Вторичный рынок жилья: покупка и продажа квартир - Ольга Комарова - Интервью - 2008-04-02

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 8 минут в Москве. Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» агентства недвижимости «Дружба» у нас в гостях. Здравствуйте, Ольга.

О. КОМАРОВА: Здравствуйте.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы говорим о вторичном рынке жилья, по поводу продажи квартир. Если это вас интересует, то, пожалуйста, СМС +7 985 970 4545.

О. КОМАРОВА: Прежде чем начнется наша передача, сразу хочу сказать, что на какие-то вопросы по нашей теме… Тема все-таки, кроме стандартных вопросов покупки, продажи, обмена квартир, включает в себя еще и безопасность ведения сделок с недвижимостью, и как обезопасить все-таки продавца или покупателя квартиры в сегодняшней ситуации на рынке, с тем, чтобы он остался и при квартире, и при деньгах, чтобы он не лишился и того и другого.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И при квартире и при деньгах не получится! Потому что, если так, то это какое-то мошенничество.

О, КОМАРОВА: Ну, чтобы он не потерял или то или другое. И на какие-то вопросы я смогу ответить в деталях, на каких-то смогу остановиться кратко. Потому что время эфира, естественно, ограничено. Поэтому, пожалуйста, звоните. Консультация в агентстве недвижимости бесплатная. Звоните и консультируйтесь по телефону агентства недвижимости «Дружба» 933-50-50, задавайте вопросы и по тематике сегодняшней передачи и вообще те вопросы, которые вас волнуют, связанные с продажей, покупкой недвижимости. Постараемся на них ответить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если человек продавец… Чтобы покупатель не остался и при квартире, и при деньгах, соответственно, продавец без первого и второго, на самом деле, это не смешно, потому что случаи такие бывают… собственно говоря, какие основные проблемы, и как себя надо вести?

О КОМАРОВА: начнем с продажи, наверное, да? Вот человек пришел, заключил договор. Что для продавца является существенным, и на каком этапе могут возникнуть какие-то проблемы, которые мы готовы помочь решить? И до которых мы постараемся не довести в принципе. Сам момент сделки начинается с процесса закладки денежных средств, передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Есть несколько способов решения этого вопроса, и каждый из них может быть как безопасным, – если это правильно сделать – так и способным повлечь впоследствии какие-то негативные последствия. Поэтому наиболее распространенным способом является передача денежных средств через банковскую ячейку, то есть встречаются…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я думал об авансе, это потом уже…

О. КОМАРОВА: Дело в том, что здесь больше рисков скорее для покупателя, чем для продавца, поэтому если мы сейчас…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Собственно, чем продавец рискует?

О. КОМАРОВА: Продавец получает аванс, он конечно несет определенные обязательства по авансовому соглашению. Безусловно. Но в любом случае, если он отказывается от продажи квартиры, это уже в некоторой степени как бы не связано с такими рисками для него, как для покупателя, если тот, внеся аванс, отказался от приобретения квартиры. Тогда он может потерять его попросту. Поэтому вот чуть позже, если можно, мы остановимся более детально на внесении аванса, на авансировании квартиры именно со стороны покупателя, а сейчас я опять же хочу заострить внимание именно на актуальных, злободневных моментах именно по безопасности проведения самого процесса сделки. Так вот, при передаче денег через банковскую ячейку встречаются на сделке обе стороны – продавец и покупатель, либо их доверенные лица, подписывают договор аренды банковской ячейки, в котором фиксируются условия доступа одной и другой стороны к содержимому ячейки. Для продавца условием доступа – необходимым, но не всегда достаточным, - являетсяЯ, прежде всего, зарегистрированный договор купли-продажи его квартиры на имя покупателя. То есть, иными словами у него не будет возможности подойти к банковской ячейке, если договор купли-продажи его квартиры не будет зарегистрирован.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если не будет соответствующего штампа, печати, и регистрации государством.

О. КОМАРОВА: Естественно, речь идет прежде всего об оригинале договора, конечно. У покупателя фиксируется право доступа к ячейке после окончания срока доступа продавца. То есть, в случае, если договор купли-продажи не зарегистрирован по каким-либо причинам, покупатель сможет подойти к своим деньгам совершенно спокойно, не неся никаких рисков. Таким образом, каждая из сторон получает то, что она хочет в результате. Если договор зарегистрирован, то продавец получает деньги за квартиру, если договор не зарегистрирован, покупатель получает обратно свои деньги. А если в первом случае договор все-таки прошел регистрацию, то продавец – деньги, покупатель – квартиру. Опять же, если в этих условиях все сделано правильно, подчеркиваю.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Могут ли быть какие-то тут подводные камни, нюансы, или что-то не внесли в договор, что еще необходимо принести продавцу квартиры…

О. КОМАРОВА: Конечно. Есть много нюансов. Я потому и сказала, что необходимым, но недостаточным условием является зарегистрированный договор. Есть различные варианты, когда кроме договора, еще в условиях доступа обязательно нужно указывать какие-то другие документы, перечень каких-то других документов. Ну, например, если речь идет об ипотечном кредите. Там в любом случае дополнительные документы вписываются и по условиям банка, и мы можем рекомендовать перечень, который подстрахует того же продавца с целью получения все-таки денежных средств, если квартира будет продана. Если в цепочке несколько квартир, то опять же условия доступа могут быть различные. Я сейчас просто не буду заострять на этом внимание более подробно, потому что все-таки уже мы говорим о самой сделке. Для того, чтобы к ней подойти, прежде нужно все-таки начать, наверное, с консультации. Я напоминаю телефон агентства недвижимости «Дружба» 933-50-50. Затем заключение договора, реклама, сам процесс подготовки к сделке и далее уже сделка. Если говорить о каких-то других способах передачи денежных средств, естественно, они есть. Как один из них существует такой способ. Я бы не сказала, что наиболее распространен он, но тем не менее, им можно воспользоваться. Я имею в виду передачу денежных средств при совершении сделки на ответственное хранение в компанию. Когда это может пригодиться? Вот допустим недавно у нас произошла сделка, когда наш клиент – продавец квартиры – должен был в качестве альтернативы приобретать новостройку. Вы знаете, что срок регистрации договоров при продаже в Москве один месяц, а бронь на квартиру в новостройке существует не более 2-3 дней, максимум 5-ти. Поэтому возникают такие проблемы – ждать окончания срока регистрации. Тогда цены на новостройку могут быть совсем иными. Поэтому пришли вот к такому согласию и продавец, и покупатель, что можно совершить передачу денег компании, и сделка прошла в нашем офисе. Таким образом…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это нужно, во-первых, очень доверять компании, а во вторых, так можно плохо очень кончить.

О. КОМАРОВА: Безусловно. Я говорю о надежных и крупных компаниях. Поэтому я и говорю, что нужно иметь отношения только с теми компаниями, которым вы доверяете. В частности, с нашей компанией вы можете спокойно совершать подобные сделки. Мы работаем на рынке недвижимости с 1994 года, имеем достаточный опыт и солидную репутацию.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот, а во вторых, нужно быть уверенным, что договор зарегистрируют. Потому что, если его не зарегистрируют, тогда покупатель говорит: давай-ка мне обратно мои деньги. А продавец говорит: у меня их нету, зато у меня есть договор долевого участия…

О. КОМАРОВА: Ну, конечно, я же говорю сейчас в общем. Вот буквально, конечно, не стоит понимать, что передали деньги, забыли, мы отдали продавцу, продавец внес в новостройку и все. И на этом все заканчивается. Если вдруг не происходит регистрация, то кто-то, в частности, покупатель, теряет деньги. Нет, конечно. Я для того и говорю, что нужно… я советую просто обращаться к профессионалам, специалистам для того, чтобы мы смогли помочь решить какие-то вопросы, о которых вы даже… решение этих вопросов для вас не будет лежать на поверхности, может, оно не очевидно, но решить проблему можно, насколько бы сложной она не была. Конечно, бывает и неразрешимая проблема.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Риск больше у продавца или у покупателя? Наверное, у покупателя, я так подозреваю.

О. КОМАРОВА: Здесь тоже так сложно сказать. В зависимости, наверное, от того, на каком этапе и что должен соблюдать , как должен страховаться и какие меры безопасности все-таки принимать и та и другая сторона. Если говорить о продавце, то, прежде всего, для него, конечно, будет важно, продавая квартиру, получить свои денежные средства за квартиру, чтобы не остаться без квартиры и без денег. А что касается покупателя, это отдельная тема. Давайте остановимся на ней более подробно, все-таки здесь риски действительно, присутствуют. И кроме передачи денежных средств, безусловно, есть еще и другие моменты, которые очень важны. Например, юридическая проверка квартиры на юридическую чистоту. Не только квартиры, но и собственников, а порой и предыдущих собственников и пользователей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что проверяется?

О. КОМАРОВА: Проверяется обычно сама квартира и, как я уже сказала, ее собственники. Если речь идет о квартире, то проверка , прежде всего, заключается в том, насколько квартира юридическом плане не обременена, не состоит под арестом…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Под арестом… просто не зарегистрируют такую сделку. По идее, не должны.

О. КОМАРОВА: Вы знаете, здесь не так просто, потому что если у вас квартира в какой-то цепочке… К примеру, если сделка альтернативная, и покупатель не просто покупает квартиру, а продавец ее продает. Одна квартира, здесь достаточно просто, риски меньше. А если цепочка состоит из нескольких квартир, то если на этапе проведения сделки не проверить по всей цепочке отсутствие применения по каждой квартиру, то может так получиться, что, к примеру, продавец продает свою квартиру, а его сделка зарегистрирована, договор зарегистрирован, а альтернативную квартиру он не покупает, потому что там есть определенные сложности, определенные моменты - запреты, аресты, всевозможные применения, которые желательно проверять до сделки. Тогда он ее не приобретает, договор не регистрируется, в условиях доступа может быть также записан и договор купли-продажи по альтернативной квартире. Поэтому здесь такие тонкости, которые желательно, чтобы ими занимались, их отслеживали, контролировали специалисты. Я еще раз советую обращаться к экспертам нашей компании. Телефон агентства недвижимости «Дружба» 933-50-50. Пожалуйста, звоните.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но всегда покупатели боятся купить квартиру… Боятся они того, что проблемы возникнут не сегодня, не в момент регистрации, не через месяц, а через большой промежуток времени. Что проверять необходимо здесь в квартире или может быть по прописанным людям в этой квартире? Зарегистрированным, точнее говоря, по собственникам… какие вот основные моменты?

О. КОМАРОВА: На что здесь, прежде всего, нужно обратить внимание. Если квартира приобретается у человека, который, к примеру, вступил в наследство, - такая стандартная ситуация, но, тем не менее, она не всегда просто разрешается. Нужно, конечно, подстраховываться достаточно хорошо, чтобы впоследствии избежать каких-то претензий со стороны вновь появившихся откуда-то наследников. Поэтому в процессе сделки нужно брать заявление от продавца, от собственника этой квартиры, который вступил в наследство, как обычно мы делаем. В этом заявлении он подтверждает, что других наследников не имеется по этой квартире, и все риски в будущем, если таковые объявятся, он берет на себя. Ну, это вот уже более конкретно, но как один из случаев.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот это заявление, оно решает проблему, если возникает еще какой-то наследник?..

О. КОМАРОВА: Знаете, что касается наследства, все-таки на сто процентов…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Заявление заявлением, а собственность моя, и продана она… ну, и так далее.

О. КОМАРОВА: Тем не менее, вы знаете, все равно, конечно, в чем наша задача? Максимально, если не исключить риски вовсе… Все-таки бывают ситуации, когда… Вы представьте: невозможно найти всех наследников по квартире, да? Квартира нравится, мы должны максимально свести к минимуму… риски должны быть все-таки оправданы, и их нужно стараться исключать вовсе. Тем не менее, в любом случае продавец , вернее, покупатель квартиры должен знать об этих нюансах и должен знать об этих рисках, которые его могут впоследствии ожидать. Самое главное – чтобы он был информирован об этом, и тогда он будет принимать решение. Прежде всего, сам будет принимать решение. Наша задача - только посоветовать и постараться сделать все правильно. То есть, он будет принимать решение – покупать такую квартиру или нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Может быть, лучше посоветовать вообще не связываться с наследственными квартирами?

О. КОМАРОВА: Вы знаете, я не готова сказать: нет, не покупайте квартиру. У нас каждая третья квартира по наследству. Не нужно этого делать, и я ни в коей мере не хочу этого советовать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Хотя бы, чтобы срок какой-то - три года - был выдержан…

О. КОМАРОВА: Вы знаете, здесь нужно все-таки смотреть по ситуации. Прежде всего. И конкретную ситуацию именно разбирать в каждом отдельном случае. Потому что ведь тоже нужно смотреть: кто унаследовал? Это родственники первой очереди или это какие-то дальние родственники? Которые и не проживали, и вообще их здесь не было долгое время, и они откуда-то появились… Нужно смотреть. Нужно, действительно, каждую ситуацию разбирать в отдельности. Вот так вот, в общем и целом, сказать, что «Нет, не покупайте» или наоборот «Да берите, все будет нормально» нельзя. Нужно все-таки отталкиваться от конкретной ситуации. Я еще раз предлагаю вам обращаться к экспертам нашей компании. Пожалуйста, звоните, консультацию получить достаточно просто. Это можно сделать либо по телефону 933-50-50, либо подъехав в отделения, адреса которых вы сможете узнать также по этому телефону, либо на нашем сайте www.drujba.ru. Куда вы также можете направлять свои вопросы, на которые мы постараемся ответить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Кроме наследства, какие еще основные моменты необходимо проверить по квартире?

О. КОМАРОВА: Во-первых, отсутствие зарегистрированных третьих лиц в квартире…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это тоже просто проверяется: пришел в паспортный стол, выписку получил, и пожалуйста тебе.

О. КОМАРОВА: Вы знаете, не совсем. Во-первых, выписка дается только на момент самого отчуждения квартиры, то есть по всем предыдущим лицам, которые были когда-то прописаны, выписку не обязаны предоставлять даже продавцу.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, были и были. Они же уже выписаны.

О. КОМАРОВА: Нет. Вот это очень важный момент, и мы обязательно это проверяем по каждой приобретаемой квартире. Это обязательно, и это ни в коем случае нельзя упускать из виду. Потому что представьте ситуацию. Если вы купили квартиру, а там оказался какой-то человек, который был зарегистрирован когда-то, затем он по каким-либо причинам перестал проживать в этой квартире и… Допустим, либо в интернате находится… Есть определенные места, где он может какое-то время находиться и не проживать долго в этой квартире. Остался зарегистрированным. Он может оттуда вернуться, и его восстановят здесь в правах пользователя.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Осужденные, наверное.

О. КОМАРОВА: Ну да, я уж просто все не стала перечислять. Безусловно. Поэтому все-таки очень важно обращать на это внимание и этого избегать. Если есть какие-то зарегистрированные третьи лица, либо надо решать вопрос о снятии их с регистрационного учета и именно до сделки, либо если речь идет… Здесь ведь тоже, знаете, нельзя подходить к вопросу опять же стандартно – только так и никак иначе. Если в квартире на момент продажи зарегистрирован собственник или собственники, или пользователи, которые являются родственниками сегодняшнего продавца квартиры, то просто нужно предпринять определенные мероприятия. Допустим, при закладке денежных средств в банковскую ячейку прописывать определенные условия доступа, от пользователя брать заявление нотариальное о том, что он обязан сняться с регистрационного учета в такой-то срок. То есть провести определенные мероприятия, которые должны привести к тому, что квартира будет в результате освобождена и юридически, и физически вовремя. Вот и все. Так что здесь просто вот эти детали, их нужно знать, их нужно отслеживать, их нужно контролировать. И тогда совершенно безопасно можно будет приобретать квартиру и не бояться каких-то последствий в будущем. Напомню еще раз телефон агентства недвижимости «Дружба» - 933-50-50.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если продавец себя ведет как-то неадекватно, но лучше бежать, если вот чувствуешь, что…

О. КОМАРОВА: Это вот один из пунктов, которые мы обязательно проверяем при покупке квартиры нашим клиентом. Если при просмотре он неадекватно себя ведет, ну, возможны два варианта. Либо сразу отказаться, то есть что? Он может либо состоять на учете психо-неврологическом или наркологическом. Либо он может состоять, либо нет. Но если в любом случае вы видите, что он неадекватно реагирует на вопросы, неадекватно себя ведет – опять же два варианта. Либо вы отказываетесь сразу от покупки этой квартиры вне зависимости от того, будем мы проверять ее или нет. Сразу говорите: нет, я не хочу, мне не нравится, как он себя ведет…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А может, скрывает:? Может, он нигде не состоит, но он просто скрывает, и поэтому у него…

О. КОМАРОВА: Тем не менее, он же не лишен дееспособности. Если не лишен дееспособности, он может самостоятельно совершать сделки. Если покупатель, наш клиент, говорит все-таки: я хочу приобрести эту квартиру, пожалуйста, есть такой вариант, как… В любом случае мы его проверим, состоит он или нет, да? – и пожалуйста, можно на сделку пригласить врача, который произведет освидетельствование этого собственника квартиры. Таким образом, вынесет заключение, и вы можете, уже основываясь на этой информации, делать выводы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я знаю, что на сайте вашей компании задают вопросы, вы хотели озвучить ответы на эти вопросы.

О. КОМАРОВА: Времени осталось не так много, поэтому я постараюсь коротко ответить хотя бы на некоторые из них. Еще раз напомню, сайт нашей компании www.drujba.ru. Вопросы. «Появится ли недельная регистрация к лету?» - Я могу сказать, что мы можем только надеяться на это, что регистрация все-таки будет введена в такой срок, но в любом случае не в нашей компетенции поменять эти сроки. Я думаю, что, прежде всего, эксперты узнают об этом, безусловно. Пожалуйста, звоните – 933-50-50. Когда об этом будет известно, вы сможете узнать также. «Можно ли обменять квартиру на офис?» – Конечно, можно. У нас в компании работает отдел коммерческой недвижимости, и в данной ситуации отдел вторичного жилья будет тесно взаимодействовать с этим отделом, и мы сможем решить эту проблему.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Собственником офиса станет частное лицо.

О. КОМАРОВА: Да. Почему нет? Или частное, или юридическое лицо. «И нужен ли кадастровый паспорт при сделке?» - Видимо, речь идет о кадастровом плане, который необходим при продаже земельного участка. Поэтому вот все вопросы… звоните, приезжайте в агентство недвижимости «Дружба», телефон наше компании 933-50-50. Также можете размещать свои вопросы на нашем сайте. Мы вместе решим любые проблемы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В эфире будете отвечать. Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» агентства недвижимости «Дружба» была у нас в гостях. Ольга, спасибо вам.

О. КОМАРОВА: Всего доброго.