Ситуация на вторичном рынке жилья: покупка и продажа квартир - Ольга Комарова - Интервью - 2008-02-13

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 11 часов 8 минут в Москве. У микрофона Нателла Болтянская. Здравствуйте. В студии Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» вторичного жилья агентства недвижимости «Дружба». Надо сказать, что когда последний раз вы у нас были, там набежало бешеное количество вопросов вам и нам. Во-первых, краткий обзор состояния рынка недвижимости на данное время года.

О. КОМАРОВА: Это уже стало доброй традицией начинать с этого разговор. Надо сказать, что все прежние годы январь оказывался таким месяцем достаточно спокойным на рынке недвижимости, что и вполне понятно. Если весь год предыдущий как бы в процессе инфляции цены повышались, то, как правило, в январе было затишье. Либо, если процесс стагнации был в течении года, то в январе никто не собирался, как правило, предпринимать решительные шаги, и все спокойно выжидали. В этом году январь рекордсмен по росту цен, и он оказался достаточно неординарным и активным. Большинство аналитиков склоняются к мысли, что основной причиной являются макроэкономические факторы, то есть кризис на мировых финансовых рынках. Я думаю, что это не совсем так. Мне кажется, что здесь все-таки несколько факторов можно назвать, которые, на мой взгляд, оказывают более конкретное влияние на сегодняшний рост. Ну, во-первых, это все-таки отложенный спрос, который не показал себя в течение нескольких месяцев предыдущего года, вплоть до сентября, когда цены начали подниматься. Дальше – предвыборный фактор, он наверняка имеет место с чисто психологической точки зрения. Ну, и с другой стороны, мне кажется, что третьим фактором может являться тот момент, что люди, у которых не хватало средств собственных, и они обращались за помощью в банки для взятия ипотечных кредитов, в условиях роста цен до 2007 года не могли воспользоваться кредитом и купить квартиры в 2007 году, поэтому рынок несколько снижался. Теперь, поднакопив определенную сумму, они имеют эту возможность. Вот, на мой взгляд, три таких внешних и внутренних фактора.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вы не назвали еще один фактор – нужно придти в агентство недвижимости «Дружба»…

О. КОМАРОВА: Безусловно. Телефон 933-50-50. Этот тот телефон, по которому вы можете задавать любые вопросы, и сейчас во время эфира и после него, и вопросы, связанные не только с ситуацией на рынке недвижимости, но и по вашей конкретной ситуации, по вашей квартире.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, вот кому сейчас лучше – тем, кто покупает или тем, кто продает?

О. КОМАРОВА: Вы знаете, я бы так назвала сегодняшнюю ситуацию… обрисовать ее можно для продавцов как бы… Вообще, она на самом деле для всех достаточно, скажем так, удачна, кроме тех, которые хотели бы продать и что-то приобрести взамен, если это разъезд, тем более на две площади. Очень сложно сейчас сделать, я имею в виду обменные варианты, так называемые альтернативы. Это сложно, потому что, будем так говорить, если время экспонирования свободных квартир было раньше, в процессе стагнации рынка в 2007 году оно было достаточно длительным, могло занимать и 3, и 4 месяца, то теперь время экспонирования свободных квартир очень мало. То есть, предложений гораздо меньше, чем спрос на них. Не то, чтобы ликвидные, самые разменные, скажем так, востребованные варианты. Не в плане, что они очень хорошие для проживания, а в плане того, что людям надо разъезжаться и как-то менять свои условия. Они востребованы.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Все-таки согласитесь, сейчас на рынке недвижимости очень много людей работающих. Да? В чем эксклюзив компании «Дружба»?

О. КОМАРОВА: Я в качестве эксклюзива могла бы назвать несколько моментов. Прежде я еще раз хотела бы повторить телефон агентства недвижимости «Дружба» - 933-50-50, для того, чтобы была возможность ответить сейчас на ваши вопросы. Самый главный эксклюзив, может быть, мы и очень выгодно отличаемся от других компаний – это то, что мы выдерживаем свои обязательства и по договору, и мы реально можем срочно купить квартиру, если в этом есть необходимость. Так называемый «срочный выкуп» - это одна из услуг нашей компании. Мы это делаем, действительно, реально. Мы не кормим людей ожиданиями в течение месяца-двух и так далее. Это реальные моменты. Что еще можно сказать? Если квартира не приватизирована, мы также поможем ее приватизировать. Причем, если мы заключаем с вами договор на продажу вашей недвижимости, то для вас приватизация уже войдем в стоимость наших услуг. То есть, мы можем сделать это для вас бесплатно, заплатив сейчас, на этом этапе, стоимость приватизации. Но при условии, что мы заключаем с вами договор. Их на самом деле несколько, таких факторов, все сейчас не назвать. Я еще что могу сказать? В качестве альтернативы, то, что сейчас трудно сделать… есть такая возможность у компании – так как мы занимаемся срочными выкупами – мы можем приобретать квартиры альтернативные на этапе, когда еще не найден покупатель на основную квартиру, продаваемую. То есть, мы выкупаем квартиры для нашего клиента, те обменные-разменные, куда он собирается переехать. Естественно, надо просто оценивать грамотно эту ситуацию, насколько эти квартиры по цене стоят правильно в рамках рыночных цен, насколько они ликвидны и действительно нужны нашему клиенту. В процессе регистрации этих договоров, когда мы их приобретаем, и будет найден покупатель. То есть, немножечко оттолкнуться все-таки от альтернатив как от тех вариантов, которых сейчас мало. Это тоже возможно. Может быть еще к тому же для продавцов – что может быть выгодно опять же в качестве привлечения продавцов, так как они сейчас находятся в более выгодной ситуации, чем покупатели – можно предложить какой вариант? Во-первых, как я уже сказала, мы отслеживаем все то, что написано в условиях договора, свои обязательства выполняем полностью. Можно, допустим, в день сделки договариваться о выдаче какой-то суммы в качестве аванса продавцу квартиры для каких-то собственных нужд – оплаты коммунальных платежей… ну, мало ли какие проблемы финансовые. Я еще раз напомню телефон агентства недвижимости «Дружба» 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, вот вам, пожалуйста, вопрос. «Может так получиться, что я не смогу разменять собственную квартиру из-за нехватки денег на доплату. Как быть?»

О. КОМАРОВА: Мне тут видятся два варианта. Основной, конечно, вариант – это как тот вариант, при котором возможен подбор ипотеки и подбор банка с последующим выбором ипотечной программы и взятием ипотечного кредита в том банке, которые окажется наиболее подходящим по своей программе, по своим процентным ставкам и так далее. Второй вариант. Так как все-таки объем предложений сейчас гораздо меньше, чем спрос на квартиры, то мне кажется… если раньше еще можно было сказать: я хочу в этом доме и на этой улице, жить рядом с мамой в соседнем доме… Я предлагаю более реально оценивать сегодняшнюю ситуацию, и с учетом этой ситуации все-таки расширять круг поисков.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, понятно, в соседнем доме – это уже шоколад. А человек, который в такой ситуации хочет жить рядом с пожилыми родителями, мне кажется…

О. КОМАРОВА: Тогда нужно искать. Тогда нужно опять же возвращаться, видимо, к первому варианту. Либо брать потребительский кредит от года до десяти лет. Но он может не быть настолько большим, насколько потребуется. Но в любом случае кредит – либо потребительский, либо ипотечный кредит – мы поможем вам взять в том банке, который, действительно, будет подходить по условиям. Это возможно. Еще раз напомню телефон агентства недвижимости «Дружба» - 933-50-50. Пожалуйста, звоните прямо сейчас. Эксперты проведут консультации по всем вопросам.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А если, как в итальянской мелодраме, все происходит внезапно – дети женятся… Короче, квартирный вопрос надо решать вчера. Что вы посоветуете?

О. КОМАРОВА: Если надо было это сделать вчера, тогда я предлагаю вариант срочного выкупа, о котором я говорила вначале нашей беседы. Он возможен как при продаже квартиры свободной, – я имею в виду без подбора квартиры альтернативной – так и при варианте альтернативы. То есть, мы можем купить квартиру либо просто с передачей денег через банковскую ячейку, если это свободная продажа, либо с одновременным подбором альтернативных площадей опять же для нашего клиента, собственника квартиры, у которого мы ее покупаем. Мы можем выйти на сделку буквально в течение 2-3 дней, которые необходимы нам для проверки квартиры, ну, прежде всего, для ее оценки, конечно, предварительной по телефону и более конкретной на самой квартире. Затем нужно посмотреть документы, нужно встречаться, безусловно, обсуждать все моменты, все нюансы по предстоящей сделке, проверить квартиру, подготовить полный пакет документов и выйти на сделку. За 2-3 дня мы это сделаем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Когда я обращаюсь в агентство «Дружба», я могу быть четко уверена в том, что вы проверите квартиру со всех сторон?

О. КОМАРОВА: Безусловно. Если речь идет о покупке, о приобретении вами квартиры, скажем так, любой недвижимости, будь это комната, квартира, неважно. Мы сейчас говорим о квартире как о таком объекте собирательном. Безусловно, мало того, что это записано в условиях договора, – как я уже сказала, мы строго соблюдаем эти условия – это еще вопрос профессиональной этики, с моей точки зрения. То есть, мы безусловно проверяем даже не только ту квартиру, которую человек покупает. Ну, если он пришел и заключает с нами договор только на приобретение квартиры, мы ее проверили. Если там какая-то появляется цепочка, квартира несвободна, которую он собирается приобретать, то мы проверяем все квартиры, находящиеся в этой цепочке. То есть, чтобы на этапе не только регистрации всех этих договоров не возникло никаких проблем, но и в будущем, когда договора будут зарегистрированы, чтобы расторжение какого-либо одного из договоров не привело к расторжению того договора по той квартире, которую человек приобретает. Поэтому я предлагаю обращаться в агентство недвижимости «Дружба». Пожалуйста, звоните нам по многоканальному телефону 933-50-50, задавайте любые вопросы, которые интересуют вас на сегодняшний день, или в будущем, неважно, как вам удобно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Смотрите-ка, я вам сейчас коллизию попробую нарисовать. Человек хочет поменять свою квартиру либо на большую, либо поближе к центру. Вот у меня есть квартира, я обращаюсь к вам. Причем сразу говорю: знаете, уважаемая госпожа Комарова, я не очень спешу, но я хочу, чтобы вы мне подобрали, и вы мне без спешки начинаете этот вариант искать. На это может уйти, насколько я знаю, вплоть до года. Поскольку вы занимаетесь этим честно и аккуратно, то я, в общем, тоже не тороплюсь. А потом наступает такая странная ситуация. С одной стороны, у меня деньги считанные. Да? Я рассчитываю, что у меня есть полстолечка, которые я заплачу вам, и столько стоит моя квартира. С другой стороны, квартира найдена, как вы уже сами сказали, спрос выше предложения, и я оказываюсь в патовой ситуации. Потому что вот она, квартира, которая завтра уйдет к другому клиенту, и вот она, моя квартира, которую мне надо срочно продать и за которую я не хочу терять деньги. Как быть в этой ситуации?

О. КОМАРОВА: Мне кажется, нужно немножко разграничить. Если речь идет о том, что мы продаем вашу квартиру и переезжаем ближе к центру, но вы рассчитываете на определенную сумму в качестве доплаты и стоимости вашей квартиры…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Та же история и с увеличением площади, согласитесь.

О. КОМАРОВА: На самом деле, тут ситуация двоякая .Если ближе к центру, то… я не знаю о какой квартире идет речь, но цены на… если говорить об элитном жилье или бизнес-класса, и говорить об эконом-классе, то все-таки цены на квартиры эконом-класса растут быстрее. К примеру, если у вас однокомнатная квартира в Бибирево, Бирюлево, где угодно, эконом-класса, в обычном панельном доме, хотим перебраться поближе… Есть определенная доплата. Вот мы говорим о сегодняшнем дне – хотим поменяться либо в новостройку бизнес-класса , у нас как правило сейчас новостройки отстраивают монолит-кирпич, либо просто в квартиру вторичного жилья, допустим кирпичный дом ближе к центру. Немного уровни цен все-таки различные…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Правильно. Именно поэтому человек рассчитывает, что вот его квартира, условно говоря, стоит Х, у него есть Y, и рассчитывать он в итоге может на сумму X + Y. А когда, например, квартира, которую он хочет купить, уже есть, а его квартиру надо срочно продавать, как я понимаю, если срочный выкуп, я что-то теряю в цене. Да?

О. КОМАРОВА: если срочный выкуп, безусловно, порядка 10-15 процентов, конечно, да. Но сейчас при условии, когда предложений гораздо меньше, чем спрос, то мне кажется, что отталкиваться надо все-таки от варианта с альтернативой. Если найден вариант по альтернативе, и он вас устраивает… Опять же, аванс сейчас не принимают за квартиры на длительный срок. Совершенно никому не выгодно. Если квартира, которую будете приобретать взамен, свободна, никто не будет нас ждать месяц. То есть, нужно , безусловно, быстро все-таки решать вопрос с выбором альтернативы, если уже выбрана, нужно, безусловно, вносить аванс. Либо мы выкупаем эту квартиру по стоимости, адекватной сегодняшним рыночным ценам. Либо мы каким-то образом решаем вопрос с вашей квартирой… Я думаю, что быстрее, наверное, мы найдем покупателя на вашу квартиру, если будет уже внесен аванс. Вот сейчас такая ситуация, что при подобранном альтернативном варианте мы быстрее находим покупателя, и совершенно однозначно быстрее выходим на сделку. Это все возможно. Я думаю, что за две недели это можно сделать, если альтернатива будет найдена.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: «Как вы прогнозируете рост ставки по ипотеке до конца года?» - спрашивает Эдуард из Твери.

О. КОМАРОВА: По ипотеке… Я еще раз напомню телефон агентства недвижимости «Дружба» 933-50-50. Звоните, задавайте любые вопросы. Что касается ипотеки. На сегодняшний день – я начну немножко издалека, но вкратце, безусловно - объем выдачи ипотечных кредитов немного снизился. Некоторые банки даже сократили количество выдачи ипотечных кредитов. Я не буду вдаваться в подробности, почему это происходит, но тем не менее и новые банки как бы вливаются в эти ипотечные программы, но все равно количество банков, которые выдают ипотечные кредиты… То есть, по ипотечным программам все-таки снижение наметилось определенное. Я бы не назвала это кризисом, но все-таки небольшое снижение. По процентным ставкам… я бы не стала до конца года делать прогнозы, долгосрочные. Потому что все-таки на год вперед загадывать на самом деле нельзя даже по моментам, связанным с падением или ростом цен на рынке недвижимости. Что касается процентных ставок, я думаю, что, скорее всего, они останутся на том же уровне. И кстати говоря, что касается цен… я бы хотела вернуться к первому вопросу, с которого мы начали. Что касается ситуации сейчас и что вообще нас ждет, как мне кажется, на этом рынке. Я думаю, что если и будет рост цен, то либо он сохранится на такой же стадии, – порядка 3-4 процентов в месяц – либо он остановится до конца года и может быть, как мы видели в предыдущие годы (2004-2007), после роста цен наблюдается некий этап усталости рынка и наблюдается этап стагнации. Поэтому здесь твердой позиции я бы не занимала в плане того, что цены будут расти до бесконечности. И к тому же, есть определенный все-таки порог роста цен, даже связанный, прежде всего, с тем, что у людей есть определенные финансовые накопления, выше которых они просто не смогут перешагнуть, даже беря ипотечный кредит. Напоминаю еще раз телефон нашей компании 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Подмосковье, регионы, вопрос такого рода. Человек живет не в Москве, хочет купить квартиру. Покупать сейчас или подождать до каких-то лучших времен?

О. КОМАРОВА: В любой ситуации – продает человек квартиру, меняет или покупает – я бы не стала откладывать решение этого вопроса в долгий ящик. Потому что нестабильность на рынке она и предполагает, что нельзя на сто процентов сориентироваться, что будет через определенный промежуток времени. Поэтому и цены в Подмосковье, кстати говоря, растут несколько медленнее, чем в Москве, но все-таки они растут, догоняя Москву. Не в той прогрессии, но все-таки догоняя. Поэтому я думаю, что на сегодняшний день и в Москве, и в Подмосковье я бы советовала приобретать квартиру, безусловно, либо с целью вложения с последующей выгодой для себя после продажи, либо просто для жизни, потому что цены растут, и для покупателей такая нестабильная ситуация, которую я бы стала решать сейчас. Еще раз напомню телефон агентства недвижимости «Дружба» - 933-50-50. По этому и любым другим вопросам, пожалуйста, звоните, обращайтесь. 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, вот еще один вопрос не могу не задать. «Есть неприватизированная квартира, мне нужны деньги, но я не могу переехать в квартиру с меньшей площадью. Что делать?».

О. КОМАРОВА: Проблемы с приватизацией не вижу никакой. Мы можем помочь с приватизацией квартиры, это войдет в будущую стоимость комиссии, если вы заключите договор с нами на продажу и приобретение какой-то другой площади. Эту услугу мы можем осуществить для вас бесплатно. Что касается того, что нужны средства для решения каких-то проблем, то можно , не теряя метры, поменять эту площадь на аналогичную, но тогда нужно понимать, что мы меняем один район на другой, где квартиры стоят дешевле, либо меняем Москву на Подмосковье. На ту же площадь, но выгадывая некоторую часть суммы.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Телефон…

О. КОМАРОВА: Телефон агентства недвижимости «Дружба» 933-50-50.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я напомню, что наша гостья сегодня – Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» агентства недвижимости «Дружба». Звоните и обрящете.