Комната в коммунальной квартире, доля в квартире - Виктор Зиновьев - Интервью - 2008-04-09

О. ПАШИНА: 12:07 в столице. В студии Оксана Пашина и Виктор Зиновьев, ведущий эксперт рынка вторичной недвижимости отделения «Добрынинское» агентства недвижимости «Дружба».

В. ЗИНОВЬЕВ: Добрый день, Оксана, добрый день, уважаемые радиослушатели.

О. ПАШИНА: Мы поговорим о таком актуальном вопросе, как комната в коммунальной квартире или доля в квартире. Вопрос актуальный, потому, что например, если посмотреть такие популярные передачи по телевидению, где судебные разбирательства показывают, то, как правило, родственники судятся. Всех испортил жилищный вопрос, квартирный вопрос. Из-за комнаты в коммунальной квартире, из-за доли в общей квартире, мужья с женами, родители с детьми и наоборот. Может быть, мы сумеем как-то помочь и подсказать, в каком направлении нужно двигаться для того, чтобы до суда дело не дошло. Для начала, объясните, пожалуйста нам, комната в коммунальной квартире и доля в квартире обычной, в чем разница для владельца?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вопрос я понял. В первую очередь я хочу сказать, что в настоящее время эксперты компании «Дружба» по телефону 933-50-50 ждут ваших вопросов и готовы ответить на них. Теперь вернемся к нашей теме. Что такое комната в коммунальной квартире и что такое доля? Сначала понятие юридическое. Комната – это означает отдельный финансово-лицевой счет. Комната – это отдельный объект недвижимости. Это индивидуальная собственность человека, если комната приватизирована, она также может быть и не приватизированной. Если вести речь о доле, то доля. В принципе, неприватизированной быть не может, потому, что это доля в праве общей собственности на квартиру. Если комнат в квартире может быть ограниченное количество, то долей может быть сколько угодно. Мне встречались случаи, одна десятая доли, одна пятидесятая и даже одна сотая. Здесь ограничений нет.

О. ПАШИНА: Это, наверное, какая-то таджикская семья, там каждому из них принадлежит. 10 детей, папа, мама, бабушка, дедушка…

В. ЗИНОВЬЕВ: Нет, случаи бывают абсолютно экзотические. Допустим, можно подарить одну тысячную долю квартиры или комнаты.

О. ПАШИНА: Это что такое? Это четыре половицы. Но, тем не менее, можно.

В. ЗИНОВЬЕВ: Вот сейчас я как раз хотел отметить физическое различие на бытовом языке, в чем отличие комнаты и доли. Комната, если вы в комнате живете, это ваша собственность, это ваша территория, это ваша, условно сказать, земля, ваш дом. Вы можете поставить там свою мебель, свою кровать, расположиться, как хотите, поставить металлическую дверь в комнату, закрывать и не пускать туда никого.

О. ПАШИНА: То есть, моя комната в коммуналке – моя крепость.

В. ЗИНОВЬЕВ: Да. Вы можете встречаться с соседями на кухне, в ванной, в прихожей и т.д. Это места общего пользования, они находятся в общей собственности. Но комната – это только ваша, ваша индивидуальная собственность. А что такое доля? Допустим, у вас одна треть доля в квартире, в трехкомнатной. Вы думаете, что этому соответствует приблизительно комната метров 10. Заходите, располагаетесь. Приходит ваш сосед, такой же дольщик, как и вы. Он говорит: «Слушай, а мне эта комната нравится, тут такой вид из окна! И окна выходят на самый юг. Пожалуй, я тоже тут буду жить. Вот тут будет стоять мой шкаф, кровать». И вы ничего не скажете, потому, что у него точно такие же права, как и у вас. И на любое место в квартире у всех существуют равные права.

О. ПАШИНА: Доля в квартире, это касается отдельной семьи, не может быть посторонний человек. Или может?

В. ЗИНОВЬЕВ: Может быть, потому, что случаи бывают разные. Допустим, приватизировали квартиру на трех человек, один из них умирает, по наследству его доля может распределиться между совсем разными людьми, допустим, дети от первого брака. Получается так, что люди часто незнакомые друг с другом, или малознакомые, оказываются собственниками долей в одной квартире. Возникают конфликты, возникают ссоры.

О. ПАШИНА: И в связи с этим возникает следующий вопрос. Если я собственник доли в квартире, могу ли я убедить остальных, вот этих вот владельцев долей, эту квартиру продать? Можно ли как-то что-то с этим сделать?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вопрос больной. Но я скажу, что мы решаем такие вопросы, звоните по телефону 933-50-50, спрашивайте, рассказывайте свои истории, мы обязательно вам поможем. Как убедить других дольщиков в необходимости продать квартиру? Естественно, продажа всей квартиры гораздо более выгодная операция, нежели продажа отдельной доли или комнаты, потому, что можно получить каждому значительно больше денег. Расскажу такой случай. Случай из жизни. Семья разъехалась и получил молодой человек, студент, комнату в коммунальной квартире. Квартира была неплохая, трехкомнатная, на Соколе. У него были планы, перспектива, он думал, что сейчас он уговорит всех, они разъедутся. Но получилось так, что соседи разъезжаться не хотели. Что сделал он? Он им объявил, что он комнату продаёт, стал её показывать и смотрели люди различные, приходили, шумели и т.д. Соседям стало ясно, что скоро у них в квартире может поселиться и цыганский табор, и многодетная семья, что спокойной жизни у них не будет. Он им обрисовал перспективу, что квартира у них стоит достаточно дорого и разъехаться они могут все в отдельные квартиры. В итоге они обратились к нам в компанию «Дружба», мы оценили квартиру, выставили на продажу её, подыскали варианты всем. Комната у него была меньше, чем у остальных, он поехал в отдельную квартиру в Химки, а две остальные семьи остались в Москве, на окраинах, но в отдельных квартирах.

О. ПАШИНА: Лучше, чем жить по соседству с цыганским табором. Наши слушатели спрашивают, можно ли продать две трети однокомнатной приватизированной квартиры, а одна треть принадлежит тёще?

В. ЗИНОВЬЕВ: Продать можно, но понимать здесь надо, что продавая долю или комнату в коммунальной квартире, по закону вы обязаны предложить её сначала своим соседям.

О. ПАШИНА: Сначала тёще надо предложить.

В. ЗИНОВЬЕВ: Да. Потому, что у нее по закону существует преимущественное право покупки. И предложить по той цене, по которой вы хотите ее продать, ни в коем случае не меньше. Надо получить от нее письменный отказ и только после того, как вы получите этот письменный отказ, вы можете эту комнату или долю, в данном случае две трети доли, выставлять на продажу и продавать третьим лицам. Бывают случаи, что соседи, вот та же тёща, люди находятся в ситуации конфликтной, отказываются вообще что-либо писать, идти к нотариусу. Что делать? Ситуация для многих тупиковая, но не для нас. Мы знаем, у нас есть опыт в решении подобных проблем, причем, абсолютно законный. Я не говорю о дарении, но это можно решить. Звоните по телефону 933-50-50, поможем.

О. ПАШИНА: С тёщей мы более-менее выяснили. Там нужен отказ её. А как быть с соседями? Например, если я собираюсь продать комнату в коммуналке или свою долю в квартире, как быть с соседями? Мне нужно их согласие? Мне нужно им предложить эту долю, а если они не согласны, что делать тогда?

В. ЗИНОВЬЕВ: Частично я ответил на этот вопрос. Что касается комнат в коммунальной квартире, есть статья 42 Жилищного Кодекса, где прямо сказано, что комнату необходимо сначала предложить соседям. У них преимущественное право покупки.

О. ПАШИНА: А если они ее покупать не хотят и не хотят, чтобы я ее продавала. Может быть такая ситуация?

В. ЗИНОВЬЕВ: Может быть. С комнатами здесь немножко сложнее. Что в этом случае делать? Необходимо людям предложить, у них есть время подумать в течение месяца. Если они в течение месяца ответа не дают, то можно смело эту комнату продавать. Единственное, что предложение должно быть в письменном виде, т.е. вручить или уведомление сделать.

О. ПАШИНА: Еще несколько вопросов, которые пришли по Интернету. Спрашивают нас, можно ли сдавать приватизированную комнату в коммунальной трехкомнатной квартире? Сдавать.

В. ЗИНОВЬЕВ: Я понял. Идут речь об аренде. На самом деле, многие сдают, но понимать надо следующее. По закону сдача жилья в аренду в коммунальной квартире возможна лишь с согласия всех соседей, потому, что комната – это ваша личная собственность, но места общего пользования принадлежат всем. И Жилищный Кодекс устанавливает именно такой режим – получить согласие всех и после этого вы можете ее сдавать. В любом случае, если вы будете сдавать комнату, договариваться надо.

О. ПАШИНА: В любом случае придется по закону или для того, чтобы жильцы, которым вы сдаете, могли бы там спокойно жить. Какова минимальная доля в квартире или комнате для того, чтобы можно было там зарегистрироваться – студент из Москвы Иван.

В. ЗИНОВЬЕВ: Как я уже сказал, доля в квартире, в принципе, может быть разной, может быть одна сотая, одна тысячная.

О. ПАШИНА: И в этом случае можно регистрацию получать?

В. ЗИНОВЬЕВ: По закону регистрироваться можно, но обращу внимание на то, что у нас везде работают люди. У нас паспортные столы сейчас, это подразделения федеральной миграционной службы, везде работают люди, может случиться так, что начальник паспортного стола вам откажет. Поэтому прежде чем вы будете покупать долю одну тысячную или одну сотую в квартире для прописки, сходите в паспортный стол, поговорите с начальником паспортного стола. Пропишет он, или нет. Если откажет, просто потом намучаетесь бегать по судам.

О. ПАШИНА: Насколько я понимаю, это не касается родственников. По последнему постановлению, родственников можно прописывать без ограничений, жён, мужей, детей.

В. ЗИНОВЬЕВ: Если идет речь о приватизированной квартире, или комнате, то прописывать можно. Если идет речь о неприватизированной квартире, то для прописки потребуется получить согласие от Департамента жилищного фонда и жилищной политики города Москвы. Чтобы разобраться подробнее во всех этих вопросах, набирайте 933-50-50, спрашивайте. Эксперты наши ждут ваших вопросов.

О. ПАШИНА: Вопросы, которые к нам приходят, касаются тоже случаев сложных. «У меня есть доля в квартире, но я не могу туда попасть, соседи поменяли входную дверь и меня не пускают». Что делать в этом случае?

В. ЗИНОВЬЕВ: Действительно, такие случаи бывают. К сожалению, часто верх одерживают в таких ситуациях те, кто наглее, кто нахрапистей, сказать здесь могу что? За свои права, за свою жизнь бороться можно и нужно. Обращайтесь в правоохранительные органы, идите в суд, отстаивайте свои права. Если же у вас нет времени и желания заниматься всем этим, обратитесь в компанию «Дружба» по телефону 933-50-50, у нас есть опыт решения подобных проблем. Тем более, если это не единственное жилье. Мы оказываем юридическую и практическую помощь оказать. Мы можем эту комнату выкупить сами или эту долю. Единственное, что…

О. ПАШИНА: Если там такие острые отношения между соседями…

В. ЗИНОВЬЕВ: Тем более, если это не единственное жилье, или даже если это единственное жилье, надо понимать, что с такими людьми жить вместе нельзя. И каким-то образом надо принимать решение либо о разъезде, о продаже всей квартиры, либо о продажи комнаты или доли. Обращайтесь в компанию «Дружба».

О. ПАШИНА: Я напомню, что в нашей студии руководитель отдела вторичной недвижимости агентства недвижимости «Дружба» Виктор Зиновьев. Еще один конкретный случай, на мой взгляд, достаточно непростой. Что бы Вы посоветовали? «В 1996 году, - пишет нам Владислав, была приватизирована трехкомнатная квартира женщины, которая проживала в ней с прописанной там несовершеннолетней внучкой. На внучку не приватизировали, т.к. в то время это можно было сделать только на совершеннолетних. Приватизирована квартира только на бабушку. Внучка – дочь умершего брата. Бабушка написала завещание на меня, на дочь его и эту внучку. По одной трети квартиры. Внучка считает, что ей принадлежит больше. Как же разделить эту квартиру? Жить все вместе мы не собираемся».

В. ЗИНОВЬЕВ: Я понял.

О. ПАШИНА: Они не хотят жить втроем, а бабушка всем по трети, поровну разделила квартиру.

В. ЗИНОВЬЕВ: Ситуация непростая. На самом деле, в 1996 году должны были уже… откуда письмо?

О. ПАШИНА: Из Тулы.

В. ЗИНОВЬЕВ: Понятно. Потому, что в Москве в 1996 году уже приватизировали квартиры и на детей включительно. Причем в порядке обязательном. В 1996 году должны были уже приватизировать и на неё тоже, поэтому если внучка пойдёт к адвокатам, обратится в суд, она может потребовать, чтобы её восстановили в правах приватизации и суд ей может, соответственно, решением суда ей будет выделена одна вторая доли в квартире. Но говорить, что сейчас она владеем чем-то большим… Сейчас она пока там просто прописана, как я понял, в квартире. И собственником является человек еще живой, говорить о наследстве еще рано. Завещание можно переделывать сколько угодно раз. Лучше всего, конечно, если бы они договорились друг с другом по-хорошему.

О. ПАШИНА: Николай из Москвы просит уточнить, можно ли приватизировать только одну комнату в муниципальной квартире?

В. ЗИНОВЬЕВ: Нет, Николай, это невозможно. Только всю квартиру.

О. ПАШИНА: И поделить доли, так получается?

В. ЗИНОВЬЕВ: Да. Вообще, по конкретным вопросам, потому, что нюансов очень много. Бывает так, что человек спрашивает и не договаривает что-то. Здесь надо иной раз вытягивать из людей информацию, чтобы дать какой-то правильный ответ. Звоните по телефону 933-50-50, ответим.

О. ПАШИНА: И прямо сейчас, остается еще несколько минут, вы можете задать свой вопрос посредством смс-сообщений нашему гостю 970-45-45. Присылайте свои вопросы. Я напомню, что в нашей студии руководитель отдела вторичной недвижимости агентства недвижимости «Дружба» Виктор Зиновьев. Возможен ли срочный выкуп комнаты или доли в квартире? Обстоятельства всякие бывают, иногда нужно это делать быстро.

В. ЗИНОВЬЕВ: Я понял. Срочная покупка компанией комнаты или доли, возможна. Но мы подходим к этому очень избирательно, потому, что много нюансов. Можно выкупить, а потом непонятно, что с этим делать. Зависит от того, сколько проживает в квартире людей, сколько прописано, какая это доля. Повторюсь, это возможно. В иных случаях это происходит быстрее, в каких-то случаях это происходит медленнее, сроки тоже бывают разные. Звоните по телефону 933-50-50, рассказывайте в подробностях и я думаю, если это возможно, то мы выкупим.

О. ПАШИНА: Приходят вопросы, иногда не очень понятно вообще, как быть в этой ситуации. Людмила пишет: «Если у меня сосед будет продавать комнату, то я ему никакие бумаги не подпишу, потому, что эта комната непонятно как соседу досталась. Прошу ответить». Соседи правомочны выяснять, как, каким образом получили их соседи это жилье.

В. ЗИНОВЬЕВ: Конечно, это не их дело, как эта комната человеку досталась, каким способом. Возможно, она считает, что он ее получил несправедливо. Но надо смириться с реальным фактом. Сосед есть, эта комната у него в собственности, если он обратится в компанию «Дружба» по телефону 933-50-50, мы можем помочь ему продать эту комнату без согласия Людмилы. Лучше, если они договорятся по-хорошему и будут жить вместе.

О. ПАШИНА: Просят уточнить наши слушатели, как быть в случае, если соседи не согласны с продажей комнаты или квартиры. Они могут сделать так, что человек продать комнату или квартиру не сможет? Или в любом случае какой-то есть вариант решения этой проблемы?

В. ЗИНОВЬЕВ: Вариант решения есть. Варианты различные, соседи могут осложнить, могут процесс этот затянуть, но воспрепятствовать человеку воспользоваться своим конституционным правом они не смогут. Особенно, если человек это будет делать не сам, а обратится к специалистам, допустим, в компанию «Дружба» - 933-50-50.

О. ПАШИНА: То есть, можно соседей убедить каким-то образом пойти навстречу.

В. ЗИНОВЬЕВ: Лучше соседей убедить. Если не получается, если совсем непрошибаемые люди, можно, кстати, попробовать убедить их с помощью сотрудников компании «Дружба», бывает так, что люди живут вместе, уже конфликт накалился до такой степени, что не могут видеть и слышать друг друга. Приезжает, допустим, новый человек, грамотный, он рассказывает плюсы, минусы. И часто бывает, что человек хочет продать комнату, у меня был такой случай. Обратилась к нам семья, она жила в комнате, достали их соседи, решили они свою комнату продать. Я приехал, поговорил с ними, я имею ввиду, что пообщался. Продали в итоге всю квартиру и они теперь живут отдельно. У одних доплата была, другие взяли кредит в банке, доплатили. Разъехались.

О. ПАШИНА: Вот у Светланы такая ситуация, она тоже просит прокомментировать. «Квартира неприватизированная трехкомнатная. С мужем в разводе. Совместное проживание невозможно. Что делать в этой ситуации?» Тут сложность в том, что квартира неприватизированная.

В. ЗИНОВЬЕВ: Если она неприватизирована, то ее моно приватизировать и после этого продать и разъехаться. Проблем я здесь не вижу. Приватизацией компания «Дружба» занимается. Звоните 933-50-50, поможем вам с этим вопросом в кратчайшие сроки.

О. ПАШИНА: Как быть жильцам коммунальных квартир. Наши слушатели опасаются, что теперь в свою коммуналку не пропишешься без согласия соседей. Так ли это?

В. ЗИНОВЬЕВ: Нет, это совсем не так. Если у вас есть комната в собственности, вы в нее можете прописаться всегда. Согласия соседей для этого не требуется. Если уж можно прописаться на одну сотую долю, то что говорить о целой комнате!

О. ПАШИНА: Кстати говоря, есть альтруисты среди наших слушателей. Они спрашивают по поводу дарения недвижимости. Какова минимальная доля, которую можно подарить? Можно подарить одну тысячную от одной второй квартиры?

В. ЗИНОВЬЕВ: Можно. И в итоге будет одна двухтысячная доля. Сделать это можно, закон не накладывает ограничения на размер доли. Вопрос, зачем это сделать? Если есть смысл, то почему бы и нет!

О. ПАШИНА: Людмила уточняет, она не хочет подписывать документы соседу, потому, что он получил квартиру нелегально. Она так считает.

В. ЗИНОВЬЕВ: Ну, если она считает, что он какой-то подозрительный человек, пусть она идет в милицию, напишет заявление. Я думаю, что они разберутся, шпион он или нет.

О. ПАШИНА: Вот Юрий из Москвы спрашивает: «Можно ли выйти из приватизации и каким образом? Я один из четырех собственников квартиры». То есть, расприватизировать одну четвертую квартиры.

В. ЗИНОВЬЕВ: Нет, это невозможно. Если квартира приватизирована на четверых, она находится в долевой собственности. Для того, чтобы провести реприватизацию, необходимо обращаться в Департамент жилищного фонда и жилищной политики города Москвы всем четырём собственникам. В этом случае можно будет.

О. ПАШИНА: И последний вопрос, довольно непростой. «Продажи комнаты в коммунальной квартире в Москве. Какие есть варианты и можно ли за эти деньги купить отдельную квартиру. И где?»

В. ЗИНОВЬЕВ: Вы знаете, на самом деле, сейчас момент для этого уникальный. Дело в том, что за последние полгода цены в Москве выросли процентов на 50, соответственно, и на комнаты тоже. Если не получается разменять всю квартиру, можно продать комнату, добавить денег или взять кредит и купить отдельную квартиру. Возможно даже и в Москве. Скажем, если комната у Вас в центре, она сейчас будет стоить 120-130 тыс. долларов или даже больше. Добавить какую-то сумму и на окраине вполне поселиться можно. Если комната не в центре и размер у нее меньше, можно добавить денег, кредит взять, поселиться в Химках, в Пушкино в отдельной квартире.

О. ПАШИНА: Даже у обладателя комнаты в коммунальной квартире есть шанс поселиться в своей квартире.

В. ЗИНОВЬЕВ: И пользоваться им надо обязательно именно сейчас, потому, что через полгода цены в Московской области подтянутся и разницы такой уже не будет. Звоните по телефону 933-50-50, рассказывайте, объясняйте, наши специалисты бесплатно выезжают на место, производят осмотр, производят оценку, разберутся и помогут.

О. ПАШИНА: Спрашивает Игорь, нет ли у вас филиала в Питере и Ленинградской области. Он из Питера.

В. ЗИНОВЬЕВ: К сожалению, нет. Но, возможно, будут.

О. ПАШИНА: Давайте напомним координаты в Москве.

В. ЗИНОВЬЕВ: 933-50-50 – это наш колл-центр. Звоните, эксперты у телефонов вас ждут. Компания «Дружба» желает вам здоровья и удачи.

О. ПАШИНА: Я напомню, что у нас был руководитель отдела вторичной недвижимости отделения «Добрынинское» агентства недвижимости «Дружба» Виктор Зиновьев. Спасибо Вам.

В. ЗИНОВЬЕВ: Спасибо вам. До свидания.