Ситуация на вторичном рынке жилья в Москве в уходящем году - Ольга Комарова - Интервью - 2007-12-11

Н.БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов 8 минут, вы слушаете «Эхо Москвы». Здравствуйте. У микрофона Нателла Болтянская. И сегодня в нашей студии Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» агентства недвижимости «Дружба». Здравствуйте, Ольга.

О.КОМАРОВА: Здравствуйте.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Прежде чем будем разбирать все конкретные беды и горести, давайте-ка анализ ситуации на рынке недвижимости. Год заканчивается, все впереди… Чем сердце успокоить?

О.КОМАРОВА: Сразу хочу назвать номер телефона нашей компании, чтобы пока будет идти эфир…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Суд да дело, чтоб уже номер был.

О.КОМАРОВА: Да, чтобы каждый мог позвонить и задать какие-то вопросы насущные, которые интересуют, прямо буквально в настоящий момент. 933 50 50.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Это номер телефона агентства недвижимости «Дружба».

О.КОМАРОВА: Совершенно верно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну а теперь анализ.

О.КОМАРОВА: Теперь анализ. Могу сказать, что начиная с сентября, цены на недвижимость поползли вверх.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А с чего?

О.КОМАРОВА: Ну, во-первых, не будем забывать, что вот эти сезонные всплески все-таки присутствуют ежегодно, хотя весной этого года мы этого не наблюдали – все-таки была стабильность на рынке. Ну, кроме того, конец года и выборы. И к тому же не совсем стабильная ситуация с курсом доллара. Поэтому если еще летом, весной стабильность радовала, в общем, до осени, и можно было спокойно совершать любые операции с недвижимостью, не опасаясь что сделка, к примеру, как это было полтора-два года назад, с обменом могла развалиться, так и не достигнув результата, то сейчас периодически возникают подобные ситуации. И появилась некоторая нестабильность на рынке, несмотря на то, что рост цен все-таки удавалось понемногу сдерживать различными способами, в том числе агитация не продавать, не покупать, подождать лучших времен и так далее. Ну, все-таки надо отдать должное – мы прожили год в относительно стабильном состоянии, порадуемся хотя бы этому. В последнее время достаточно часто мне приходится слышать мнение различных экспертов на радио и телеканалах по поводу ситуации на рынке недвижимости. Я его хочу озвучить, потому что я с ним согласна. Эта тема не может не волновать тех, кто с ней связан. Основная идея выступлений сводится к тому, что цены все-таки будут расти. Не могу пока сказать, насколько, скачкообразно, быстро или медленно. Речь пока идет только о Москве и Подмосковье, не будем дальше в регионы заходить. Может быть, цены начнут более активно расти примерно со второго квартала 2008 года. Может, чуть-чуть раньше. Вот эта точка зрения совпадает с моей точкой зрения. Причем могу сказать, что цены в Москве будут расти несколько быстрее, чем в Подмосковье, где стандартно имеет место несколько запоздалая реакция. Все-таки в Москве более высокая активность на рынке, больше объем сделок с недвижимостью. Поэтому я могу сказать, что на сегодняшний день уж как минимум покупать квартиру и, как следствие, совершать обмены выгодно, причем цель у людей может быть совершенно различной. У кого-то капает над головой, и нужно сегодня решать вопрос с приобретением квартиры, а кто-то задумывается, куда с наибольшей выгодой вложить средства, которые он выручил, к примеру, после удачной сделки по бизнесу. Ведь ни один банк не даст такой процент прибыли, который человек может получить, вложив деньги в недвижимость.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: То есть получается, если вы, например, надумали вкладывать деньги, то сейчас самое время взять и купить квартиру в Подмосковье. Так?

О.КОМАРОВА: Я так считаю. Или в Подмосковье, или в Москве. Смотря на что вам хватает средств. Если не хватает средств, но желание осталось, то можно их пополнить ипотечным кредитом. Все новые банки пополняют ряды уже давно освоившихся и проверенных на ипотечном рынке. Процентные ставки постепенно снижаются, условия по выдаче кредита становятся более гибкими, и сейчас каждый второй клиент, на самом деле, который обращается в нашу компанию, нуждается в привлечении ипотечных средств. Это довольно стандартная ситуация сейчас. А тем более, что мы работаем с довольно большим количеством банков, и весь процесс уже отлажен до мелочей. Остается только подобрать для вас тот банк, который будет наилучшим образом подходить к вашей ситуации.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну хорошо, на предмет покупки вы меня уговорили, можно сказать. А на предмет продажи как быть, если вот такая вот история? Менять, например, как?

О.КОМАРОВА: Как обстоит дело с продажей… Я, во-первых, хочу еще раз напомнить телефон компании – 933 50 50. И продолжу говорить относительно продажи. В данном случае, что касается продажи и обмена квартир, мне кажется, что все-таки каждый человек должен отталкиваться прежде всего от собственных целей в той ситуации, в которую его поставила жизнь. Ну, к примеру, как человек может оттягивать оттягивать решение вопроса с обменом, если на горизонте замаячила вероятность роста цен. Он может просто не попасть в эту вилку. То есть не факт, что цена на его квартиру вырастет пропорционально цене той квартиры, которую он будет приобретать. А если она в этой пропорции не подрастет? Тогда, соответственно, он попадает в эту вилку, и тогда ему придется добавлять какие-то средства – с помощью ипотеки, брать взаймы у родственников и так далее. Это не совсем однозначная ситуация. Тут тоже нужно, знаете, все-таки все просчитывать, расставлять правильные ориентиры, и помочь вам в этом, на мой взгляд, могут грамотные специалисты, например, в нашей компании, проконсультироваться с которыми вы можете по телефону 933 50 50.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Тогда давайте, уже конкретные пошли вопросы. Вот человек хочет продать свою небольшую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме в районе Царицыно и купить бОльшую по площади квартиру в Люберцах. Можно это сделать?

О.КОМАРОВА: Я думаю, что вполне возможен такой вариант обмена. Прежде всего, конечно, должна быть сделана правильная оценка вашей квартиры, однокомнатной квартиры в вашем доме. Дальше. Мы вполне сможем представить вам довольно широкий выбор квартир в Люберцах, чтобы вы смогли сориентироваться, мы, прежде всего, вместе с вами смогли сориентироваться по ценам в тех домах и по тем квартирам, из которых вы собираетесь выбирать. Причем это необходимо сделать еще на этапе подписания договора, чтобы правильно оценить всю ситуацию в целом. для начала, я думаю, будет вполне достаточно проконсультироваться у наших специалистов по телефону 933 50 50. Кстати, очень показательно, что в последнее время большой процент обменов совершается именно из Москвы в Подмосковье. Я думаю, что основной причиной, прежде всего, является то обстоятельство, что цены на одни и те же квартиры в Москве и Подмосковье все-таки различные – в Москве они выше, в Подмосковье все-таки пониже. И как еще люди могут улучшить свои жилищные условия, продавая одну квартиру в Москве? Конечно, они как бы думают о том, чтобы переехать в Подмосковье и получить какую-то большую площадь. Либо выручить какие-то средства, если обмен происходит между равноценными площадями, опять же, для решения каких-то своих финансовых проблем. Ну, это вот основополагающий фактор, на мой взгляд. Ну, к примеру, вот живет семья из трех человек в однокомнатной квартире площадью, представим, метров 18, кухня метров 6, а ведь хозяйке хочется развернуться на своем поле деятельности, да еще и гостей позвать, всех усадить за большой стол в большой кухне.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А иногда закрыться от всех к чертовой матери.

О.КОМАРОВА: Иногда так, да, забыться, попить кофейку. За ценами в Москве не угонишься, и пока накопил одну сумму, глядишь, ее уже не хватает, чтобы все-таки купить то, что хочешь. Я могу привести такой пример из своей практике. Семья в зрелом возрасте меняла комнату в коммунальной квартире в Южном округе на однокомнатную квартиру в Подмосковье, которую мы подобрали вместе с ними в Сергиевом Посаде. Они сейчас очень довольны и хорошими условиями в новой квартире, и соцобеспечением и так далее. Кстати, нам довольно часто звонят наши клиенты, с которыми мы работали год, несколько лет назад. Это очень приятно. Вот по поводу этой ситуации, вопрос по которой был задан, можно рассмотреть другой вариант. Можно замахнуться даже на двухкомнатную квартиру, но только она будет подальше – не в ближайшем Подмосковье, как Люберцы, например, а…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: В Загорске.

О.КОМАРОВА: Ну, допустим, в Загорске.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Далековато, да?

О.КОМАРОВА: Да нет. Кстати говоря, это еще можно рассматривать. Ну, допустим, Ногинск, Электросталь. То есть где-то в пределах 30 км от МКАД. Может, это будет 50. Нужно смотреть, конечно, выбирать, какой город больше подойдет. Все будет зависеть от цен. А может, вы захотите с нашей помощью взять ипотечный кредит и купить двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье. Поэтому все зависит от ваших пожеланий и возможностей. А наша первая задача – правильно оценить вашу квартиру, причем предварительную оценку вы сможете получить по телефону, напомню наш номер, - 933 50 50. Конечно, более точная оценка будет проведена нашими экспертами на квартире непосредственно, чтоб можно было учесть многие дополнительные факторы, которые невозможно просто оценить по телефону.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Я напомню, Ольга Комарова является руководителем отделения «Белорусское» агентства недвижимости «Дружба». И вопрос к вам вот какой. Вот кто-то вас послушал сейчас и пишет: «Все, свистать всех наверх! Продаю квартиру. Деньги до конца года выплатите? Успею получить?»

О.КОМАРОВА: Вполне возможен, кстати говоря, такой вариант тоже. Я здесь могу вести речь о срочном выкупе. То есть мы готовы купить у вас квартиру, если вы, опять же, готовы к этой ситуации. Ну, допустим, если ситуация жизненная такова, что вам срочно нужно ее решать. Мы готовы помочь вам в этом. Пожалуйста, обращайтесь. Мы готовы выкупить вашу квартиру буквально на третий день после вашего обращения к нам. Схема проведения такой сделки следующая. Вы, к примеру, обращаетесь к нам сейчас с подобным вопросом, получаете сначала консультацию по телефону, напомню наш номер – 933 50 50, в том числе и предварительную оценку квартиры. Затем встречаетесь с нашим экспертом на квартире, получаете более конкретную, детальную и точную оценку квартиры, оговариваете условия выкупа нашей компанией у вас квартиры. Далее – мы встречаемся в офисе, смотрим документы и договариваемся обо всех деталях уже более конкретно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Оль, а вы сильно опускаете цену, если вы сами ее покупаете? Честно скажите.

О.КОМАРОВА: Скажу честно, и не хочу уходить даже от этого вопроса. Все равно наши радиослушатели, если позвонят, то эти цифру услышат. Ну это где0то порядка 15-20% ниже рыночной. Опять же, здесь тоже важно, чтобы наши оценки совпадали с рыночной стоимостью той или иной квартиры.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А вот скажите, пожалуйста, я хочу поменять, например, квартиру, обращаюсь к вам, все уже кипит, все сырое, квартира новая есть, и вы, будучи моими агентами, моими риэлторами, не можете мне найти вариант. Вот не потому что я завысила цену, а просто, знаете, бывает, не склалось, не сложилось. Вот тогда что происходит? понятно, что тогда, если вы мне скажете «Вы знаете что, давайте, Нателла, мы у вас купим квартиру на 15-20% ниже рыночной стоимости». Знаете, что я вам скажу?

О.КОМАРОВА: Да. Ну, эта ситуация о срочном выкупе, о котором я только то говорила, конечно, она не всем подходит. Она подходит только тем людям, у которых действительно такая ситуация складывается в жизни, что по-другому он поступить не может.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Нет, подождите. Вот я с вами заключаю договор. Я хочу свою квартиру поменять на бОльшую, на ближе, на лучше, на качественнее. А в договоре, например, указан некий срок действия?

О.КОМАРОВА: Конечно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: То есть если вы, например, я все-таки вернулась к этой ситуации – квартира, которую я хочу взамен своей, есть, а покупателя на мою квартиру нет – что тогда происходит?

О.КОМАРОВА: Ну, вы знаете, тогда, собственно, тот же срочный выкуп скорее всего вам грозит, потому что если вы…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: С теми же 15-20%?

О.КОМАРОВА: Конечно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А если я обижусь, уйду в другое агентство, а еще всем расскажу, что дескать, вы меня обидели?..

О.КОМАРОВА: Нет, подождите. А как же тогда решить этот вопрос? смотрите – мы вместе с вами подобрали квартиру… во-первых, так немножко не делается. То есть если вы изначально приходите к нам с таким вопросом, с такой проблемой: я хочу поменять свою квартиру на такую-то, то начинать нужно весь процесс с поиска покупателя на вашу квартиру, не наоборот…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, давайте рассмотрим другую ситуацию…

О.КОМАРОВА: Тогда вы приходите к нам уже с готовым каким-то вариантом. То есть вы выбрали какую-то квартиру. Даже, не дай бог, внесли туда аванс… Почему не дай бог? потому что…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Нет, я без вас аванс побоюсь вносить. У нас есть агентство «Дружба»… какой там телефон?

О.КОМАРОВА: 933 50 50.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вот, я боюсь, что меня мошенники обманут, кинут, сироту без дома оставят.

О.КОМАРОВА: Не посоветую я вам это делать. Потому что вы, с одной стороны, не хотите потерять деньги за свою квартиру, то есть вы все-таки хотите продать ее по рыночной стоимости, дополнительных каких-то средств у вас нет для того, чтобы жить и купить то, что вам хочется.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Однозначно.

О.КОМАРОВА: Поэтому не посоветует ни один эксперт наш сделать именно таким образом – сначала подобрать и внести аванс в альтернативную квартиру, а потом заниматься продажей своей. Нет. Надо делать наоборот. Мы подписываем договор на продажу и покупку квартиры, продажу вашей и покупку альтернативной, но именно в таком порядке – сначала поиск покупателя на вашу; когда будет внесен аванс, только тогда мы занимаемся… ну, опять же, подбирать квартиру мы можем и в процессе. Допустим, пошел народ, пошли звонки, и мы начали смотреть, выбирать…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А если не пошли? Так не бывает?

О.КОМАРОВА: Ну, так бывает, но у нас это достаточно редко встречается, потому что когда может такое произойти? Когда приходит человек, его уже где-то настроили на определенную цену, либо он как-то для себя так решил, что вот эта цена, наверное, будет та, которую я хочу за эту квартиру. Но хочу ведь оно не всегда совпадает с тем, что можно получить.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, уговорили. Давайте рассмотрим другую ситуацию. Я, опять же, пришла к вам. И с самого начала говорю – дорогая Ольга, продайте, пожалуйста, мою квартиру, а мне купите взамен другую. Мы с вами заключили договор, все замечательно, на мою квартиру покупатель есть, а того, что мне надо, вы мне найти не можете. Опять же, не потому что я хочу за трехкомнатную квартиру в центре заплатить 50 тысяч у.е., а просто не везет. Такое бывает? бывает. И что тогда? Покупатель моей квартиры уже стучит кулаком по столу и на вас и на меня и говорит «Что за дела? Я завтра въезжаю, а вы тут еще канителитесь».

О.КОМАРОВА: Ну вы знаете, бывают, конечно, такие сложные альтернативы. Мало того, что один объект нужно будет найти взамен, так еще, возможно, и два, и три. Ну бывают сложные ситуации. И бывает такая ситуация, когда человеку нужно переехать именно в конкретный чуть ли не район, улицу, дом… Ну, знаете, здесь тогда нужно все-таки выбирать из того, что вам важнее на данном этапе. Вам важнее все-таки совершить дело и переехать, пусть не на эту улицу, а на соседнюю, и все-таки оказаться…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, я сейчас рассмотрю вариант, про который вы мне скажете, что такого не бывает, но наверное, теоретически такое бывает. Если мне, например, исключительно в силу моей подозрительности и дурного характера кажется, что тот менеджер, который… ведь со мной работает риэлтор, да?

О.КОМАРОВА: Определенный эксперт, конечно, от начала до конца.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вот мне кажется, что этот менеджер делает не все, что мне нужно для того, чтобы мои желания были реализованы. Я могу, например, обратиться к вам, к руководителю отделения и сказать «Госпожа Комарова, дайте мне другого менеджера, пожалуйста».

О.КОМАРОВА: Во-первых, я всегда говорю и советую и предлагаю всем нашим клиентам по любым вопросам, естественно, звонить, не стесняться, по телефону 933 50 50. Пожалуйста, спрашивайте руководителя отделения. Если какие-то возникают вопросы, которые вы, допустим, не можете решить совместно с экспертами. Для того, чтобы поменять агента, все-таки нужны достаточно веские основания. Если вы их изложите и руководство сочтет их действительно весомыми, что агент чего-то недорабатывает, мы соберемся с вами вместе, вместе с агентом, с экспертом, с вами и решим этот вопрос. Если действительно агент не тянет, то естественно, мы решим этот вопрос в вашу пользу. Но безусловно, тут еще нужно и себя немножко дисциплинировать…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Определиться, где мой скверный характер, а где… Хорошо, скажите мне, пожалуйста, вот я пришла к вам, хочу продать свою квартиру, купить лучшую. Вы мне нашли покупателя, и тут какое-то время проходит, вроде бы как находится квартира, которая мне нужна, но за то время, пока мы с вами искали, цены-то подросли, и денег мне не хватает. И что делать?

О.КОМАРОВА: Ну, тут знаете как, вот та ситуация с обменом, которая… грозит не грозит нам, но по крайней мере может повториться, которая была полтора-два года назад. Здесь, конечно, вариант такой: либо искать какие-то дополнительные средства, при это, конечно, нужно, естественно, отталкиваться от той рыночной стоимости вашей квартиры, которую вы с вами продаем совместно, именно вашей квартиры, чтобы она все-таки была… ну, шла наравне с теми ценами, которые сейчас на рынке. То есть если, допустим, три месяца назад стоимость ее была одна, то может быть, сейчас, через какой-то промежуток времени она, допустим, возросла. Или она уменьшилась. То есть нужно все время плыть по курсу. Так, чтобы вы все-таки были именно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. А скажите мне, пожалуйста, вот например, с вашей ли помощью, без вашей ли помощи, я нашла себе некую альтернативную квартиру, как хорошая девочка пришла к вам и говорю: «Давайте-ка вы проверите, чтоб все было как надо», вы все проверите?

О.КОМАРОВА: Обязательно. Вы даже можете в этом не сомневаться и быть в полной уверенности. Я еще раз напоминаю наш телефон – 933 50 50.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Телефон агентства недвижимости «Дружба».

О.КОМАРОВА: Да. Кроме того, что вот эти наши обязательства по проверки квартиры закреплены в условиях нашего договора с клиентом, вообще тщательная проверка квартиры на юридическую чистоту – это вопрос, я бы сказала профессиональной этики. Причем бывают иногда некоторые трудно проверяемые обстоятельства в истории квартиры, которые могут вызвать сомнения у эксперта. В таком случае, если нет полной уверенности в завтрашнем дне, в том, что принесет эта покупка в будущем нашему клиенту, естественно, агент, эксперт обязан поставить в известность нашего клиента, он должен ему обо всем рассказать, уточнить все моменты…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Клиент может в такой ситуации сказать «Вы знаете что, бог не выдаст, свинья не съест – я все-таки хочу купить эту квартиру»? Тогда он должен написать в договоре, что он к вам в случае чего претензий не имеет?

О.КОМАРОВА: Да, он пишет такую расписку, скажем так, заявление, но вообще все-таки мы обязаны прежде всего изложить все риски, и эти риски… я думаю, что нам все-таки послушает наш клиент. Я думаю, что лучше все-таки выбрать другую квартиру, чтоб быть в будущем спокойным.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ольга, еще такой вопрос. Вот пишет человек, который живет в одном из регионов российских: получил квартиру по наследству, собирается ее продавать, но юридически ему оформлять все это некогда, вырваться в Москву он может буквально на один день… вы можете ему чем-то помочь?

О.КОМАРОВА: Можем помочь. Можем выкупить квартиру, как я уже говорила, на третий день буквально. Может, даже на второй. То есть для проверки квартиры нам потребуется буквально 1-2 дня. И обсудить ситуацию мы тоже можем буквально в течение нескольких часов. То есть в течение дня мы обсуждаем, один день на проверку, на третий день мы выходим на сделку. Причем собираем весь пакет документов сами, готовим договор сами, его регистрируем, то есть платим полностью за все оформление сделки. Поэтому человек приезжает максимум на 2-3 дня и реализует задуманное. Пожалуйста, еще раз напомню вам телефон, вы можете проконсультироваться по этим и по любым другим вопросам по недвижимости. 933 50 50.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А я напомню, что это телефон агентства недвижимости «Дружба», руководитель отделения «Белорусское» агентства недвижимости «Дружба» Ольга Комарова присутствовала сегодня в нашей программе. Новости на «Эхе» через несколько секунд. Спасибо.

О.КОМАРОВА: Спасибо.