Ситуация на рынке ипотечного кредитования: итоги уходящего года - Сергей Постнов - Интервью - 2007-12-26

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов и 7 минут. Вы слушаете «Эхо Москвы». Здравствуйте, у микрофона Нателла Болтянская. В нашей студии президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. Здравствуйте.

С. ПОСТНОВ: Добрый день.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: С наступающим вас.

С. ПОСТНОВ: Спасибо. Всех слушателей тоже с наступающим. Вас тоже, Нателла.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сергей, Национальная Ипотечная компания - это звучит гордо. Поэтому сразу давайте объявим какие-нибудь координаты.

С. ПОСТНОВ: Наш телефон 514-15-45 и адрес в интернете www.nikom.ru.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, хорошо. Давайте тогда попробуем подвести итоги 2007 года. И начнем мы с итогов развития рынка российской ипотеки. Что произошло?

С. ПОСТНОВ: Ну, в целом, если сказать о 2007 годе, то ипотека развивалась достаточно успешно, был значительный рост. Он составил примерно 60-70 процентов по отношению к 2006 году. Если сравнить 2007 и 2006 год, то темпы немножко снизились. В 2006 году ипотека роста примерно на 120 процентов за год.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: С чем это связано?

С. ПОСТНОВ: Факторов несколько. Здесь нужно разделить сразу Москву и Питер и регионы. В Москве и Питере ситуация была следующая. Практически на протяжении всего года цены на недвижимость не двигались, не поднимались и не опускались. Колебались примерно на одной отметке, где-то 4200 – 4100 долларов за кв.метр. В этой связи заемщики вели себя более спокойно. Если в 2006-м году квартира с ипотекой или без ипотеки – это не очень принципиально – уходила в считанные дни, то в 2007 году заемщик мог выбирать квартиру в течение месяца-двух-трех. Не испытывал дискомфорта в плане того, что квартира уходила. Это один из факторов. Второй фактор – то, что год можно разделить на две половины. Если в первой половине кризиса американского не было, то где-то в середине случился известный ипотечный американский кризис. В этой связи часть банков была вынуждена или немножко свернуть свои программы, или ужесточить требования к заемщикам, или вообще некоторые программы ушли с рынка. Примерно 50 банков из 400, которые работают сейчас на рынке российской ипотеки объявили о том, что они временно приостанавливают свои ипотечные программы. Вот с этим и связано то, что рост был не такой бурный. Третий фактор, который сказался на ипотеке в этом году, это то, что основная масса ипотечных кредитов выдавалась в этом году в регионах. А там и цены ниже по отношению к Москве, и тот рост, который был в 2006 году, он в немалой степени обусловлен тем, что было удвоение фактически цен на квадратный метр, а следовательно, если удваиваются цены, удваиваются и объемы выдаваемых кредитов. Вот основные тенденции, которые характеризуют 2007 год.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, вот вы как президент Национальной Ипотечной компании…Телефончик, кстати, повторите.

С. ПОСТНОВ: Наш телефон 514-15-45 и адрес в интернете www.nikom.ru.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: … Как вы оцениваете конкурентную среду?

С. ПОСТНОВ: Первая половина года, когда еще никакого кризиса не было, она была достаточно активной. Многие банки выходили с новыми продуктами, экзотическими валютами, предлагали отказаться от страхования. Все это было достаточно заманчиво. Шла реклама о том, что можно получить ипотечный кредит – не бытовой, а ипотечный! – в течение 20 минут или одного дня. Но вот то, что произошло в Америке, я считаю, несколько отрезвило наше банковское сообщество, и новые игроки на рынке, которые предлагали такие экзотические виды кредитования, они ушли с рынка, и остались игроки, которые знают, что такое ипотека, знают ипотечные риски. И поэтому ситуация в плане конкуренции осталась такой, какой она была в 2006 году.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Давайте поговорим о разных вариантах кредитных программ. Начнем с кредитных программ в каких-нибудь экзотических валютах…

С. ПОСТНОВ: Да, это вот нововведение 2007 года. Что можно сказать…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: В юанях?

С. ПОСТНОВ: Нет, не в юанях. В швейцарских франках.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А кто вас знает?

С. ПОСТНОВ: Но это не мы, кстати , были тем игроком, который это объявил. Здесь можно говорить о том, что эти экзотические валюты, они несколько … стартом для них послужило то, что ипотека в целом в России немного политизирована. Не раз звучали заявления властей, что ипотечные кредиты должны стоить 7 процентов. И президент об этом говорил…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Лучше 4 – как в Штатах.

С. ПОСТНОВ: Да, я всегда говорил, что замечательно, если б было 4, но для этого инфляция должна быть соответствующей. И стремление сделать ипотеку в 7 процентов, оно и подвигало некоторые банки к тому, чтобы выдавать кредит в экзотических валютах. Тем не менее, в целом, если подводить итоги года, можно сказать, что заемщики не очень сильно на это отреагировали, и практически эти валютные кредиты пользуются спросом только в Москве и Санкт-Петербурге. Все регионы берут кредиты в рублях. Поэтому говорить о том, что это стало таким фактором, который определил рынок и лицо ипотечного кредитования 2007 года, вряд ли можно. И вообще можно сказать, что экзотические валюты, в основном, пользуются спросом, если говорить глобально об ипотеке, в основном, в странах Восточной Европы. В развитых европейских странах и США, как правило, население берет кредиты в своей валюте. Это если говорить об экзотических валютах. Если говорить об отказе от страхования, то я считаю, что это определенный риск для заемщика. И хотел бы немного пояснить, что сложилось такое впечатление и у заемщиков, и в средствах массовой информации, что когда заемщик страхует свою жизнь, страхует титул по кредиту, он как бы все это делает для того, чтобы банку было удобнее. На самом деле, это ситуация прямо противоположная. Когда заемщик страхует кредит, он страхует своих наследников от того, что у них отберут квартиру. У нас в компании было несколько печальных случаев, когда заемщики брали кредит, через 2-3-4 месяца с ними происходили несчастные случаи, и если бы они не были застрахованы, их жены и дети остались бы без недвижимости. Поэтому, пользуясь вашим эфиром, я призываю заемщиков страховать и те риски, и заботиться о своих ближних.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Немножечко вы уже сказали о развитии ипотеки в регионах. Теперь несколько слов буквально о том, какие выгоды получили российские заемщики, которые стали клиентами российских банков в 2007 году.

С. ПОСТНОВ: Ну, понимая уже все, что произошло в 2007 году, можно сказать, что основная выгода – это то, что они стали с жильем. Что они живут в своих квартирах. И если переносить мостик в 2008 год, то надо понимать, что скорее всего, заемщики взяли кредит по самым низким ставкам. Вот общие такие прогнозы на 2008 год – и мы об этом еще будем говорить - приводят к той мысли, что скорее всего, ипотечные кредиты в 2008 году подорожают. Поэтому все те, кто взяли кредит в 2008 году, можно сказать, что они взяли по самым низким ставкам себе ипотеку. Вот это основной успех.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Давайте несколько слов - ваш прогноз на 2008 год. Прежде, чем вы начнете прогнозировать, телефончик Национальной ипотечной компании.

С. ПОСТНОВ: Наш телефон 514-15-45 и адрес в интернете www.nikom.ru. Ну, для того, чтобы делать прогнозы, надо понять до конца, что же произошло у нас. Я уже говорил о том, что рынок можно разделить как бы на две большие части – Москва и регионы. В Москве в связи с тем, что цены на недвижимость достигли таких высот, фактически спрос уравновешен с предложением. В регионах происходила следующая ситуация. В регионах, так как они немножко отстают, есть определенный временной лаг в развитии. В регионах в 2007 году цены на недвижимость продолжали расти, и конечно, они выросли не так как в Москве (на 100 процентов), а примерно на 60-70 процентов произошло увеличение цен. В этой связи можно говорить, что в 2008 году, скорее всего, в регионах также спрос на недвижимость будет уравновешен предложением. Это о балансе спроса и предложения. Если вообще говорить о балансе и влиянии цен на недвижимость на рынок ипотеки, можно сказать следующее. К сожалению, и программа правительства по рынку доступного жилья, и рынок ипотеки пока не сделал недвижимость для заемщиков доступной. Это связано с тем, что разница в цене квадратного метра и средней зарплаты нашего гражданина пока достаточно велика , и заемщику не только с кредитом, но и без кредита достаточно сложно приобрести недвижимость. Можно просто посчитать. Скажем, если взять условия Москвы, цена квадратного метра 4 тысячи долларов за кв.метр, средняя квартира однокомнатная 40 кв.метров, получается 160 тысяч долларов стоит квартира 40 кв.метров. Представим себе семью : молодой человек и его спутница получают среднюю зарплату в Москве примерно тысяча долларов, то есть на семью выходит 2 тысячи долларов. Для того, чтобы оплатить квартиру в 160 тысяч долларов, если взять по ипотечным канонам, что примерно 50 процентов доходов должно оставаться семье на проживание, то они в месяц могут тратить примерно тысячу долларов. Получается, 160 тысяч они будут выплачивать 14 лет. За 14 лет у них должны появиться дети. Мы все хотим, чтобы у нас население в стране росло. Соответственно, у них увеличатся расходы. То есть, даже если взять, что они берут беспроцентный кредит, им надо более 14 лет выплачивать за эту квартиру. Если еще появляются и проценты по кредиту, независимо от того будут они 10 процентов или 7 процентов… На самом деле это не сильно влияет, потому что то тело кредита, которое составляет 160 тысяч, оно достаточно велико. И здесь основной путь для того, чтобы сделать жилье доступным, это снижать цену квадратного метра, делать конкурентным рынок строительства. Для этого он должен быть прозрачен, для этого должны быть известны правила, по которым выделяются земельные участки. Это с одной стороны. А с другой стороны, мы должны заботиться о повышении доходов населения. Чтобы два эти параметра – средняя зарплата и цена квадратного метра – сходились. Пока этого, к сожалению, не происходит. Если говорить о процентных ставках на 2008 год, то , как я уже говорил, если они поднимутся, уже наши глобальные банки – Сбербанк господин Греф заявил во время открытия завода «Тойота», он сказал, что скорее всего Сбербанк поднимет ставки. У вас тут в студии Михаил Задорнов выступал ВТБ-24 и говорил о том, что на сегодняшний день ипотека в рублях стоит 11 процентов. А правительство прогнозирует инфляцию на этот год 12 процентов. Фактически заемщики, беря сейчас кредит, берут его по цене ниже инфляции. То есть деньги обесцениваются больше, чем они платят по кредиту. Естественно, в такой ситуации банки работать не могут, потому что банки не могут работать себе в убыток. Поэтому скорее всего ставки будут расти. Насколько они будут расти?… Валютные ставки, они определяются ситуацией на западных рынках, и тем, сколько стоит нашим банкам ресурс, который они привлекают на Западе. Если говорить о рублевых ставках, то здесь, в основном, сказывается то, как себя ведет государство, как оно определяет политику. Основным индикатором на рынке рублевых ставок является государственная корпорация ИЖК. Она определяет рынок рублевых ставок. Если говорить об экономической ситуации, то, конечно, ставки должны подняться достаточно существенно. Я просто могу привести пример, американский опять же, так как мы развиваемся по американской модели. Откуда берутся ставки на ипотеку, и почему, когда говорят, что ипотека должна быть 7 процентов, она фактически такой быть не может? Как это происходило в Америке? Банк выдает кредит по какой-то ставке, допустим , по нашей ставке в 11 процентов. Накапливает портфель определенный, и затем выпускает под этот портфель ипотечные кредиты в ценной бумаге. Основными покупателями этих ценных бумаг, как правило, на заре развития ипотеки являлись пенсионные фонды и страховые компании. Почему? Потому что пенсионные фонды и страховые компании заинтересованы в том, чтобы вложить те средства, которые граждане вложили в долгую, условно говорят, на 25 лет. С одной стороны, молодое поколение берет кредиты на 25 лет, с другой стороны, люди предпенсионного возраста вкладывают свои средства для того, чтобы потом получать дополнительные пенсионные выплаты. И здесь, если исходить из нашей ситуации, получается такая ситуация. Скажем, ИЖК получает ресурсы свои для того, чтобы давать ипотечные кредиты, по ставке примерно 8 процентов в рублях. Если мы с вами, Нателла, разместим свои средства пенсионные в какие-то пенсионные накопления, в ипотечные бумаги, которые потом будут выпущены, то мы фактически их разместим по ставке 8-8,5. А инфляция в стране 12! Если мы с вами по 100 рублей положим в пенсионные накопления, то при инфляции в 12 и доходах в 8 мы через год будем иметь 96 рублей. То есть, мы с вами потеряем 4 рубля.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну, это не смертельно.

С. ПОСТНОВ: Это не смертельно, но за 20 лет сколько у нас останется? Фактически у нас ничего не останется. Поэтому вот этот механизм, который должен быть использован, что наши пенсионные накопления должны быть направлены в ипотеку, при таком соотношении ставок фактически не работает.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сергей, а у меня вот какой к вам вопрос. Человек, который послушал нас с вами, решил, что Национальная Ипотечная компания – это таки звучит гордо, пришел к вам. И у него пока нет никаких решений. То есть, он хочет поговорить о том, сколько ему денег брать, какую ему квартиру искать… Более того, советские граждане, наученные горьким опытом, страсть как не любят ходить в официальные конторы. Да? Вот я прихожу к вам, еще не имея никакого готового решения. Пока мы с вами разговаривали, я пошарила у вас по сайту. Вы мне предложили там три варианта ипотечного кредита, там все замечательно. Реально, разговаривая со мной, я действительно получаю какое-то конкретное предложение?

С. ПОСТНОВ: Естественно. Во-первых, заемщик должен определиться, прежде чем взять ипотеку. Все-таки это достаточно ответственное решение – условно говоря, на 10-15 лет взять в долг. Надо понять, а что заемщик хочет? Он хочет квартиру на первичном рынке, он хочет на вторичном рынке. Первое , он должен определиться, что он хочет. Второе: он должен понять, а что он имеет. Есть ли у него недвижимость, которую он может или продать, или заложить? Или у него нет, только определенные суммы накоплений. Вот после того, как он понимает, что он хочет и что он имеет, дальше на сайте нашей компании или на сайте любого другого банка он может понять, а что ему необходимо. Если у него есть недвижимость, которую он может заложить, может продать, значит, это один тип продуктов. Он может использовать свою недвижимость для того, чтобы ее заложить, под это взять кредит и купить себе другую недвижимость. Допустим, домик за городом, или дачу какую-то купить. Если у него есть просто накопления, у него уже нечего закладывать, значит, он должен понимать… Что у него есть определенная сумма денег, например 50 тысяч долларов. Квартира, как мы посчитали, 160 – самый минимум, который сейчас в Москве есть. В регионах меньше, но там и зарплаты меньше. Пропорция там примерно такая же, как в Москве, между ценой квадратного метра и доходами граждан. Исходя из того, что у него есть 50 тысяч, а квартира стоит 160, ему надо 110 тысяч. Значит, он дальше определяется, а какой у него доход, и какой доход ему позволяет на какую сумму претендовать. Исходя из этого, он может посчитать: а на какую квартиру ему брать кредит. Исходя их этого, ему в любом банке, в нашей компании в том числе, подберут определенную программу кредитования.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А квартиру ему подберут в Национальной Ипотечной компании.

С. ПОСТНОВ: Квартиру - естественно. Когда он определяется, что он хочет, и что он имеет, он еще должен понять… Вот когда он определяется, что он хочет, а он хочет, он должен по рынку пройтись недвижимости. Для этого есть разные возможности. Можно у нас в банке, можно у нас в компании, моожно обратиться к риелторам, можно просто полистать газеты. Разные источники…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Основные критерии выбора программы кредитования каковы? С вашей точки зрения.

С. ПОСТНОВ: Первое – это определиться с тем, что вы хотите. Первичка или вторичка? Это квартира, это загородный дом, это таун-хаус, или еще что-то. А второе. Зная свои доходы, и те, которые у него написаны в справке 2ДНФЛ, и те, которые могут подтвердить в справке произвольной формы, он должен посчитать, на какую сумму кредита - в любом банке, и в нашем, в том числе, ему посчитают – он может претендовать. Причем, я могу сказать, что если эта сумма достаточно большая, можно взять несколько кредитов. Не обязательно брать одну ипотеку. Если у вас доходы позволяют, вы можете взять несколько кредитов и купить две квартиры, или квартиру и гараж, или квартиру и какой-то загородный дом.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста… Вот возможна ситуация, когда человек является заемщиком банка, а его кредит… он перепродан. Что в этой ситуации делать?

С. ПОСТНОВ: Действительно, рынок 2007 года был достаточно бурным в ипотеке, и в том числе рынок перепродажи кредитов, он развивался. Правда, после ипотечного кризиса это немножко приостановилось, но тем не менее банки активно продают друг другу пулы портфелей. И это особенно распространено в регионах, потому что региональные банки, как правило, не обладают достаточным капиталом, чтобы держать на балансе эти портфели. На самом деле, для заемщика ничего страшного не происходит. У любого заемщика в договоре написано, что в этой ситуации он должен делать. Как правило, если один банк уступает кредит другому банку, заемщик в письменном виде извещается о том, что произошла смена кредитора. Как правило, практически у всех участников рынка, в кредитом договоре написано, что условия кредитного договора в этом случае не меняются. То есть, был банк А, стал банк Б. Заемщик об этом извещается, и после этого он знает, что он теперь должен другому банку. Ни процентная ставка, ни размер ежемесячного платежа, ни сроки возвращения не меняются, и практически для заемщика ситуация остается той же, которой она была.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Возможны ли варианты? То есть, может ли технически возникнуть ситуация, когда ваш кредит перепродали, и вы выясняете, что все не так, как рассказывает господин Постнов в эфире «Эха Москвы», а все гораздо хуже?

С. ПОСТНОВ: Ну, вот в этом году один такой случай произошел. Я не буду делать ни положительную рекламу, ни отрицательную. Действительно, у одного банка кредит был перепродан ИЖК, затем у него была отозвана лицензия. Тем не менее, по условиям договора, все платежи, которые были направлены в этот банк на погашение кредита… часть платежей там застряла и до ИЖК не дошло. Тем не менее ИЖК занял правильную позицию: они сказали, что все эти платежи будут учтены. Я думаю, что любой нормальный игрок на рынке всегда такую позицию займет. Потому что, если заемщик отнес деньги в банк, и потом ЦБ отозвал у этого банка лицензию, по этой причине деньги не дошли до кредитора, как правило, заемщик не пострадает. Понятное дело, за всех я ручаться, конечно, не могу.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: У меня остается к вам буквально последний блок вопросов. Клиент, который приходит в Национальную Ипотечную компанию, берет ли на себя… все поганые хлопоты, которые связаны с..

С. ПОСТНОВ: Здесь все зависит от того…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Платите вы за это или нет?

С. ПОСТНОВ: Да. Ну, или располагаете вы временем или нет. Понятное дело, что если вам некогда заниматься сбором разного рода справок и документов, наша компания с удовольствием это сделает. Должны быть доверенность от вашего лица, и мы соберем все необходимые для вас документы. Это стоит… я могу сказать, что не сумасшедших денег, но, тем не менее, за это надо заплатить. Если у гражданина на это нет доходов, то, я вас уверяю, что при наличии интернета и возможности выйти в интернет он может ознакомиться со всеми условиями, которые необходимы для покупки квартиры, какие справки нужны… У нас на сайте все это расписано, и практически у всех ведущих игроков рынка на сайте это есть. И если вам средства не позволяют это сделать, вы с помощью интернета и телефона сможете… Это не настолько хлопотно для, скажем, такого среднего заемщика, чтобы бояться этих хлопот.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сергей, сейчас появилась на российском рынке такая услуга, что-то типа кредитных супермаркетов. На ваш взгляд, на ваш взгляд президента Национальной Ипотечной компании, насколько перспективна такая история? Ведь насколько я понимаю, когда я прихожу к вам, и вы мне предлагаете: хотите «Студенческий», хотите «Стандартный», хотите «Супер», вы в какой-то степени тоже выступаете как кредитный супермаркет. Разве не так?

С. ПОСТНОВ: Ну, с одной стороны, да. А с другой стороны, мы все-таки реализуем программы только с Национальным Резервным Банком. Фактически те кредитные продукты, которые у нас есть на сайте, только этим. Хотя у нас очень разнообразная программа. У нас практически 17 кредитных продуктов на все случаи жизни. Тем не менее, если говорить о кредитных супермаркетах, это достаточно новое явление, оно бурно развивается в этом году, и я надеюсь, что оно пойдет в правильном направлении. Тем не менее, не касаясь нашего рынка, могу сказать, что небольшую толику как раз в американском кризисе как раз сыграли и эти кредитные супермаркеты, которые в погоне за тем, чтобы увеличить объем заемщиков, они завышали доходы американских заемщиков, рисовали им справки липовые о доходах, еще многие вещи делали. Это тоже сказалось. У нас пока на рынке это не очень сильно распространено, хотя… Я по выходным брожу иногда по метро. Там же много всего висит на дверях. Там и медицинские книжки, и я уже не раз видел: «Подготовим документы для получения ипотеки». Условно говорят, справка 2НДФЛ, трудовую книжку нарисуем, паспорт чуть ли не изготовим. Я просто хочу сказать, что люди, которые хотят таким путем получать ипотеку… Конечно, можно обмануть и нашу компания, и какой-то другой банк. Но здесь надо понимать, что квартира остается в залоге. И если вы не сможете выплатить кредит, завысив свои доходы, квартиру у вас просто отберут. К счастью, надо сказать, что в этом году у нас было несколько судебных решений. Суды достаточно лояльно сейчас смотрят на такие процессы, как , скажем, отъем квартиры у нерадивого заемщика. Поэтому я бы не советовал заниматься таким…

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Мухлежом.

С. ПОСТНОВ: …способом, чтобы не портить себе кредитные истории.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сергей, времени остается совсем чуть-чуть, только назвать координаты Национальной Ипотечной компании и быстро-быстро поздравить наших слушателей с Новым годом.

С. ПОСТНОВ: Наш телефон 514-15-45 и адрес в интернете www.nikom.ru. Всех слушателей, и вас, Нателла, поздравляю с Новым Годом. Успехов в Новом году, и чтобы у вас все было хорошо.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: И чтобы ваша квартира отвечала вашим чаяниям. Я благодарю, Напомню, что в нашей студии Сергей Постнов, президент Национальной Ипотечной компании.