Ситуация на вторичном рынке жилья: покупка и продажа квартир в Москве - Ольга Комарова - Интервью - 2008-01-29

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы слушаете радиостанцию «Эхо Москвы». Ольга Комарова – руководитель отделения Белорусское агентства недвижимости «Дружба», у нас в гостях. Ольга, здравствуйте.

О.КОМАРОВА: Здравствуйте.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И мы говорим о ситуации на вторичном рынке жилья.

О.КОМАРОВА: Да, продажа, обмен, все операции самые обычные и наиболее часто встречающиеся.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так что ж там происходит в плане движения цен?

О.КОМАРОВА: Наиболее интересно, наверное, да. Для тех, для кого этот вопрос наиболее актуальным является сегодня. Ну что, цены продолжают расти. Начиная с сентября 2007 года предыдущего, цены продолжают подниматься. И к сожалению… почему к сожалению – потому что все-таки нестабильность на рынке недвижимости в любом случае создает какие-то сложности для всех операций. Поэтому, к сожалению, на мой взгляд, цены и будут продолжать подниматься. Но, по крайней мере, я не буду делать долговременных прогнозов, но до конца этого года, это мое мнение, может, оно и созвучно с мнениями многих экспертов, которых я слышу, поступают на радио- и телеканалы, - к сожалению, цены будут расти. В какой прогрессии, довольно сложно предположить сейчас, но я думаю, что по крайней мере до лета примерно та же тенденция будет сохраняться. Если говорить о том, насколько поднялись цены с сентября-месяца, это порядка 15-20%. Опять же, в зависимости от категории квартиры.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот я хотел спросить – в зависимости от сегментов рынка насколько это все по-разному или это все вместе растет?

О.КОМАРОВА: Вы знаете, по-разному, но в основном растут наиболее востребованные варианты квартир. Я имею в виду наиболее разменные варианты, то есть одно-двухкомнатные квартиры. Они как были наиболее продаваемыми и востребованными, на которые наибольший спрос был всегда, так они и остаются. Поэтому на эти квартиры цены растут быстрее.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Одно- двухкомнатные квартиры тоже бывают разные – бывают больше 100 кв метров в элитном доме в центре Москвы, а бывает однокомнатная 33 кв метра в 5-9-этажном доме недалеко от МКАД в восточном районе.

О.КОМАРОВА: Давайте будем говорить о среднестатистической квартире, потому что их все-таки большинство. Не будем сейчас заходить в глубь Садового кольца, потому что там цены на квартиры все-таки довольно эксклюзивны в зависимости от категории дома, есть ли охрана, консьерж и так далее. Ну, есть такие дома, клубного типа, например, где просто сказать, что это квартира типовая, нельзя. К каждой ситуации нужно подходить отдельно, каждую ситуацию отдельно рассматривать. Давайте говорить о среднестатистической стоимости.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть растет быстрее всего из эконом-класса однушка-двушка.

О.КОМАРОВА: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А если сравнивать эконом-класс с бизнес и с элит, кто тут лидер в росте?

О.КОМАРОВА: Вы знаете, я сейчас вообще не стала бы затрагивать элитную недвижимость, все-таки это отдельный сегмент.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Договорились, отбрасываем.

О.КОМАРОВА: Не стоит, наверное, в это углубляться, потому что все-таки…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Хорошо, не буду настаивать.

О.КОМАРОВА: Вы знаете почему? Потому что все-таки основная масса звонков, я сейчас ориентируюсь на те основные вопросы, с которыми обращаются люди ежедневно и которые являются стандартными, наиболее прорабатываемыми, которые являются на сегодня наиболее актуальными для людей, потому что с вопросом об элитном жилье люди обращаются не каждый день. Хотя, тем не менее, приходят люди и с просьбой помочь в приобретении квартиры и в центре, и в пределах Садового кольца, или продать, разменять на несколько площадей, такие варианты тоже есть, но они происходят не каждый день. Поэтому мне все-таки хотелось бы заострить внимание на более стандартных вариантах, которые волнуют достаточно большое количество людей. Потому что на всем остановиться невозможно, к сожалению.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда расскажите, пожалуйста, куда звонить и как обращаться.

О.КОМАРОВА: Телефон агентства недвижимости «Дружба» - 933 5050. У нас работают опытные специалисты. Как правило, работников без опыта мы даже не приглашаем на работу, они ответят на любые ваши вопросы, окажут бесплатную консультацию не только по вопросам, связанным с ситуацией на рынке недвижимости, с которого я сейчас начала беседу, но и по вашему конкретному варианту, оценят ситуацию в целом и конкретно ту недвижимость, которую вы продаете или покупаете. 933 5050. Пожалуйста, обращайтесь.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну и в связи с ситуацией на рынке недвижимости – какие сделки сейчас наиболее просто провернуть? Обмен, наверное, самое частое, да?

О.КОМАРОВА: Вы знаете, обмен встречается наиболее часто в независимости от того, выгодно его совершать, невыгодно. Все равно рынок ведь дышит. В любом случае люди женятся, разводятся и так далее. Происходят какие-то жизненные процессы, которые приводят людей к необходимости продавать, менять, разменивать, совершать какие-то операции с недвижимостью. Но это наиболее часто встречающиеся варианты, естественно, - варианты обмена. Если говорить в принципе о том, что… вот могут люди, послушав меня, задать вопрос – а что сейчас наиболее выгодно делать? В независимости от того, какая у человека ситуация, он все равно будет решать какие-то вопросы жизненные…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я прошу прощения, а какие чаще всего вопросы люди задают? С чем обращаются в агентство недвижимости? С тем, чтобы получить какую-то выгоду из того актива, который у них есть, а именно – квартира? Или для того, чтобы решить свои жилищные проблемы?

О.КОМАРОВА: В основном, конечно, с тем, чтобы решить свои жилищные проблемы.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда это не выгода.

О.КОМАРОВА: Нет, вы знаете как, я не с той точки зрения сейчас говорю о выгоде, когда человек имеет какие-то… хотя тоже нельзя этот вариант сбрасывать со счетов, когда человек получил какую-то сумму и имеет достаточную сумму для приобретения жилья, допустим, от каких-то сделок в бизнесе, и он думает на сегодняшний день, куда ему вложить, - я могу сказать, что это вложение оправдано и приносит определенную прибыль, если он рассчитывает вложить и как-то заработать. Это как один из небольших нюансов. Хотя основная масса, естественно, обращается с тем, чтобы решить проблемы.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Есть же и другие варианты. Есть у человек трехкомнатная квартира, допустим, он один живет, такая площадь не нужна, и вы только что сказали, что быстрее дорожают однушки, - так раздробить свою квартиру на более мелкие, сдавать еще их в аренду… То есть тогда действительно интересен вопрос выгоды. Таких клиентов много или мало?

О.КОМАРОВА: Вы знаете, я бы вопрос выгоды все-таки так не ставила. Потому что я не имею в виду сейчас, говоря о выгоде, прежде всего выгоду как вложение денег в получение какого-то капитала, дохода с этого. Я имею в виду выгоду с точки зрения операции – с тем, чтобы она совершилась. Потому что мы сейчас находимся в той стадии на рынке недвижимости, когда, если помните, еще полтора-два года назад, в 2006 году, была ситуация с теми же обменами, когда находили покупателя на ту квартиру, которой человек владеет, и очень сложно было завершить сделку с обменом именно, найти те разменные варианты свободные, которые могли бы устроить.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это из-за безумного роста цен, да?

О.КОМАРОВА: Это из-за того, что спрос на эти разменные варианты превышает предложение на сегодняшний день. Поэтому оттягивать этот процесс, мне кажется, я бы не стала, именно потому что – ну вот сейчас я не буду заниматься обменом, у меня не капает над головой, я подожду какое-то время, вдруг будет лучше, - я могу сказать, что может так получиться, что вы не выгадаете в такой ситуации – опять же, я не имею в виду деньги, а просто чтобы совершить вариант обмена, - может так получиться, что цена на вашу квартиру не вырастет в такой пропорции, как цена на разменный вариант, и получится, что вы не сможете разменять на то, что вам хотелось бы иметь. Я напомню телефон нашей компании – 933 5050. Пожалуйста, звоните прямо сейчас. Мы на месте и готовы ответить на ваши вопросы.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Сколько времени сейчас занимает стандартный обмен? Давайте какую-то конкретную ситуацию. Что такое стандартный обмен?

О.КОМАРОВА: К примеру, квартира разменивается либо на одну площадь, либо на две площади.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Какая-то трехкомнатная квартира метров 60, да?

О.КОМАРОВА: Да, трехкомнатная квартира, которую хозяева квартиры хотят разменять, допустим, на однокомнатную квартиру и комнату – такой стандартный вариант…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это с доплатой получится или без? Трехкомнатная на квартиру и все-таки комнату?

О.КОМАРОВА: На две однокомнатные уже давно проблематично разменять. Если, опять же, мы говорим о среднестатистических квартирах. Не будем говорить о том, что у нас около Кремля квартира.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Об этом мы договорились с самого начала.

О.КОМАРОВА: Поэтому я бы все-таки, рассматривая этот вариант с разменом трехкомнатной, неважно, какую угодно возьмите – двухкомнатную, я бы стала отталкиваться от того, что человек имеет, где он имеет эту квартиру и что он хочет взамен. Понятно, что если он имеет квартиру, допустим, в Царицыно, Выхино и хочет однокомнатную даже не в пределах Садового кольца, а, допустим, в Строгино, метро Щукинская, на Соколе – это не Садовое кольцо, но цены на разменные варианты там гораздо выше, просто мы не пройдем по цене…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Строгино и Щукино дороже Царицыно и Выхино?

О.КОМАРОВА: Разменные варианты – конечно. Разменные квартиры по отдельным районам, конечно, отличаются по цене. Наиболее высокие цены в том сегменте, в каком они и обычно были более высокими – это северо-запад, запад, юго-запад. Дальше идут север, северо-восток, юг, ну и так далее, юго-восток, восток.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И традиционно – самая дешевая Капотня, да?

О.КОМАРОВА: Ну, да, что ж делать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: За счет экологии, наверное, в первую очередь.

О.КОМАРОВА: Это уже кому… на самом деле, люди, которые там живут, их это устраивает. И кстати говоря, те, кто там живут, хотят меняться именно там. Такие были варианты. Я считаю, что это, опять же, исходя из жизненной ситуации, как у человека складывается.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Сколько времени займет размен этой трехкомнатной квартиры, если требования человека адекватны? Потому что я так понимаю, что если требования неадекватны, то занять может…

О.КОМАРОВА: Да. То есть может быть, человек и не сможет разменять на однокомнатную и комнату. Может быть, у него получится на две комнаты. В зависимости, опять же, от того, сколько на сегодняшний день будет стоить его трехкомнатная квартира и где он хочет получить то жилье, куда он поедет. Ну, где-то примерно от двух до трех месяцев. Я так думаю. Ориентироваться на месяц я бы не стала, если только вопрос не стоит достаточно остро с решением этой ситуации. Я имею в виду, если человеку достаточно быстро нужно решить проблему. Тогда могу предложить только быструю продажу… то есть мы сами можем выкупить ту квартиру, которой человек владеет, в течение 2-3 дней – это т.н. срочный выкуп. Нам необходимо буквально два дня на проверку этой квартиры. За это же время, ну, чуть, может быть, побольше – от 3 до 5 дней, может даже неделя, если это связано с подбором альтернативных площадей, - мы проверяем вашу квартиру, выходим на сделку, проверить же надо еще альтернативные площади, безусловно. Мы обязательно отслеживаем это, то есть контроль за юридической чистотой квартир, когда мы покупаем их, обязательно присутствует. Поэтому здесь можно решить вопрос более кардинально, более быстро. Для того, чтобы все-таки более конкретно говорить о вашей ситуации, я предлагаю звонить по телефону агентства недвижимости «Дружба» - 933 5050.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так. Я напомню, что вы можете присылать свои сообщения. Есть смс - + 7 985 970 45 45. Вопросы все связаны с тенденцией, которая на рынке недвижимости ожидается. «Выгодно ли инвестировать в данный момент в недвижимость?» – интересуется Артур из Казани. Несмотря на то, что вы сказали, что на ваш взгляд цены будут расти, все-таки скажите – выгодно или невыгодно? Чтоб уже четко, чтоб все точки над I расставить.

О.КОМАРОВА: Конечно, выгодно. Даже самый простой расчет предполагает, что если в сегодняшней ситуации покупается квартира, то через какое-то время при определенном росте цен человек, даже если его не устроит эта квартира в будущем, он, допустим, не берет ее для жилья, он может ее либо сдавать, причем цена на аренду тоже растут – правда, не в такой пропорции, как цены на жилье при продаже, но тем не менее все равно растут. Поэтому он может получать прибыль либо с этой процедуры, либо он, продавая ее в будущем, опять же получает определенную прибыль. Но опять же повторюсь – это именно прибыль чисто физическая, когда люди обращаются именно с такой просьбой. Допустим, тот, кто не проживает в Москве и приезжает с тем, чтобы приобрести и начать свое проживание, то есть для жизни покупает квартиру, все равно это выгодно. Потому что, к примеру, летом цены были еще 130 тысяч за однокомнатную квартиру, сейчас уже от 150. Поэтому сами можете видеть, на сколько процентов подросли цены, и в любом случае при таком вложении вы ничего не теряете.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я напомню, что Ольга Комарова – руководитель отделения Белорусское агентства недвижимости «Дружба» у нас в гостях. Ольга, а что мы все уменьшаем жилплощадь? Давайте увеличивать. Давайте однокомнатную на двухкомнатную менять. И какая здесь доплата получается?

О.КОМАРОВА: Ну давайте опять на средний вариант ориентироваться.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы изначально договорились, что говорим только об экономе, о стандартном варианте. Мы не меняем 100-метровую однокомнатную на 200-метровую двухкомнатную. Нет, у нас не такой размен, у нас попроще. Давайте попроще.

О.КОМАРОВА: Хорошо, берем квартиру, допустим, в Кузьминках. Однокомнатная квартира площадью 30-32 кв метра, хочу там же двухкомнатную квартиру площадью 42-45, не будем сейчас о 50-метровых говорить и выше, будем скромнее. По крайней мере, там будет более очевидным, какая доплата потребуется. Оттолкнемся от этого простого варианта. Что касается Кузьминок, могу сказать, что порядка 40-50 тысяч нужна доплата для подобного варианты. Опять же, если денег не хватает, предлагаю воспользоваться – если, конечно, это возможно в рамках вашей заработной платы, вашей работы, вашего статуса, - предлагаю обращаться к нам за консультацией по поводу ипотечного кредита. Это также возможно. Причем мы работаем со многими банками в Москве уже достаточно много лет. И уже известны досконально все программы, которые предлагаются банками. Кстати говоря, много банков новых вливается в ипотечные программы, которые предлагают какой-то новый свой продукт. Может быть, более гибкие, по более низким ставкам. Поэтому здесь нужна просто консультация грамотная. Хватает у вас денег – хорошо, значит, мы готовы сработать этот вариант. Без привлечения.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не хватает – есть ипотека. А нет ни того ни другого. То есть нет заработной платы, которая позволяет взять ипотечный кредит, нет доплаты. В Подмосковье вариант…

О.КОМАРОВА: Да, вы знаете, тогда, наверное, только этот вариант остается. Я напомню сейчас еще раз телефон агентства недвижимости «Дружба». Пока мы разговариваем, могут поступать звонки и по этому поводу. 933 5050. Если не хватает денег на Москву и невозможно взять ипотеку, тогда, конечно, Подмосковье.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот тот же самый вариант – однокомнатную в Москве на двухкомнатную в Подмосковье. Меняется?

О.КОМАРОВА: Вполне реально. Причем я могу сказать…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: В новом доме.

О.КОМАРОВА: Вы знаете, я бы не стала так прямо говорить о новом доме. Если в новом доме, тогда подальше от МКАА.ДЫХОВИЧНЫЙ: Если говорить об удаленности от МКАДа, тогда давайте мы остановимся вот на таком варианте. Если брать однокомнатную в Москве и двухкомнатную, насколько далеко она может быть расположена, в каких городах, прямо конкретно могу назвать – она не может быть куплена в Химках, в Красногорске, в Одинцово, то есть тот же северо-запад, запад – это совершенно нереально.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Люберцы получится? Это все-таки восток.

О.КОМАРОВА: Люберцы – восток, но все равно не в центре, а скорее всего населенные пункты за Люберцами – Томилино, поселок Октябрьский, там еще можно найти.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: В новостройке?

О.КОМАРОВА: Я бы не стала на новостройку все-таки ориентировать. Давайте мы по вторичке. Я сейчас говорю только о вторичке.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: В новом доме, но уже квартира в собственности.

О.КОМАРОВА: Не в новом доме.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Все равно?

О.КОМАРОВА: Нет, не в новом доме. В новом доме квартиры дороже. Вот в Мытищах, кстати, тоже вряд ли получится такой разменный вариант. Королев, возможно. Вот, кстати, мы недавно делали вариант, когда однокомнатную квартиру человек продавал в Москве – ему нужно было переехать именно в Королев, там родственники проживают – в общем, житейская ситуация, - он смог купить однокомнатную квартиру в Королеве в новом доме, но однокомнатную. Получив небольшую доплату. Но тем не менее, он какие-то свои проблемы финансовые решил. Но двушку найти в новом доме в ближайшем Подмосковье за эти деньги – вряд ли возможно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Подмосковье не намного дешевле…

О.КОМАРОВА: Подешевле.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Подешевле, но нет такого прямо резкого скачка вниз совсем?

О.КОМАРОВА: Конечно. Все-таки определенный процент разницы в цене, конечно, есть. Цены ниже в Подмосковье. Но опять же – где бы получился этот вариант: Балашиха, Железнодорожный, Дзержинский.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это однокомнатная на двухкомнатную?

О.КОМАРОВА: Вот если говорить о ближайшем Подмосковье.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но дома примерно аналогичные.

О.КОМАРОВА: Да. То есть где-то в районе 20-30 км от МКАД мы можем этот вариант предложить, мы можем его реализовать. Нельзя же голословно заявлять. Я сейчас скажу, что да, можно сейчас в новом доме купить, и в пяти километрах, в Химках. Но это будет нереально.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не надо.

О.КОМАРОВА: Хочется все-таки, чтобы люди ориентированы были на какие-то реальные цены, на реальные условия. Я еще раз напомню наш телефон, агентства недвижимости «Дружба» - 933 5050.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 933 5050. Вот вы в двух словах сказали о юридической чистоте квартиры. Все ли квартиры в цепочке проверяются?

О.КОМАРОВА: Обязательно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А если какая-то другая квартира – ею занимается другое, крупное, уважаемое агентство недвижимости, с которым мы уже много раз работали и знаете, что они…

О.КОМАРОВА: Вы знаете, при всем уважении к крупным и освоившимся компаниям, которые себя зарекомендовали, мы всегда проверяем все сами. Даже если нам предоставляют необходимый пакет документов, копии присылают те же, которые мы видим. Мы на основании этих документов и проверяем то, что мы должны проверить. Понимаете, если речь идет об альтернативной сделке, то цепочка из квартир может рассыпаться на этапе регистрации. Если есть проблема какая-то с одной из квартир, то регистрация может не состояться. Поэтому в данном случае лучше найти другую квартиру альтернативную и быть спокойным.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А если уж есть проблемы, то пусть уж они будут выявлены на этапе регистрации, а не позже.

О.КОМАРОВА: Мы их выявим до этапа регистрации. Это вопрос профессиональной этики. 933 5050 – телефон агентства недвижимости «Дружба». Пожалуйста, звоните, обращайтесь, мы поможем решить любые ваши вопросы, связанные с недвижимостью.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо вам. Ольга Комарова – руководитель отделения Белорусское агентства недвижимости «Дружба» была у нас в гостях.

О.КОМАРОВА: Спасибо.