Как заработать на инвестициях в землю, не имея большого стартового капитала - Георгий Кулагин - Интервью - 2007-12-20

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 8 минут в столице. И у нас в гостях Георгий Кулагин, исполнительный директор Управляющей компании «Роял Эссет Менеджмент». Здравствуйте, Георгий.

Г. КУЛАГИН: Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И мы говорим о том… о земельных закрытых…

Г. КУЛАГИН: О закрытых паевых инвестиционных фондах, связанных с вложениями в недвижимость.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я так понимаю, что земельные.

Г. КУЛАГИН: Именно наш фонд, который сейчас проходит процедуру формирования, связан с вложениями в земельные активы. Не просто в недвижимость – в здания, сооружения – а именно в земельные активы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вообще принцип закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, он каков? Вот как это все дело формируется? Единственное, что я только напомню, что работает sms +7(985)9704545. Вы можете присылать свои сообщения. Да.

Г. КУЛАГИН: Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости? Ну, собственно, из его названия уже понятно, что объектами вложения средств активами, которые приобретаются в фонд, является недвижимость. Это может быть приобретение зданий и дальнейшая их перепродажа, приобретение или строительство торговых, офисных помещений, сдача их в аренду. Это может быть строительство жилья и дальнейшая продажа. И также это может быть вложение в земельные участки для того, чтобы впоследствии проводить мероприятия девелопмента, увеличивать стоимость этих земельных участков и продавать их конечным покупателям.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот эта вот недвижимость, будь то земельные участки или еще что-то, она находится в собственности кого?

Г. КУЛАГИН: Как правило, есть два способа формирования фондов. Это когда создается закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, собираются деньги вкладчиков, а потом подыскиваются объекты инвестирования. Сейчас на рынке чаще всего действуют по-другому. Уже, как говорится, есть некие объекты, которые предполагается купить или внести в фонд одним из основных пайщиков. И в процессе формирования фонда происходят внесения неких объектов недвижимости в фонд и одновременная продажа паев пайщикам. В результате привлеченные денежные средства пайщиков используются на дальнейшие мероприятия, ну, в нашем случае по девелопменту земельных участков, прирост стоимости и дальнейшую продажу на рынке.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я просто хочу понять. Если я пайщик, то какое отношение я имею к непосредственно самому объекту недвижимости? Ну, в данном случае к земельному участку.

Г. КУЛАГИН: Вы непосредственно не являетесь владельцем земельного участка. Дело в том, что фонд – это некий общий имущественный комплекс. И выделение земли в натуре - каждому пайщику кусочка какого-то - не происходит. Вы получаете пай, ценную бумагу, которая удостоверяет ваше право на часть имущества этого имущественного комплекса, то есть паевого фонда недвижимости. И в дальнейшем, когда происходят операции с активами фонда, зарабатывается какой-то доход, вы как пайщик фонда имеете право на свою долю дохода. То есть рассчитывается стоимость чистых активов фонда каждый месяц, и путем деления этой общей стоимости чистых активов на количество паев вы знаете, сколько стоит ваш пай: уменьшился он в цене в результате каких-то действий на рынке, либо он, наоборот, увеличился. И вы имеете возможность постоянно отслеживать динамику работы Управляющей компании, следить за результатами вашего фонда. И как пайщик фонда вы имеете право участвовать в управлении фондом. Собрание пайщиков может в случае, если Управляющая компания работает плохо, просто поменять Управляющую компанию, если три четверти пайщиков проголосуют за это.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я предполагаю, что все-таки вот из этих двух вариантов, которые вы назвали - первый вариант – это собрать деньги, а потом искать какой-то объект недвижимости, а второй вариант – уже иметь как минимум на примете, а лучше все-таки в собственности уже даже какой-то дружественной компании земельный участок – вот этот второй вариант, он получше. Потому что кто его знает, найдешь, не найдешь хороший участок.

Г. КУЛАГИН: Безусловно, безусловно. Вы понимаете, для того, чтобы найти хороший объект на рынке для перепродажи, у вас может уйти 3 – 4 месяца. И это по факту, потому что я хорошо знаю рынок, все сейчас интересуются недвижимостью, сюда идут фонды прямых инвестиций западные. И очень лакомые куски уходят очень быстро. Понимаете? И поэтому часто проходит от момента сбора денег до реальных инвестиций 3 месяца, 4, полгода. В нашем случае, в нашем фонде «Солид Подмосковный», мы имеем компанию-партнера – «ТрансРегионИнвест», которая, собственно, и на момент формирования фонда будет одним из основных пайщиков. Группа этих компаний, которые вносят земельные участки. Вот сейчас идет процедура формирования нашего фонда. По нашим оценкам, до 800 гектаров земли уже будет внесено в фонд. То есть на момент завершения его формирования – я думаю, это произойдет в ближайший месяц – в фонде уже будет земля.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Уже какой-то конкретный участок?

Г. КУЛАГИН: Конкретный участок. 35 конкретных участков, в которых уже, пожалуйста, надо проводить дорогу, надо проводить коммуникации, электроэнергию. И эти работы – то, что называется девелопментом, развитием участка, приданием ему новых потребительских свойств, качества – и будут поднимать их стоимость. Это помимо того, что стоимость земли сама по себе просто растет, и достаточно прилично растет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А что значит, по вашим оценкам, около 800 гектаров? А почему нет уже какой-то четкой, понятной конкретики, если мы говорим о конкретных участках? Их что, не померили?

Г. КУЛАГИН: Нет, их все померили. Дело в том, что у нас просто очень ограниченный эфир. Если наших слушателей это интересует, они всегда могут позвонить по телефонам в группу компаний «Солид» 228-70-10 или 228-70-15, получить всю полнейшую информацию по тому, какие это участки, где они расположены. Оценку этих участков производила корпорация «ИНКОМ-недвижимость» при внесении в фонд. Это же не так, что мы взяли и решили, что это стоит столько-то, и внесли. Ничего подобного, все это жестко регулируется законодательством. Оценщик должен быть независимый при внесении объектов недвижимости в фонд, и эти оценки есть. Поэтому если уважаемых слушателей это интересует, мы ждем их звонков. Еще раз повторяю: 228-70-10.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А какой порог вхождения?

Г. КУЛАГИН: Порог вхождения для нашего фонда весьма демократичен. Это 100 тысяч рублей. Ну, вы понимаете, для того, чтобы заниматься вообще недвижимостью и инвестировать в недвижимость, по моим оценкам, в общем-то, я давно этим занимаюсь, еще с 90-х годов, ну, минимум нужно 300 – 400 тысяч долларов, чтобы что-то заработать на рынке недвижимости, инвестируя в квартиры либо в какие-то там помещения с целью их дальнейшей перепродажи под всякие парикмахерские и так далее. Не у всех есть такие деньги, поэтому мы установили порог очень демократичный – всего 100 тысяч рублей. То есть человек, обладая такой суммой, может купить паи фонда и участвовать в будущем, как говорится, в его работе, в потенциальных прибылях. Но хочу всегда подчеркнуть, и это требует закон, чтобы мы четко разъясняли потенциальным вкладчикам, что результаты работы фонда могут быть очень положительными, а могут быть отрицательными. Все зависит от того, насколько профессионально команда управляющих управляет вашими активами.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну если ситуация на рынке недвижимости не изменится, то это нужно очень постараться, чтобы отрицательные результаты были.

Г. КУЛАГИН: Да, вы знаете…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я не знаю, что нужно будет сделать с этим участком земли, чтобы там… не знаю, разрыть его весь.

Г. КУЛАГИН: Ну я не знаю, может быть, пригласить товарища Зюганова, чтобы он провел национализацию, тогда, конечно, эта земля не будет стоить ничего.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Зарыть там радиоактивные отходы, может быть. Я имею в виду… это не имеет никакого отношения…

Г. КУЛАГИН: Это уже экологический терроризм.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: …Это уже, я говорю, чтобы испортить… да. Георгий Кулагин у нас в гостях, напомню, исполнительный директор Управляющей компании «Роял Эссет Менеджмент». Компании, как я понимаю, входящей в группу компаний «Солид».

Г. КУЛАГИН: Да, наша компания входит в группу компаний «Солид», которая на рынке присутствует с 94-го года, оказывает брокерские услуги, услуги доверительного управления активами, интернет-рейдинга, корпоративного консультирования, оценочные услуги. Управлением паевыми инвестиционными фондами занимается специальная Управляющая компания «Солид менеджмент». В линейке этих фондов вот 7 фондов, которыми управляет «Солид Менеджмент». И, в том числе, вот сейчас для реализации вот этого большого проекта, потому что фонд на 2 млрд. 600 млн. рублей сейчас формируется, была создана наша компания как дочерняя. Но мы еще не провели ребрендинг названия. Название будет меняться, чтобы это идентифицировалось с группой «Солид».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Где эта земля находится?

Г. КУЛАГИН: Эта земля находится в Раменском районе Московской области. И с этой точки зрения, данная земля очень привлекательна как объект инвестиции, объект придания нового качества этой земле. Почему? Во-первых, земля находится на расстоянии 40 – 50 км от Московской кольцевой автодороги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это Гжель какая-нибудь, да?

Г. КУЛАГИН: Да, где-то вот в районе Гжели. Во-вторых, недалеко от этих земель со временем пройдет центральная кольцевая автодорога. В этом районе, в Раменском районе Московской области, нет таких проблем, как в других районах, очень больших проблем со свободными мощностями на электроэнергию, воду. То есть здесь как-то более такая ситуация спокойная, потому что этот район еще, в отличие от Новой Риги…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот я хотел спросить (я прошу прощения, что перебиваю), все время говорят о западном направлении и о северном направлении.

Г. КУЛАГИН: Да, вот давайте посмотрим…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот западное, северное, северное, западное. О востоке как-то вот…

Г. КУЛАГИН: Восток выпал.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Абсолютно.

Г. КУЛАГИН: Вы понимаете, в этом и привлекательность, потому что здесь содержится потенциал просто роста стоимости этих массивов. Потому что все вот двинулись на север, на северо-запад. На востоке…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Там хоть какие-то дороги, наверное. Это вот Егорьевское шоссе, оно такое узенькое.

Г. КУЛАГИН: Нет, ну предусмотрено генеральным планом реконструкции Московской области расширение всех этих как бы магистралей. Я вам скажу, что на Дмитровское шоссе сейчас тоже не очень-то хорошо вы попадете, особенно в час-пик или когда в пятницу все едут.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, вынужден признать.

Г. КУЛАГИН: Я единственное что могу сказать, вот когда еще идея этого фонда витала в воздухе, как только мы начинали совместно с «ТрансРегиономИнвестом» задумывать этот проект, было проведено исследование консалтинговой группой «ПРАДО Банкир и консультант», которое попыталось оценить потенциальный спрос именно на юго-восточном направлении. И в результате этого исследования выяснилось, что год назад 115 тысяч семей московских готовы были приобрести на юго-западе Московской области в ценовом сегменте от 150 тысяч долларов до 300 тысяч долларов загородные дома. При этом 29 процентов рассматривали их как для временного проживания, 37 процентов рассматривали этот загородный дом (в категории 35 – 40 лет людям) для использования как дачи. И 34 процента в диапазоне 45 – 60 лет рассматривали приобретение дома просто для жизни, когда уже закончилась активная работа, человек может позволить себе работать в более легком режиме или вообще не работать и жить где-нибудь на природе, а не маяться в двухкомнатных квартирках в загрязненной Москве. Поэтому, с этой точки зрения, наличие вот таких земельных массивов недалеко от Москвы, позволяет нам, проведя мероприятия девелопмента, качественного улучшения этих участков, предложить застройщикам коттеджных поселков эти земли по нормальным конкурентным ценам, которые позволят им строить именно эконом-класс.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Под коттеджные поселки эконом-класса?

Г. КУЛАГИН: Да, да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот как с ними на рынке сейчас?

Г. КУЛАГИН: Вы знаете, очень тускло с ними сейчас на рынке.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Потому что вот выше миллиона, пожалуйста… Да вот?

Г. КУЛАГИН: Да, ну понимаете, попробуйте сейчас купить дом за 150 тысяч долларов. Ну, вы купите его в диапазоне 80 – 100 км от Москвы. А 150 тысяч долларов – в общем-то, это цена двушки в том же Марьино. Да? Огромный район – вот Марьино, Люблино – застроен за последние годы под патронажем нашего мэра. Там застроили… там, по-моему, вот сейчас большое Марьино – это старое Марьино, новое Марьино и Люблино с Братиславской. Там около миллиона жителей, ну, там 300 тысяч семей, которые решили свои проблемы с жильем в Москве. Но теперь у них проблема: всем хочется дачку, свежего воздуха для детей. И мы прогнозируем, что этот спрос именно на юго-востоке будет расти.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Для потенциального пайщика вот эта вот, скажем так, аналитическая информация по рынку недвижимости Подмосковья и Москвы, она каким боком интересна?

Г. КУЛАГИН: Вы понимаете, для потенциального пайщика это интересно в том плане, что основной вопрос… Мы говорим: «Мы будем проводить девелопмент и продавать эти земли застройщикам». Основной вопрос нормального человека: «А вы уверены, что вы продадите?» Поэтому я эту информацию привожу для того, чтобы люди понимали: да, мы имеем основания полагать, что эти земли будут пользоваться нормальным спросом. Дело в том, что, я поясню, у нас фонд предполагает не так, как делают многие фонды недвижимости – вошли на пять лет и никуда не денешься оттуда. То есть через пять лет вы продадите свои паи, или будет реализовано имущество фонда, и вы получите свои доходы. Компания «Солид» одна из первых на рынке реализовала принцип рентного фонда. Предполагается, что мы будем ежегодно выплачивать в соответствии с нашими правилами доверительного управления до 14 процентов доходов. То есть люди, которые относят себя к консервативным инвесторам, могут, так скажем, получать ежегодные доходы. При этом, если год был удачный, земля росла, все было очень замечательно…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Девелопмент шел.

Г. КУЛАГИН: Девелопмент шел, да. Невыплаченная часть дохода капитализируется в фонде и не облагается налогом. Понимаете? Вот мы купили участок, продали участок в фонде, налогом на прибыль он не облагается. То есть идет рекапитализация дохода. То есть стоимость вашего пая увеличивается, помимо ежегодных выплат. Но хочу подчеркнуть, что, конечно, ежегодные выплаты зависят от реальных финансовых результатов деятельности фонда. Есть результаты – есть выплаты, нет результатов – выплат нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И фонд отчисляет что-то Управляющей компании, да?

Г. КУЛАГИН: Да, безусловно. Фонд отчисляет Управляющей компании, специализированному депозитарию, который осуществляет жесткий контроль за деятельностью Управляющей компании. Стоимость этих услуг составляет 1,25 от средней годовой стоимости чистых активов фонда. То есть это очень небольшая величина. Она даже по рынку меньше, чем многие другие Управляющие компании берут. Ну, соответственно, что можно сказать? Такие отчисления, фактически 1,25 процента, они не влияют существенно на доходность.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, Георгий Ильич, у меня просьба. Повторите, пожалуйста, контакты…

Г. КУЛАГИН: Узнать более подробно о фонде вы можете, позвонив в группу «Солид» по телефонам 228-70-10, 228-70-15. Еще раз напоминаю, что компания «Роял Эссет Менеджмент» входит в финансовую группу «Солид» и ждет ваших звонков.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, вопрос пришел: «Вы сказали, что ваш фонд закрытый. Означает ли это, что я не могу стать его участником? Есть ли какая-нибудь система гарантий для пайщиков?» - спрашивает Евгений из Москвы.

Г. КУЛАГИН: Значит, закрытая, открытая и так далее. Что такое закрытый фонд? Закрытый фонд означает, что Управляющая компания не обязана выкупать ваши паи до окончания срока действия этого фонда. Открытый фонд означает, что Управляющая компания выкупает паи в любой момент, как только вы обратились. Есть еще интервальные фонды, где выкуп паев осуществляется в определенные интервалы. Вот что такое понятия «закрытый», «открытый» и «интервальный». Это не означает, что там собрались богатые дяденьки и никого другого больше не пускают. Приходите, приобретайте паи в любой момент. Это что касается понятий «закрытый», «открытый» и «интервальный».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо, что разъяснили.

Г. КУЛАГИН: А вот что касается гарантий, то гарантии дает Господь Бог и Госстрах. Хотя можно… если вспомнить наши старые времена, то и страховые компании исчезали так же, как и…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда… Нет, не та аналогия. Банковский вклад и государственное страхование, гарантии.

Г. КУЛАГИН: Понятно. Ну давайте по банковским вкладам. Давайте вспомним 98-й год и полный крах…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Очень не хочется.

Г. КУЛАГИН: Не хочется, но надо. Что произошло с крупными…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но недвижимость тоже пошла вниз.

Г. КУЛАГИН: Подождите, давайте… Я в тот момент себе квартиру покупал, могу рассказать, как это было. Что произошло с крупными банками? Многие из них разорились. Что произошло со сбережениями граждан в банках, которые не разорились? Они обесценились в четыре раза.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда не было системы страхования вкладов.

Г. КУЛАГИН: Хорошо, минуточку. У вас деньги все равно обесценились…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это правда.

Г. КУЛАГИН: Даже если они застрахованы, вам вернут обесцененные в четыре раза деньги. А что произошло с недвижимостью? Она упала не в четыре раза, не в 10 – 20 раз, как упали акции. Она упала на 25 процентов. А через год уже пошла в рост. Я просто это хорошо знаю, потому что в тот момент я как раз женился, купил себе квартиру. Вот повезло – за 24 тысячи долларов в Марьино, которая стоит сейчас 230. И поэтому могу сказать: давайте посмотрим, вот сравните, граждане. Вы держали деньги, допустим, в «Инкомбанке» и купили в тот момент – кризис! – квартиру. И посмотрите, где «Инкомбанк»… Ну, я доволен своей инвестицией.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Более устойчивая…

Г. КУЛАГИН: Вы знаете, я не могу сказать, что более, не более. Все зависит от того, какой банк. Сейчас в России, к счастью, много хороших банков, которые прошли проверку и кризисом. Но если с точки зрения инвестора, всегда надо соотносить: банк вам поможет сохранить деньги, если вам через 3 – 4 месяца делать какую-то крупную покупку. Альтернативы нет, это депозит банка, это железно. Не надо лезть на фондовый рынок, если вы хотите за 3 месяца заработать много денег. Вы их гарантированно проиграете рано или поздно. Если вы входите на фондовый рынок или покупаете паи фонда, минимум горизонт инвестирования год, а лучше два.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо вам. Ваши телефоны… 228-70-10, да, правильно?

Г. КУЛАГИН: 228-70-10 или 228-70-15 – Финансовый дом «Солид» и компания «Роял Эссет Менеджмент» будут рады вашим звонкам.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо вам. Георгий Кулагин, исполнительный директор Управляющей компании «Роял Эссет Менеджмент», был у нас в гостях. Спасибо.

Г. КУЛАГИН: Спасибо.