Что такое срочный выкуп и как проводятся подобные сделки на рынке недвижимости - Виктор Зиновьев - Интервью - 2008-05-14

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов и почти 8 минут. Вы слушаете «Эхо Москвы», у микрофона Нателла Болтянская, здравствуйте! В нашей студии руководитель отдела вторичной недвижимости агентства недвижимости

Виктор Зиновьев. Здравствуйте!

В. ЗИНОВЬЕВ: Добрый день Нателла! Добрый день, уважаемые радиослушатели! Приветствую вас от себя лично и от имени компании

. Напоминаю, что сегодня, как и в любой день, наши эксперты ждут ваших вопросов по телефону 9335050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Виктор, давайте сегодня поговорим о срочном выкупе. Знаете, я периодически у себя на дверях подъезда вижу объявление: «Срочно! Без посредников! требуется квартира в вашем доме». Эта какая-то непростая история, как я понимаю.

В. ЗИНОВЬЕВ: Чаще всего это реклама идет от фирм, от агентств недвижимости иногда от частных лиц. Но, обращаясь к частным лицам, здесь нужно понимать, что гарантии здесь никакой быть не может. Можете остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому, если идет речь о срочном выкупе, нужно обращаться в проверенные агентства недвижимости, в такое как агентство недвижимости

по телефону 9335050.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Это же дорого. Вы же, если я, например, продаю квартиру срочно, то львиный кусок откусите, нет?

В. ЗИНОВЬЕВ: Ну на самом деле не львиный. Если идет речь о срочном выкупе, то продавец квартиры получает порядка 85 или даже больше процентов от рыночной стоимости квартиры. Все решается индивидуально. Для того, чтобы понять какую сумму вы сможете получить конкретно за Вашу квартиру, звоните по телефону 9335050, наши агенты бесплатно выезжают, осматривают квартиру, после чего называют Вам ее стоимость, за которую мы будем готовы ее выкупить.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, Виктор, вот срочный – это что значит? Насколько я понимаю, сейчас все-таки есть некоторые проблемы, то есть, я не знаю, за два дня все равно не получится

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, здесь надо разделять вот что. В первую очередь срочность – это срочность выхода на сделку и скажу: здесь минимальный срок – это один день. Расскажу вот такой случай, сначала предысторию. Человек решил продать свою квартиру, вложить деньги в новостройку, у него были определенные временные рамки, потому что цены на эту новостройку должны были вырасти. Он нашел сам покупателя. Это оказались люди с ипотечным кредитом. Прошло время, и в итоге банк отказал в выдаче кредита под конкретно эту квартиру. Времени практически не оставалось. Человек пришел к нам с полным пакетом документов для продажи квартиры, пришел утром. Мы съездили, посмотрели квартиру, предложили свою стоимость, она его устроила, в течение дня подготовили договор купли-продажи, проверили квартиру, в тот же день подписали договор купли-продажи и сдали на регистрацию. Человек в тот же день получил достаточно внушительную сумму аванса за квартиру, более того мы помогли ему провести регистрацию сделки в ускоренные сроки, в результате, во-первых, он смог застолбить свою новостройку от повышения цены, и в итоге остался в прибыли. Он получил то, чего и хотел.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо…

В. ЗИНОВЬЕВ: Но бывают случаи и другие, бывает так, что звонит человек: «Приезжайте! Я хочу продать квартиру срочно». Приезжаешь, смотришь – да, допустим квартира устраивает, цена устраивает, но документов нет, есть только копии, оригиналы документов находятся где-то на даче, естественно никаких справок ни из БТИ, ни из Единого Расчетного Центра нет, да еще и паспорт бывает, оказывается просроченный. Естественно в таком случае вести речь о выходе на сделку в течение одного, двух или трех дней нереально. Тут может быть больший срок, допустим неделя. Пока восстановить паспорт, посмотреть, в конце концов, на оригиналы документов.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, вот человек, который решил продать свою квартиру и вложить деньги в новостройку. То есть, видимо, он собирался приобрести что-то либо большее, либо у него просто был вариант альтернативного житья, т.е. скажем так в каких ситуациях, кроме истории, когда вы срочно уезжаете, я не знаю куда, имеет смысл быстро реализовывать квартиру?

В. ЗИНОВЬЕВ: Ну, вот в случае, что я сказал, когда идет речь об инвестиции, допустим, в новостройку, да, он выбрал себе квартиру, которая находилась в том районе, который его устраивал больше, это был новый дом, и цена его устраивала. Площадь опять-таки, потому что квартира, которую он продавал, была в старом доме, построенном еще до войны, это одна из причин, почему банк не одобрил кредит под покупку его квартиры. Вот бывают случаи и такие. Кстати я рассказывал в одной из передач, что бывают проблемы с кредиторами, когда люди увлеклись потребительским кредитованием, и дело дошло до того, что судебные приставы стучались в дверь с исполнительным листом. Бывает так, что человек… вот у меня был случай. Человек занял денег, открыл свой бизнес, но по срокам не рассчитал отдачу от бизнеса. К нему пришли люди, которые одолжили ему денег и потребовали естественно денег назад.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Немедленно

В. ЗИНОВЬЕВ: Да, да, что делать? Или расставаться с бизнесом, отдавать его? Но он верил в успех своего дела и предпочел быстро продать квартиру через компанию

. Мы все сделали в кратчайшие сроки, человек свой бизнес сохранил и, насколько мне известно, сейчас у него в порядке все и скоро он будет покупать соответственно новую квартиру. И бывают случаи такие. Буквально был в прошлом месяце. Человек продавал большую квартиру в центре Москвы за приличные деньги, просто почему – он получил предложение от партнеров, выгодное, приобрести солидный участок на побережье в Черногории. Это было его не единственное жилье, у него есть еще шикарная дача.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А вот скажите, пожалуйста, скажем если сопоставить. Все уже, кому не лень говорят, что цены на недвижимость в России вообще и в Москве в частности растут в общем достаточно неуклонно. И если сравнить, мне завтра предложат хороший участок в Черногории, динамика роста его стоимости сопоставима с ростом стоимости недвижимости московской?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, цены в Москве сейчас на пике и говорить о том, что они будут в дальнейшем расти такими же темпами, я бы не стал – наоборот сейчас можно вести речь о каком-то периоде стабильности. Стабильность эта неустойчива, зависит от предложения квартир, поскольку сейчас покупательский спрос, на самом деле, практически уже иссяк, потому что на пике недвижимость, во-первых, никто не инвестирует, во-вторых, зависит покупательский спрос от зарплат людей, потому что многие покупают квартиру в кредит. Сейчас мы наблюдаем некоторое охлаждение спроса на квартиры, в тоже время скажу, что недвижимость, я конечно не специалист именно по недвижимости в Черногории, в других странах, но, насколько мне известно, цены на недвижимость там растут, имеют гораздо большую перспективу роста, нежели в Москве. Если говорить о каких-то еще объектах для инвестиций, это может быть земля в Подмосковье, как говорил Марк Твен, «покупайте землю, ее больше не производят», это может быть, естественно, что если у человека это не единственное жилье, это может быть вложение в акции. Сейчас, насколько мне известно, фондовые рынки достаточно активно растут. Естественно здесь надо взвешивать, думать, советоваться со специалистами.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: По какому телефону?

В. ЗИНОВЬЕВ: 9335050

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Виктор вот вам вопрос от Людмилы из Москвы. Коммунальная квартира, продается комната соседей, другая соседка не хочет подписывать информацию, бумагу, что она ничего не имеет против, что делать?

В. ЗИНОВЬЕВ: В одной из передач мы как-то уже вели об этом разговор, есть технологии, как обойтись без этой подписи. Потребуется просто некоторое время, но принципиально это не помешает продать вашу комнату или долю. Обращайтесь в агентство недвижимости

по телефону 9335050. Мы поможем вам.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А, скажите, пожалуйста, выкуп не только квартир, но и, например, тех же земельных участков в срочном порядке производится?

В. ЗИНОВЬЕВ: Да, да, производится, мы выкупаем и квартиры, и комнаты, и доли квартир, и земельные участки в том числе. Но, повторюсь: всякий товар имеет свою цену. Сначала необходимо позвонить в компанию

по телефону 9335050, наши специалисты бесплатно вас проконсультируют, приедут на место, оценят земельный участок, после чего надо анализировать состояние документов. К сожалению, большая часть обращающихся по земле, не понимают, какие документы должны у них быть и очень много людей, у которых этих документов, необходимых для сделки, нет. Скажем, о какой можно вести речь о срочности, если на участок нет кадастрового плана, а сделать его — это 3-4 месяца в лучшем случае.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, ещё такой вопрос: если верить рекламе компаний, которые работают особенно с загородной недвижимостью, то существует тенденция оттока сегодня москвичей загород, и очень часто видишь рекламы, типа «Дом по цене квартиры»?

В. ЗИНОВЬЕВ: Это действительно так. Почему? Во-первых, Москва, к сожалению, с каждым годом становится все менее комфортной для проживания граждан. Москва достаточно жесткий город для многих, особенно для пожилых людей, и не только пожилых, скажем, и молодые специалисты зачастую предпочитают имеющиеся деньги обратить в жилье. Если в Москве сейчас цены не доступны, можно купить либо дом в Подмосковье, либо квартиру в Подмосковье. Чище воздух, притом скажу так, что инфраструктура социальная в последние годы в Московской области значительно улучшилась, в городах Московской области стало проживать комфортней. Что касается покупок дач, домов, коттеджей и так далее, то здесь тоже достаточно большое предложение и спрос, на самом деле, идет в пределах 100 км практически на все.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: На сколько мне известно, люди, которые, например, хотят продать собственную квартиру в Москве и купить квартиру в Подмосковье, сталкиваются с некоторыми проблемами, особенно, если, например, в семье есть ребенок несовершеннолетний, как решаются эти вопросы в агентстве недвижимости

?

В. ЗИНОВЬЕВ: Решаются следующим образом: как известно, если в квартире одним из собственников является ребенок, то для проведения этой сделки, необходимо поручение органов опеки и попечительства. Они смотрят в первую очередь, не ущемляются ли имущественные права ребенка, поэтому нельзя, допустим, продать трехкомнатную квартиру в Москве и переехать в однокомнатную квартиру в Московской области, отдел опеки просто не разрешит. Но если идет речь о том, что семья, наоборот, расширяется, продает однокомнатную и покупает двухкомнатную или трехкомнатную, то это возможно. Мы подскажем, какие необходимы документы для предоставления в отдел опеки, какой должен быть метраж квартиры, покупаемой в Московской области, и поможем получить разрешение отдела опеки в кратчайшие сроки. Обращайтесь к нам по телефону 9335050

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Виктор, скажите, пожалуйста, работает ли агентство недвижимости

с ипотекой? То есть многие из тех, кто теоретически думает, что неплохо бы конечно либо расширить уже имеющееся владение, либо купить что-то другое, может быть, даже неплохо было бы взят ипотеку, но чего-то как-то я боюсь, наверное, это дорого, я не очень себе представляю. Вот человек, который приходит к вам с такими сомнениями, вы ему что скажете? Что посоветуете?

В. ЗИНОВЬЕВ: Во-первых, я скажу, что компания

осуществляет полный цикл работ по ипотечным продуктам, то есть к нам приходят люди, которые даже не знают, что это означает. Мы объясняем, что это означает приобретение недвижимости в кредит, получаемый от банка, под залог этой самой недвижимости. Мы подсказываем, какие справки нужны для того, чтобы банк предоставил Вам кредит, объясняем на первом этапе, какой нужно иметь уровень дохода, чтобы получить требуемую сумму кредита, то есть, в первую очередь, человек должен сориентироваться, на какие деньги он может рассчитывать. Допустим, у него есть однокомнатная квартира, для покупки двухкомнатной требуется, допустим, доплата в 50 тыс. долларов

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну да…

В. ЗИНОВЬЕВ: Здесь уже нужно сесть и посчитать с помощью ипотечного калькулятора, хватит ли его доходов или, скажем, доходов его семьи, потому что можно учесть доход родителей, можно учесть доход супруги или супруга, соответственно в этом случае они будут выступать созаемщиками. Если этой суммы хватает, мы обращаемся в банк, помогаем клиенту оформить кредит, после чего находим квартиру, находим покупателя на его квартиру, находим альтернативную квартиру и осуществляем сделку.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, человек, который приходит к вам за альтернативной сделкой. История обычно такова – либо у меня … точнее нет, она во всех случаях такова – у меня есть квартира А, я хочу квартиру Б. Возможно эта квартира Б уже найдена, возможно она не найдена, но ведь ситуация такова, что с одной стороны может уйти, пока я собираю справки, пока я занимаюсь оформлением продажи своей квартиры, может уйти та квартира, которую я хочу купить. Что вы предлагаете, агентство недвижимости

, в этом случае?

В. ЗИНОВЬЕВ: Во-первых, я скажу, что альтернативные сделки – одни из самых сложных, особенно на растущем рынке жилья. Здесь в каждом вопросе нужно разбираться индивидуально. Идеальный вариант, если одновременно находится покупатель на продаваемую квартиру и одновременно подыскивается свободная альтернативная квартира. Иногда эти строки не совпадают. Возможно, в этом случае, не в каждом случае, это надо разбираться уже персонально, агентство вносит из своих денег аванс за покупаемую квартиру на определенный срок, допустим, на две недели или на один месяц, чтобы в течение этого времени найти покупателя на квартиру продавца. Такой способ, возможны другие способы. Уточняйте по телефону 9335050. Рассказывайте, получайте подробную бесплатную консультацию.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, хорошо, опять же вот я боюсь, что у меня уйдет квартира, которую я себе подобрала. Вы вносите аванс, но в данной ситуации максимум, что я могу сделать – это видимо тот же срочный выкуп, в результате которого я теряю деньги, да?

В. ЗИНОВЬЕВ: Нет, срочный выкуп – это другое. Если мы вносим аванс за покупаемую квартиру….

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Моя должна уйти как можно быстрее.

В. ЗИНОВЬЕВ: Как можно быстрее. Сумму мы при этом конечно оговариваем и если агентство вносит из своих денег аванс, естественно риск это агентство берет на себя. Мы очень четко эти риски с клиентами своими разграничиваем. Если для человека принципиально, то есть в любом случае обозначиваем ту сумму, скажем минимум, сколько человек готов получить за квартиру свою. То есть мы не делаем так, как, к сожалению, приходится иногда слышать, что человеку говорят: «Мы сейчас тебе нашли квартиру, внесем аванс, сейчас будем продавать, покупателя нет, и в итоге предлагают – ну что же мы деньги внесли, надо отдавать, давай мы у тебя выкупим срочно». В итоге встает вопрос, а зачем же человек меняться стал. Продал свою дешево, купил другую дорого. В чем смысл? Мы такими вещами не занимаемся.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Еще раз, пожалуйста, напомните телефончик.

В. ЗИНОВЬЕВ: 9335050

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, скажите, пожалуйста, а как быть людям, которые, например, хотят продать свою квартиру в Подмосковье, купить квартиру в Москве, такие же тоже наверняка такие клиенты к вам приходят.

В. ЗИНОВЬЕВ: Да приходят, приходят. Мы занимаемся продажей квартир не только в Москве, но и в Московской области точно также выезжает агент на место, оценивает квартиру, точно также мы ищем покупателя, рекламируем, точно также готовим необходимые для сделки документы, точно также подбираем квартиру в Москве. Но сейчас, к сожалению, такие сделки встречаются реже. Сейчас чаще люди едут из Москвы в Подмосковье, тем более сложилась такая, в общем-то, уникальная история на рынке жилья – в Москве цены за последние полгода выросли достаточно сильно, значительно больше, чем в Московской области.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Притом, что уже года полтора говорят, что цены на таком пике, что дальше уже расти некуда.

В. ЗИНОВЬЕВ: Да, да, разговоры такие были, но никто не ожидал, практически никто, что этой осенью начнется рост на квартиры. Но вообще на рост цен или на падение цен влияет очень много факторов – и макроэкономических, и микроэкономических, и сезонных, и политических факторов, что здесь говорить о каких-то четких прогнозах нельзя. Сейчас я могу, так скажем, осторожно предсказать, что стабильность, по крайней мере, в течение лета, какое-то снижение цен даже возможно, что будет осенью, мы сейчас не знаем. Зависит от предложения жилья, зависит от состояния экономики, в конце концов, зависит оттого, насколько выгодно инвестировать в жилье или в какие-то другие объекты. А что касается московской области. Я хотел сказать, почему это выгодно продавать в Москве и продавать в Московской области, потому что в Московской области цены на квартиры выросли значительно меньше, чем в Москве. И если допустим год назад, сделав такую операцию, у вас получалось доплата, условно говоря, в 30 тыс. долларов, то сейчас она будет 50 или может быть даже и 60. Понимаете, это стало более выгодно, а оставшиеся в доплату деньги можно подумать, куда инвестировать – либо в банк положить, либо в акции вложить. Ну, уже решайте сами.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, вот человек, который обращается к вам… Вот у меня есть моя квартира, я хочу что-то лучше, ближе. Вы берете на себя некие обязательства, связанные со временем? То есть я пришла к Вам, у меня есть трешка, я хочу четырехкомнатную или у меня есть однушка, я хочу двушку. В течение какого времени вы мне поможете?

В. ЗИНОВЬЕВ: Если возникают такие вопросы, а возникают они на самом деле всегда, мы четко объясняем, что когда идет речь об обычных сделках, не о срочном выкупе, о продаже и покупке, мы не можем давать гарантию 100%, допустим, что в течение 2х или 3х месяцев эта сделка произойдет, потому что могут вмешаться различные факторы. Могут и покупатели сорваться, могут цены пойти вверх или вниз, могут какие-то возникнуть сложности. Обычно срок таких сделок от 2х до 4х месяцев, об этом мы людям честно и говорим. Бывают случаи иногда, повторюсь, на растущем рынке, что находишь альтернативную квартиру, она срывается, снова ищешь – срывается, приходится возвращать аванс покупателю, искать другого, затягивается, бывает, и до полугода на растущем рынке. Но говорить конкретно о сроках мы можем только в том случае и гарантировать, если идет речь о срочном выкупе, только срочный выкуп.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Еще раз телефончик.

В. ЗИНОВЬЕВ: 9335050. Звоните.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, еще такой вопрос к Вам. Вот, скажите, пожалуйста, человек обращается к Вам, он хочет вместо своей квартиры какую-то другую. Пока у него нет варианта, но возможна ли с Вашей помощью подготовка квартиры к продаже? Потому что человек рачительный, «не хочу я вам платить за срочный выкуп, я хочу, чтоб в любой момент я была готова запуститься со всей этой историей».

В. ЗИНОВЬЕВ: На самом деле, происходит это постоянно. Как только мы выставили на продажу квартиру, мы начинаем готовить пакет справок и документов, необходимых для продажи, чтобы если вдруг появляется человек, которому нужно вложить деньги, купить квартиру буквально завтра, чтоб мы были готовы быстро выйти на сделку. Это делается постоянно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Еще скажите, пожалуйста, когда человек обращается к вам, ведь понятно, что, наверное, есть люди, которых пугает общение с чиновниками. Вы можете взять на себя?

В. ЗИНОВЬЕВ: На самом деле риэлторы, в том числе компания

и существует для того в том числе, чтобы разграничить общение граждан с чиновниками. Эти функции мы берем на себя, чтобы вам не пришлось ходить ни к чиновникам, ни в БТИ, ни в отдел опеки, ни в единый расчетный центр, ни стоять в очередях, не тратить свое время.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, Виктор. Тогда еще вопрос, а если, например, я беру все это на себя, денег жалко, да, понятно, но я хочу, чтобы вы только проверили юридическую чистоту моей сделки. У меня есть альтернативная квартира, у меня все есть, но вот только за этой услугой я могу к вам обратиться?

В. ЗИНОВЬЕВ: Да это возможно, это называется юридическое сопровождение сделки. Звоните по телефону 9335050, рассказывайте о вашей ситуации, приходите с пакетами документов, со своим покупателем или с продавцом. Обсудим, поможем подготовить договор, проверить квартиру и провести сделку. Естественно, что Вы при этом сэкономите.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть к вам можно обратиться на любом этапе, за каждым этапом сделки, так?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, конкретно какой-то, может быть, отдельный этап сделки, мы и не будем делать. Здесь уже надо разбираться в подробностях.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А я благодарю, напомню, Виктор Зиновьев, который является руководителем отдела вторичной недвижимости агентства недвижимости

в прямом эфире «Эха Москвы». Спасибо!

В. ЗИНОВЬЕВ: До свиданья!