помочь в это наследство вступить, потому, что очень часто бывает, когда человек не может физически этим вопросом заниматься. Процесс не одноминутный. Затем, опять же, надо понимать, что вы хотите дальше делать? Если квартиру нужно сдать в аренду – мы можем ее сдать. Если вы считаете, что продали квартиру здесь, а купили в Майями и хватает денег – пожалуйста. Если вы хотите ее оставить, как вложение здесь – опять же. Но надо, чтобы эта недвижимость работала, поэтому мы и занимаемся тем, что даем определенные финансовые консультации, как правильно поступить именно вам, как вам распорядиться капиталом, чтобы он у вас работал в дальнейшем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Виктор из Москвы задает вопрос: «Вы несете ответственность. Как, например, в чем заключается ответственность?»

Г. БАРЫНИНА: Наша профессиональная деятельность застрахована. Если что-то случилось по нашей вине, мы и отвечаем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Давайте коснемся альтернативных сделок. Это ваша любимая тема.

Г. БАРЫНИНА: Это даже не моя любимая тема, это наша жизненная тема, потому, что у нас нет такой возможности, хоть банк и требует, как я рассказала недавно, чтобы выписали бабушку на улицу, а потом они квартиру будут покупать. Реально у нас происходит не так. Основное количество сделок, которые у нас происходит – это сделки альтернативные. У вас есть какая-то квартира, либо у вас есть две площади и вы хотите из этого сделать какую-то одну. Возможны такие варианты. По сути дела, мы говорим об обмене. Обмен всегда дело непростое, достаточно серьезно зависит от внутренних потребностей, которые есть в семье, насколько люди готовы и насколько хорошо понимают, что получают взамен от этой квартиры. Потому, что очень часто разъезжаются со взрослыми детьми, какая-то хорошая трехкомнатная квартира, а поменять ее надо на одну хорошую однокомнатную, а другая чуть похуже. Не все готовы.

Психологический ступор у людей возникает. Есть потребность, но есть и боязнь какая-то. Конечно, лучше позвонить нам по телефону 933-590-50, проконсультироваться, как лучше поступить. Если в вашей ситуации есть смысл одну квартиру сейчас, вторую – вложится в новостройку. Это одна ситуация. Может быть, это будет чуть дешевле и удобнее для вас. Здесь опять нет какого-то абсолютно универсального рецепта. Сейчас большое количество сделок происходит, когда люди реально понимают, что есть однокомнатная квартира. Рождается ребёнок, понятно, что этого маловато, хочется улучшить условия. Что для этого нужно сделать? Позвонить 933-50-50. И получить ипотечный кредит. Обратившись в компанию

вы получите весь комплекс услуг.

Может быть, вам не нужен кредит на всю стоимость квартиры, потому, что вы располагаете каким-то жильем, получается у вас достаточно сложная сделка, потому, что надо найти покупателя, получить для вас ипотечный кредит, выбрать квартиру для вас, надо чтобы эта квартира проходила через ипотеку и устраивала и банк, и страховую компанию, все это возможно, все это можно при грамотном и правильном подходе.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Еще вопрос. Если квартира, которую вы покупаете, если там есть несовершеннолетние дети, понятно, что по закону ситуация становится более сложной. И как это разруливать?

Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, разруливается это законным путем, через получение разрешения органов опеки. Но на самом деле, буквально вчера столкнулась с ситуацией значительно более интересной, чем когда отдельная квартира. Коммунальная квартира, три комнаты, одна, допустим, моя, другая комната принадлежит отцу и ребенку, третья – муниципальная. Я хочу свою комнату продать. Для того, чтобы я могла ее продать, помимо того, что я должна предложить своему соседу ее выкупить, потому, что у него есть преимущественное право, выясняется, что я должна еще получить и разрешение органов опеки на совершение этой сделки, потому, что есть несовершеннолетний и, фактически, он тоже имеет право на покупку этой площади. Родители действуют за него. И получается, что я должна пригласить родителей соседской комнаты, хорошо, если у меня там хорошие отношения, а если никакие?

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Что делать в этой ситуации?

Г. БАРЫНИНА: Изначально обратиться в компанию

- 933-50-50. Данная ситуация не самая простая. Выход есть. Выход тоже не лежит на поверхности, не в двух секундах его рассказывать. Ситуация не простая. Но не так страшно и плохо, когда требуется разрешение органов опеки. Надо, чтобы это сделано было грамотно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, получается, что люди, которые разъезжаются, они всегда априори в более выгодном положении, чем люди, которые съезжаются?

Г. БАРЫНИНА: Нет, не скажу, что так. Не факт, на самом деле.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сколько людей – столько и случаев?

Г. БАРЫНИНА: Да. Когда вы съезжаетесь, у вас есть две площади, мы ищем двух независимых покупателей. Когда наоборот, разъезжаются, тот же самый процесс в обратную сторону. Все зависит от рынка, от ситуации на рынке и не побоюсь этого слова, от профессионализма риэлтера, все-таки.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ипотечные сделки. Насколько я понимаю, это взаимоотношение человека с банком, который выдает кредит? А вы тут причем? При чем тут

?

Г. БАРЫНИНА: При том, что ипотечный кредит складывается из двух этапов. Для начала вы получаете просто деньги. Надо понимать, какую сумму вы можете получить. На сегодняшний день ее получить все сложнее. Увеличиваются и процентные ставки, и требования к заемщикам. Очень серьезно увеличиваются и ужесточаются. И следующий этап – купить квартиру с использованием этих самых ипотечных средств. Не все любят продавать квартиры под ипотеку, потому, что есть свои нюансы. И определенные условия по закладке денег, и больший пакет документов, который необходим, чем для обычной сделки. Не все бывают готовы к этому. Для того, чтобы вы могли продать свою квартиру, хотите под ипотеку, хотите – просто покупателю, обратитесь к нам 933-50-50 и вы получите правильную грамотную консультацию, как правильно поступить именно вам, как может быть вам есть смысл получить ипотечный кредит, может быть, получить потребительский кредит, улучшить жилищные условия. Либо для вас грамотно сейчас купить квартиру, сдавать ее в аренду, этими деньгами покрывать кредит и иметь недвижимость, которая будет вам приносить деньги. У вас есть какая-то небольшая сумма и дальше вы готовы ею правильно распорядиться, чтобы она работала. Потому, что всем известно, что недвижимость – это очень правильное вложение капитала.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, если вокруг квартиры намечаются некие судебные разногласия, вы готовы помогать?

Г. БАРЫНИНА: Мы не покупаем квартиры, в которых потом намечаются судебные разногласия. Это изначально. А если все-таки у вас такое случилось – конечно, помогаем и эти вопросы решать тоже. Если в дальнейшем мы занимаемся продажей этой квартиры. Но надо понимать, какого плана судебные разбирательства, с чем они связаны, и насколько все требования той стороны, которая к нам обратилась, законны. Потому, что мы всегда решаем все сделки только на законных основаниях. Телефон 933-50-50. Компания

.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Галина Барынина, руководитель отделения «Китай-город» агентства недвижимости

в эфире «Эха Москвы». Спасибо.